物业公共责任险方案

关于济宁市物业管理行业进行物业管理责任险统保的建议

前言

物业服务企业选择合理的保险以规避在经营过程中面临的各种风险，在当下已不再是个热门话题。但是物业服务企业在与保险公司争取承保条件时出现以下几个问题：（1）各保险公司承保能力、费率条件、服务水平差异大，物业公司无从比较选择。（2）个体分散投保、规模小，争取的保险方案不完善、保费支出成本高。（3）业务分散、总体规模小，保险公司积极性不高。（4）保险公司理赔服务滞后，双方专业性不对称，影响了保险公司的理赔时效和理赔质量。江泰保险经纪股份有限公司山东分公司作为保险经纪人始终将客户利益放在首位，从投保人的利益角度为出发点，利用经纪人渠道的规模优势，为物业服务企业提供包括风险排查、保险方案个性化制定、与保险公司的谈判、索赔技术支持、风险管理培训等多方面的保险经纪服务。

2005年江泰保险经纪公司率先在济南市开展物业管理责任险的开拓工作，逐步完成了对保险方案的设计、采购和服务工作，并在济南各小区和写字楼的物业管理企业中进行了推广，并在2011年成为济南市物业管理行业协会的保险经纪人，协助运作济南市物业管理行业协会统保项目，积累了大量的项目经验，形成了自身在物业管理责任险项目上的领先优势，并在项目运作过程中得到了社会各界的一致好评。

为了为济宁市物业服务企业提供更好的保险服务，为物业服务企业提供行业化专属、个性化定制、专业化指导的风险转嫁，现提出对济宁市物业服务企业物业管理责任险统保的建议，并提出为济宁市物业管理行业物业管理责任险统保项目提供保险经纪服务的申请，望批准。

目录

前言 (1)

第一部分物业服务企业风险分析 (3)

第二部分险种介绍 (7)

第三部分统保模式操作建议 (8)

第四部分保险经纪人及江泰保险经纪公司简介 (9)

第五部分济南市物业管理行业协会统保项目介绍 (12)

结束语 (13)

附件：济南市物业管理行业协会对江泰保险经纪股份有限公司山东分公司统保工作的评价 (14)

第一部分物业服务企业风险分析

任何企业在经营过程中都会面临风险，作为住宅物业、商业地产管理服务的主体，物业服务企业在提供物业服务的过程中囊括了大量繁杂琐碎的工作，另一方面，各类业主对物业服务质量的要求越来越高，法律意识和维权意识不断增强，对于同一个物业的业主容易形成利益共同体，因此在与物业服务企业处理纠纷的过程中给物业服务企业形成了较大的压力。与此同时物业服务企业经营逐步法制化，规范化，随着《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》先后颁布，物业服务企业经营过程中的责任也更加明确，物业服务企业经常所面临各种矛盾、纠纷、甚至的经济索赔的处理与调解。

物业服务企业在日常经营过程中面临的主要风险有：

一、治安安全引发的赔偿责任风险

物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。现在小区已逐步开始实行封闭式管理，但若小区保安巡逻不力，发生入室盗窃案件时，会使业主的财产受到损失，业主在与犯罪分子的斗争过程中其人身安全极易受到侵犯。因保安等秩序维护员没有履行其职责，业主必然会要求物业服务企业对其进行赔偿。另外，一些业主以小区得不到安全保障为由拒绝交纳管理服务费，使后续的物业服务工作难以开展。

二、消防安全引发的赔偿责任风险

消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最容易被人忽视的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消防安全管理主要存在以下问题：

●消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度；

●消防设施存在损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题，在这种情况下，一旦发生火灾将失去救火的最佳时机；

●小区乱停车现象严重，私家车占用消防车道，堵塞了消防车辆的进入；

●物业服务企业内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，不懂得如何检查小区消防设施，出现消防事故时不知道如何处理。

火灾可能造成受害家庭的生命财产的重大损失，甚至可能引起整栋楼房和临近楼房业主的生命财产的重大损失。火灾事故对物业服务企业的品牌会有巨大的影响，且物业服务企业需承担相应的经济赔偿责任。

三、车辆管理过程中的赔偿责任风险

物业小区车辆安全风险主要包括两个方面：一是小区交通出行安全管理风险，在保证小区交通安全的前提下，使得行人和车辆能够出行畅通，避免车辆之间的碰撞、刮擦和对行人、小区设施的安全造成损害等；二是小区内车辆的停放安全管理风险，主要是如何制定车辆进出管理制度，对车辆停放状况进行监控，防范和制止小区内外人员对停放车辆及车内财物进行的不法侵害等。物业服务企业在提供停车

场服务的过程中，若因疏忽过失导致业主车辆的损坏、丢失，物业服务企业需对此承担相应的经济赔偿责任。

在目前的物业服务过程中，停车场上因为发生车辆剐擦碰导致业主向物业服务企业索赔的风险是物业服务企业面临的最大风险点之一。

四、设施设备安全引发的赔偿责任风险

物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物业服务工作中，物业小区内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面：一是小区共用设施、设备安全隐患，如电梯故障致人伤害、供电设备发生故障、水暖管未及时进行维护检修管道爆裂导致业主家财被泡等；二是小区景观构造、休闲设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人受到伤害等；三是小区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如小区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落受伤；四是广告牌等高空物体坠落导致车辆损坏或他人受伤等。

近年来，高空坠物伤人，甚至造成受害者死亡的事件常有发生,据不完全统计， 2011年度，全国住宅小区仅因高空抛物造成的纠纷案件就达 2000 余件，未上升到法律诉讼的高空抛物争议还没有统计在内，其中造成重大伤害事故约 180 余件，造成死亡事故的不少于20 件，高空抛物造成的车辆被砸事件则更是数不胜数。