修改南京某高层住宅成本规划与控制方案

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南京市居民商品住宅价格管理暂行办法-宁价房字[1994]201号

南京市居民商品住宅价格管理暂行办法-宁价房字[1994]201号

南京市居民商品住宅价格管理暂行办法正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市居民商品住宅价格管理暂行办法(1994年12月13日宁价房字[1994]201号)第一条为了适应建立社会主义市场经济体制的要求,进一步加强居民商品住宅价格管理,规范价格构成和价格行为,促进房地产业的健康发展,根据国务院国发[1993]60号文件和《江苏省价格管理监督条例》以及省物价局、建委、财政厅、建设银行《转发国家物价局等四个部门关于<印发商品住宅价格管理暂行办法>的通知》规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条在我市行政辖区范围内,从事居民商品住宅开发经营的企业均须执行本办法。

本办法所称居民商品住宅,是指开发企业开发经营的普通商品住宅和政府给予政策优惠的解困房、微利房、经济用房、合作建房等优惠商品住宅。

第三条居民商品住宅价格实行政府定价管理。

市物价部门负责组织贯彻实施国家和省制定的价格管理政策和规定,并负责本市居民商品住宅的价格制定、调整和管理监督工作。

区物价部门负责管理法人登记关系隶属于本区的开发企业,开发经营建筑面积在2万平方米以下项目的普通商品住宅价格。

第四条制定居民商品住宅价格的原则是:以合理成本为基础,市场供求为导向,符合国家政策规定,兼顾国家、企业、消费者利益,并考虑房屋的建造质量、所处地段、层次等因素,按质论价。

第五条开发建设优惠商品住宅的企业,必须在项目开工前三个月按本办法第九条规定的价格构成测算销售价格,报市物价部门审核批准后执行。

开发企业不得擅自制定和调整。

第六条普通商品住宅销售价格由市物价部门按一九九四年南京市建成区土地级别的划分,制定区域最高销售价格,适时公布。

南京市关于进一步规范商品房价格管理及修改作价办法部分条款的通知-宁价房[2002]397号

南京市关于进一步规范商品房价格管理及修改作价办法部分条款的通知-宁价房[2002]397号

南京市关于进一步规范商品房价格管理及修改作价办法部分条款的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省南京市关于进一步规范商品房价格管理及修改作价办法部分条款的通知(2002年12月11日宁价房[2002]397号)各区县物价局,各有关单位:近年来,随着土地、住房制度改革的深化,房地产业得到进一步发展,推动了商品房价格合理回升。

为了维护我市房地产市场的良好秩序,保护广大消费者的合法权益,规范住宅商品房的价格行为,根据《省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知》(苏价办发[1998]106号)、《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》(计价格[2002]2503号)、《省物价局、建设厅关于加强商品住宅价格管理,整顿规范住房销售价格行为的通知》(苏价服[2002]272号),以及《中国加入WTO议定书》,经研究,决定对《南京市商品房作价办法》进行修改,现提出修改意见如下,请贯彻执行。

一、调整《南京市商品房作价办法》(以下简称《办法》)第四条商品房价格的计算公式,允许销售价格在价格主管部门核定基准价格的基础上适当上下浮动,普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5﹪;经济适用住房价格的上浮幅度最高不得超过3﹪。

调整后的计算公式为:基准价格(元/㎡)=第三条第一款成本构成+利润+税金。

综合平均销售价格(元/㎡)=基准价格×(1±浮动幅度)。

各楼层、朝向销售价格(元/㎡)=综合平均销售价格×(1±楼层、朝向差价)。

二、楼层、朝向差价,按整幢(单元)增减差价总额代数和为零的原则确定。

南京市城市房屋拆迁管理办法(1994年修正)-南京市人民政府令[第28号]

南京市城市房屋拆迁管理办法(1994年修正)-南京市人民政府令[第28号]

南京市城市房屋拆迁管理办法(1994年修正)正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市城市房屋拆迁管理办法(1991年3月10日南京市人民政府发布1994年4月25日根据南京市人民政府令第28号《南京市人民政府关于修改<南京市城市房屋拆迁管理办法>的决定》修订发布自1994年5月1日起施行)第一章总则第一条为加强城市房屋拆迁管理,保证城市建设的顺利进行,保护拆迁当事人的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市具体情况,制定本办法。

第二条凡在本市城市规划区内国有土地上,因城市建设需要拆迁房屋(含构筑物、附属物)的,均适用本办法。

第三条拆迁人系指取得拆迁许可证的建设单位或者个人。

被拆迁人系指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。

第四条拆迁城市房屋应符合城市规划,遵循等价有偿的原则,兼顾国家、集体和个人利益。

第五条南京市房产管理局主管本市房屋拆迁工作,设市拆迁管理办公室,负责房屋拆迁的审批、指导、监督、协调等工作。

区房产管理部门设拆迁安置办公室,负责办理辖区内房屋拆迁的具体事宜。

第六条区人民政府应加强对城市房屋拆迁工作的领导。

各级有关部门以及拆迁当事人的上级主管部门,所在单位、街道办事处,应密切配合,保证城市房屋拆迁工作的顺利进行。

第七条任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行检举和控告,对检举、控告的单位和个人不得打击报复。

对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人,应给予奖励。

第二章拆迁管理一般规定第八条因城市建设需要拆迁房屋的单位和个人,须持建设项目批准文件、经批准的规划方案及复建房单位建筑平面图、拆迁方案和建设用地等有关批准文件,向市房屋拆迁主管部门提出房屋拆迁申请,交纳拆迁管理费,领取房屋拆迁许可证后,方可委托或自行拆迁。

住宅设计成本管控方案

住宅设计成本管控方案

住宅设计成本管控方案在住宅设计过程中,成本是需要考虑的重要因素之一。

住宅设计成本管控方案就是为了在不影响设计质量的情况下,尽可能地控制住宅建造成本。

本文将探讨几种常见的住宅设计成本管控方案。

方案一:合理布局合理的住宅布局可以节省成本。

布局需要符合居住者实际需要,同时尽量减少不必要的空间。

例如,将走廊和过道的长度缩短,或者减少走廊和过道的数量。

此外,合理布局还可以减少门窗的数量和面积,从而达到节约成本的效果。

方案二:精简设计住宅设计可以进行精简,去掉一些不必要的装饰和设计元素,降低成本。

例如,可以削减不必要的石膏线和造型;减少壁纸、涂料和装饰灯具的使用;使用一些简单的灯饰和家具等等。

在精简设计的同时,也要注意保持设计的美观和实用。

方案三:材料使用优化正确选择和使用材料可以在不影响房屋质量和美观的情况下减少住宅建造成本。

使用一些颜色较浅、质量较好且造价相对较低的装饰材料,例如硬地板和混凝土地面等等。

此外,采用现代化材料,例如轻钢龙骨和轻质墙板等等,也可以优化材料使用,降低成本。

方案四:施工管理优化施工管理的优化可以进一步减少住宅建造成本。

施工管理需要监督施工进度,及时发现并解决问题,避免工程拖延和成本超支。

此外,正确选择承包商和施工队伍也是非常重要的。

选择具备优秀信誉和施工经验的承包商和施工队伍,及时评估施工进度和质量并进行管理,可以优化施工过程,降低成本。

结语住宅设计成本管控方案需要根据实际情况和需求进行选择。

合理布局、精简设计、材料使用优化和施工管理优化都可以降低住宅建造成本。

在保证住宅设计质量和实用性的同时,尽可能地节约成本,是每位住宅设计师和业主的共同目标。

《房地产项目全流程成本控制:关键点与实例解读》札记

《房地产项目全流程成本控制:关键点与实例解读》札记

《房地产项目全流程成本控制:关键点与实例解读》读书札记目录一、内容概要 (2)1.1 写作背景与目的 (2)1.2 研究范围与方法 (4)二、房地产项目全流程成本控制概述 (5)2.1 房地产项目成本控制的重要性 (7)2.2 房地产项目全流程成本控制的概念 (7)三、房地产项目策划阶段成本控制 (8)3.1 市场调研与前期规划 (10)3.2 项目定位与产品策划 (10)3.3 投资估算与资金筹措 (11)四、房地产项目设计阶段成本控制 (13)4.1 设计任务书与设计方案 (15)4.2 设计优化与成本控制 (16)4.3 设计阶段的变更管理 (17)五、房地产项目招投标阶段成本控制 (19)5.1 招标文件编制与审查 (21)5.2 投标文件评审与定标 (22)5.3 合同签订与履行 (23)六、房地产项目施工阶段成本控制 (24)6.1 施工组织设计与施工计划 (26)6.2 工程进度与成本监控 (27)6.3 工程变更与索赔管理 (28)七、房地产项目收尾阶段成本控制 (30)7.1 项目竣工验收与移交 (31)7.2 项目保修期管理与维护 (33)7.3 项目后评估与总结 (35)八、房地产项目成本控制的关键点与技巧 (36)8.1 成本控制的关键点 (38)8.2 成本控制的技巧与方法 (39)九、实例解读 (41)9.1 案例一 (43)9.2 案例二 (44)十、结论与展望 (45)10.1 研究结论 (47)10.2 研究展望 (48)一、内容概要《房地产项目全流程成本控制:关键点与实例解读》一书深入剖析了房地产项目成本控制的重要性,以及如何在项目的各个阶段实现有效的成本控制。

本书从房地产项目的立项、规划、设计、施工、销售等多个环节出发,详细阐述了成本控制的关键要素和方法,为房地产企业在项目管理过程中提供了有力的指导。

作者首先分析了房地产行业的特点,指出了成本控制在房地产项目中的重要地位。

南京某房产项目可行性研究报告

南京某房产项目可行性研究报告

建筑功能
充分考虑居民的生活需求,合理安排户型、采光、通风等功能。
绿色建筑
注重节能、环保,采用绿色建筑材料,提高建筑可持续性。
项目景观设计
01
景观规划
以“绿色、生态”为主题,注重景观的多样性和连贯性,打造宜人的
居住环境。
02
绿化植被
选用适应当地气候和土壤条件的植物,注重四季景观的变换。
03
公共空间
设置公园、广场、休闲设施等公共空间,增强社区的互动性和凝聚力
02
周边自然环境优美,适宜居住 和休闲。
03
周边社区成熟,居民素质较高 ,为项目提供了良好的人文环 境。
03
项目SWOT分析
项目优势
地理位置优越
项目位于南京市核心地带,交通 便利,配套设施完善。
规划设计创新
采用现代化的设计理念,注重居 住舒适度和空间利用率的提高。
品牌信誉良好
开发公司拥有丰富的房地产开发 经验,在市场上具有良好的口碑 。
项目所在区域房地产市场分析
01
02
03
项目位于南京市某核心城区,周边配 套设施完善,交通便利。
该区域房地产市场竞争较为激烈,但 仍有不少开发商取得了较好的业绩。
项目所在区域房价水平较高,但仍有 上涨空间。
项目周边配套设施与环境分析
01
项目周边生活配套设施齐全, 包括超市、医院、学校等,方 便居民生活。
进度安排
根据项目规模和实际情况,合理安排建设 周期和时间节点。
协调管理
建立有效的协调机制,确保各阶段工作衔 接顺畅,提高建设效率。
项目施工组织与质量保障
施工组织
合理安排施工力量,制定科学的施工方案,确保施工进度和质 量。

紫东核心区的两个规划方案

紫东核心区的两个规划方案

紫东核心区的两个规划方案前言紫东核心区是位于南京市秦淮区紫金山南麓的一个新城区,是南京市政府重点规划的区域。

近年来,随着南京市不断发展壮大,紫东核心区的发展也越来越受到关注,各种规划方案也不断涌现。

本文将介绍紫东核心区的两个规划方案,以期帮助大家更好地了解该地区的未来发展方向。

第一个规划方案规划背景第一个规划方案是由南京市政府与多家设计机构共同制定的。

该方案的目标是打造一个现代化、开放的城市新区,吸引更多的人才和企业入驻,成为南京发展的重要引擎。

规划内容该规划方案的主要内容如下:1.建设现代化的商业中心。

在紫东核心区的中央区域,规划建设一个集商业、文化、娱乐等多功能于一体的现代化商业中心。

2.建设高品质的住宅区。

在紫东核心区的周边,规划建设一批高品质的住宅区,为城市的中高收入人群提供舒适、便利的居住环境。

3.打造智慧城市。

充分利用科技手段,建设智能交通、智能安防、智能医疗等多个方面,实现城市信息化、数字化的现代化建设。

优缺点分析该规划方案的优点是注重整体规划,力求打造一个现代化、智能化、可持续发展的城市新区,在文化、商业、居住等方面具有较高的品质和竞争力。

缺点是可能存在建设成本高、时间周期长等问题。

第二个规划方案规划背景第二个规划方案是由某设计机构独立制定的。

该方案的目标是依托紫东核心区的自然生态优势,打造一个绿色、低碳、自然的生态城市。

规划内容该规划方案的主要内容如下:1.保护生态环境。

大力保护紫东核心区的自然风景和生态环境,建设生态保护区、湿地公园等多个生态公共设施。

2.限制高层建筑。

规划中限制高层建筑的建设,同时注重拓展底层空间,打造人文、景观、自然的城市形态。

3.建设综合交通体系。

建设综合交通体系,包括公共交通、自行车道、步行道等,降低汽车交通对城市环境造成的污染。

优缺点分析该规划方案的优点是注重生态保护,建设绿色低碳的城市,符合现代城市可持续发展的理念,具有较高的公益性和生态价值。

缺点是可能存在商业、工业等发展上的限制,对城市经济的带动作用不如第一个规划方案。

规划设计阶段成本控制要点

规划设计阶段成本控制要点

规划设计阶段成本控制要点随着建筑工程越来越复杂,成本控制也成为了建筑工程中不可或缺的一环。

规划设计阶段是建筑工程中最重要的阶段之一,也是成本控制的关键阶段。

规划设计阶段的成本控制涉及到很多方面,需要进行全面的规划和实施。

本文将从以下几个方面探讨规划设计阶段成本控制要点:详细规划、精细设计、合理选材、技术标准、项目管理等。

一、详细规划详细的规划是确保成本控制的第一步。

在规划设计阶段中,建筑师和工程师需要充分考虑建筑工程所需的时间和资金,并综合考虑相关因素,制定一个合理的规划设计方案。

市场调研、设计方案初步设想、需求评估和预算评估等均需在此阶段完成。

努力避免可能的设计错误和流程中由特定需求引起的额外成本,以确保预算得以实现。

二、精细设计精细的设计是成本控制的关键,准确地描述每个细节,并清晰地展现建筑和工程师的视觉想象。

设计图的错误和主观性会带来额外的费用。

因此,在这个阶段,建筑和工程师需要尽可能精细地制定设计图,确保所有元素的准确度和连续性。

此外,对发送到施工人员的图形进行仔细的注释和说明,并确保所有工程师了解和遵守相关的施工标准和规范,以确保最终的成本得以控制。

三、合理选材有效的成本控制需要高质量、高可靠的构建材料。

通过选择材料,不仅可以保证成本预算的有效性,同时也可以提高建筑物的效率和安全性。

因此,在规划和设计阶段,建筑师和工程师需要充分了解对每个任务的材料需求,并挑选最佳的选择。

高密度纤维板替代普通的木材、新型太阳电池板、与周边海景融合的自然石材、更长耐用的机械零件等可以有效地降低费用和提高效率。

四、技术标准遵循行业标准并对其进行补充和扩展可以确保成本预算和维护计划的有效性。

这可以帮助规划设计人员直接或间接的实现成本控制。

例如,考虑维修的频率或市场变化对建筑的影响。

一旦建筑物被修建,这些风险和机会最可能出现,因此规划设计师必须在设计过程中考虑这些因素并制定计划以适应这些风险和机会。

五、项目管理有效的项目管理可以确保建筑师和工程师管理各个工作流并且按照预算进行推进。

房建项目建安成本控制要点(具体)

房建项目建安成本控制要点(具体)

xx建安成本控制要点一、按照成本科目,逐一分析各项成本。

1. 前期工程:一般水平,按建筑面积计算,单方造价在20-50元/m2。

这项费用,与设计环节无关。

它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积的关联不大。

场地的现状,直接决定它的成本水平。

(1)比如,如果存在“场地土方工程”这一项的话,比如坡地项目,或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。

(2)越是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工的项目多,数量大,造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项,一是场地土方工程,目前很多项目自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。

能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价?因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙,我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位臵、地面以下的地质有问题,所以方案会不断修正,但对于大多数项目,至少是同一个地区公司的项目来讲,临时围墙的标准化肯定不是难事,这样可以节省我们很多无谓的时间损耗,想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。

其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮,平均2.5米高,每延长米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况,对于地块较大的项目,需要分期建设,但是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。

这是不可取的。

2.基础工程:对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80-120元/m2。

对于非桩工程,暂时录不到规律数字,原因一方面是非桩基础的形式多样化,差异很大;另一方面是原来的科目没有这一项,所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设臵工程量清单时,混在一起,剥离不开,这是不科学的。

住宅建设工程成本控制方案

住宅建设工程成本控制方案

住宅建设工程成本控制方案在住宅建设工程中,成本控制是一个至关重要的环节。

合理控制成本不仅可以保证工程质量,还可以提高项目的经济效益。

本文将为大家介绍一套住宅建设工程成本控制方案,帮助开发商和建筑师更好地管理项目成本。

1. 设定合理的预算在开始进行住宅建设工程之前,首先需要制定一个合理的预算。

预算应该包含建筑材料、劳动力、设备、设计和顾问费用等各个方面的费用。

可以通过市场调研和与专业人士的咨询,来确定一个合适的预算范围。

同时,还需要留出一定的空间用于应对不可预测的费用增加。

2. 精细化项目管理项目管理是成本控制的关键环节之一。

通过合理的项目管理,可以降低资源浪费,提高工作效率。

建议采用项目管理软件,对各项任务进行细致的规划和安排,并设定明确的时间节点和目标。

此外,建议建立一套完善的沟通机制,确保各个团队之间的信息流畅和协同工作。

3. 选择可靠的供应商和承包商供应商和承包商的选择对于成本控制至关重要。

优质可靠的供应商和承包商可以提供高品质的材料和服务,减少后期维修和改进的成本。

在选择供应商和承包商时,应该考察其信誉和业绩记录,并与之进行充分的沟通和洽谈,以确保双方的需求和期望能够得到满足。

4. 重视资源利用的可持续性在住宅建设工程中,资源的利用与环境保护密不可分。

为了控制成本,应该注重资源的可持续利用。

例如,可以选择使用可再生能源,如太阳能或风能,来降低能源成本。

此外,还应该优化水资源的利用,采用节水设备和系统,减少对地下水的依赖,以降低水资源的成本。

5. 建立成本监控机制成本监控是有效控制住宅建设工程成本的关键。

建议建立一套完善的成本监控机制,及时跟踪各项费用的消耗和变动情况。

可以通过建立成本控制表,记录各个环节的成本和费用,并进行定期的对账和分析。

在监控过程中,应及时发现和解决成本偏离或超支的问题,以确保项目按计划进行并控制成本。

6. 提倡合理的变更管理在住宅建设工程中,变更是难以避免的。

因此,建立合理的变更管理机制至关重要。

南京市人民政府批转市住建委关于进一步加强市政建设项目管理的意见的通知-宁政规字[2012]3号

南京市人民政府批转市住建委关于进一步加强市政建设项目管理的意见的通知-宁政规字[2012]3号

南京市人民政府批转市住建委关于进一步加强市政建设项目管理的意见的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市人民政府批转市住建委关于进一步加强市政建设项目管理的意见的通知(宁政规字[2012]3号)各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:市政府同意市住建委拟定的《关于进一步加强市政建设项目管理的意见》,现转发给你们,请认真遵照执行。

附件:南京市市政建设项目管理若干规定南京市人民政府二○一二年一月二十日关于进一步加强市政建设项目管理的意见(市住建委 2012年1月)为全面落实科学发展观,提高市政建设项目的工程质量与投资效益,促进项目实施与管理工作的规范化、制度化和科学化,依据国家、省、市有关法律、法规,结合本市实际情况,市政府制定了《南京市市政建设项目管理若干规定》(以下称《规定》,见附件),现就落实《规定》提出以下意见:一、统一思想,提高认识,加强管理近年来,我市组织完成了大量市政建设项目,改善了城市环境面貌,提高了综合服务功能,促进了经济社会又好又快发展。

但部分项目在实施过程中,还存在执行国家基建程序不规范、资金管理不到位等问题。

各区县政府和各有关单位要从落实科学发展观、保障国家和人民利益、维护政府良好形象的高度,牢固树立“责任重于泰山”的意识,增强做好市政建设项目管理工作的责任感和紧迫感,积极采取各项有效措施,求真务实,长抓不懈,进一步优化完善市政建设项目的方案设计,严格执行工程基本建设程序,确保工程建设质量;严控工程建设造价,提高建设资金的使用效益。

二、严格程序,规范行为,加强监管市政项目建设必须严格执行《规定》,强化工程基本建设程序管理,严格审批程序,统筹安排和科学使用建设资金,提高政府投资效益,确保工程质量安全。

南京市人民政府关于修改《南京市城市房屋拆迁管理办法》的决定

南京市人民政府关于修改《南京市城市房屋拆迁管理办法》的决定
被拆迁人不支付应承担的新增面积补偿款的,参照原有使用面积安置或在新区指定位置安置。被拆迁人少支付应承担的新增面积补偿款的,根据付款情况相应减少面积安置。
被拆迁人承担的新增面积补偿款由市政府指定的部门收取,五年后归还。还款时间自结清补偿款之日起计算,不计利息。被拆迁人家庭成员所在单位承担的新增面积补偿款支付给拆迁实施单位,冲减拆迁成本。拆迁安置用房按公房承租使用。
十八、增加一条作为第四十一条:
第四十一条 拆迁非住房屋,使用人应自行安置或由其主管部门统筹安置。具体补偿安置按下列规定办理:
(一)拆迁人应按被拆除房屋的建筑面积重置价给予产权人经济补偿,产权人应在规定的拆迁期限内拆除房屋,也可委托拆迁人代为拆除。拆迁单位生产用房,拆迁人应按本办法第三十六条规定给予补偿。工资补贴的支付按下列规定办理:
(二)拆迁单位生产用房,其设备的拆除安装和搬运费用,由拆迁人按房屋建筑面积重置价结合成新的10%补偿。其中有重型设备的,按20%补偿。拆迁单位非生产用房,按3%补偿。
十六、第三十八条删去第(四)项、第(六)项。
十七、第四十条修改为:
凡经市政府批准的道路、桥梁、河、城市防汛、排水、公交、环卫、消防设施、公共绿地等市政基础设施项目需拆迁房屋的,被拆迁人必须服从建设需要,在公告规定的期限内签订协议并搬迁。达不成协议的,按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则处理。
六、第十六条修改为:
法律、法规对拆迁军事设施、文物古迹、宗教房屋以及涉外房屋等另有规定的,按有关规定办理。
拆除拨借房产、经租房产、侨产以及由政府代管的私有房产,须经市房屋拆迁主管部门审核批准,按有关规定办理。
拆除违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

南京市物价局贯彻宁价房[2007]151号、154号文件的若干意见

南京市物价局贯彻宁价房[2007]151号、154号文件的若干意见

南京市物价局贯彻宁价房[2007]151号、154号文件的若干意见文章属性•【制定机关】•【公布日期】2007.05.24•【字号】宁价房[2007]164号•【施行日期】2007.05.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文南京市物价局贯彻宁价房[2007]151号、154号文件的若干意见(宁价房[2007]164号)各区、县物价局、各有关单位:为认真贯彻执行市六部门《关于进一步加强房地产市场管理的意见》(宁价房[2007]154号)及《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》(宁价房[2007]151号)文件精神,现将有关操作办法、解释口径和掌握尺度印发给你们,请认真贯彻执行。

一、认真执行先批价后发销售许可证规定为认真贯彻执行宁五条规定,价格主管部门与房产(建设)管理部门建立批价、销售许可证发放联动管理机制。

价格主管部门在对普通商品住房(含政策性住房)的价格进行审核、标价资料进行复核后,发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》,房地产开发企业凭《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》、商品房核价批文及已报价格监督检查机构备查的《普通商品住房备查价目表》到房产(建设)部门申领《商品房销售许可证》。

江南八区范围内的普通商品住房(含政策性住房),由市价格主管部门统一发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》;三区两县(江宁、浦口、六合区,溧水、高淳县)范围内的普通商品住房(含政策性住房),由所在区(县)价格主管部门发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》。

二、严格普通商品住房价格的政府指导价管理1、各级价格主管部门对普通商品住房价格的审核必须严格按相关文件要求规范操作,不得虚列、虚高成本。

江南八区价格主管部门在向房地产开发企业发放价格批复前,应将审核后的项目价格批复草稿、审核表、集体审议表报市物价局房地产价格处,经平衡后方可发放价格批复,否则不予发放《普通商品住房(含政策性住房)价格审批联系单》。

FXNJ-SJ-ZY-18设计成本优化工作指引

FXNJ-SJ-ZY-18设计成本优化工作指引

方兴地产南京公司设计成本优化工作指引目的1.规范方兴地产(中国)有限公司南京公司(以下简称方兴地产南京公司)在项目开发建设中的设计成本优化,满足项目经营目标、成本优化的需求。

2.提高产品设计质量的合理性、科学性、经济技术先进性,保障项目开发建设的顺利实施和适应市场的需求。

3.为方兴地产全流程设计成本优化提供依据、规范和标准。

适用范围1.本流程适用于方兴地产南京公司开发建设项目中全流程设计成本优化工作。

设计成本优化工作指引1.概念设计阶段成本优化要点1.1建筑与结构:1)设计前,项目公司成本部同项目公司设计管理部一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合(已确定)方案的成本测算,用以指导概念、规划设计。

2)结合周边环境、用地景观资源,合理确定不同地域的不同产品布置,催进产品销售利润、土地价值最大化。

3)项目公司成本部应就土地价值与建筑产品的组合向项目公司设计管理部提出建议(重点是通过产品容积率来区分不同产品的成本差异)。

1.2路网布置:道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下:1)路网应合理简洁(减少路网的不合理曲线、弯折)。

2)优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本)。

3)道路宽度(设置双车道或单车道加会车区)。

1.3停车布置(综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式):1)土地利用2)停车方式a)车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大。

b)车位建造成本由低到高的顺序为:地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位,具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

3)停车位体形控制a)高度。

b)单独车位面积。

4)车库设置a)车库宜集中设置,减少建造成本。

b)机械车位及地下车库高度预留。

5)车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配,避免集中设置而引起业主投诉(示范区尤其需要注意)。

建筑物区分所有之共有权案例

建筑物区分所有之共有权案例

建筑物区分所有之共有权案例案例一南京某个高档住宅小区,1998年开发商申报时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。

小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。

开发商在销售住宅时也承诺:小区配建地下车库供业主停车。

但业主们入住后却发现,只有购买车位才能取得停车权。

开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

2003年,该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商,请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

法院认为,南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库,既明确了车库作为公共配套设施的功能,又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。

建成后的车库作为公共配套设施,应交付建筑物的所有人共同使用。

小区土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。

开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权,而应由土地使用权人共有。

由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。

据此,法院判决:开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理,并由全体业主享有地下停车库的权益。

案例二张某、周某等五人均系本市某小区业主。

1999年9月初,周某在对其购买的2-1-2室进行装修的时,在进楼防盗门内侧,沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连接处,并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜,造成原底层公用走廊成为周某一户独用。

张某等四户与其协商让其拆除,恢复原状。

然周某未予拆除,故张某等四人以底层公用走廊属全体业主的共用部位,且有他们分摊面积,周某的行为,侵犯他们的合法权益为由诉至法院,要求周某拆除违章搭建。

周某则辩称,房屋的公用部位,一般来说是房地产所有者进出通道用的部位,虽未划定哪些部位属于哪些住户使用,但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。

关于印发《南京市危险房屋翻建规划管理办法》的通知(宁规划资源规[2024]3号)

关于印发《南京市危险房屋翻建规划管理办法》的通知(宁规划资源规[2024]3号)

关于印发《南京市危险房屋翻建规划管理办法》的通知(宁规
划资源规[2024]3号)

【期刊名称】《南京市人民政府公报》
【年(卷),期】2024()1
【摘要】各有关单位:为进一步规范危险房屋翻建的规划管理,消除安全隐患,规范审批程序,保障生活条件,依据有关法律法规、技术标准规范,结合我市实际,特制定《南京市危险房屋翻建规划管理办法》,现予以印发。

【总页数】4页(P59-62)
【作者】无
【作者单位】南京市规划和自然资源局
【正文语种】中文
【中图分类】D92
【相关文献】
1.北京市规划和自然资源委员会关于印发《北京市规划和自然资源委员会规划编制技术责任管理办法》的通知京规自发[2020]378号
2.上海市规划资源局关于印发《上海市土地交易市场监督管理办法》的通知(沪规划资源规[2020]15号)
3.金华市自然资源和规划局金华市财政局关于印发《金华市区饮用水源涵养生态功能区生态补偿专项资金使用管理办法(2022—2024年)》的通知(金自然资规〔2022〕25号)
4.北京市规划和自然资源委员会关于印发《北京市规划和自然资源委员会国有建设用地上房屋建筑类项目施工暂设规划监督管理办法(试行)》的通知(京规自发
〔2022〕360号)5.市规划资源局市房产局关于印发《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》的通知(宁规划资源发[2023]118号)
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南京市政府办公厅关于转发市建委《南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理工作实施方案》的通知

南京市政府办公厅关于转发市建委《南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理工作实施方案》的通知

南京市政府办公厅关于转发市建委《南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理工作实施方案》的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府办公厅•【公布日期】2016.06.29•【字号】宁政办发〔2016〕88号•【施行日期】2016.06.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文市政府办公厅关于转发市建委《南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理工作实施方案》的通知宁政办发〔2016〕88号各区人民政府,市府各委办局,市各直属单位:经市政府同意,现将市建委拟定的《南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理工作实施方案》转发给你们,请认真遵照执行。

南京市人民政府办公厅2016年6月29日南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理工作实施方案(市建委2016年6月)根据《市政府关于印发南京市居住区公共配套设施规划建设监督管理办法的通知》(宁政规字〔2015〕22号)精神,本着市区联动、科学规范、信息共享的原则,提出我市居住区公共配套设施(以下简称配套设施)规划建设监督管理工作实施方案如下:一、总体思路(一)建立联合管理工作机制市建委是本市配套设施建设与监督管理的综合管理和组织协调部门,负责指导、督促各相关单位做好公共配套设施的组织实施工作。

各区政府负责配套设施建设的日常管理,对本区范围内配套设施的布局、规划设计、施工、验收、移交等全过程监督,并受市建委委托,组织公共配套设施的联合查验工作。

建设单位是配套设施建设的责任主体,具体负责公共配套设施前期报建报备、施工建设、验收移交等工作。

建设、国土、规划、房产等部门根据具体职责分工,协作配合,履行好审核把关责任。

规划、工程质量、消防、人防、环保验收部门负责把好单项专业验收关。

各相关行业管理部门和单位,包括物业、公安技防、民政、通信、电力、水务、燃气、教育、卫生、交通运输、城管、园林、文化、体育、商务等行业部门,以及水电气通讯等有关专营单位、行业管理单位、排污排水管理单位,按照各自职能履行职责,按区政府通知要求,参加公共配套设施的联合查验。

高层住宅施工方案成本优化措施

高层住宅施工方案成本优化措施

高层住宅施工方案成本优化措施一、前言在高层住宅的施工过程中,成本控制是至关重要的一个方面。

为了保证项目的可行性和可持续性发展,施工方案需要经过仔细的优化,以降低成本并提高效益。

本文将探讨几个可行的成本优化措施。

二、材料选用1. 选用适合的建筑材料:在高层住宅的施工中,我们应该选择高品质且经济实用的建筑材料。

可以通过调研市场供应商来确定具体的选择范围,并针对不同的需求和预算进行合理的选择。

2. 降低材料浪费:尽可能减少材料的浪费是成本控制的重要环节。

例如,在钢筋的使用中,可以优化切割方案,减少不必要的浪费。

此外,建筑设计师和施工队伍之间的密切合作也是降低浪费的关键。

三、施工方式优化1. 建立高效的施工计划:通过合理分配施工队伍和设备,确保施工进度的紧密协调。

减少不必要的等待和停顿时间,提高工期效率。

此外,在施工过程中,及时回收利用施工废料也是一种有效的成本优化措施。

2. 推行模块化施工:将高层住宅的施工过程模块化,可以大大提高施工速度和质量,同时降低成本。

例如,采用预制构件的方式,减少现场施工的工作量,提高工作效率。

四、技术创新1. 采用先进的施工技术:随着科技的不断进步,新的施工技术不断涌现。

例如,采用现代化的施工设备和机械可以提高工作效率,减少人力成本。

2. 引进可持续发展技术:在高层住宅的施工中,注重节能环保是一种有效的成本优化措施。

例如,采用节能建筑材料,安装智能化的能源管理系统等,可以降低能源和维护成本。

五、项目管理1. 做好成本控制管理:建立严格的成本控制系统,保持施工过程中的支出与计划相符。

监控每个环节的成本,发现并解决可能的超支问题。

及时调整项目计划,确保项目能够按时完成。

2. 加强团队合作:高层住宅的施工过程中,各个团队之间的紧密合作是实现成本优化的关键。

建立沟通和协调机制,确保良好的信息流动和问题解决能力。

在项目管理中,也需要注重人力资源的合理分配。

六、结语通过合理的材料选用、施工方式优化、技术创新和项目管理,我们可以有效地实现高层住宅施工方案的成本优化。

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课程设计•成果报告设计选题:南京某高层住宅成本规划与控制方案课程名称:工程计价学2015年6月8日南京某高层住宅成本规划与控制方案1. 工程概况南京市某安置小区二期项目由江苏建安置业有限公司代建管理,项目为某拆迁腾地让路所建设的安置小区。

规划总户数:安置1954户。

工程项目所在地:南京市工程类型:高层住宅成本控制主体:开发商2. 项目成本控制的原则2.1 全过程成本控制的原则建筑工程项目全过程成本控制是指在工程项目确定以后从项目施工的准备阶段开始, 经过项目施工, 到项目竣工交付, 及使用后的保修期结束的每一项成本活动都要纳人成本控制的轨道。

也就是说,成本控制工作要随着项目的施工进展各个阶段连续的进行, 使施工项目的成本自始至终处于有效的控制之下, 既不能疏漏, 又不能时紧时松。

2.2 责权利相结合的原则成本控制是建筑企业管理的重要内容,是企业内部经济责任制的重要组成部分,企业内部经济责任制的落实是成本控制的重要保证,明确项目负责人的责、权、利是全面落实目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键。

因此,建议企业与项目负责人签订项目盈利合同,确立目标成本和责任,真正落实责、权、利。

2.3 节约原则在工程实施过程中,要节省人力、物力和财力资源,是提高经济效率的关键措施,这也是在成本控制中最重要的基本原则之一。

具体应做好三方面工作:严格控制成本、费用标准,对支出的各种费用进行监督;提高管理水平,优化施工计划,提高生产效率;制定有效的成本控制机制,防止出现浪费可能性,做到真正向管理要效益,向技术要效益,确保预期成本目标。

2.4 统一领导和分级管理相结合的原则实行统一领导和分级管理相结合的原则, 是成本费用控制的基本原则和正确处理企业内部各方关系的良好的形式。

这一原则共包括两方面的内容一是正确处理施工单位和建设单位内部各级各部门组织在成本费用管理中的关系, 把施工过程中的各个环节设各级组织部门的成本费用管理结合起来。

二是正确处理财务部门与施工技术、经营计划、劳动工资、行政管理、物资管理等部门的成本费用管理结合起来。

3. 项目成本控制的主要内容3.1 决策阶段的成本控制在项目投资决策阶段,开发商应该着重考察投资环境,产品的市场价值,项目的工程类型与规模,经济技术指标,交通条件,市政配套情况,建材与设备的供应情况等,该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的风险结合起来,包括融资风险、市场风险、政策风险等,对可能发生的项目成本风险起到总体控制的作用。

房地产开发投资决策阶段的其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。

这些费用占整个房地产开发的费用比例很小,主要是智力性投入,并且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入,但决策工作产生的结果会对开发项目的整体使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划和安排,决策的优劣将直接影响整个项目成本控制的好坏。

3.1.1决策阶段成本控制要点投资决策是产生工程造价的源头,这一阶段耗资约占总投资额的0.5%-3%,但能有效提高项目的投资效益。

对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置最直接、最重要的手段。

工程建设项目的各项技术经济决策,对项目的工程造价有重大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用等,都直接关系到工程造价的高低。

据有关资料统计,投资决策阶段对工程造价的影响可高达70%-80%因此投资决策阶段是项目工程造价控制的基础,它直接影响各阶段造价控制是否科学合理。

其重点主要表现在以下方面:(1)积极做好项目决策阶段前的准备工作,认真搜集有关资料,如设备运行情况、设备技术参考。

(2)切实做好项目的可行性研究报告,并根据市场需求及发展前景合理确定工程的规模及建筑标准。

编写具有较强说服力和可行性的利息申请。

(3)科学进行工程项目的效益分析、编制工程投资估算。

投资估算编制要有依据,尽可能细致全面。

从现实出发,充分考虑施工过程中可能出现的各种情况,充分考虑市场因素,使投资尽可能与实际情况相符合。

3.1.2决策阶段成本控制流程图3.1.3决策阶段成本控制相关部门职责(1)项目经理:审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告;向上级汇报并提并提交审核意见;审核资金筹措计划。

(2)策划部:负责项目建议书;负责规划、可行性研究报告及评估工作。

3)销售组:负责收集客户资料,市场调查;处理销售资料情况,为策划部提供策划依据。

(4)财务组:编制资金筹措计划;制定成本控制目标体系。

(5)审计组:审核投资估算;向财务组提交审核后的投资估算。

3.1.4 成本控制主要相关人员职责(1)副总经理:负责项目的总决策(2)项目经理:结合实际制定本项目部的成本管理制度,负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制,保证将成本控制在目标成本范围内。

赋予各部门控制的权限, 并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核, 予以奖惩;其次,审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告,向上级汇报并提交审核意,参与审核资金筹措计划;定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。

(3)策划部;策划部经理职责:根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划;组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告,履行立项审批程序;组织审查投资估算的经济合理性。

策划人员职责:熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求,负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。

估算人员职责:认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料,负责投资估算。

(4)财务组;财务组主管职责:完善成本考核办法,确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标;组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系;负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。

成本会计职责:设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系;建立本项目组的“开发项目成本台帐” , 按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。

财务会计职责:负责资金筹措安排,编制资金使用计划。

(5)销售部;销售部经理职责:组织市场调查与趋势分析预测,及时向有关部门提供信息。

3.1.5 LCC 在决策阶段应用的建议措施(1)运营维护成本在传统造价管理模式中,大部分都不会考虑运营及维护期的费用,可是在实际中,这一阶段的造价费用却非常高,在全寿命周期的造价管理费用中的比重非常大。

在传统费用中忽视的运营维护费用在建筑成本中占据了相当大的比重。

所以,在决策设计阶段评价各类财务信息和社会效益情况时,一定不能缺少运营维护阶段的费用计算。

运营维护阶段进行LCCA勺主要目的是通过基于历史成本数据的分析,结合未来运营维护成本的支出特点,估算出项目运营维护成本以制定出相应的运营维护方案,在考虑方案不确定性与风险基础上选择经济最优的方案(LCC评价)执行。

因此,LCCA的结果即意味着方案的选择结果,也同样确定出了运营维护成本计划(LCCP,由于运营维护成本总是面对未来进行决策,所以不确定性是内在,即通过各种分析手段也不可能完全消除。

从而也决定了LCCP 制定的暂时性与动态性,往往以预算给下的年度成本计划的制定作为运营维护阶段LCCM的控制基准。

项目运营阶段成本是在项目建设结束后,投入运营使用后,所发生的运营、维护费用。

运营阶段成本控制可采用对年度周期发生的成本预测方法和类似工程的方法。

(2)环保影响生命周期环境成本指的是在全生命周期内,工程产品系列对环境成本有着潜在或显在的不利影响。

虽然现在并不能用定量的指标对环境成本在总造价中的影响来做出衡量,可是,如果从长远的角度看,环境成本的节约必然可以带来巨大的经济利益,以及社会影响必然会超过投入的成本。

环境成本因素在一定程度上还对决策阶段的各种影响因素产生影响。

从选择项目规模与地点来看,项目建设不仅需要在经济适用方面满足建设要求,而且还要满足该地区老百姓的生活,如水源、绿化情况等都需要考虑。

工程建设项目决策评价的成本/ 效益所涵盖的内容,从效益角度看,是社会效益、经济效益和生态效益的综合,其具体内容更多的取决于国家有关部门的指导规定及项目相关利益群体的利益制衡;从成本角度看,是项目存在所必需投入的社会成本、经济成本、环境成本等综合成本,及项目的生命周期成本。

从而在进行项目评价以作决策支持的过程中,基于成本/ 效益法的工程建设项目评价必须以三维可持续为目标,综合权衡工程建设项目的社会、经济、生态三维系统的综合效益/ 成本,以谋求一个最佳的均衡点去实现综合社会效益最大化。

(3)社会影响在工程决策阶段,对社会成本就要进行考虑,要充分的考虑社会成本对生命周期的影响。

从构思项目、建成产品一直到投入使用直至报废的全过程,都要考虑该产品对社会可能带来的不利影响。

假如建设一个项目会影响到社会秩序或者给社会带来不良影响,那么就应该计入社会成本。

人民生活水平的提高、科学技术的发展、法律法规的健全、金融货币政策的变化、城市规划的制约、金融货币政策的变化、税收政策的变化、投资额的增减、建筑标准的变化、施工技术的进步以及物价水平的变动都可以被视为社会因素给造价管理造成的影响。

3.2 设计阶段成本控制3.2.1 设计阶段成本控制要点(1)设计单位和设计人员的知识水平。

为了能有效地降低工程造价,要求设计单位和人员首先要充分利用现代设计理念,运用科学的设计方法优化设计成果;其次要善于将技术与经济相结合,运用价值工程理论优化设计方案;最后让造价咨询企业参与前期设计阶段,达到技术与经济的完美结合。

(2)加强对建筑标准、结构形式、建筑物空间与平面布局以及建筑群体的配置等具体设计内容合理性的控制。

虽然圆形建筑的周长较小,但由于施工费用较矩形建筑增加20%--30%,且使用面积有效利用率低,用户使用不方便,故居民楼平面形状设计为宜。

住宅的层高和净高,直接影响工程造价,根据不同性质的工程综合测算住宅层高每降低10cm,可降低造价 1.2%--1.6% 。

层高提高还可提高住宅楼的建筑密度,节约土地成本和市政设施费。

在建筑物单元组成,户型和住户面积方面,衡量同单元组成、户型阶级的指标是结构面接系数,系数越小设计方案月经济。

据统计三居室的设计比两居室的设计降低 1.5%左右的造价,四居室的设计又比三居室的设计降低 3.5%的工程造价。

(3)做好设计概算的编制和审核工作。

设计概算是以初步设计文件为依据,按照规定的程序、方法和依据,对建设项目总投资及其构成进行的概略设计。

设计概算应符合建筑物所在地的价格水平,总投资应完整地反映编制时建设项目的实际投资;应结合项目所在地设备和材料市场供应情况、建筑安装施工市场变化,按合理工期预测价格水平;应按实际情况考虑项目施工条件和能够承担项目施工的工程公司情况。

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