项目竞争力分析

项目竞争力分析

一、项目所在区域综合分析

1、沈阳市北部区域是以皇姑区及临界的于洪区部分区域。皇姑区是北部城市的政治经济文化中心。

2、皇姑区位于沈阳市城区北部，东、西、北部三面与于洪区交界，南面自西向东分别与铁西区、和平、沈河相邻。由于皇姑区南部受铁路线阻隔，传统上是一个相对独立的区域，与其他市内城区的交流较少。而与临界的于洪区无交通上阻隔，区域之间界限不明显。

3、皇姑区是一个文教科研事业发达的地区，西部以大学等文教事业单位为主，辽宁大学、沈阳师范学院、沈阳医学院、中国刑警学院等高等学府和辽宁社会科学院等一批科研院所均分布在这里。东部是政府机关的所在地，省政府、省公安厅、省教育厅等重要的省级政府机关以及辽宁中医、四院等大型医院分布其中。

4、内交通道路发达、北陵大街、黄河大街、长江街、崇山路（一环）、大二环等干路交织如网。沈阳北站北口的开通，使皇姑区拥有了沈阳最大的火车站，长途客运总站也在本区。

5、座落于本区的北陵公园不但因为拥有皇太极的皇陵而驰名中外，更因为它是中国最大的城市森林公园及辽阔的湖水水面而成为沈阳市内吸引游客最多的公园，又由于它与横贯全区的北运河带状公园交映成辉，使皇姑区的居住环境十分优越。

6、位于城区中轴位置的长江街北行地区，集中了北行农贸市场、北行家具市场、三和百货、银泰百货等大型商业场所，是皇姑区主要的商业中心。

7、皇姑区内划分为20个街道办事处，172个社区管委会。街道办事处分别为华山、亚明、明廉、克俭、崇山、塔湾、三台子、辽河、怒江、长江、陵北、昆山、三洞桥、泰山、黑龙江、寿泉、向工、黄河、新乐、太平。

二、项目所在区域发展分析

1、2001年皇姑区城市建设的重点主要集中在北陵公园的改造和交通道路拓

宽和改造上。北陵公园正门及周边（泰山路、北陵大街）的改造建设已完成，形成了良好的旅游环境和居住环境。2001年，皇姑区境内共完成北陵大街的拓宽工程、泰山路拓宽工程、长江街铁路立交桥及长江街与和平区太原街地区打通工程等重要道路工程，加上近2年建设完成的黄河大街、怒江街拓宽工程，皇姑区内的交通干线建设基本完成，特别是长江街铁路立交桥的完工，使长江街与西塔街连通，改变了以往皇姑区西部居民至和平区需饶行黄河大街或铁西才能到达的历史，使皇姑区与和平区的交通畅通，加强了皇姑区对其他区域的辐射。

2、皇姑区公交总站因北陵公园的改造工程由原来的北陵正门向东北迁移，现迁移至北陵公园东门。皇姑区西部也在西江街规划建设了新的公交总站，为城市中心区向外扩张提供了交通基础。

三、项目所在区域商品住宅市场分析

1、皇姑区是省区级政府机关、学校、医院等单位集中的区域，是传统的政治、

文教区域。这种行业结构使皇姑区住宅市场以福利分房为主导。原有大规模的商品住宅多集中在各单位的周围，由单位集体购买，再进行福利分配。总体上看，皇姑区东部是政府机关单位比较集中的区域，而西部是以历史形成棚户区为主，这是皇姑区东部的商品住宅基础优于西部的重要原因。

2、相对其他行政区域，皇姑区的私营经济比较薄弱。我们看到其他区域私营经

济比较发达和集中的表现形式是以大型商品交易市场和大型商业百货为核心，延展到餐饮、运输、娱乐等行业，形成繁华的商业街区、片区。而皇姑区境内商品交易市场的规模和辐射能力大大弱于其他行政区域。这是皇姑区商品住宅起步较晚，私人购房比例小的重要因素。

3、相对全市商品住宅市场的启动和发展，北部地区的商品住宅市场相对落后。

1993年是沈阳市商品住宅的启动年，1996、1997年已发展至成熟和繁荣。而北部地区1998年以前，是以皇姑区房产局下属的房地产开发单位开发为主，特点是开发规模大、地理位置优越。1998年起，私营及外区域房地产开发商才进入北部区域。

4、从开发商的开发、规划设计产品、营销推广能力上看，北部区域本地开发商

相对较弱，对市场的培养能力较弱，未能培养出认可商品住宅附加价值的消费群体，整体市场状态保持在中质中价的水平上，整体产品素质一般。2000

年，随着外区域开发商的进入，才使北部区域的商品住宅的品质有了新的提升，但整体水平相当于1998年的沈河、和平区域。

5、1998年以前的商品住宅在几乎无竞争的市场状态下，整体供销状况良好。

1998年起，北部市场内新的商品住宅项目不断涌现，中高档、中档、中低档市场区隔均有产品供应。不仅出现了美阳、嘉麟、紫荆花、翔凤等新的中等规模，有推广的商品住宅，还出现了一些小规模好位置的（1-2万平方米）插建商品住宅。总体特点为：各层次之间商品住宅的价格、品质相差不大，户性配比也趋同，地理位置是决定价格的最直接因素。因而，中高档商品住宅因优越的性价比，供销比状态良好。

6、同沈阳市商品住宅的价格水平相比，北部地区的商品住宅的整体价格水平处

于较低的水平，但不同档次商品住宅的价格差距较小：中低档住宅的价格与商品住宅发展较早的沈河区的同等地段同等档次相比，价格偏高。而高档、中高档住宅的价格水平又明显偏低。

四、项目档次界定

1、各档次商品住宅的界定

以沈阳市商品住宅的价格水平以及北部市场商品住宅现状，各档次商品住宅的界定为：

高档：主力均价5500元/平方米以上

中高档：主力均价4000—5500元/平方米

中档：主力均价3000—4000元/平方米

中低档：主力均价2000---3000元/平方米

低档：主力均价2000元/以下

2、各档次商品住宅产品特征

北部区域商品住宅整体价格水平相对较低，不仅低于沈阳市商品住宅发达的和平、沈河两区，并低于沈阳市商品住宅的平均价格水平。

地理位置是影响北部市场商品住宅价格的重要的因素，因而北部市场各档次商品住宅的区域特征十分明显。

2001年沈阳北部市场以中挡和中低档项目为主，两者相加占总供应量的85%以上。总体供销比为36.3%。供销状况最好的是中高档市场和中低档市场，其共