4第四章市场法解析

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第四章市场法

• 具体修正公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×区域因素修正系数=可比实例价格×待估不动产所处区域修正指数÷可比实例所处区域修正指数
• 用直接修正的公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×100÷（）
• 用间接修正的公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×标准化修正系数×区域因素修正系数
2.市场法适用条件
• 不动产市场发展； • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格也会有所不同。价格中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，所以，需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易情况的交易案例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易案例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。特别注意的是，进行交易情况修正，不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和差额法。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；

第四章市场法共21页

法测算该商品住宅2019年8月15日的正常市场价格。
已知可比实例成交价格及成交日期情况：
成交价格成交日期
可比实例A
可比实例 B
可比实例 C
3700元/㎡
4200元/㎡
3900元/㎡
2019年3月15日 2019年6月15日 2019年7月15日
已知以正常的市场价格为基准，可比实例交易情况分析判断结果如下：
旅馆
价格（元 /m2） 5800
6000
6500
6100
成交日期 2019.8 2019.6 2019.9 2019.7
区位
同一供需圈同一供需圈同一供需圈不同供需圈
正常情况正常交易正常交易正常交易正常交易
A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
三、市场法操作步骤（一）搜集交易实例 1、交易情况和交易目的交易情况的信息要全面搜集，特别要注意交易是否是在公开市场进行的公平资源的交易；交易目的——买卖、入股、抵押等。 2、交易实例的不动产状况（1）坐落位置、面积、形状（2）地质条件及周围的社会文化环境条件；（3）基础设施和公共设施条件
市场比较法关键在于交易实例的选择。一般来说，选取的可比实例应满足下列要求：（1）可比实例的交易价格是确定的、客观的。（2）实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求范围的类似地区。（3）可比实例的用途应与估价对象的用途相同、权利性质相同。（居住、商业、办公、旅馆等）（国有、集体土地；出让和划拨土地；商品住宅和经适房。）
二、市场法适用范围与条件（一）适用范围：不动产市场发育较好，有丰富的交易实例资料的不动产下列情况不适用： 1、没用不动产交易或不动产交易发生较少的地区 2、某些交易实例很少的不动产或很难成为交易对象的不动产，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体育馆、学校用地等。（二）运用条件 1、有一个比较成熟的不动产交易市场； 2、有类似的可比较参照的交易实例

第四讲市场法

②资产价值与其功能呈指数关系的情况, 通常被称作规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x (3-5)
被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元。
当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
或=参照物成交价格×价格指数
与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资
产的价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
(5)成新率价格调整法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度
上的差异,通过成新率调整估算出评估对
特征直接与评估对象的同一基本特征进行比
较而判断评估对象价值的各种具体评估技术
方法。其基本数学表达式为：
评估对象价值＝参照物成交价格 (3-1)
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象
ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2)
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现
调整差异指标综合分析得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。

房地产估价第四章市场法(精)

三、市场法适用的对象和条件
适用的对象
具有交易性的房地产
1.发达的房地产市场及丰富的交易案例；
适用的条件
同一供需圈与估价时点相近房地产状况的相似性
2. 相关性和替代性；
能够修正为正常市场价格
3. 可靠性、合法性。
四、市场法的操作步骤
搜集交易实例
途径内容
质量要求数量要求建立价格可比基础（价格换算）
正常市场价格或可以修正
成交日期与估价时点接近
同一供需圈：同一地区或同一供求范围内
质量要求
3.房地产状况
用途相同:居住、商业、办公、旅馆、工业
规模相当：0.5-2范围内建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易档次相当：装修、设备、环境。权利性质相同：国有、集体；出让、划拨。交易类型吻合：出租、买卖；
三、交易情况修正的方法
例题
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（） A 0.06; B 0.94; C 1.06; D 1.064 注：交易情况修正系数是以正常市场价格为基准
三、交易情况修正的方法
修正额法
差额法：可比实例成交价格+交易情况修正额=可比实例正常市场价格
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明年的1元钱更值钱。如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
一、统一付款方式
例题1
【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。
二、统一采用单价
楼面地价与单位面积地价
单位地价楼面地价建筑面积二者的关系

《企评第四章市场法》PPT课件

3、根据可比公司样本得出的基数（如市盈率、净资产倍数、市收率）后，在根据标的公司的具体情况进行适当的调整。
二、市场法的分类
1．按所选可比交易案例分类根据评估中所选择可比企业交易案例的不同，市场法分为参考企业比较法和并购案例比较法。
（1）参考企业比较法，指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
（一）根据基础因素估计市盈率
公司市盈率同样取决于现金流贴现模型中决定价值的基础因素——预期增长率、红利支付率和风险。 1、稳定增长公司的市盈率
利用前面所介绍的Gordon 增长模型，可以得到稳定增长公司股权资本的价值：
Po=
DPS1 rg
因为DPS1=EPS0× （红利支付率）× （1+gn），所以股权价值可以表示为：
1.25
1.00 1.40 1.10 130 1.19
3.54
31.02% 81.60% 90.54% 83.03% 50.00%
52.90
22.30 30.40 16.10 25.20 ?
0%
58.00% 0% 7.00% 10.50% 0%
34.00%
32.50% 17.50% 32.00% 21.63% 15.00%
１、利用可比公司
估计一家公司市盈率最普遍使用的方法是选择一组可比公司，计算这一组公司的平均市盈率，然后根据待估价公司与可比公司之间的差别对平均市盈率进行主观上的调整。
２、利用全部截面数据----回归分析方法
与“可比公司”方法相比，公司的全部截面数据也可以用来预测市盈率，概括这些信息最简单的方法是进行多元回归分析，其中市盈率作为被解释变量，而风险，增长率和红利支付率为解释变量。

资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第四章高频考点及典型例题分析

第一部分企业价值评估——第四章市场法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章题型涉及客观题、综合题。

分值估计在10分以内，在考试中重点关注上市公司比较法、交易案例法可比对象的选择标准、价值比率的计算指标。

【考点1】市场法评估的基本模型市场法也被称为相对估值法。

市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

①企业权益价值＝可比公司市盈率×目标公司收益②企业权益价值＝可比公司市净率×目标公司净资产③企业权益价值＝可比公司市销率×目标公司收入【考点2】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。

【考点3】上市公司比较法1.可比公司的选择2.价值比率的选择和调整3.考虑缺乏流动性因素的影响【考点4】交易案例比较法1.交易情况差异调整差异调整主要是对交易条件差异（交易条款和交易方式）和时间性差异调整2.案例获取渠道【考点5】市场法评估思路（一）选择可比对象（二）规范被评估企业和可比对象的财务报表1.会计政策差异调整内容2.特殊事项调整内容（一）非经常性项目调整（二）非经营性及溢余资产调整（先剥离、再加回）（三）计算各种价值比率（四）选择用于被评估企业的价值比率（五）将被评估企业与可比对象进行比较（六）对价值比率进行调整（七）将调整后的价值比率应用于被评估企业（八）综合考虑市场法评估结果的差异（九）进行溢价和折价的调整【考点6】可比对象的选择一般标准（一）同行业或类似（二）相同业务结构（三）相同经营模式（四）相同企业规模（五）相同资产配置和使用情况（六）相同经营阶段（七）相同成长性（八）相同经营风险（九）相同财务风险【考点7】上市公司选择的关注要点（一）历史数据充分性（有交易历史）（二）股票交易活跃程度（三）企业注册地（四）业务活动地域范围【考点8】交易案例选择的关注要点（一）交易日期应尽可能与基准日接近（二）关注可比案例资料的可获得性和充分性【考点9】P/E（市盈率）①市盈率指标的影响因素为企业的增长潜力、股利支付率、风险等。

第四章市场法资料

润率水平等；
三、参考企业比较法和
并购案例比较法的运用
（3）参考公司的选择（续）：
☺ 资产及盈利的质量； ☺ 分配股利能力； ☺ 未来发展能力； ☺ 是否具有商誉及其他无形资产； ☺ 员工数量及经验； ☺ 管理层情况； ☺ 股票交易情况及股票价格的可获得性； ☺ 其他。
三、参考企业比较法和并购案例比较法的运用
三、参考企业比较法和
并购案例比较法的用
（一）参考企业比较法的具体应用
1.参考企业的选择（1）资本市场的选择
❖ 市场的成熟度； ❖ 证券交易的活跃性； ❖ 数据的可获得性。
（2）准参考企业的选择与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务、
或受相同经济因素影响（3）参考公司的选择
二、市场法的基本前提
市场法的基本前提
活跃的公开市场有可比的企业及交易活动
企业价值评估运用市场法，必须有其一定的前提条件：其一必须存在一个活跃的公开市场，且这个市场已经有
一定的历史，以便有充足的有关企业价值方面的信息资料。其二运用市场法进行企业价值评估，必须保证评估标的企业和所选参照物之间有充分的可比性，即要有可比较的企业及其交易活动。
一致。 (5)合理地将参照企业的价值比率应用于被评估企业。
三、市场法的基本步骤
5.将价值比率应用于被评估企业所对应的财务数据，并考虑适当的调整得出初步评估结论。
6.根据被评估企业的特点，在考虑了对于缺乏控制权、流动性，以及拥有控制权和流动性等因素可能对评估对象的评估价值产生影响的基础上，评估人员在进行必要分析的基础上，以恰当的方式进行调整，以形成最终评估结论并在评估报告中明确披露。
第四章市场法
第一节市场法的基本原理

4第四章_市场法

比较实例A 价格走势
房型图
环境
基础设施
离市中心距离物业管理费
内环内，距离五角场约3公里程 1.4/平米/月（无电梯）
贵仁雅苑
售价（万元）单价（元/㎡）小区位置容积率绿化率 154
23692
杨浦区五角场国科路39弄 3.5 43.1%
比较实例B 价格走势
车位/总户数房型面积（平米）房龄楼层装修朝向
交通周边配套
环境基础设施离市中心距离
物业管理费
60/256 二室一厅 65 2004 12/13 普通装修朝南公交：6、8、819、147、地铁：周围有8和10号线，但有一定距离较多商铺，周围有小型诊所但缺乏大型医院较好配备较完善内环外，近五角场约1公里
1.2/平米/月（电梯房）
新凤城银座
售价（万元）单价（元/㎡）小区位置容积率绿化率车位/总户数房型面积（平米）房龄楼层装修朝向交通周边配套环境基础设施离市中心距离物业管理费杨浦区控江路1500弄 1.68 35% 470/230 一房一厅 62 2005 5/20 精装修朝南公交：6、70、103、220、地铁：靠近8号线近新华医院，商服店面较多，较发达较好完备内环内，距离五角场约4公里车程 1.63元/平方米/月（电梯房）

第一节市场法概述
四.步骤：
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] 搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正求取比准价格
要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
第二节搜集交易实例

04第四章市场法

第四章市场法|第1节 | 第2节 | 第3节 | 第4节 | 第5节 | 第6节 | 第7节 | 第8节 |4.1 市场法的基本原理4．1．1 市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4．1．2 市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

4．1．3 市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；4．1．4 市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整；⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。

4.2 搜集交易实例4．2．1 搜集大量交易实例的必要性运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。

只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。

所以，首先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。

4．2．2 搜集交易实例的途径搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。

(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。

市场法课件

03
02
01
市场法适用于评估新购资产、资产转让、企业价值评估等场景。
适用场景
市场法不适用于评估唯一资产或非市场交易资产，如自用设备、保密技术等。
限制条件
成本法是通过重新购置资产所需的成本来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的交易价格。市场法更直接反映市场供求关系。
收益法是通过预测资产未来收益来评估资产价值，而市场法则基于类似资产的过去交易价格。市场法更注重现实市场状况。
乘数法
预测目标资产的未来现金流，并折现至评估基准日，以得出目标资产的价值。
现金流折现法
检验价值比率的可靠性
通过对比类似资产或交易的公开市场价格、评估价值等数据，检验价值比率的可靠性。
调整价值比率的不确定性因素
考虑市场环境、企业特定因素等不确定性因素，对价值比率进行调整，以更准确地反映目标资产的价值。
根据调整后的结果，得出被评估对象的评估价值。
市场供需关系、市场竞争状况等因素都会影响市场法的评估结果。
市场条件
市场数据的可靠性、准确性直接影响评估结果的准确性。
数据可靠性
被评估对象的特性、用途、地理位置等因素也会影响其市场价值。
资产特性
确定可比实例
选择的实例应与待估价对象在用途、规模、建筑结构、区域位置等方面类似。
适用范围
适用于有类似资产或交易的市场，且这些资产或交易的数据可获得。
限制
价值比率并非绝对准确，可能受到市场环境、数据可靠性等因素的影响。同时，对于某些特定类型的资产，如无形资产、非上市公司的资产等，市场法可能不适用。
市场法应用案例分析
房地产评估是市场法应用的重要领域之一，通过比较类似房地产的交易价格，可以对房地产进行客观、公正的价值评估。

资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第四章高频考点练习及答案解析

（第一部分）第四章市场法在企业价值评估中的应用一、单项选择题1、在运用市场法进行价值评估时，处于成熟阶段的信息技术企业适合采用的价值比率是（）。

A、P/EB、P/BC、PEGD、EV/S2、对亏损企业进行价值评估，下列价值比率效果更好的是（）。

A、资产基础价值比率B、全投资口径的价值比率C、收入基础价值比率D、收益基础价值比率3、甲公司2016年的每股收益为1.5元，股利支付率为20%，收益和股利的增长率预计为5%。

该公司的β值为1.1，市场风险溢价为6%，无风险报酬率为3%，该公司的P/E值为（）。

A、4.57B、4.35C、2.19D、2.084、下列关于运用市场法进行企业价值评估的适用性和局限性的说法中，错误的是（）。

A、市场法适用于资本市场发育比较成熟、市场有效性比较强的条件下B、根据相关规定，资产评估机构出具的评估报告，自评估基准日开始有效性为一年，而在一年中资本市场的定价一般都会发生变化C、市场法要求所在的资本市场充分有效或者接近有效，但是目前我国资本市场尚不完善，市场法的适用性受到影响D、市场法在企业价值评估中的运用不具有灵活性5、下列方法中，不属于价值比率计算的统计方法的是（）。

A、变异系数B、中位数C、算术平均数D、回归法6、下列各项指标中，属于盈利能力指标的有（）。

A、销售净利率B、总资产周转率C、营业收入增长率D、资产负债率7、在选择价值比率时，应该考虑是否适用于本行业。

下列各项表述中，错误的是（）。

A、对于航空、钢铁等行业，由于盈利容易发生显著变动，所以各类以盈利为基础的价值比率不太适用B、对于盈利相对稳定、周期性较弱的成熟行业来说，因为投资者注重的往往是利润和现金流的增长，所以选择盈利比率比较合适C、对于新兴行业来说，可以选择市盈率等指标D、相对于利润，投资者对新兴行业通常更为注重收入及相关经营数据（如用户规模、网站点击数等），因此EV/S和其他特定比率在新兴行业也应用较广8、乙公司2016年的销售收入是12500万元，净利润为2500万元，股东权益账面价值为3000万元，股利支付率为45%，预计未来增长率为5%，公司的贝塔值为1.5，无风险报酬率为3%，市场风险溢价为8%。

第四章市场比较法

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第一节市场比较法的基本原理
三、适用条件与范围
适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围（comparable search area）内的类似地区中，与估价对象不动产相类似不动产的交易较多时，才是有效方法。
Page 7
第一节市场比较法的基本原理
不同的货币种类不仅名称不同、货币单位不同，而且币值也不相等，它们之间需要换算或兑换。不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应日期（不一定是估价期日）的市场汇价。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整，则对进行交易日期调整后的价格，应采用估价基准日的汇率进行交易日期调整，则对进行了交易日调整后的价格，应采用估价基准日的汇率进行换算。汇率取值一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。
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第二节市场比较法估价步骤及内容
例4-1 某土地交易总价款为30万元，其中首期付款10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为：
10+20÷(1+1%)6=28.84(万元)
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第二节市场比较法估价步骤及内容
选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后继的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础具体包括下列4个方面：（一）统一的付款方式由于土地价值量大，通常有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次付清所需支付的金额为基准。所以，需要将分期付款比较实例的成交价格折算为其在成交期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。

《不动产估价》第四章：市场法

2 交易日期修正的方法 ⑴价格指数法采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：
可比实例在＝可比实例在估价时点时的价格指数估价时点时的价格成交日期时的价格 × 成交日期时的价格指数
⑵交易日期修正的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
可比实例在可比实例在＝ ×（1±价格变动率）期数估价时点时的价格成交日期时的价格
不动产估价
编著周小萍毕继业王军艳
第4章
市场法
4.1 市场法的基本原理 4.2 市场法的操作步骤 4.3 市场法的难点与存在的问题 4.4 市场法的应用举例
学习目标
市场法是不动产估价的基本方法之一。通过本章的学习，读者应在理解市场法的基本概念和原理的基础上，掌握市场法的适用范围，熟悉市场法的操作步骤与相关公式，进而梳理市场法中的难点与存在的问题，最终做到可灵活运用市场法的原理和方法评估不动产价格。
2 造成成交价格不正常的因素 ①有特殊利害关系的人之间的交易。 ②有特殊动机交易。 ③交易双方市场信息不对称。 ④特殊的交易方式。 ⑤交易税费非正常负担的交易。 ⑥其他。
3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格±交易情况修正数额=可比实例正常市场价格
2市场法适用条件?不动产市场发展?交易案例资料客观?可比实例与待估不动产具有可替代性42市场法的操作步骤?421搜集交易案例?422选取可比实例?423建立价格比较基础424交易情况修正?424交易情况修正?425交易日期修正?426区域因素修正?427个别因素修正?428容积率修正?429土地使用年期修正?4210求取比准价格421搜集交易案例?1搜集交易案例的途径?2搜集的内容?3建立交易案例数据库建交易案例数据库422选取可比实例?与待估对象不动产处在同一供需圈

4第四章-市场法解析

❖ 5．统一面积单位。假设以平方米为基准，由于1 平方英尺＝0.09290304平方米，则：甲单价＝3821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价＝373.5 ÷ 0.09290304 ＝4020．3(元人民币／平方米建筑面积)
例：有俩同类物业同时交易，A物业使用面积为100坪，交易价为13万美金；B物业建面900平方米，人民币总价288万元，一年后付。现价为50万元的家具随房屋一并交易，该类物业建使比为1.3，1美元兑换 6.8元人民币，年利率6％，试建立价格比较根底。
第七节房地产状况调整
一、房地产状况调整的含义将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对
象房地产状况下的价格。〔２〕房地产状况调整的内容
区位状况修正权益状况修正实物状况修正在这三个方面的修正中，还可进一步细分为假设干因素的修正。
三、房地产状况修正的思路
列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；
第三章市场法
THE MARKET COMPARISON APPROACH
目标：
❖ 生疏市场法的根本原理，搜集交易实例和建立价格可比根底。
❖ 把握可比实例的选取、交易状况修正、交易日期修正、房地产状况修正和比准价格的求取。
第一节市场法概述
一、市场法的含义市场法是选取肯定数量、符合肯定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进展比较，对它们的成交价格进展适当的处理来求取估量对象价值的方法。本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值
判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；
将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进展逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；

《企评第四章市场法》课件

法律规定
2

融市场的稳定和安全。
对金融机构的组织架构、业务管理和监管责任等方面进行具体规定。
总结
市场法律体系的作用
保障市场经济的正常运行，维护市场秩序和公平竞争。
市场领域的法律问题
保护消费者权益和知识产权，促进创新发展。
市场反垄断法
维护市场的公平竞争，保护市场的自由性。
市场银行法的作用
规范金融市场，维护金融市场的稳定和安全。
企评第四章市场法
市场经济体系是资源配置、价格体系和竞争机制的核心。自由竞争、价格变动和供求关系的平衡是市场经济体系的基本特征。
市场法律体系
市场经济法
规范市场经济运作的法律体系，保障市场经济的正常运行。
执法监管法律
确保市场交易的公平性和合法性，维护市场秩序。
专利法
保护创新，并鼓励知识产权的研发、利用和保护。
市场领域的法律问题
1 物质保护
产品质量法和消费者权益保护法等法律保障消费者权益和产品质量。
2 知识产权保护
商标法、著作权法和专利法等法律保护知识产权，促进创新发展。
市场反垄断法
市场反垄断法通过概念、定义和实施效果等方面的规定来维护市场竞争的公平性和自由性。
市场银行法
1
作用
规范市场金融机构的经营行为，维护金

估价4章市场方法

房地产市场比较发达的国家和地区，如英国、美国、日本、台湾、香港等，市场比较法应用很普遍，例如，在美国，一般城市每周都有多种房地产杂志，免费在各大购物中心提供，房子结构、地区、照片、价格应有尽有。
在我国，随着房地产市场日益发展和规范化，国家标准《房地产估价规范》已经由国家技术质量监督局和建设部联合发布，1999年6月1日实施，规范中规定，有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要的估价方法。
近期、类似、非单一、正常、可修正、合法性经确定的参照物或
比较物为比较实例，遵循原则（要求条件）：
（1）与待估房地产的用途或性质相同或大致相同；
（2）与待估房地产的建筑结构相同；
（3）与待估房地产处于同一地区或同一市场供求范围的类似地区；
（4）比较实例的规模相当（面积）；
（5）比较实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同；
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易的地方或在较长一段时间没有发生不动产交易，以及在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产，如古建筑等； ③对那些很难成为交易对象的不动产，如寺庙、教堂等； ④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
格。
4.2.3 建立价格比较基础
1 统一付款方式 2 统一采用单价 3 统一币种和货币单位 4 统一面积内涵 5 统一面积单位
4.2.4 交易情况修正
1 交易情况修正的概念
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是待估对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。该类对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。