4第四章 市场法解析

4.3.6 进行区域因素修正 1.修正方法 (1)直接比较修正法：以估价对象不动 产的各项区域因素状况为基准，与可比 实例相对应的区域因素逐项比较，然后 确定修正比率。 (2)间接比较修正法：以设定的某标准 不动产的各项区域因素为基准，将估价 对象和可比实例的区域因素与其相比较， 并根据比较结果逐项打分，然后再将分 值转化为修正比率。
4.3.5 进行交易日期修正 即将可比实例在其成交日期时的价格修正到 估价时点价格。交易日期修正的方法一般有： ①采用房地产价格变动率进行修正；②利用房 地产价格指数进行修正；③在无法取得房地产 价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根 据当地房地产价格变动情况和发展趋势，以及 自己的经验积累进行判断，加以修正。此外， 房地产价格还可以通过分析房地产价格随时间 而变动的规律，采用时间序列分析方法，建立 房地产价格-时间模型来求取。
4.2 市场法适用范围
1、适用于有广泛市场交易的房地产类 型。（像普通住宅、商铺、写字楼、厂 房、空地房地产由于数量众多、交易频 繁，可搜集到大量的交易实例，市场比 较法具有使用基础。） 2、适用于房地产市场发达、活跃和完 善的地区。
4.3 市场法操作步骤
4.3.1 搜集交易实例 搜集的交易实例内容包括： 1、交易双方的情况及交易目的 2、交易实例不动产状况 3、成交价格及成交日期 4、付款方式
已知参照物交易价格以及可用于比较的指标、技术参数、 功能等 3、基本计算公式 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因 素引起的价格差额 - Σ评估对象劣于参照交易物因 素引起的价格差额或者评估价值 = 参照交易价格 × （1+调整系数）
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充分发育活跃的资产交易市场：找参照物
4.3.4 进行交易情况修正 进行交易修正，是为了排除可比实例交易 行为中的某些特殊因素所造成的成交价格偏差， 将其成交价格修正为正常价格。进行交易情况 修正的一般步骤如下：①测量各特殊因素对房 地产交易价格的影响程度，分析比较相对于正 常交易情况而言，特殊情况下的房地产交易价 格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已 掌握的同类型房地产交易资料分析计算，确定 修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期 的实践经验，判断确定修正比例或系数。②利 用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。
表4-1 交易实例调查表
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式 个别因 素说明 面积 形状 地貌 商服繁华度 交通通达度 景观 （规划）用途 产权状况
货币种类
成Hale Waihona Puke Baidu日期
区域因 素说明
交易情 况说明 坐落位置简图 资料来源
建筑平面简图 调查日期
调查人
搜集房地产交易实例的主要途径有： - 查阅政府有关部门关于不动产交易的申报 登记资料； - 查阅各种报刊上关于不动产租售的信息； - “假冒”不动产购买者，与不动产经办人 和交易当事人洽谈，了解各种信息； - 通过各类不动产交易展示会，索取资料、 掌握信息； - 同行之间相互提供信息资料； - 其他途径获取资料。
4.市场法的基本计算公式为：
评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ 待估对象优于参 照交易物因素引起的价格差额 – Σ 待估 对象劣于参照交易物因素引起的价格差额
或者
评估价值 = 参照交易价格 ×修正系数
由市场法估价得到的价格，称为比准价 格。
市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求 以最小的代价取得最大利润或效用，因此效用 均等的物品或服务其价格应该相等。在一个完 全竞争的市场上，两个以上具有替代关系的商 品同时存在，商品的价格通过相互竞争，最终 促使商品的价格趋于一致。在房地产市场上也 是这样，从理论上讲，效用相等的房地产经过 市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。
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非正常交易： 有利害关系人之间的交易 急买急卖 受债权债务关系影响的交易 交易双方或一方获取的市场信息不全 交易双方或一方有特别动机或特别偏好 相邻不动产的合并交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易
4.3.3 建立价格可比基础 在对比较实例进行修正前，应先把各 比较实例的成交价格调整为在比较实例 之间、比较实例与委估房地产之间具有 比较基础的价格。所谓具有比较基础是 指单价的含义统一，面积的内容统一， 货币单位统一。比如，统一调整为土地 单价或楼面地价，统一调整为建筑面积 或使用面积，统一调整为以人民币表示 或以美元表示。
2.修正内容 (1)繁华程度：集聚规模和服务等级 (2)交通便捷程度：道路功能及宽度、道路 网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布 状况 (3)环境：自然、人文环境条件及环境质量 (4)景观：人文景观和自然风景 (5)公共设施配套完备程度：基础设施和社 会服务设施 (6)城市规划限制：用途、容积率、覆盖率、 建筑高度
4.3.7 进行个别因素修正
1.修正方法：同区域因素
2.修正内容 (1)土地个别因素修正.包括面积大小、形状、临街 状况、土地平整程度、宗地内的基础设施完备程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年 限等因素修正； (2)建筑物个别因素修正.包括新旧程度、装修、设 施设备、平面布局、工程质量、建筑结构、楼层、朝 1 向等因素修正。 1 m 1 r 年限修正系数
4.3.2 选取可比交易实例 选取与估价对象不动产条件相同或相似的、 成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常 价格或可修正为正常价格的交易实例。具体要 求是： 1、与估价对象类似的不动产：用途、建筑 结构、所处地段应相同 2、成交日期与估价对象不动产的估价时点 相近：1-2年 3、成交价格为正常价格，或可修正为正常 价格（正常价格是由正常交易形成的）
第4章 市场比较法
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 市场法基本原理 市场法适用范围 市场法操作步骤 回归分析法 基准地价修正法 应用举例
4.1
市场法基本原理
1、定义 比较法—通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参 照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确 定待评估资产价值的评估方法。 2、 前提条件