市场比较法应用举例
市场比较法运用案例
市场比较法运用案例市场比较法运用案例一、估价对象概况该评估对象为市区内住宅用地，土地面积为500m2。
二、估价要求评估该块土地2000年6月的价格。
三、评估过程1、选择估价方法。
因这类土地有较多的交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。
共收集了A、B、C、D、E五宗土地交易实例，均可作为比较案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：略正方形长方形略正方形长方形长方形形状76457300166面积m2 平坦平坦平坦平坦平坦地势1999. 11 1999.04 1999. 03 1999.11 1999. 12 交易日期12509409801020 1200单价元/m2 住宅住宅住宅住宅用地性质类似类似类似类似相同所处地区EDCBA准防火准防火准防火无准防火防火400 m350 m600 m400 m交通（距车站距离）有有有有有煤气无无无无无下水道有有有有有上水道普通普通稍软弱普通地质3、交易实例与估价对象比较修正（1）交易情况修正。
实例A、E为正常交易，不需修正。
实例B、C、D均较正常交易偏低，其中B估计偏低2％；C偏低5％；D偏低6％。
（2）交易日期修正。
（3）区域因素修正。
实例A与估价对象处于同一地区，无需修正，其他实例比较结果如下：区域因素直接标较表1比较结果95115951101009511510010010098105 95 95 98 100 95 105 110 100 95 105 100 100 90 95 95 100 105 95 100 100 95 95 1051001001001001001001001001001001000.15 0.15 0.05 0.20 0.05 0.05 0.10 0.03 0.03 0.04 0.05 0.10自然条件社会条件街道条件交通设施供给设施商业配置状况福利设施危险设施灾害危险性公害发生程度景观等其他状况EC、DB估价对象权数区域因素（4）个别（微观）因素修正。
第三章市场比较法
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
时间 1 2 3 · · n
价格
P1 P2 P3 · ·
Pn
定基价格指数
市场比较法案例
市场比较法案例
经调查该城市地价指数以2007年为100,以后每年增长12个百分点,此类用地的最低容积率为2,据统计分析,该城市此类用地容积率在2—2.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%,超过2.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为2时的地价增加3%.对区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按以下要求完成计算。
（1）编制期日修正指数表（2）编容积率修正系数表（3）试计算宗地H在2010年时的地价。
答案：
1、（1）编制期日修正系数表
（2）编制容积率修正系数表
（3）计算地价
期日修正容积率修正区域修正个别修正
1280×136/100×1.2/1.16×100/100×100/108=1667.43元/m2
1360×136/112×1.2/1.12×100/99 ×100/102=1752.22元/m2
1380×136/112×1.2/1.12×100/100×100/104=1762.35元/m2
1340×136/124×1.2/1.08×100/95 ×100/98=1754.0元/m2
1420×136/136×1.2/1.26×100/97 ×100/95=1467.6元/m2
H地价=(1667.43+1752.22+1762.35+1754.0+1467.6)/5=1680.72元/m2。
市场比较法模板
（一）市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格= 比较实例宗地价格×待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数1、选择比较实例选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求:①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。
本次评估，选择了三个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响居住用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。
实例1：随州市兴达房地产开发有限公司西城沿河大道该地块位于西城沿河大道随州市委党校旁，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1468.8平方米，容积率为1.4。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为51.95万元/亩，即779.28元/平方米。
实例2：随州市三环房地产开发有限公司东城长堰堤一地块该地块位于随州市烈山大道南端, 居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积79736.21平方米，容积率为1.6。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为50.96万元/亩，即764.45元/平方米。
实例3：随州市民纬置业有限公司东城舜井大道88号一地块该地块位于东城舜井大道88号，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1321.59平方米，容积率为1.8。
市场比较法案例
市场比较法案例市场比较法是一种常用的评估方法，用于确定资产的公允市场价值。
该方法通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的价值。
下面将通过一个案例来说明市场比较法的具体应用。
假设某地区有一处房产，需要进行评估以确定其公允市场价值。
评估师首先收集了该地区近期类似房产的交易数据，包括售价、面积、房龄、装修情况等。
然后，评估师对这些数据进行分析，找出与目标房产最相似的几处房产，作为市场比较的对象。
首先，评估师发现一处与目标房产相邻的房屋，在同一小区内，面积和房龄与目标房产相近，售价为100万元。
其次，评估师找到了一处距离目标房产较远但面积更大的房产，售价为120万元。
最后，评估师还发现了一处与目标房产同样面积和房龄的房产，但装修情况更好，售价为130万元。
通过对这些数据的比较，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值。
首先，可以看到与目标房产相邻的房屋售价为100万元，但由于地理位置更优越，因此可以认为目标房产的价值应该略高于这一价格。
其次，虽然面积更大的房产售价为120万元，但由于距离较远，因此并不适合作为市场比较的对象。
最后，装修更好的房产售价为130万元，可以作为目标房产价值的上限参考。
综合以上分析，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值应该在100万元至130万元之间。
当然，这只是初步估算，评估师还需要考虑其他因素，如房产的具体位置、周边配套设施等，来进一步确定其公允市场价值。
通过以上案例可以看出，市场比较法是一种简单而有效的评估方法，通过与类似资产的市场交易数据进行比较，可以快速且准确地确定资产的公允市场价值。
当然，在实际应用中，评估师还需要综合考虑其他因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总之，市场比较法在资产评估中具有重要的应用价值，对于确定资产的公允市场价值具有重要意义。
希望以上案例能够帮助大家更好地理解市场比较法的具体应用，为资产评估提供参考。
市场比较法的应用
市场比较法的应用例4－10 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料：（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表4－7所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
表4－7 待估宗地与交易案例的比较（2）土地还原率为7%。
（3）该市住宅地价指数以2005年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点。
（4）该市住宅地的容积率修正系数见表4－8。
表4－8 住宅地的容积率和修正系数请根据上述资料，采用市场比较法估算出待估宗地于2006年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
【解】（1）计算公式：比准价格＝比较实例价格×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数（2）交易日期修正系数为比较实例A＝121／109比较实例B＝121／107比较实例C＝121／111比较实例D＝121／116（3）区域修正系数为比较实例A＝100／（100＋3）＝100／103比较实例B＝100／（100－5）＝100／95比较实例C＝100／（100－5）＝100／95比较实例D＝100／（100－6）＝100／94（4）个别因素修正系数为比较实例A＝100／（100－11）＝100／89比较实例B＝100／（100－2）＝100／98比较实例C＝100／（100－2）＝100／98比较实例D＝100／（100－3）＝100／97（5）容积率修正系数为比较实例A＝1比较实例B＝1．8／2．4比较实例C＝1．8／2．4比较实例D＝1．8／2．1（6）土地使用年期修正系数为比较实例A＝1比较实例B＝1比较实例C＝［1－1／（1＋7%）70］／［1－1／（1＋7%）50］＝1．026 比较实例D＝［1－1／（1＋7%）70］／［1－1／（1＋7%）40］＝1．062 （7）计算比准价格比准价格A＝1 200×（121／109）×（100／103）×（100／89）×1×1＝1 453．158（元／m2）比准价格B＝1 560×（121／107）×（100／95）×（100／98）×1×（1．8／2．4）＝1 421．143（元／m2）比准价格C＝1 650×（121／111）×（100／95）×（100／98）×1．026×（1．8／2．4）＝1 486．638（元／m2）比准价格D＝1 400×（121／116）×（100／94）×（100／97）×1．062×（1．8／2．1）＝1 457．920（元／m2）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算结果，则有待估土地单价＝（1 453．158＋1 421．143＋1 486．638＋1 457．920）／4＝1 454．71（元／m2）。
土地估价方法的市场比较法
土地估价方法的市场比较法土地估价方法的市场比较法比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
那么土地估价方法的市场比较法是怎么样的呢?一起来看看!第一市场比较法概述1、市场比较法的定义和基本原理基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。
还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。
市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。
2、市场比较法中的有关概念13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域3、市场比较法的基本公式根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
(1)直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，公式1pd=pb×a×b×d×e(2)间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，公式2pd=pb×a×b×c×d×e(3)有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。
如a=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。
哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的`值通过比较进行加或减。
(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算(采用单因子与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。
估值方法举例
估值方法举例估值方法是指通过特定的方法和工具对资产、企业或项目的价值进行评估和测算的过程。
在实际的商业运作中，估值方法被广泛运用于企业的购并、投资决策、股权激励、股权融资等诸多领域。
估值方法的选择和应用对于决策的准确性和可靠性具有重要的影响。
本文将结合实际案例，分析几种常见的估值方法，并通过案例展示它们的具体应用。
我们来介绍几种常见的估值方法：1.市场比较法：市场比较法是一种常用的估值方法，其核心思想是通过比较目标资产与市场上类似资产的交易价格，来推断目标资产的价值。
这种方法适用于有大量类似资产交易的市场，如房地产市场、股票市场等。
通过比较目标资产与市场上类似资产的关键特征，如规模、地理位置、盈利能力等，来确定目标资产的估值。
2.收益法：收益法是以资产未来的盈利能力为基础进行估值的方法。
常见的收益法包括折现现金流法（DCF）、盈利倍数法等。
折现现金流法是通过预测未来现金流入并将其折现到现值来确定资产的价值，盈利倍数法则是通过将未来盈利乘以一定的倍数来确定资产的价值。
3.成本法：成本法是一种以资产的重建成本或替代成本来确定其价值的方法。
这种方法适用于资产市场稀缺或交易不频繁的情况，如不动产、古董艺术品等。
成本法要求对资产的重建成本进行详细的测算，并考虑其使用寿命、残值等因素，以确定资产的价值。
接下来，我们将通过实际案例来展示这些估值方法的具体应用。
我们以房地产市场为例，介绍市场比较法的应用。
假设某城市的一处商业地产项目需要进行估值，在选择估值方法时，我们发现该城市有大量类似的商业地产项目进行了交易。
我们可以通过比较这些交易的价格和项目的特征，来确定目标项目的估值。
通过对比分析，我们找到了几个与目标项目相似的交易案例，并结合它们的交易价格、租金收益率、地段优劣等因素，来确定目标项目的估值。
接下来，我们以一家初创科技企业为例，介绍收益法的应用。
假设某初创企业计划进行融资，需要确定其估值。
我们可以通过折现现金流法来进行估值。
市场比较法
1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×
例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
16
例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 本章内容
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法1. 市场比较法：市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
该方法通过比较被评估房地产与类似物业在市场上的销售价格，来确定其市场价值。
评估师会采集大量的市场数据，如类似物业的售价、租金、土地价格等，并对这些数据进行分析和比较，以确定被评估房地产的市场价值。
举例：假设评估师要评估一坐位于某城市中心的商业大楼。
评估师会采集该城市中心地区类似商业大楼的销售数据，如近期成交的类似物业的售价、租金等。
然后，评估师会根据这些数据对被评估的商业大楼进行比较，以确定其市场价值。
2. 收益法：收益法是一种基于房地产产生的收益来评估其价值的方法。
该方法适合于商业地产，如写字楼、购物中心等。
评估师会根据被评估房地产的租金收入、运营费用、资本化率等数据，计算出其预期的净收益，并将其与市场上类似物业的收益进行比较，从而确定被评估房地产的价值。
举例：假设评估师要评估一座购物中心。
评估师会采集该购物中心的租金收入、运营费用、资本化率等数据，并根据这些数据计算出其预期的净收益。
然后，评估师会将该购物中心的净收益与市场上类似购物中心的收益进行比较，以确定其价值。
3. 成本法：成本法是一种基于房地产建设成本来评估其价值的方法。
该方法适合于新建房地产或者需要进行重建的房地产。
评估师会根据被评估房地产的建设成本、土地价值、折旧等因素，计算出其重建成本，并将其与市场上类似物业的成本进行比较，从而确定被评估房地产的价值。
举例：假设评估师要评估一座新建的写字楼。
评估师会根据该写字楼的建设成本、土地价值、折旧等因素，计算出其重建成本。
然后，评估师会将该写字楼的重建成本与市场上类似写字楼的成本进行比较，以确定其价值。
4. 投资价值法：投资价值法是一种基于房地产作为投资资产的价值来评估其价值的方法。
该方法适合于投资性房地产，如公寓楼、住宅小区等。
评估师会根据被评估房地产的租金收入、资本化率、预期增长率等因素，计算出其投资价值，并将其与市场上类似物业的投资价值进行比较，从而确定被评估房地产的价值。
市场比较法应用举例
实例一：（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表1。
项目宗地成交价（元/m2）交易时间容积率位置比较形状比较区域因素比较个别因素比较A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4%C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0E 680 1989 1.3 0 0 +3% 0F 730 1990 1.2 +2% 0 -5% 0G 740 1990 1.3 0 0 0 -3%H 1990 1 0 0 0 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算1990年宗地H的评估价格。
实例二:(一)估价对象概况估价对象为某公司拥有的位于**城市**路123号商铺,该商铺的建筑面积为1200平方米,土地使用年限为2000年12月1日至2040年11月30日.（二）估价要求需要评估该不动产在2009年12月的正常交易价值。
（三）估价方法估价对象适合在公开市场交易，采用市场法。
（四）估价过程1．选取可比实例估价人员在该商铺附近调查选取了近期成交的三宗类似商铺A、B、C作为可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例情况说明2.因素修正及修正指数说明交易情况修正:在上表交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其市场价格的幅度。
交易日期修正：已知当地写字楼价格在2009年下半年每月上涨1%。
市场比较法案例
市场比较法案例市场比较法是评估财产价值的一种常用方法，尤其适用于房地产、土地和企业评估等领域。
它的基本原理是通过比较市场上类似财产的交易价格来确定目标财产的价值。
下面我们将通过一个案例来详细介绍市场比较法的应用。
假设我们需要评估一栋位于城市中心的商业大楼的价值。
首先，我们需要收集市场上类似商业大楼的交易数据，包括交易价格、建筑面积、位置、租金收入等信息。
然后，我们可以通过比较这些交易数据来确定目标大楼的价值。
在收集数据后，我们发现了三栋类似的商业大楼的交易信息。
第一栋大楼位于市中心繁华地段，建筑面积为10000平方米，最近一笔交易价格为1亿人民币，租金收入稳定。
第二栋大楼位于城市郊区，建筑面积为8000平方米，最近一笔交易价格为8000万人民币，租金收入较为一般。
第三栋大楼也位于市中心，建筑面积为12000平方米，最近一笔交易价格为1.2亿人民币，租金收入较高。
通过对比这三栋大楼的交易数据，我们可以初步得出结论，目标大楼的价值应该介于1亿到1.2亿人民币之间。
然而，为了更准确地评估目标大楼的价值，我们还需要考虑一些其他因素，比如大楼的年龄、物业管理情况、周边配套设施等。
在考虑了这些因素后，我们最终确定了目标大楼的价值为1.1亿人民币。
这一价值不仅是通过市场比较法得出的，还综合考虑了其他因素对大楼价值的影响。
通过以上案例，我们可以看到市场比较法在商业大楼评估中的应用。
它通过比较市场上类似财产的交易数据，帮助我们确定目标财产的价值。
当然，市场比较法也有一定的局限性，比如市场上类似财产数据不足时，就很难准确评估目标财产的价值。
因此，在实际运用中，我们需要综合考虑其他评估方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
综上所述，市场比较法是一种常用的财产评估方法，通过对比市场上类似财产的交易数据来确定目标财产的价值。
在实际运用中，我们需要充分收集和分析市场数据，同时也要注意该方法的局限性，以确保评估结果的准确性和可靠性。
市场比较法(房地产案例)
确定区域因素修正系数。
实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。
实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础设施 社会公共设施 规划限制 治安状况
1%
0
-2%
形状
0
3%
0
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分比。容积率修正率修正系数如表下表
202X
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房地产估价方法之一
市场比较法
汇报日期
2
1
——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产
——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法
——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产
——其前提：交易市场已经形成——比准价格
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
请按以上条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
地价 指数
100
101
103
109
111
112
119
121
市场比较法的适用范围与条件
市场比较法的适用范围与条件1. 市场比较法适用于房地产评估呀！你想想，就像你买房子的时候，要看看周围差不多的房子都卖啥价，这就是在运用市场比较法嘛！比如，你想买的房子旁边有个差不多户型的刚卖了 100 万，那你心里不就有个底了嘛！2. 它也适用于二手车的估价呢！这不就跟你去二手车市场，会对比其他类似车的价格一样嘛！要是有辆车跟你看中的差不多，人家卖 8 万，那你就知道自己该出多少价合适啦！3. 在艺术品市场也能用哦！哎呀，就像那些古董字画啥的，你得找类似的作品的价格来参考呀！比如说有幅差不多的画之前卖了 50 万，那这幅画的价值不就有个大概范围了嘛！4. 市场比较法在土地交易中也很重要呀！你看，一块地要卖，那不得看看周围地都卖多少钱呀！就好比旁边那块地卖了 1000 万，那这块地能差太多吗？5. 租赁市场也能用呢！你租房子的时候，不也会看看周围差不多房子的租金嘛！要是旁边一样的房子租 2000 一个月，那你心里不就有数啦！6. 对于珠宝首饰的评估也可以呀！哇，就像你买钻石戒指，要看看其他类似的卖多少钱，对不对？要是差不多的卖 2 万，那你就知道这个戒指大概啥价啦！7. 在股票市场也有它的用武之地哟！你想想，一只股票的价值，不也得跟同行业类似的股票比比嘛！要是其他类似的都涨得厉害，那这只股票是不是也有潜力呀！8. 机器设备的买卖也能靠它呀！嘿，就像买个二手设备，得看看其他一样的卖多少，是不是这个道理？要是差不多的卖 10 万，那你就知道该咋出价啦！9. 无形资产的评估也少不了它呢！比如说一个专利，你得看看其他类似的专利都啥价呀！要是有个差不多的卖了 50 万，那这个专利的价值不就有谱啦！10. 市场比较法在企业并购中也很关键呀！哎呀呀，你想，要收购一个企业，不得跟其他类似企业比比价格和价值嘛！要是有个差不多的企业卖了1 个亿，那这个企业你得好好考虑考虑价格啦！我觉得市场比较法真的超实用呀，能让我们在各种交易中更好地了解价格和价值，避免吃亏上当呢！。
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
第3章 市场比较法
举 例
某可比实例，正常交易价格为1500元/平方米，经 分析，此交易成交价格比正常的市场价格高10%左右， 试进行交易情况修正。
110 正常价格 1500 1650元 / 平方米 100
某可比实例，成交价格为1650元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 正常的市场价格比成交价格低10%左右，试进行交易情 况修正。 90 正常价格 1650 1485元 / 平方米 100
思 考？
有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环 境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、 规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修 正后的可比实例价格。
5000
100 4902 元 / 平方米 102
有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综 合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面 积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。
第三章 市场比较法
第一节 第二节 第三节 市场比较法的基本原理 市场比较法的估价步骤 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、概念 根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取 估价对象价值的方法。 类似房地产——与估价对象的区位、用途、权利 性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。 可比实例——指交易实例中交易类型与估价目的 吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价 格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。
2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积 4、统一面积单位 5、统一采用单价
思 考？
有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万RMB，首 付30万RMB，余款53万半年后付清，建筑面积260m2； 乙成交总价21万美元，一次性付清，使用面积 3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比实例， 在进行有关修正前建立可比基础。
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甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使 用证，正在施工，尚未封顶。 4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分 售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款， 则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋 预售合同记载的建筑面积 B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出 的房屋预售合同记载的建筑面积 C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预 售合同记载的建筑面积 D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的 房屋预售合同记载的建筑面积
8
6、某房地产现房价格为4000元/
m2 ，预计 从期房达到现房的两年时间内，现房出租的 租金收入为每年300元/ m2 （年末收到）， 出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现 率为5%，风险补偿为200元/ m2 ，则该房地 产的期房价格为（ ）元/ m2 。 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率 在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积 率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情 况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地 比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例 宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。
13
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/
m2 ，现在调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年3月至9月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数100），则该房地产 2006年9月的价格为（ ）元/ m2 。 A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
17
答案
A
C E
18
2.市场法中实物状况比较和调整的内容包括
（ ）。 A 环境 B 地形地势 C 外部配套设施 D 内部基础设施完备程度 E 装饰装修
19
答案
B
D
E
20
3.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的 有（ ）。 A 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对 象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点 B 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许 可证颁发之日 C 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为 估价时点 D 房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申 请复核之日为估价时点
33
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用 证，正在施工，尚未封顶。 2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的 是（ ）。 A 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独 办理抵押登记 C 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证 后，才能办理抵押登记手续 D 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程 规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登 记手续
迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房 地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构 名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其 中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机 构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人 过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前 被改造为自营副食店。请问： 1、你所在的估价机构通过什么途径获取委托 后才能出具房屋拆迁估价报告？
2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类 商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。 则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为 （ ）。 A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.25
7
5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格
关系的表述中，正确的是（ ）。 A 在房地产市场比较成熟且为正常状态时， 积算价格低于收益价格 B 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大 高于积算价格 C 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣 除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 D 比准价格倾向于成交价格， 积算价格 倾 向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
B
C
D D
C C
C
C
12
9、某宗地的面积为1000
m2 ，采用市场法 进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价 格分别为2130元/ m2 ，2190元/ m2和2220 元/ m2 ，如果赋予这三个价格的权重分别 为0.3，0.4和0.3，则采用加权平均法得到的 比准价格为（ ）元/ m2 。 A 2160 B 2175 C 2181 D 2205
四、估 价 实 务
32
估 价 实 务（一）
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用 证，正在施工，尚未封顶。 1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列 表述中正确的是（ ）。 A 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请 贷款提供抵押物担保 C 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷 款 D 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷 款
28
分
析
（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权
证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权 属档案。 （2）如当地拆迁房屋性质有特别规定的，应 服从其规定按其确定的用途评估。 （3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的 性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 （4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协 商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认 据此确定该房屋用途。
29
案例分析（二）
2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场
一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一 招商和经营管理，对招商引进的商户收取较 高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而 委托评估其转让价格。请问： 该商场周边近期有较多权利性质相同的临街 铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比 实例？为什么？
2
习
学习内较法
学习形式：
知识抢答
3
知识抢答题
单项选择题
1、下列不属于房地产区位因素的是（
）。
A
交通 B 用途 C 环境 D 楼层
4
2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积
相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅 楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2， 楼面地价为1200元/ m2 ，则该宗土地的总价 为（ ）万元。 A 96 B 192 C 240 D 480
36
答案 （简略）
（一）1
B2A3D4D
37
估
价 实 务（二）
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底
层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路 上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开 始，2006年3月结束。 5、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业 用房价格的影响结果为（ ）。 A 市场价格上升 B 市场价格下降 C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定
30
分
析
不能直接将其选作可比实例。 （1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定 其小类用途也相同； （2）商场与临街商铺的规模不相当； （3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚； （4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚； （5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚； （6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清； （7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能 不同。 31
5
m2 ，套 内使用面积为132 m2 ，应分摊的公共部分建 筑面积为9 m2 ，按套内建筑面积计算的价格 为3500元/ m2 ，则该套住宅按建筑面积计算 的价格为（ ）元/ m2 。 A 3000 B 3277 C 3295 D 3599
3、某套住宅的套内建筑面积为145
6
4、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至
34
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用 证，正在施工，尚未封顶。 3、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的 情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为 （ ）。 A 抵押价值 B 处分抵押物时的市场价值 C 抵押价值-处分抵押物的费用及税费 D 处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税 费
市场比较法应用举例
有一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似 的6宗地，具体情况如下：
宗 地 A B C D E F G
成交价 交易时间 交易情 （美元/ （年） 况 平方米） 680 2005 +1% 610 2005 0 700 2004 +5% 680 2006 0 750 2007 -1% 700 2008 0 2008 0
9
7、某仓库房地产，建筑面积为800
m2 ，容积 率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2 ，现 拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得 规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业 用地后楼面地价为2000元/ m2 ，则理论上应 补地价的数额为（ ）万元。 A 93.75 B 115 C 293.75 D 315
容积 率 1.3 1.1 1.4 1.0 1.6 1.3 1.1
区域因 素 0 0 0 -1% 0 +1% 0
个别因 素 +1% -1% -2% -1% +2% 0 0
1
时间 2002 2003 2004 2005 （年） 指数 100 103 107 110
2006 2007 108 107