城中村改造的实施主体

城中村改造的实施主体

（一）村民，村民委员会；

（二）由村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司；

（三）有实力、有资质的开发建设企业。

专项规划具体研究城中村改造项目的主要特征、改造模式、改造策略及改造的影响，确定项目改造的目标、功能定位和产业主题，制定改造单元、改造期限、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共设施等方面的规划控制要求。

第二十九条专项规划应当包含以下主要内容：

（一）改造项目的位置、用地面积、总人口、原村民人口、原村民户数、社会组织状况、经济发展状况、村民收入水平、土地利用结构、各类建筑面积和质量、用地和建筑物产权、绿地景观、道路交通（必要时应作专题交通研究）、公共服务设施、市政公用设施及其周边地区城市功能的关系等，并综合分析城中村存在的问题；

（二）分析城中村的主要属性和特征，将总体规划纲要的相关规定具体化；

（三）结合周边地区城市规划，研究确定改造的目标和功能定位；（四）在经济分析的基础上，研究确定合理的拆建比、建筑物总量及功能构成；

（五）参照详细蓝图的内容和深度要求，确定建筑功能布局和空间

结构，确定地块划分和规划控制指标，确定室外空间环境和绿地系统建设布局，确定公共服务设施、道路交通设施和市政公用设施的建设布局；

（六）提出规划实施时序和实施措施，分期改造地块单元的布局和改造时序。

投标企业在改造公告规定申请时间内，向区城推办提出改造申请，并提交以下材料：

（一）改造申请书，包括申请改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向等内容；

（二）申请单位的营业执照、法定代表人身份证明；

（三）改造项目的可行性研究报告；

（四）改造项目用地规划设计方案；

（五）拆迁补偿安置方案；

（六）公共设施实施方案

（七）已达成拆迁补偿意向资料

（八）银行资信证明；

（九）其他材料。

区城推办组织街道办、规划、国土、建设、经贸、物流、监察等部门对申请企业进行综合评审打分，评出最高分者为候选改造单位。两家或两家以上申请企业同为最高分的，由区城推办组织公证单位采取公开抽签方式确定其中一家企业为候选改造单位。候选改造单位报区城中村改造领导小组审定为改造单位。

评审内容包括申请企业的自有资金及融资能力、已达成拆迁补偿意向业主数量和比例、征地拆迁补偿安置方案、改造片区用地规划方案、改造经验及信誉、公共配套设施的实施方案等。

第四十一条经区城中村改造领导小组审定的改造单位，与区城推办签订改造协议书，监管资金到帐后，由区城推办核发《城中村改造单位确认书》、在政府网站予以公告。

第四十二条改造单位取得《城中村改造单位确认书》之日起半年内投入资金未达到规定的，或者严重违反有关规定，损害公共利益的，取消其改造单位资格，按有关程序重新选择改造单位。

第四十三条改造单位不得转让改造项目，也不得引进新的投资商。改造单位无力或不愿继续承担改造项目的，取消其改造单位资格，按有关程序重新选择改造单位。

城中村改造专项资金主要用于：

（一）组织编制城中村改造规划指引和专项规划；

（二）城中村改造前期调查研究；

（三）建设城中村改造项目中由区政府投资的公共设施；

（四）对原村民统建项目的资金扶持；

（五）奖励在城中村改造过程中有突出贡献的集体和个人；（六）组织开展城中村改造宣传活动。

自改造项目发布改造单位公告之日起，规划、国土、建设、工商、房屋租赁管理等职能部门，按照各自职责依法停止办理改造范围内的调

整用地红线、改造用地功能、新建、改建、扩建、产权转移、工商登记、房屋租赁等手续。

第六十三条改造单位负责委托有资质的测绘单位对改造范围内建筑物进行测绘查丈，并得到被拆迁业主的书面认可，作为拆迁补偿的依据。被拆迁业主对改造单位选择的测绘单位有异议的，可申请区测绘管理部门采取公开抽签方式确定测绘单位。

第六十四条区城推办应当根据全区房屋拆迁成交价格变化情况，定期向社会公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的房屋拆迁价格信息。

第六十五条改造单位和被拆迁业主可共同委托有资质的房地产评估机构进行评估。双方就评估机构的选择未能达成一致的，可申请区城推办以公开抽签方式确定房地产评估机构进行评估，作为拆迁补偿的参考依据。双方仍协商不成的按有关法律规定处理。

第六十六条改造单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。

被拆迁物业设置了租赁或抵押等担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。

第六十七条改造项目的拆迁补偿安置实行货币补偿为主，也可采取产权置换的方式。产权置换给村内居民的住宅建筑面积原则上不超过每户480平方米，原有住宅剩余建筑面积部分实行货币补偿。

原农村合作企业的物业补偿以产权置换为主。

第六十八条改造项目拆迁补偿应当由改造单位与被拆迁人依法签

订拆迁补偿协议。

特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。

城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。

深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。

具体应当实现以下目标：

实现我市城中村改造目标的总体策略是：

－－规划先行。坚持城市规划对城中村改造工作的指导，要按照城市总体规划和建设国际化城市的要求，抓紧编制从全市层面进行规划管理的技术规范和相关政策文件，使改造工作有章可循，形成积极的整体效益。加快推进城中村改造专项规划的