城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制定_以浙江省绍兴市为例

2001年第5期N o.5.2001

杭州师范学院学报(人文社会科学版)

Jour nal o f Hangzhou T eachers College (Humanities and Social Sciences )

2001年9月Sep.2001

收稿日期:2001-06-05

作者简介:刘德秋(1962-),男,浙江新昌人,绍兴市国土资源局局长,从事土地管理理论研究;邵建峰(1957-),男,浙江建德人,绍兴市土地储备中心常务副主任,从事土地管理理论研究;田传浩(1972-),男,湖北宜昌人,浙江大学博士研究生,从事土地经济和土地管理研究;贾生华(1962-),男,陕西延长人,浙江大学教授,博士生导师,主要从事土地经济和管理方面的教学科研工作。

城市经营性建设用地需求预测方法

与供应计划的制定

———以浙江省绍兴市为例

刘德秋1,邵建峰1,田传浩2,贾生华2

(1.绍兴市国土资源局,浙江绍兴312000;21浙江大学房地产研究中心,浙江杭州310027)

摘要:制定科学合理的土地供应计划是政府管理和调控城市土地市场的主要手段之一。根据绍兴市实施土地储备制度的需要,用定量分析方法对城市住宅用地和商业服务业用地需求进行了预测,研究了制定城市土地供应计划的因素、思路、方法和具体方案,并对影响土地供应计划的土地储备规模和储备周期问题进行了分析。

关键词:绍兴市;土地供应;土地储备

中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1000-2146(2001)06-0044-05

制定和实施城市土地供应计划是管理和调控城市土地市场的主要手段,其本质是在科学预测城市土地需求的基础上,合理配置有限的城市土地资源,尽量满足城市发展对土地资源的各种需要,促进城市房地产市场的健康发展。按照现行土地制度,国家对以住宅用地和商业服务业用地为主要内容的经营性用地,采取有偿出让方式供应土地;对于学校、机关、城市基础设施等非经营性用地,采取无偿划拨方式供应土地。因此,经营性用地的供应政策直接决定着城市土地市场供求关系和土地价格水平,是土地储备机制调节和控制的重点。

本文以绍兴市为例,研究城市经营性用地需求预测的思路和方法,并根据预测结果分析土地供应的因素和限制条件,提出了通过合理确定土地储备量和土地储备周期保证土地供应计划的途径。

一　住宅用地需求预测

住宅用地是城市经营性用地的主要组成部

分。住宅用地需求量的预测思路是:首先,根据人口统计资料预测总人口变化趋势和城市化率;其次,由总人口和城市化率预测值来推算城市非农业人口规模;第三,预测城市非农业人口人均居住面积变化趋势;第四,根据非农业人口规模、人均居住面积和存量住宅面积,可以测算新增住宅建筑面积;第五,预测城市住宅用地容积率;第六,得出城市住宅用地需求量预测值。在上述指标的预测过程中,没有考虑流动人口,这是因为目前的统计资料只反映常住人口,而且流动人口以租住城市居民私房和城乡结合部农居为主。随着户籍制度、就业制度和住房制度的改革,外来人口在城市购房方面的比例提高,有关的统计和预测方法也要相应调整。

(一)城市人口规模预测

城市非农业人口是由城市人口总数和城市化率决定的。城市化率指非农业人口占总人口的比例,根据预测出的目标年总人口数和城市化率,就

可以求出城市非农业人口。

1　总人口预测

本文研究范围是绍兴市行政区划内的总人

口。2000年绍兴市行政区划进行了扩大,原来归绍兴县管辖的皋埠镇、鉴湖镇和东浦镇并入了绍兴市区。因此,用来进行计算的城市总人口统计指标是根据绍兴市统计年鉴和《绍兴县50年统计历史资料汇编》中上述三个新增辖区统计资料汇总而来的。

采用回归分析模型预测人口变化趋势。设Y =aX+b,其中Y表示总人口数,X表示年份序号(1985年为1,1986年为2,依此类推,2000年为16,2005年为21),a和b为待定系数。

将1985-1999年的城市总人口数据带入,进行线性拟合,求得a=0.719,t检验值为19.632,极显著;b=37.672,t检验值为113.157,极显著。通过F检验,F=385.396,极显著,表明模型可靠。将2000-2005年的序号16-21分别带入方程,可以预测出2000-2005年各年份的总人口数:2000年49.176万人;2001年49.895万人;2002年501614万人;2003年51.333万人;2004年52.052万人;2005年52.771万人。

2　非农业人口预测

方案一:直接用绍兴市1985-1999年的城市化率带入线性回归模型R=aX+b进行统计分析,这里R指城市化率,X指年份序号,a、b为待定系数。回归分析结果是a=42.678,t检验值为39.703,极显著;b=0.743,t检验值为6.288,极显著。将a、b带入方程求出2000—2005年城市化率的预测值(如表1)。

表1　绍兴市2000—2005年城市化率预测结果(方案一)%年份200020012002200320042005

城市化率54.5755.3156.0556.8057.5458.28

从统计资料来看,绍兴市1999年的城市化率实际已经达到55.77%,高于2000、2001年的城市化率的预测结果,说明方案一的预测结果偏低。虽然从历史上看,1991年也出现过城市化水平下降的现象,但近10年来的城市化发展水平都是逐渐上升的,而且速度快于以前。根据联合国调查显示,当一个地区的城市化率超过30%以后,那么它的城市化发展速度会加快。从统计资料分析,1999年绍兴市的城市化率为55.77%,比1998年增长了1.7个百分点,高于1990-1999年城市化率平均年增长01997个百分点的速度;更高于1985-1999年城市化率平均年增长0.57个百分点的速度。这说明绍兴市的城市化发展已经处在加速增长阶段。因此不妨再采取两种预测方案:方案二是以1990-1999年城市化率年平均增长01997个百分点为依据进行趋势外推,预测2000 -2005年各年的城市化率;方案三是以1999年城市化率增长1.70个百分点为依据进行趋势外推,预测2000-2005年各年的城市化率。以1999年绍兴市城市化率55.77%为基数,预测结果如表2所示。

表2　绍兴市2000—2005年城市化率预测结果

(方案二和方案三)%年份200020012002200320042005

城市

化率

方案二56.7757.7658.7659.7660.7661.75

方案三57.4759.1760.8762.5764.2765.97

根据以上预测出的总人口数和城市化率,可以通过简单相乘,得出2000-2005年各年份的非农业人口预测值。三种不同城市化率预测方案,可以得到三种预测结果,汇总资料如表3所示。

表3　绍兴市2000-2005年人口预测结果表万人,%

年份总人口

城市化率非农业总人口

方案一方案二方案三方案一方案二方案三

200049.17654.5756.7757.7426.8427.9228.39 200149.89555.3157.7659.1727.6028.8229.52 200250.61456.0558.7660.8728.3729.7430.81 200351.33356.8059.7662.5729.1630.6832.12 200452.05257.5460.7664.2729.9531.6333.45 200552.77158.2861.7565.9730.7532.5934.81

(二)城市居民住宅用地预测

1　住宅建筑面积预测

城市居民对住宅建筑面积的需求可以用下列公式H增i=F i×J i-F i-1×J i-1+C i测算。其中:H增i 表示第i年的新增住宅建筑面积;F i表示第i年的非农业总人口;J i表示第i年的人均住宅建筑面积;C i指第i年拆迁的住宅建筑面积。

对于第i年的人均住宅建筑面积J i,可以根据绍兴市以前数年人均住宅建筑面积变化趋势进行预测。我们仍然用线性回归模型J=aX+b进行

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第5期刘德秋,等:城市经营性建设用地需求预测方法与供应计划的制定