第十一章 城市内部地域结构

他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查后，提
在外来移民的商业中心的前面为港口区，后为 住宅区，而住宅区的发展呈楔形或扇形；在西式商业 中心后面的是高级住宅，而在混合性土地利用后面是 当地居民居住区，部分混合土地利用地区由于商业中 心的扩展而改为商业用途；再后为新发展的高级市郊 住宅区和十分贫穷的木屋居民区，两者可能距离颇远， 但亦可能近在咫尺，但生活水平相差悬殊；再后为城 郊农业带；新建的工业村则多位于旧城以外的空间。
居住（R）、工业（K）、商业（C）等。
（3）根据大比例尺城市土地利用图式航空照片， 结合实地勘察及其它辅助资料，定出每个方格的 主要职能倾向，打上相应的字母。这样可得到一 张城市地域职能总信息图。 （4）将总信息图分解，得出各单项地域职能信 息图，如居住职能信息图、工业职能信息图等。 （5）根据单项职能信息图上的字母密集情况， 勾画出均质地域的边界走向。然后结合市区地形 地物、行政区划、历史过程等具体情况加以修正， 画出各种职能的均质地域图。 （6）计算各均质地域的均质度和紧凑度。 划分均质地域对城市合理布局和旧城区改造 都具有指导意义。
最后，还要指出的是，所有上述模式都是平面的，忽
视了城市的垂直差异。
以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑
是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区
的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能 为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。除 了酒店（商业住宅）外，其间尚有不少富人的豪华公寓。 在不少的欧洲城市里，富人往往不一定住在远离城市的市 郊，而喜欢住在商业区及其邻近地区。 如图10－14所示。
厂、批发商业及一些货仓的过渡地带，这一带也是新来移民居住地区；
3）第三带，是原来较大工厂的工人住宅区；4）第四带，是较富有的 中产阶级住宅区；5）最外围地带是富人居住区，散布着高级住宅， 密度低，房舍宽敞。由于他们需要驾车入市工作，故又称通勤人员住 宅区。
土地经济学的新解释：
伯吉斯的同心环模式，忽略了人类文化属性，把人类的竞争
以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济 地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客 不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中 间地段所产生的经济地租介于两者之间。
由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完 全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生 的经济地租递减曲线是不同的（图10－7）。
价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数 最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD。该
方法必须建立在对城市的土地利用进行很细致的调查基
础之上。
墨菲和万斯认为地价峰值区是 CBD最明显的特点， 此区的用地称为中心商务用地，包括零售和服务业，如 商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业。
麦基模式——发展中国家城市的应用
麦基（McGee）的模式是在殖民 地和发展中国家城市的应用。
由于存在着二元经济，所以在模
式里，有两组不同的商业中心： 其一为西式商业中心，其形态和
西方城市的中心商业区相仿。以国
际贸易为主，零售商店出售的也以 进口高档货为多。
另一类为外来移民的商业中心，
从事当地的货品买卖为主。介于其 间的是混合性土地利用，工商业住 宅兼有，互相混杂。
遭到居民的反对和法令政策的限制，而被迫搬迁到郊区
去发展业务。
均质地域－－是指在均质性能作用下，城市地域中表现 的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差别的连续地段。
如城市中的工业区、商业区、住宅区都是均质性能造就项特定城市职能为衡量中心，讨论地域
表现出来的相对同一性。 换句话说，均质地域是由以某项 职能为主构成的地域（其它职能或为这一主要职能服务， 或被这一主要职能排斥），研究各类职能地域的共性—— 职能均衡现象的生成和布局。
一般来说，零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市 中心所能产生的经济地租却为各功能之冠。服务业、轻工 业和批发业的经济地租曲线的梯度较零售业为小。在住宅 用地方面，多层楼房用地利用率高，每单位面积所能产生 的价值较低密度的平房为高，所以其经济地租曲线的斜度 也较平房大，农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中 最小的一种，因其在市中心和较偏远的市郊所产生的价值 的差别极为有限。
三、伯吉斯的同心环模式
研究功能区的布局和功能之间的入侵和继承的创始人是伯吉斯。
他从人文生态学角度研究城市，于1923年创立了同心环模式。 1）城市的中心是商业会聚之地，农民初进城市时，为了找工作 方便，便居住在中心商业区附近；2）环绕商业中心的外围是早期建 造的旧房子，一部分被零售商业所侵占，一部分为低级住宅、小型工
若把上述各功能的经济地租递减曲线重叠，各曲线相交， 可知道各地段产生经济地租最高的是什么功能。如图10-8。 因土地拥有者则把土地租给出价最高的使用者，这样城市中 心为零售业所租赁，然后为专业性服务业、工业及批发业， 再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度住宅。住宅之外
才是农业。 假设城市所在地区为一均质平地，各种土地利 用将呈同心环布局。这就是同心环模式的新解释。
以修改。
六、城市土地利用模式的发展
曼的模式——欧洲城市的应用 麦基模式——发展中国家城市的应用
曼的模式——欧洲城市的应用
在英国，曼（Manna）提 出了一个典型的英国中等城市的 模式。该模式是伯吉斯和霍伊特 两模式的综合，只是加上了位于 城外可驾车入城的村落。 由于英国处于西风带，城市 的西部为上风带，多为高级住宅 所占用，而城市的东部为下风带， 工业和贫民多被迫于此。 曼的模式是上述三个美国模 式在欧洲城市的应用。
由于哈里斯及厄尔曼的模式并没有假设城内土地是
均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大 小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。
要特别注意的是，上述在城市地理学中占
有重要地位的三个城市内部结构模式，虽然有地
租理论的支持，可是由于他们的创始人都是美国 人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般 和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实 性，连霍伊特本人也指出，不一定适用，必须加
其中交通位置最优越的最后成为中心商业区，其它中心则分别
发展成次级或外围商业中心和重工业区。
哈里斯及厄尔曼还考虑到，易达性所吸引的商业、工 业或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向，因为后者的区 位因素之一便是要远离这些有碍环境的土地利用。介于两
者之间的是中级住宅区。
这一模式虽较为复杂，但仍然基于地租理论。它假 设付租能力较高的高密度住宅倾向于接近中心点和其它主 要经济胞体，但最接近这些胞体的空间却被批发商业和轻 工业所占有。
地区。 简而言之，现代城市的CBD 是城市、区域乃
至全国经济发展的中枢。
因此，研究CBD 的内涵、发展演变规律及
内部结构等问题，是今天城市研究的一个重要课
题，对我国在社会主义市场经济体制下，如何借
鉴国外CBD 的发展经验，合理规划、引导CBD
的发展具有重要而深远的意义。
一、CBD的界定
1954年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance）提 出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流量、地
布局呈扇形或楔形。
五、哈里斯和厄尔曼的多核心模式
哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的多核心模式。 模式假设城市内部结构除主要经济胞体——即中心商业区 （CBD）外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体 包括未形成城市前，各低级中心地和在形成城市过程中的其它 成长点。 这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工 业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而发展。
伯吉斯的同心环乃基于均质性的平面而 推论的，对现代交通运输的影响鲜有顾及。 而后者不仅影响城市内的易达性，更会影响 土地价值及土地利用形式。假定城市内的交 通运输线呈放射式，则同心环式的土地利用 形式亦将变形，呈蛛网状。
四、霍伊特的扇形模式
霍伊特（Homer Hoyt）认为，均质性平面的假设太不现实，他于 1939年提出了扇形模式或楔形模式。
随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所
占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛
发展更成为CBD 的主要活动。目前CBD 的活动包括
金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、酒店及 配套公寓、娱乐及高档零售等，它是城市中上述商务 活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸 引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的
这个公式便是可以用来计算各种类型均质地域均质 度数值的公式。
3. 均质地域的划分方法 城市系统在内部均质性的作用下，各种职能 表现出了区域差异。差异的显著之处在各自区域
的中央部位，从中心向边缘，差异的显著程度渐
次递减。这样，在两个质地不同的区域之间必然
存在着一个过渡带。各种区域划分在地图上标出
的边界线，都是这个过渡带的抽象表示。在此思 想基础上，采用信息图法来划分均质地域。
行为比作生物群落的竞争，后来城市研究学者虽仍沿用伯吉斯提出
的同心环模式，但却赋予土地经济学的新解释。
根据赫德（Hurd）、黑格（Haig）和李嘉图（Ricardo）等的
地租理论，土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的
剩余。 经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产
力之差。最差条件的土地经济地租为零。如图10－6
第十一章
城市土地利用
第十一章
城市内部地域结构
第一节
第二节 第三节 第四节
城市地域结构模式
中心商务区 城市开发区 城中村
第一节
一、均质性和均质地域 1.均质性和均质地域
城市地域结构模式
均质性--是指城市地域在职能分化中表现出来的一
种保持等质、排斥异质的特性。 均质性是动态和相对的，并非地域本身所固有的职 能特征。例如，处在商业街热闹场所的居民住宅，随时 都可能被征购者买去辟为商店。居民区中的工厂，常常