房地产项目全程工作流程图
房地产开发流程图(全图)
①②寻找拟建投资地块投资分析、编制项目建议书代可研报告1天（计委）总体规划方案设计方签署的合作意向书项目规划审批申报表建设单位用地申请及拟建项目情况说明、拟建方案设想总平面图、1：2000地形图一份⑥⑦⑩规划意见书天（规委）项目立项23天（市计委、市建委开发办）委托交通影响评估报告22天（市规划院、规委）45天30天（市规划院）⑧⑨委托钉桩0天（规委、测绘院）人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得）20天（评估单位）地价款（2003.06.10已交）电信方案咨询供电方咨询20天供水方案咨询20天市政项目方案综有线电视方案咨询20天 10人道路方案咨询20天热力方案咨询20天（20）28）雨、污水方案咨询20天）（39）卫生验收园林验收a 、年度施工计划 a 、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批）b 、施工合同 b 、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表c 、地名办批复 c 、建设项目环境保护验收监测报告d 、物业管理公约批复e 、外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照f 、临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明g 、建设工程规划许可证 h 、建设工程施工许可证I 、预售房价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料 j 、预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图 k 、关于涉外项目国家安全审查的批复 l 、市政府征地批复m 、预售商品房型图，装修标准和设备简介市政各专业施工图设计,56）（60）30天（62）办理建设工程规13天办理开工11天、建筑工程消防设计审核意见书筑工程消防安全质量验收合格报告设意见整改及落实情况防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书、建设项目人防工程竣工验收备案表、区县人防办出具的认可文件、人防工程竣工验收报告、施工单位签署的人防工程质量保修书（6365）竣工验收天建委c、房屋竣工证明文件d、房屋面积测量成果报告评估报告审批） e、竣工项目地价款核准复函报告、验收申请表 f、公用建筑面积、分摊面积的材料g、国有土地使用证或土地来源证明理开工证（64）11天。
房建项目开发工作流程图DOC
房地产项目整体开发流程图（自土地招投标开始）房建工程整体开发流程图（续）（自土地招投标开始）各项审批手续汇总目录一、用地预审 (4)二、选址意见书 (5)三、工可批复 (5)四、建设工程报建受理 (6)五、方案批复 (6)六、建设工程规划许可证审批 (8)七、扩初批复 (9)八、工程报建 (10)九、节能备案 (12)十、上海市建设工程安全质量报监办理程序 (12)十一、建设工程放样复验审批 (13)十二、建设用地批准书 (13)十三、上海市建筑工程施工许可证申领程序 (17)十四、预售许可证办理（浦东新区建交委） (18)十五、规划验收 (19)十六、竣工备案 (20)十七、新建住宅交付使用许可证 (21)十八、建设项目配套绿化竣工验收 (23)十九、面积预测（基础验收合格后即可办理） (23)二十、面积实测 (23)二十一、上海市地名申报和审批程序规定 (23)二十二、土地核验 (26)二十三、房地产初始登记（大产证办理） (27)各关键手续办理需提交资料明细表（以下各审批过程需提供的资料仅供参考，具体办理人员须及时向有关部门征询确认）一、审批《项目建议书》办理机构：上海临港新城管理委员会综合计划处办理期限：按有关规定申办对象资格：开发主体或项目投资主体申办资料：1、项目建议书的上报文。
2、项目建议书（由建设单位委托有资质的咨询机构编制），内容和要求如下：项目建议书应阐明项目建设背景、投资方向和目标，确定可行性研究的范围，分析各项生产建设条件和资金来源，说明项目建设的必要性和社会、经济效益。
具体内容包括：（1）项目的由来，发起人的情况；单位名称、生产经营情况、主管单位名称，合资、合作对象名称、注册国家和法定地址、法定代表姓名、职务等。
（2）拟建项目的背景，投资的必要性和可能性。
（3）初步的市场分析。
（4）建设条件及公用设施配套的需求。
（5）方案设想。
（6）项目总投资估算，各方投入资金额及投入方式。
房地产开发流程图(方案、施工图、开工阶段)
研发
销售
研发 研发 法务：合同文义审核 运营：成本审核 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准 初步确定建安、环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配 合研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法 、结构方案、设备方案等提出建设性意见 研发 运营部、法务部
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划 指标、环境指标的初订
研发
工程 运营
施工图全图 销售：根据项目预期销售均价和利润率要 求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并 编制典型楼座建安预算，建安成本 加以优化 综合测算、分析、反馈并进行图纸 研发：负责图纸优化变更 优化 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性 及施工的可行性进行审核 综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 开发部：提供各专业局设计条件 运营：成本核算及费用控制 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算 情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见
工作部门 协办部门
研发 工程 工程 工程 研发 工程
施工许可证
研发 工程 工程 工程
工程部、财务部、运营部 工程
研发 运营ຫໍສະໝຸດ 第 3 页，共 5 页主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 运营配合招标、测算成本 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及 备案合同 运营：共同确定合同约定的各项条款 主办部门
研发
房地产开发全过程流程图
创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者：凤呜大王*
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者： 凤呜大王*
总体规划设计方案审核工作流程
创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者：凤呜大王*
申领《建设用地规划许可证》及《建设用
地批准书》
工作流程
11
勘察及初步设计工作流程
12
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流
程
情况一 情况二
15
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
18
申办《建设工程施工许可证》工作流程
按意见修改
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
20
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》 及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程
不合格进行整改
不合格限期整改
创作编号：
GB8878185555334563BT9125XW
创作者：凤呜大王*。
(完整版)房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。
房地产开发工作流程图
房地产开发工作流程图招投标管理流程房地产开发流程第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
万科房地产项目运作流程图
②、没有通过则按照要求返回重做方案.
2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.DXDiTa9E3d
3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形：RTCrpUDGiT
⑥、《工程包装概念设计》： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位<装修套餐）等地设计和制作计划安排及费用预算；M2ub6vSTnP
⑦、《工程新闻炒作提纲和广告发布计划》：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作地计划安排及费用预算；0YujCfmUCw
⑧、《工程公关活动策划报告》：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等地仪式,新闻发布会,展销会地其他公关活动地计划安排及费用预算；eUts8ZQVRd
②、《工程经济敏感性分析报告》：造价、进度、售价、回报率间地变量关系图表；
③、《工程价格策略报告》：依据经济敏感性分析结合对市场走势地判断,进行价格地高低、提升、折率地编排和修整；y6v3ALoS89
④、《工程地物业模型》：配合营销推广而设立地新型物业管理概念和"标准" 物业管理模式地融合；
⑤、《工程前期工作计划表》：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算；
①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）；
房地产项目开发全程操作流程图
房地产项目开发全程操作流程第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、市销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售销商品房预售款监管协议14、办理《销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、市销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售销商品房预售款监管协议14、办理《销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产项目开发全过程WBS流程图xls
f、审定设计方案通
电信方案咨 询
供电方咨询 20天
（20）
供水方案咨 询20天 雨、污水方案咨询20天
有线电视方 案咨询20天
道路方案咨 询20天
热力方案咨 询20天
（28）
市政项目方 案综合设计
10人
（39）
（38））
a、建筑工程 施工许可申请 表一式两份
b、建设用地 规划许可证及 附件
c 、建设工程规 划许可证及附 件
e、1：2000地形 图一份
④
⑤
1天（发改委）
办理规划意见书 28天（规委）
用地手续
交地、场地 平整（分 期）
市政工程
工作准备
总体规
⑥
划方案设计
⑿
45天
办理规划意见书 天（规委）
a、项目立项批复
b、建设项目规划审批申报表
c、《规划意见书》及附图一份
ed、、标复审应持《修改设计方案通知书》 明用地为钉底桩图成 的总平面图
d 、施热目力 规划审批报表
c、审定设计方案通知书及审
d、建筑工程施工设计图纸 e
、工程档案登f
、按审定设计
a、供电给水
市政燃气意见 b
、统计局意见 c
、散装水泥交d
、墙体节能
办理开工证征 求意见函
办理建设工程 规划许可证
办理年度施工计划 （34） 24天（市计委、市 （40） 13天（规委）
j、与原用地方 签订的土地使 用权及地上物 补偿协议、联 建协议及相关 文件
k、房地产开 发企业资质证 书
l、外经贸委核 发的外商投资 企业批准合作 、合资企业合 同、章程的批 复
（37）
项目综合方 案审定
房地产全过程开发流程图
上水
生活 泵房
末端水压20m
表前
下水：雨水、污水、废水
入户 水表
表后
户内 龙头四层以上必须来自二次加压监控、门禁、红外、可视、停车
精装 施工
放线： 开关点 位确定
粉刷、顶面管 线、设备安装
卫生间 防水
地坪找 平
天花木 龙骨、 木基层
隐蔽验 收
顶面封 板
顶面底 漆
橱柜、 台盆、 收纳柜
墙面基 膜
墙面打 磨
木作门 框
砖、石 材铺贴
大面腻 子3道
阴阳角 施工
基础灯具、 开关插座面
板
顶面面 漆
门扇安 装
地板安装 （A/B套）
墙纸铺贴
淋浴房、 洁具龙
头
内保洁
细部修 改
房地产全过程开发流程图
2020年2月by飯大人
专项设计
精装二 次设计
开通
方案、
方案公
水电
规划 上会
示（总 平、效 果图）
方 案 设 计
扩 初 设 计
出 施 工 图
各 种 证
工 地 开 工
二
图
基 础 地 下 室 阶 段
主 体 结 构 阶 段
装 饰 装 修 阶 段
竣 工 扫 尾
分 项 验 收
竣 备 交 付
保 障 维 修
合
审
分户
决算
一
验收
设
委托
计
地勘
消防/规划/绿化
/交警/市政/白
蚁/人防
电力 设计
水务 设计
燃气 设计
三网 合一 信号 覆盖 智能 化设 计 幕墙 设计 景观 设计
用地 红线
高压
一张图看懂房地产开发流程
一张图看懂房地产开发流程房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审1/ 8查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。
房地产项目开发全流程图
主要阶段
土地信息收集 土地初判
主要工作内容
现状图 规划设计条件
现场踏勘
主办部门工作内容
落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏 物等影响开发的因素详细了解。
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目开 发的影响和支撑。
发展部
发展中心
1：500现状地形图3份（反楼座）
开发部
详规
研发：委托设计详规
开发部
研发
土地出让合同
发展部
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节点 主要阶段
交费证明
主办部门工作内容
主要工作内容
缴纳土地费用
建设用地规划许可证
办理土地证
地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代表证 明或个人身份证明
阶
段 挂牌
项目方案确定
确定土地上限
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感 性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感 性分析、制定出价战术
获取土地
签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金
主办部门 发展中心
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
研发部：负责提供图纸
开发部
建筑方案报建图
研发：提供报建图纸
开发
销售 商业 工程
研发 研发
景观概念方案设计及确定
销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往 销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性 意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意 见 运营：成本核算及成本指标控制
房产项目总体流程图
xx房产房产项目总体流程图项目建设进度控制节点图设计阶段施工阶段交付阶一：影响成本的因素人为因素1.管理能力；2.劳动效率；3.合同的严密；4.采购的质量；（设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、材料设备供应商、各专业单位等）技术因素1.工程设计的修改；2.建筑物功能的改变；3.质量要求的变化；4.工期延长或缩短；材料设备因素1.建筑材料市场价格的波动资金因素1.筹措资金不到位；环境因素1.新的竞争性项目出现；2.项目范围的改变；3.不可预见性事件的发生；一、有关质量的定义●项目质量管理：是通过质量计划，质量保证和质量控制将质量集成项目管理核心过程中的过程，它不再仅仅将质量视为外部的观察，审计和评价的工具；●质量计划：本概念包括了决定一种产品或服务如何改进的全过程，而不仅是检测产品下游工序，避免返工和浪费的测试和措施；●质量：质量是可交付产品活或服务及其能力满足客户期望和要求符合规格的特征和特性的总和；●质量保证1：将质量纳入工作本身的过程，以确保工作安排良好，项目组成员合格且接受培训，能及时认识到所出现的浪费和返工问题，并在不经过审核和评估的情况下对其进行改正；●质量控制：质量控制涉及到设定过程标准和监测质量结果比较，并对其实行控制；●质量成本分析：关注质量控制和审核成本，如纠正不良政策的不必要成本，该分析应安排在项目过程后期进行，用于识别质量控制和检验成本，其任务涉及收集项目过程各活动中耗费的实际劳动力和设备成本；●质量保证2：即在项目过程中形成质量的过程（一次性正确完成），他是规避成本的重要方法。
质量保证应安排在项目较早阶段。
●不定期补充新动力和设定新目标作为团队的动力案：团队自满情绪是质量的大敌，因此，能消除项目管理过程中的自满情绪的一切策略对质量都是有益的。
二、质量就是客户满意，质量就是合格的关键点明确使用以下这些关键窗口来保证质量：1.前端客户过程分析：比客户更了解客户市场和客户基础转化到项目中就可创造价值；2.概念开发：概念就是产品实际满足客户需求的直观表示；3.生成替代备选项目：替代方案的产生是在头脑风暴阶段各抒己见的讨论和当前项目中提出方案和项目选项的微妙关系过程。
房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。
房地产项目全程工作流程图
a、项目立项批复 b、建设项目规划审批申报表
c、《规划意见书》及附图一份 ed、、复审应持《修改设计方案通知书》 标明用地钉桩 为底图的总平 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 h、 g、日照影响分析图及说明各一份 交通影响I、评技估 术经济指标列 （如超j出、近规控 划意见k书、要单求 栋居住l、建人筑防规 、消防、园林
项目开盘
1、开盘方案 2、推广主题 3、推广策略 4、推广渠道促销方案 5、各种媒体渠道宣传和物料到位 6、开盘消息发布
7、项目开盘活动现场包装
8、项目开盘活动执行 9、销售员开盘流程及技巧培训 10、活动事件：城市发展论坛 11、活动事件：业主答谢会
与客户签订意向协议
安排商户来项目考察
商户考察 商户拜访 商户回访 商户意见收集
3、区域市场概述（最新政策、重点事件及影响）
4、土地市场动态（现象及分析评述） 5、楼市动态（重点楼盘动态及分析评述），包括商业、住宅 、写字楼、公寓。
6、销售统计分析 7、在售项目本月销售 8、在售项目剩量分析 9、在售楼盘推广监控 10、待售项目工程及推广监控 11、本月预售项目统计 12、销售周报 13、每周例会时间提交上周销售周报 14、每周销售数据分析 15、每周周来访客户分析
置业计划单张到位
产品楼书到位 招商手册 客户调查问卷到位 售楼处沙盘及单体模型设计制作 网络广告设计制作 3D宣传片设计制作 围墙广告设计制作 户外广告牌设计制作 系列报纸广告设计制作 车体广告设计制作 灯杆旗广告设计制作 网络广告设计制作 电台广告设计制作 杂志广告设计制作 DM直邮设计制作
1、根据认筹情况确定解筹方式 2、解筹活动方案 3、相关文件拟定 4、相关设计稿件跟进、发布及监控
委托交通影响评估报告
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b、办理土地出让手续申请 c、审定设计方案通知书 d、土地评估报告原件
申报物业管理公约 10天（市房地局小区办）
e、出让合同附图一式五份附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章） f、建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 g、建筑面积与用途说明 h、加盖工商部门备案章的营业执照复印件 I、建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）
办理建设工程 办理开工证征求意见函 （47） 办理建筑工程 办理商品房预
（30） （31）
（22） a、项目立项批复 b、建设项目规划审批申报表 c、《规划意见书》及附图一份 a、本单位报批函 b、项目建议书代可研报告 c、房地产开发企业资质证明文件 d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 d、复审应持《修改设计方案通知书》 e、标明用地钉桩成果以现状地形图 为底图的总平面图 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、日照影响分析图及说明各一份 h、交通影响评估报告 a、建设项目地点征求意见函 b、建设项目规划审批申报表 c、建设单位用地申请及拟建项目情况说明 d、拟建方案设想总平面图 e、1：2000地形图一份
雨、污水方案咨询20天
j、与原用地方签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件 k、房地产开发企业资质证书 l、外经贸委核发的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复市政各口方案报装
20天 办理建设工程
市政项目方案综合设计 （28）
10天
项目综合方案审定 （37）
15天
有线电视方案咨询20天
24天（市计委、市建委
13天（规委）
（42）
办理招投标 25天（市建委）
办理树木伐移手续
（48） （49） （50） （51）
施工许可证
11天（市建委）
（53）
办理涉外办批复 （55） 10天
售许可证 16天
（63）
确权 （65） 30天（房地局）
a、立项批复 b、法人资格证明 c、房屋竣工证明文件 d、房屋面积测量成果报告 e、竣工项目地价款核准复函 f、公用建筑面积、分摊面积的材料 g、国有土地使用证或土地来源证明
竣工验收 7天建委
建设工程 ① 寻找拟建投资地块
②
③
④
点征求意见函
⑤
办理规划意见书 28天（规委）
⑦
⑩
⒀
总体规划方案报批 30天（市规划院）
⒂
委托地价评估
⒅
土地审核 40天（市房地局）
（29）
1天（计委）
22天（市规划院、规委）
20天（评估单位）
3天（市房地局）
（34）
办理年度施工计划
规划许可证
（40）
20天（规委） 房屋面积勘测报告 20天（房地局测绘队）
a、年度施工计划 b、施工合同 c、地名办批复 d、物业管理公约批复
a、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批） b、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表 c、建设项目环境保护验收监测报告
（27） （24）
（33） （35）
签订国有土地出让合同
项目立项 23天（市计委、市建委开发办） 委托交通影响评估报告
⒃
教育报建 30天（区教委）
（23）
签订公共配套协议书 15天（区建委开发办） a、教育意见 b、规划意见书 c、审定设计方案通知书 d、总平面图 e、召开公共配套协调会
（36）
消防验收 17天 （57） （59） 规划验收 20天 环保验收 教育验收 卫生验收 园林验收 （61）
e、外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照
办理临时国有土
f、临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明 （44） （45）
（交齐100%地价款取正式国有土地使用证）
⑨
⑾
项目征地及建设用地预审
10天（规委、测绘院）
h、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图 I、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图 j、建设拟征地土地权属情况汇总表 k、省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件 l、新增建设用地有偿使用费准备情况的说明 m、征地情况调查表 n、征地协议书 o、城规划图
电信方案咨询 供电方咨询20天 供水方案咨询20天 工作准备 市政工程 1、城市概况研究 2、城市社会经济运行环境分析 3、城市发展定位及产业特色 4、城市城市发展与规划解读 5、城市整体房地产运行环境 6、房地产政策环境分析 7、城市公寓市场分析 8、城市商业商务市场分析 9、城市房地产市场营销水平概况及战略建议 10、城市房地产市场环境总结 11、城市各县域房地产市场概况 12、城市区内热点区域市场特征分析 13、地块周边区域的界定与竞争项目列表 14、地块周边区域市场供需情况分析 15、地块周边区域市场供应产品特征 16、地块周边区域房地产市场总结 17、项目地块分析 18、项目地块SWOT分析 19、地块优劣势分析及核心价值挖掘 商业策划 1、配合设计院商业建筑设计方 案出图 2、配合设计院出商业规划全套 效果图 3、商业规划方案论证会 4、商业规划最后方案局部完善 5、整体商业VI设计 6、沙盘制作 7、商业规划方案财务分析 8、拟定商业交房标准 9、配合研发部出商业施工图 1、确定建筑工程技术指标统筹及确定 2、营销热线启动 3、制定铺位分割方案 4、测量铺位面积 5、商铺编号统筹 6、提供外立面包装建议 7、提供商铺工程技术指标配套建议 8、提供交房标准建议 9、制定商铺租金 10、制定招商政策 11、制作租控表 12、准备招商工具 13、合同文本制定 14、组建招商团队 15、筹备招商案场包装 16、招商组人员到位及培训 17、同开发商确认签约、交款、备案等流程及工作配合 18、工服、名片、胸牌、胸卡等物料 19、招商热线开通 1、北京新闻发布会 2、主力商户研讨会 3、沧州本地产品推介会 1、对主力商户的品牌研究 2、结合城市场对品牌商户进行比较 3、先期接洽 4、重点锁定 5、方案性沟通 6、重点考察 7、主力商户意向沟通 8、主力商户商业条款初步沟通 9、合作模式商讨 1、商业规划总体方案建议 2、商业规划大框架方案敲定 3、商铺分割、动线、业态方案确定 4、商业规划设计方案确定 5、商业规划设计方案二次完善 6、商业外立面方案配合工作 7、商铺功能及技术指标拟定 8、商铺技术指标确定(水电气消防等) 9、配合研发部做商业消防论证 10、配合研发部确定商业规划报批 道路方案咨询20天 热力方案咨询20天 （20）
20天（市园林局） 地名办批复
a、项目立项批复 b、农用地转用、征用建设项目用地申请书 c、《规划意见书》及附图一份和钉桩坐标成果通知单 d、区县人民政府建设用地申请文件 e、土地利用总体规划对建设用地规模控制图 f、一书四方案 g、补充耕地位置图及文字说明 用地手续 交地、场地平整（分期） ⑧
委托钉桩 土地补偿 征地审核
投资分析、编制项目 建议书代可研报告 办理建设项目地
签订土地转让合同
交通报建
市交管局
a、规划意见书及附件 b、审定设计方案通知书 c、立项批复
a、工程竣工图 b、建筑工程消防设计审核意见书 c、消防验收申请 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告 a、建设工程规划验收申请表演 b、竣工图 c、建设工程竣工测量成果报告 d、建设工程规划许可证 a、建设项目人防工程竣工验收备案表 b、区县人防办出具的认可文件 c、人防工程竣工验收报告 d、施工单位签署的人防工程质量保修书 e、建设意见整改及落实情况 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书
a、规划意见书 b、审定设计方案通知书两份 c、总平面图两份
d、交通影响评价报告 e、市政道路方案及交通设施工程协议 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 g、交通组织流线分析图 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表
I、技术经济指标列表说明 （如超出近控规应附控规调整审批通知书） j、规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型 k、单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份 l、人防、消防、园林、环保报告
房地产项目全程工作流程图（含投资、开发报建）
人防（审批意见、消防专业报建图 （审批意见）
（25） 单体报建图、施工图审查预审 a、防火审批申报表演 （39） （54） 出各专业竣工图 （58）
图纸配合
项目方案概念设计
⑥
总体规划方案设计
45天
30天
⑿
⒄ （21）
b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计 c、总平面图 d、消防设计专篇 e、审定设计方案通知书
商户考察 商户范围锁定 商户品牌筛选 合作招商 独立招商
招商客户积累 招商条件谈判
商户拜访 初谈 二次谈判 条款谈判
与客户签订意向协议
商户回访 商户意见收集
安排商户来项目考察 换签合同 开业筹备
商业招商 1、临时咨询处选址、面积、形式、物料建议 2、售楼处选址、面积、功能设置、销售流程、 装修风格、物料选用建议 3、位置、户型、装修风格建议 4、工程形象：看楼路线、工程形象、样板工程 区建议 5、协助发展商甑选、评定广告公司 6、提供VI及LOGO建议并跟进至确认 7、各种物料的设计优化建议、后期制作监控 8、物业服务建议 营销推广
50天
⒁
用地会审议及市政府征地批复
⒆
办理建设用地规划许可证
a、缴纳新增建设用地有偿使用费 b、土地开垦费 c、防洪费 d、菜田基金 e、超转费 f、征地事务管理费 g、耕地占用税 h、拆迁或土地补偿费
20天
a、立项批复
13天（市规委）
a、项目立项批复
18天（市房地局）
（41）
地使用证 10天（市房地局）
（市、区园林局）
c、人防结构计算表 d、人防工程送审单 e、地勘资料及地形图 a、建筑工程施工许可申请表一式两份 b、建设用地规划许可证及附件 c、建设工程规划许可证及附件 d、施工图纸设计文件审查通知书 e、经备案的施工合同 f、施工企业中标通知书 g、经备案的施工监理合同 a、供电给水市政燃气热力意见 b、建设项目规划审批报表 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 d、建筑工程施工设计图纸 e、工程档案登记证明 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 a、供电给水市政燃气意见 b、统计局意见 c、散装水泥交费 d、墙体节能 h、监理单位中标通知书 I、项目建设资金落实证明 j、年度施工计划 k、人防工程备案通知书 l、园林局伐移树木批准文件 m、四源费统一收费凭证 n、质量监督通知书 o、安全监督通知书 p、建筑节能新型墙体收费凭证 q、散装水泥收费凭证 r、统计局登记通知 人防验收 15天 四方及电梯验收 15天