国内外滨水旅游度假项目综合案例借鉴

边缘客户：
来源为日韩 占总客户量的4% 购买目的：自用、投资
12
旅游度假区：
主题购成——
由游艇码头、威尼斯运河、威斯汀酒店、度假酒店、主题公园、产权式酒店公寓等组成；
主体物业阐述——
威斯汀酒店：建筑面积7万多平方米，共有350余套客房，其中标准套房330余间，商务套 10间，总统套房1间，同时配有婚礼教堂（在建中）； 酒店现状：主体完工，外立面装修中； 预开业时间：2010年5月；
度假资源：
自然资源 娱乐资源 特殊资源 外围客户：
来源为江浙区域 占总客户量的27% 购买目的：度假自用、投资
核心客户：
来源为上海区域 占总客户量的58% 购买目的：度假自用、投资
作为度假资源的配套 度假地产：
别墅 酒店公寓 威斯汀酒店 会所 辅助客户：
来源为港台 占总客户量的11% 购买目的：度假、投资
全国性商务旅游度假
中心基本成型
以博鳌论坛为超级引擎，依
托万泉河景观资源，发展新型商 务会议度假，博鳌成为全国性商 务旅游度假中心 未来规划25座四星级以上酒 店、5座高尔夫球场及不同风格 温泉别墅区，远景将博鳌打造为 世界著名会议度假胜地：日内瓦、 达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆等
券大型企业会议的首选之地
高尔夫、度假类酒店、游艇码
头等其他度假配套产品也陆续 启动
开发建设东南湖
区桂花岛，标志 着千岛湖旅游正 式开始起步 第一家旅游宾馆 饭店——千岛湖 鱼味馆正式开业
，“谁投资、谁经
营、谁受益”的鼓
励政策使得区域处 于扩张型阶段 宾馆饭店已经成 立28家
开元度假村别墅开始销售并投
入运营，一些旅游房地产项目 的别墅部分纷纷开始建造
20
产品构成
别墅式酒店：凯宾斯基管理，115
栋现代滨水豪华别墅，250平米到450
平米不等，共488间客房。别墅配有宽 大客厅和开放式厨房，以及伸入水中的 木甲板、庭院和露台。
商业配套：会所、商务中心、会议
中心、礼品店、“椰林”餐厅、“庭院” 咖啡厅。
21
度假设施
22
营销手段：通过举办各种活动，提高项目内度假资源的知名度。
国内外滨水旅游度假项目综合案 例借鉴
国内案例：
千岛湖开元度假村
九龙山庄
博鳌蓝色海岸
“他山之石可以攻玉”
国外案例：
美国戴维营（David Camp）
瑞士达沃斯（Davos）
瑞士蒙特勒（Montreux）
2
千岛湖开元度假村案例——华东最高档的度假别墅区之一
3
开发背景：千岛湖区域发展脉络
旅游人数
景区开始整治小、 《千岛湖风景区总 体规划》正式实施 区域特征 乱、散的局面，之 后成为全国首批 4A级旅游区，区 域实现了质的提升 和转变 海外海大酒店、凤 凰休闲度假村等配 套型酒店投入建设 巩固阶段 •2002年，县政府提出千岛湖 旅游要从单一观光型旅游向观 光、休闲、度假、商务、会展 、运动的综合型旅游发展； •2006年杭千高速通行，成为 旅游区旅游业发展的转折点 •大力发展滨湖度假酒店业、豪 华游艇业、康体健身业、旅游 房地产业，着力打造全国著名 的休闲度假胜地
8
九龙山庄案例——长三角领袖人物的私人领地
9
项目概况：位于经济发达的长三角区域中心，是集高端物业、高档娱乐为一体
的商务休闲度假中心。
开发背景
公司创始人李勤夫先生自1983年涉足服装制造与销售， 历经二十多年，使公司成为一个多元化的民营企业集团； 2005年九龙山庄总体规划经政府批准 ，2006年公司正式 更名为上海九龙山股份有限公司； 九龙山庄整 体规划图
13
体育运动区：
体育运动区——
包括高尔夫、游艇、马球、网球、阳光沙滩、水上乐园、贡多拉船、滑翔运动等；
主体物业阐述——
马会俱乐部招募会员1200名， 拥有2个会所，分别为庄园会所 和海滨会所，同时配有特色中
西餐厅和酒吧。
14
高档商务居住区：
高档商务居住区——
包括游艇湾恺撒岛别墅及皇后岛别墅、夏宫、威斯汀酒 店、圣马可产权式酒店公寓、海神湾的海洋花园、西班 牙花园、天龙城堡等；
罗斯福总统的专用疗养所，此后即辟为美国总统专用的休闲避暑胜地。
构成：由10多幢石木结构的乡村别墅组成，主要是四幢称为山杨
屋、桦木屋、月季屋和山茱萸屋的木屋，其中山杨屋是总统寓所。主 要设施有会议室、音乐厅，钓鱼池，周围环绕国家公园、高尔夫球场、 温水游泳池、网球场和健身房。
功能：罗斯福、艾森豪威尔、肯尼迪、尼克松、
2009年博鳌房地产论坛 2009年4月比亚迪汽车年会 2009年5月广州合生元会议 2009年上海大众年会 2009年上汽通用品牌年会
境及其他问题的高层对话平台
海南博鳌为论坛总部永久 所在地至今已举办八届
……
博鳌蓝色海岸
18
项目概况
区位：博鳌亚洲论坛特别规划区内，西南接万泉河，东临博鳌金海岸大酒店 功能：具备度假、休闲、商务、会议等综合功能 物业：一期为110幢度假别墅，二期390幢别墅及会所、会议中心、餐厅、
租售并举，根据市场情况
调整租售比例，销售价格 从2002年6000元/m2提 高为目前30000元/m2 。
23
美国戴维营案例——总统行宫
24
项目概况
区位：华盛顿西北120公里处的马里兰州卡托克廷山间，乘直升
机由白宫出发只需30分钟。占地约5平方公里，始建于1938年.。
历程：最初是联邦政府工作人员及其家属的休假地，次年便成为
19
功能模块：以商务度假为主导功能
景观 环境 品牌 宣传 宾馆 酒店 商业 配套
居住度假 商务功能 休闲娱乐
Biblioteka Baidu
商务度假
交通 设施 人文 历史
商务度假
住宅 产品
商务 办公
旅游 度假
主 题 别 墅 区
商 业 商 务 中 心
会 议 中 心 场 馆
别 墅 式 酒 店
会 所
高 尔 夫
游 艇

以具有奖励性质的中型公务和商务拓展活动为主； 整合集会、用餐和娱乐, 更好地利用开会期间的沟通，设置各种配合集会中心的游憩设施和商务 拓展服务，受到市场欢迎； 在度假区（私人别墅）内举行会议，具有不拘形式、私密性和自给自足的感觉，刺激了度假设备 的使用频率。
交通图
10
开发进程：前期开发高档娱乐场所为项目提高人气，继而开发别墅产品，中期
再次对品牌酒店进行开发，做为项目的第二次引爆点。
酒店式公寓在建中； 一期独栋别墅12套，联 五星级酒店在建中； 马会俱乐部二期建成 开业； 高尔夫球场开业； 业； 游艇俱乐部建成开业； 通过举办皇家礼炮“王 者杯”马球赛，为山庄营 造人气氛围；
大量的住宅别墅 后续开发；
地产物业 设施类
体别墅38套开始销售； 九龙山海洋主 题公园建设中；
度假娱乐 马会俱乐部一期建成开 设施类
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
11
物业功能：项目以高尔夫、游艇俱乐部、马球会所等高档娱乐设施为旅游资源，
打造高端的旅游度假区，进而吸引高层人群的导入。
物业基本情况
16
博鳌蓝色海岸案例——新兴区域商务度假中心
17
开发背景：博鳌亚洲论坛成为区域发展的重要引擎和名片。
博鳌亚洲论坛逐步形成
品牌和舆论效应
2001年2月成立，25个亚 洲国家和澳大利亚发起 非官方、非营利性、定期 寻址的国际组织 为政府、企业及专家学者 提供一个共商经济、社会、环
逐步实现从政府会议向
为三个阶段进行导入。
短 期
中
期
远
期
04年4月
04年12月
05年
06年
07年
08年
重要事件
度假村酒店开始营业
升级为五星酒店
度假村成为首批自驾游基地
客户主要 特征
市政府，上海代表团考察团等 商界、政界要员，通过高端峰 层客户预热项目知名度
知名跨国企业、民营企业商务 会议客源导入，知名影星等社 会名人慕名前来
配套设施 独具一格的尊贵典雅，卓越生活，开元制造。酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配
套设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌 球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池等
7
客户分析：通过对项目三个阶段的规划和产品打造的同时，将目标客户亦分
SPA等设施
投资商： 海南红石实业有限责任公司 设计： 香港许李严建筑师事务所 严迅奇/韩国履露斋建筑师事务所 承孝相
经济技术指标 占地（m2） 别墅（幢） 建面（m2） 容积率 一期
188220 110 33000 0.175
二期
424618 390 105000 0.25
总计
612818 500 138000 0.225
基本情况：
开发商：杭州开元房地产集团有限公司 物业地址：杭州市千岛湖镇新安街 开盘时间：2003.5 入驻时间：2004.9
5
开发模式：从单一的自然观光型度假设施，逐渐演变成为融合了商务功能的
复合型度假地，实现项目的整体持续升级。
主题社区 驱动
半岛别墅、产权式度假酒店
千岛湖景观资源
自然/人文 资源驱动
物业功能
发展阶段 壮大阶段
2003年开元度假村入市
起步阶段 1982年—1992年 1993年—2002年 (2002年———至今)从观光到休闲度假的转型阶段
4
项目概况：前期通过品牌效应和滨湖资源打造特色，后期通过引入顶级游艇
作为项目的特色延伸。
外观
项目构成：
占地面积：20万平方米 物业组成：由85栋半岛别墅与建筑面积近33000平方米 的产权式度假酒店组成； 别墅面积：290-400平方米之间； 配套商业：五星级开元度假酒店； 经营管理：部分已售别墅返租，进行统一酒店式管理； 引入英国游艇“曼哈顿56号” 大堂 交通图
2001—2002年，一期从施工到建成再到投入使用只用了100天，首届博鳌亚洲论坛与会者入住； 2002—2003年，陆续在北京、上海、香港和东京设立营销处； 2003年3月29日，由海南省30家大型旅行社、全国20多家媒体、海南各大企业、政府接待单位 等150余人参加的“蓝色海岸租务推广会”，（博鳌）亚洲论坛秘书长龙永图先生及外交部官员共 同出席了晚宴，活动收到了出色的推广效果； 2003年4月初，销售部到广东、西南地区进行了大规模的推广促销活动，分别在广州、东莞及深 圳三地各选择了一家旅行社作为总代理商，推广“五·一蓝色海岸休闲之旅”； 2004—2009 年，陆续组织各类论坛及活动，扩大项目知名度。
里根、克林顿等历任总统度假休闲的“后花园” ， 并作为会见外国贵宾的一个轻松的外交活动场所， 使戴维营走向了政治外交的最前沿。 •二战时期，罗斯福邀请丘吉尔到戴维营； •1959年9月，赫鲁晓夫与艾森豪威尔在戴维营进 行了3天非正式会谈； •1978年9月，卡特、埃及总统萨达特和以色列总 理贝京在戴维营进行了12天的三方秘密会谈，达 成 “戴维营协议”，打开了通往中东的和平之门。 戴维营也因此被世界赞誉为“和平圣地”。
别墅概况——
12套独栋海景别墅，面积约13001400平方米/栋，现售均价3.08万/平 方米； 38套联排别墅，面积约300-500平 方米/栋，现售均价：2.83万/平方米；
15
营销手段：通过举办各种活动，提高项目内度假资源的知名度。
皇家礼炮“王者杯”马球赛 马会俱乐部答谢酒会 九龙山浩沙燃情比基尼之夜 九龙山城市会所自助餐鸡尾酒会
主题产品 五星级酒店、商场、餐厅、SPA、 美容中心、桌球室等主题度假设施 驱动
核心 驱动力
长三角商务人士的社交及会议
商务活动 驱动
特殊娱乐 产业驱动
游艇俱乐部
6
项目特色：项目通过打造多元化的高档配套和引进顶级游艇的结合，创造独
特的资源优势。
度假产品
千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿56号”，价值1000多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格 最高、性能最好、最豪华的游艇，由世界顶级游艇制造商——英国SUNSEEKER国际游艇制造公司设计制造， 与英国皇室乘座的游艇同一型号。船体长18.65米，宽4.59米，高6.15米，半载排水量26.7吨，最大航速23 节，续航力270英里，性能极其优异。
商务会议转移的趋势
已成为跨国公司、金融、证
解读博鳌论坛效应 博鳌论坛成为带动区域
发展的重要引擎和名片
博鳌成为琼海、海南区域发展 的重要名片、带动了高尔夫、温 泉休闲中心、度假区等高端项目 索菲特大酒店 18洞高尔夫球场与高尔夫会所 金海岸温泉大酒店 千舟湾度假酒店 锦江温泉大酒店店
通过前两个阶段的客源导入， 酒店客户扩散至普通自驾游客 户，客源面更广
开元度假村客户分为三个阶段：
第一阶段主要导入政府、商界高官、高管，通过这些人的影响力，确立了项目的整体市场高端形象， 第二个阶段社会名人、著名跨国企业和民营企业的商务会议和私人度假客源的导入，使得项目完全成熟； 第三阶段，已经成为一个非常高端且高知名度的高端度假酒店。