投资性房地产评估指导意见
中国资产评估协会制定《投资性房地产评估指导意见(试行)》
完 合 ２１ ０ ０年 １月 ２ 日 ， 中 国 资 产 评 估 协 会 获 悉 ， 务 的 注 册 会 计 师 等 ， 整 了 解 评 估 过 程 、 理 理 解 并 恰 ０ 从 为
规 范 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 ，十 国资 产 评 当 使 用 评 估 结 论 。 『Ｉ
“ 政 事 业 资 产 动 态 管 理 系 统 ” 既 能 实 现 基 层 单 行
健 又 易 案 例 时 应 当 关 注 案 例 的 可 比 性 ， 点 分 析 投 资 性 房 位 资 产 管 理 的 精 细 化 要 求 ， 全 单 位 内 控 机 制 ， 能 重 主 地 产 的 实 物 状 况 、 益 状 况 、 位 状 况 、 易 情 况 及 租 满 足 财 政 部 门 、 管 部 门 等 各 层 面 对 资 产 处 置 和 审 批 权 区 交
估 协 会 制 定 了《 资 性 房 地 产 评 估 指 导 意 见 （ 行 ） ， 投 试 》
自２１ ０ ０年 ７月 １ 日起 施 行 。
中 国 资 产 评 估 协 会 表 示 ， 投 资 性 房 地 产 评 估 指 导 《 意 见 （ 行 ） 根 据 《 产 评 估 准 则 — — 基 本 准 则 》 试 》是 资 、
（ 自中 华 人 民共 和 国财 政 部 官 方 网站 ） 摘
济南市践行 行政事业资产信 息化精细化管理
山 东省 济 南 市 财 政 局 资 产 处
近年 来 ， 南市 财政 局 以 国有资 产 “ 权 清 晰 ， 济 产 配
使 处 监 为 努 性 房 地 产 的 公 允 价 值 一 般 等 同 于 资 产 评 估 准 则 中 的 市 置 科 学 ， 用 合 理 ， 置 规 范 ， 督 公 正 ” 目标 ， 力 场 价 值 。 册 资 产 评 估 师 应 对 投 资 性 房 地 产 进 行 现 探 讨 新 形 势 下 加 强 行 政 事 业 单 位 国 有 资 产 管 理 的 有 效 注 场 调 查 ， 确 投 资 性 房 地 产 的 实 物 状 况 、 益 状 况 和 区 途 径 ，在 积 极 构 建 完 善 的 制 度 体 系 的 同 时 ，组 织 研 发 明 权
关于投资性房地产评估指导意见
附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见
附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
关于投资性房地产的评估
2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，自2010年7月1日起施行。
该《意见》明确了对投资性房地产进行评估所应该采取市场法和收益法两种方法，评估时应注意的各种事项，以及评估结果的披露等问题。
1．投资性房地产评估对象根据《意见》，所谓投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
《意见》规定，投资性房地产的评估对象分成三类：（1）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（3）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
2．评估方法《意见》明确指出，对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法。
（1）市场法注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。
在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
此外，评估师在评估时应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。
（2）收益法注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。
其中，投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。
注册资产评估师预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。
投资性房地产评估方法有改变
近日，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）和《资产评估准则———珠宝首饰》（以下简称《准则》），以此规范注册资产评估师在相关投资性房地产及珠宝首饰等新兴评估业务领域的执业行为。
从2021年7月1日起，投资性房地产和珠宝首饰的价值评估将依照新规定进行。
据悉，《指导意见》充分考虑了我国的实际情况，同时力求与国际接轨，以利于促进评估行业的国际化。
《准则》是国际上首个专门的珠宝首饰评估准则，是在《珠宝首饰评估指导意见》的基础上修订而成的。
与原指导意见相比，《准则》更加突出了珠宝首饰评估的专业特点。
中评协有关负责人表示，《指导意见》和《准则》的发布，标志着我国已建立了包括2项基本准则、8项具体准则、2项资产评估指南和6项资产评估指导意见在内的覆盖资产评估主要执业领域的比较完整的评估准则体系。
新规定对投资性房产评估影响较大所谓投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的评估对象分成3类，包括已出租的土地使用权，即企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权，即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，以及按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物，即企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
投资性房地产评估业务是随着会计采用公允价值计量模式而在国际范围内逐步发展起来的新兴资产评估业务。
2006年，我国新会计准则发布后，投资性房地产评估开始成为我国资产评估行业的业务之一。
目前我国投资性房地产评估业务虽然还不普遍，但随着更多的上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，以及社会公众对会计信息相关性要求的提高，此类评估业务有很大的发展空间。
《指导意见》明确指出，对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法。
关于《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)的起草说明
附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估四、价值类型与其定义根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日（一）本项目评估基准日为2013 年12 月31 日。
（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。
（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以与市场情况确定。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价与其他等依据，具体如下：（一）经济行为依据1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据1、中华人民共和国主席令第42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年10月27 日）；2、国务院91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年11 月16 日）；3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年7 月18 日）；4、国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年8 月25 日）；5、其他与评估相关法律、法规和规章制度等。
投资性房地产评估指导意见(试行)
投资性房地产评估指导意见（试行）第一章引言第一条为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。
第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第四条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章基本要求第五条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第六条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
第七条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第八条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第九条注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。
评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
中国资产评估协会关于印发《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《资产评估准则－－珠宝首饰》的通知
中国资产评估协会关于印发《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《资产评估准则－－珠宝首饰》的通知文章属性•【制定机关】中国资产评估协会•【公布日期】2009.12.18•【文号】中评协[2009]211号•【施行日期】2010.07.01•【效力等级】行业规定•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文中国资产评估协会关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《资产评估准则－－珠宝首饰》的通知（中评协[2009]211号）各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《资产评估准则--珠宝首饰》，现予以发布，自2010年7月1日起施行。
请各协会将上述资产评估准则转发评估机构，组织评估机构和注册资产评估师进行学习和培训，并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。
2010年7月1日起，中国资产评估协会2003年发布的《珠宝首饰评估指导意见》同时废止。
附件：1. 投资性房地产评估指导意见2. 资产评估准则--珠宝首饰中国资产评估协会二○○九年十二月十八日附件1：投资性房地产评估指导意见（试行）第一章引言第一条为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。
第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
投资性房地产评估方法中存在的问题及策略-投资学论文-经济学论文
投资性房地产评估方法中存在的问题及策略-投资学论文-经济学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——投资学毕业论文精心编辑10篇之第四篇：投资性房地产评估方法中存在的问题及策略摘要：房地产企业是我国国民经济中的重要组成部分，许多企业看中了这项投资点，也已然将房地产企业作为了一项长期的投资手段，所以出现了投资性房地产的概念，国家针对投资性房地产方面颁布了相应的管控政策，引导房地产企业发展水平全面增长。
本文以投资性房地产为中心，对其评估方法以及评估过程中产生的问题展开探讨。
关键词：投资性房地产；评估方法；问题探讨；一、投资性房地产评估方法简述投资性房地产是指企业为了获得更多的资金和资本对房地产进行开发、建设，国家针对此种情况进行管控，并发布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，以此来引导房地产行业健康发展。
投资性房地产评估主要分为两种方法，分别为市场法和收益法。
分别从以下两方面进行概述。
（一）市场法首先要收集足够的相似房地产的交易案例，确保案例与案例之间能够相对比，具有足够高的可比性。
运用市场法对投资性房地产评估时，要着重分析房地产的交易、权益、区位、实物等相关情况，充分考虑被评估房地产的交易日期、使用年限、容积率、区域位置等相关因素，并将技术参数、参照物等相关资料收集齐全。
采用市场法对投资性房地产进行评估，是将投资性房地产放到市场环境中去较为全面的一种评估法，特指单项资产的评估情况，利用市场法对投资性房地产进行评估，可以真实的反映出这处房产的市场现实价格，具有较强的参考价值。
（二）收益法收益法评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，转化成统一的标准对其进行评估。
其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高的参考价值。
关于投资性房地产评估指导意见.doc
附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
中评协发布25项资产评估执业准则和职业道德准则
中评协发布25项资产评估执业准则和职业道德准则2017-09-13为贯彻落实《资产评估法》，近日，中国资产评估协会发布了25项资产评估执业准则和职业道德准则修订稿，修订后的执业准则和职业道德准则自2017年10月1日起施行。
修订后资产评估准则体系包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则，其中执业准则为具体准则、评估指南、指导意见等一系列准则。
一、基本准则和职业道德准则《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）二、资产评估执业准则1.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31号）2.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32号）3.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）4.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34号）5.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35）6.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36）7.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37）8.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38）9.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39）10.《资产评估执业准则——珠宝首饰》（中评协〔2017〕40）11.《资产评估执业准则——森林资源资产》（中评协〔2017〕41）三、资产评估指南1.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42）2.《金融企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕43）3.《知识产权资产评估指南》（中评协〔2017〕44）4.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45）5.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46）四、资产评估指导意见1.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47）2.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48）3.《专利资产评估指导意见》（中评协〔2017〕49）4.《著作权资产评估指导意见》（中评协〔2017〕50）5.《商标资产评估指导意见》（中评协〔2017〕51）6.《金融不良资产评估指导意见》（中评协〔2017〕52）7.《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53）8.《实务期权评估指导意见》（中评协〔2017〕54）五、资产评估专家指引1. 《资产评估专家指引第1号——金融企业评估中应关注的金融监管指标》（中评协〔2015〕 62 号）2. 《资产评估专家指引第2号——金融企业首次公开发行上市资产评估方法选用》（中评协〔2015〕 63 号）3. 《资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数确定》（中评协〔2015〕 64 号）4. 《资产评估专家指引第4号——金融企业市场法评估模型与参数确定》（中评协〔2015〕 65 号）5. 《资产评估专家指引第5号——寿险公司内部精算报告及价值评估中的利用》（中评协〔2015〕 66 号）6. 《资产评估专家指引第6号——上市公司重大资产重组评估报告披露》（中评协〔2015〕 67 号）7.《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》（中评协〔2015〕68 号）六、资产评估操作指引1.《PPP项目资产评估及相关咨询业务操作指引》（中评协[2016]38号）2.《财政支出（项目支出）绩效评价操作指引（试行）》（中评协[2014]70号）3.中评协发布财政支出绩效评价操作指引七、其他1. 中评协关于印发《文化企业无形资产评估指导意见》的通知（中评协〔2016〕14号）八、其他法律法规1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；2. 《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；3. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；4.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部3号令)5. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；6. 《国有资产评估管理办法》（1991年国务院令第91号）；7. 原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》8. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；9. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）10. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国务院国资委国资产权发（2006）306号）；11. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；12. 《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资发产权[2013]64号）；13. 《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号)；14.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，2017）；13. 《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)；14. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）；15. 《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；16. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年12月30日国务院第163次常务会议通过）；17. 《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；18. 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；19. 《中华人民共和国森林法》；20. 《森林资源资产评估管理暂行规定》（财企[2006]529 号）；21. 《人民共和国物权法》。
房地产投资招商-关于投资性房地产评估指导意见 精品
附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
20XX年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自20XX年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
投资性房地产准则
投资性房地产准则
投资性房地产准则
1. 投资性房地产的定义：投资性房地产是为了增加投资收益的目的而购买的可出租房产，其价值主要取决于房屋 located in or leased to market-rate tenants，以及物业管理质量。
2. 投资性房地产的评估：对于投资性房地产，应评估其客观市场数据，如可租金、房屋物业状况等，以及投资者的盈利能力，其中可包括购买房地产的可负担性、出租屋市场竞争程度、租赁合同期限等。
3. 投资性房地产的风险：由于房地产市场波动性和风险性，投资者投资投资性房地产时，要谨慎考虑产品的市场风险，如可租金需求变化、投资者抖动等因素，需要制定科学合理的投资策略。
4. 投资性房地产的交易：为了保证交易流程正常进行，投资者购买投资性房地产应该确保与房屋交易有关的法律法规、内部政策及程序的执行，以及对投资者进行全面的风险知情说明。
5. 投资性房地产的运营：投资者投资投资性房地产后，应该有效监督房屋的租赁情况及运营，以便及时发现问题并及时处理，以期获得更多租金收益及投资安全。
6. 投资性房地产的产权：投资者在购买投资性房地产时，应核查其产权情况，如预告土地注册维权类型、测绘信息等，以确保产权权属真实、合法，并可就购房产于关联实体进行有效的管理。
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附件
投资性房地产评估指导意见
第一章总则
第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。
第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章基本遵循
第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计
准则的相关要求确定评估基准日。
评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。
第三章评估对象
第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资
性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或者转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或者开发活动完成后用于出租的建筑物。
第十一条执行投资性房地产评估业务，应当明确评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的整体。
当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，应当考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。
第四章评估方法
第十二条执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。
第十三条采用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息
及其来源进行分析。
在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
第十四条采用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。
第十五条采用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，判断租金收益与相应费用的匹配性，确定净收益。
投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对
象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当考虑免租期和租金收取方式的影响。
第十六条采用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。
评估中应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。
对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。
当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行披露。
第十七条采用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等
参数，以及法律、行政法规的规定确定收益期限。
第十八条采用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。
折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。
折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
第十九条采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。
执行投资性房地产评估业务应当关注已出租的建筑物
的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。
如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在资产评估报告中进行披露。
第二十条采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或者折让等。
第二十一条采用市场法和收益法无法得出投资性房
地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。
如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托人同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，
得出价值分析结论，并提醒资产评估报告使用人关注公允价值资产评估结论和价值分析结论的区别。
第五章披露要求
第二十二条执行投资性房地产评估业务，应当根据《资产评估执业准则——资产评估报告》和《以财务报告为目的的评估指南》编制并由资产评估机构出具资产评估报告，进行恰当披露。
第二十三条编制投资性房地产评估报告应当披露必
要的信息，使资产评估报告使用人，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，了解资产评估过程、正确理解和使用评估结论。
第二十四条投资性房地产评估报告中应当重点披露
以下内容：
（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；
（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；
（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；
（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；
（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；
（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；
（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或者重大限制。
第二十五条当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项
可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请资产评估报告使用人予
以关注。
第六章附则
第二十六条本指导意见自2017年10月1日起施行。
中国资产评估协会于2009年12月18日发布的《关于印发〈投资性房地产评估指导意见（试行）〉和〈资产评估准则——珠宝首饰〉的通知》（中评协〔2009〕211号）中的《投资性房地产评估指导意见（试行）》同时废止。