世联深圳天立中央广场价格商业返租测算 ppt课件

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商业地产实操案例返租销售方案课件

Part
05
商业地产返租销售风险防范与控制
风险识别
市场风险
商业地产市场波动可能导致返租销售的收益不稳定，影响投资者的收益。
金融风险
金融市场波动可能影响投资者的资金流动性，增加还款压力。
经营风险
商业地产项目经营管理不善，导致租金收入减少或无法按时收取。
法律风险
返租销售合同可能存在法律漏洞，导致合同履行出现问题。
返租销售的优缺点
风险较高
由于返租销售模式涉及较大风险，如果开发商经营不善或市场变化等原因导致物业价值下降，投
资者将面临较大损失。
返租期满后的选择
返租期满后，投资者需要面临是否继续返租或自行经营的选择，如果处理不当可能会影响投资收益。
法律风险
返租销售模式涉及的法律关系较为复杂，投资者需要注意合同条款和相关法律法规，以免产生纠纷。
02
商业地产与住宅地产的主要区别在于其用途和投资回报方式。
商业地产分类
根据用途分类
零售地产、办公楼、酒店、工业地产等。
根据产权形式分类
产权商铺、使用权商铺等。
商业地产市场现状与趋势
现状
随着城市化进程加速和消费升级，商业地产市场持续繁荣。
趋势
线上线下融合、体验式消费、共享经济等新模式成为商业地产发展的新方向。
金融风险应对
制定合理的资金计划，保持足够的流动性，同时建立风险管理机制，及时应对金融市场波动。
经营风险应对
选择有经验的管理团队进行项目经营管理，建立完善的财务管理和审计制度。
法律风险应对
聘请专业律师对合同进行审查，确保合同条款的合法性和有效性。
Part
06

世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT

本项目酒店设置引流部分客源本项目与周边项目更能有商业聚集本项目有优势 ——
相比值 —— —— 0.1 —— —— 0.5 -0.2 0.1 0.3 0.1 ——
得分 —— —— 1% —— —— 2.5% -3% 1.5% 1.5%
1.5% —— 5%
学习改变命运,知识创造未来
航天大厦首层报价4.2万/㎡，实际可降价到3.5万元/㎡（整层，还未成交）；二层成交价：2.2万元/㎡（整层）；
得分
—— —— —— —— —— 2.5% -3% -3% —— -1.5% —— -5%
中心商务大厦首层均价：4.2万元/㎡（报价）项目首层可比均价=42000×（1-5%）=39900元/㎡
学习改变命运,知识创造未来
世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
（4）本项目与兴业银行大厦的对比
学习改变命运,知识创造未来
世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
学习改变命运,知识创造未来
面临的问题
宏观：国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中对本项目影响大的政策包括“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”等四部分。微观：历史问题（长期停工负面影响、写字楼70%单位银行抵押之解套问题）；项目的按揭银行尚未确定，严重影响了销售进度和回款速度，进而有可能影响解套进度和工程进度；项目感知价值不够，展示条件不充分。
15400 3498 7980 6264 4410
报价：B 成交价：C
学习改变命运,知识创造未来

房地产营销策划-深圳区域商业市场返租销售案例专题研究37页PPT

55、为中华之崛起而读书。 ——周恩来
谢谢！
51、天下之事常成于困约，而败于奢靡。——陆游 52、生命不等于是呼吸，生命是活动。——卢梭
53、伟大的事业，需要决心，能力，组织和责任感。 ——易卜生 54、唯书籍不朽。——乔特
房地产营销策划-深圳区域商业市场返租销售案例专题研甚至一条永远适用的法律。 ——杰斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样一种的网，触犯法律的人，小的可以穿网而过，大的可以破网而出，只有中等的才会坠入网中。 ——申斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大夏，庇护着我们大家；它的每一块砖石都垒在另一块砖石上。 ——高尔斯华绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿

深圳天利中央广场写字楼部分价格报告52PPPT课件

七部委《关于稳定住房价格工作的意见》
个人购房不足2 年即转手交易，交全额营业税开始实施
《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》：销售现场进行价格公示
《关于深圳市开征土地增值税的通告》重新征收增值税《关于进一步规范商品房销售行为的通告》认购书网上备份，不得认筹、集中开盘
市场概况
深圳写字楼市场价格分析
60
50
49.26
50.21
40
33.1
40
30
28.73
22.06
26.54
33.69
23.75
19.54
27.5430.34 28.5
20 10
15.02
12.1912.3311.0118.77
17.94 12.72
Байду номын сангаас
21.6 16.61
6.99
0
3.32
3.7
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006-
06年年底 06年下半年 06年11月 06年中 06年中 06年底
中心西区06年新入市项目预计7座写字楼，其中敦煌大厦入市即售磬，待售项目6个，合计供应量为278537 m2
中心西区已售罄项目最高实收均价为12000元/m2 06年中心西区写字楼项目均价预计将达到13500元/m2左右
市场概况
06年南山区推售项目
项目名称天利一期写字楼海岸城西座写字楼益田假日广场写字楼
推售面积 (m2) 51000
70000
15000
销售价格
—— ——
工程进度结构25层

商业地产租金定价策略与测算方法

商业地产租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。

对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。

一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。

首先，商圈业态分布不是均衡的。

其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。

承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。

一是区位因素；二是预期经营状态。

案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

世联深圳地王国际公寓报告价格报告45PPT

94.29 6800 72
94.29 7500 80
172 10000 58
面积
租金
租金/ 平米
108.6 8000 74
103.1 7000 68
109.4 7500 69
200.7 11000 55
130.1 13289 102
122.9 8525 69
103.2 6500 63
103.7 8000 77
共3000元 0.01 0.02 0.02 0.9372
使用率 100% 20% 60% 15% 50% 30%
折算后折扣 0.04 0.004 0.0013 0.0015 0.01 0.006
预留谈价空间，本项目的预计综合折扣率为0.9372。
本项目的出街均价为12820元/m2（带装修），具体
价格表见附件。
价格表验证
➢ 整体均价11515元/m2（含850元/ m2）入市，多数单位价格在客户预期之内，销售难度稍微小点，但无法实现开发商价格目标；
➢整体均价12015元/ m2（含850元/ m2）入市，能满足开发商目标，但是实现销售速度存在一定的难度，需要整合世联住宅及写字楼客户资源；
➢整体均价12515元/ m2（含850元/ m2）入市，多数单位价格在客户预期之上，对实现速度目标存在较大风险。
世联客户渠道传播
➢租赁三级地铺的橱窗，变世联三级地铺为广告牌。
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT
其他客户渠道的传播
➢原有的租户； ➢地王的业主及公寓其他租户、业主； ➢蔡屋围村民； ➢银行客户（按揭合作银行客户） ➢专业短信直邮公司客户
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT

深圳天利中央商务广场销售思路报告

•新规划发展的利好
•劣势（W）
纯写字楼/使用年限仅50年现状缺乏商业商务氛围不临主干道，项目昭示性弱
•游离商在业传体统量商较大圈，之地外下，及难3、以4实层不利于现销商售业价值
•威胁（T）
与海岸国际商务广场同质竞争中心西区项目分流客户
•中心西区对客户的严重分流深圳天利中央商务广场销售思路报告
n 突出灵活组合分割的产品树立建筑高端形象的优势
n 弱化商业氛围不浓的劣势 n 抓住片区前景发展的机会 n 规避同质产品客户分流的威胁
深圳天利中央商务广场销售思路报告
•目标 •面临问题
•市场与竞争分析 •价值分析
•客户分析
•项目定位 •写字楼销售策略 •商业策略及思考
深圳天利中央商务广场销售思路报告
谢生有个人投资实力，只是很担心后续相关程序麻烦，关键是有人帮忙打理，以免后顾之忧。
深圳天利中央商务广场销售思路报告
南山写字楼客户白描
访谈客户2. 邓生，某香港品牌公司驻深圳代表处管理人员公司员工50人左右，现有办公面积不能满足需求，随着公司财富积累及公司规模人员扩张迅速准备考虑购买自有物业，需办公面积800～1000m2 可以接受价格10000～12000元/m2。购买写字楼比较关注物业的环境、品质、交通及升值潜力，希望在本区域置业便于与香港的业务往来。
深圳天利中央商务广场销售思路报告
2020/11/26
深圳天利中央商务广场销售思路报告
报告思路
• •
•目标
目实
标现
•面临问题
•市场与竞争分析 •价值分析
•客户分析
解
•项目定位
决
问
•写字楼销售策略
题
•商业策略及思考

商业地产租金定价策略与测算方法

商业地产租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。

对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。

一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。

即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。

首先，商圈业态分布不是均衡的。

其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。

承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。

一是区位因素；二是预期经营状态。

【房地产】世联培训如何作经济测算

➢建筑面积：52000平方米 ➢造价成本：89960万元 ➢客房数：500套 ➢客房出租率：72.22% ➢平均房价：704.17元/套 ➢年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元 ➢年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元 ➢年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元 ➢投资回收期：16.8年
2/F
18400
9.7
6514.5
3/F
13350
6.8
3313.5
4/F
1900
5.3
367.6
总计
80450
24137.8
•注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。
➢ 建筑面积：145000平方米
➢ 开发成本：176000万元
➢ 年租金收入：24137.8万元
➢年营运成本： 24137.8*30%=7241.3万元
•明星
•问题
•高
•STAR
•现金牛
•
•QUESTION •瘦狗
•CASHCOW
•DOG
•高
•相对市场份额
PPT文档演模板
本项目的波士顿矩阵分析
本项目成功规避了瘦狗型产品；
现金牛产品分布比较合理；
问题产品偏多，对企业资金实力要求较高；
明星产品相对偏少；
PPT文档演模板
•市场 •增长率
•波士顿矩阵
B2：2.5 元/天/M2
B1：4.0 元/天/M2
比较项目梅龙镇广场
B1 1/F 2/F 3/F 4/F 淮海路时代广场 B1 1/F 2/F 3/F 4/F 港汇广场 B1 1/F 2/F 3/F 4/F

商铺返租方式及价格方案

80
2号楼最高价：91238 最低价：26526 均价：46390 价格集中于：3.5-6万
50
100
150
系列1 线性 (系列1)
东原翡翠明珠
版权陆夜所有
面积-总价交叉分析
面积段（㎡）
20以下价格（万元）
21-30
31-40
41-50
51-60
61-70
71-80
81-90 91-100 100-120 121-200 201-300 300以上
150
200
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0 0
2F 最高价：25028 最低价：16452 均价：20748 价格集中于：2-2.5万
系列1 线性 (系列1)
20 40 60 80 100 120
巴南万达广场
外街物业
版权陆夜所有
35000 30000 25000 20000 15000 10000
1
3
1
2
7
121-150
2
2
3
6
5
18
151-200
1
6
5
2
5
1
1
21
201-300
1
3
3
3
3
13
301-400
1
3
2
6
400以上
3
3
合计
8
9
12
13
8
13
5
1
3
6
2
3
84
面积（㎡）/数量（套）
总价（万元）/数量（套）
25