福建漳州房地产市场调研报告
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0.25
20%
0.2
13% 554 626
14% 717 863
16% 13% 1001 1134
2009年漳州市GDP继续保持两位 数增长，以1334亿元列全省第
0.15 0.1 0.05 0
四。比2008年增长13%。
2004
2005
2006 G D P ( 亿元）
2007 增长率
2008
2009
漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。
6
漳州市区商品住宅空置面积
漳州市区商品住宅累计空置面积（万㎡)
30 20 10 0
23.75 11.15
2008年12月
2009年12月
累计空置面积（万㎡)
由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面 积约11.15万㎡，比08年底的23.75万㎡减少了7.09万㎡。
延安广场二期
钱隆首府
福海阳光 信和花园
即将推出楼盘 在售楼盘
② 主要在售项目解析
楼盘 名称
物业 类型
建面m²
均价（元）
面积房屋（㎡）
总户数
销售率
开盘 时间
钱隆 首府 13号楼 延安 广场2期 福海阳光 4#、5#
小高层
20000
预计5000
1房：31-32 30% 2房：81-82 13% 3房：87-100 57% 1房：45 ㎡ 5% 2房：90 ㎡ 15% 3房：98-135 ㎡ 79% 四房：170 ㎡ 2% 2房：96-102 100%
即将推出楼盘 在售楼盘
天隆名府 中天大厦 丹霞名城 天下广场 东方钻石城
家芗0596 丽园君悦
悦华城市广 场
② 主要项目解析
楼盘名称 物业类型 建面㎡ 均价（元） 面积房屋（㎡） 1房：45 2房：45-94 3房：110-130 60% 楼中楼：101-197 单：25-35 1房：60 2房：60-90 3房：108-143 4房：168-176 楼中楼：250 总户数 销售率 开盘时间
1
120
2004-2009年漳州房地产市场开发状况
漳州市 2004-2009房地产开发投资情况
0.6
51%
100
0.5 0.4
33%
80
27%
31%
0.3 0.2 0.1
漳州 中心城
厦门
60
40
20
32.73
41.66
55.39
83.53
109.28
99.3
0
-9% -0.1
-0.2
漳州 开发区
0
5
漳州市房价收入比
漳州市房价收入比：
漳州市商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算） 漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人） 漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3 ：1，
漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，
如果售价租金比超过300：1，意味着 房产投资价值相对变小，房产泡沫已 经显现；
如果低于200：1，表明该区的房产投 资潜力相对较大，房产后市看好。
漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如 厦门、福州、泉州等地的售租比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。
房产价值，尚有上升空间；
漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。
漳州各板块房地产市场分析
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 漳州 楼市板块划分 城北板块解析 中心城区板块解析 江滨板块解析 城东板块解析 金峰板块解析 漳州楼市总结
1
漳州楼市板块划分
城西板块 片区特点：新区、大盘 代表楼盘：永鸿国际公馆、 永鸿国际城 均价： 3200-3700元/m2
① 主要楼盘分布
中心城区板块位于南昌路与 丹霞路十字路交汇处的城市 商业中心，东临九龙大道人 民广场，西拥九龙公园临近 汽车站，北靠火车站占尽市 区之繁华便利。板块较成熟， 交通便利，本地及外来人流 量大，教育生活配套完善， 南昌中路九龙公园、 沃尔玛 商业广场是这一板块最值得 骄傲的资本。 代表楼盘：丽园君悦 家芗0596 丹霞名城
0.15
快步增长之势，2009年人均可
支配收入达18371元，比2008年 增长13%，与当年GDP增幅相当.
13%
0.1 18371 0.05 0
2004
2005
2006
2007
2008 增长率
2009
人均可支配收入( 元）
漳州 2004-2009社会消费品零售总额走势
500 400 300 200 100 0 199.4 229.94 258.35 302.28 0.25
2009年漳州社会消费品零售总
额达418亿元。比2008年增 长15%.表明漳州市民的购买力 得到明显增加。
15%
17% 12%
20% 15%
363.78 418
0.2 0.15 0.1 0.05 0
2004
2005
2006
2007
2008 增长率
2009
社会消费品零售总额（亿元）
小结：
漳州全市GDP1137亿，全省排名第四； 人均GDP超2.3万元； 城镇居民人均年可支配收入超18000元； 社会消费品零售总额超400亿元；
...
1 2 3
漳州宏观经济背景分析
漳州房地产市场整体运行情况
漳州各板块房地产市场分析
漳州宏观经济背景分析
① ② ③ ④ GDP 人均GDP 城镇人均可支配收入 社会消费品零售总额
1
1200 1000 800 600 400 200 0
2004-2009年漳州市宏观经济
漳州 2004-2009年 GDP发展走势
升，2010年市场供应量也会逐步增加。
3
2004-2009年漳州市区商品住宅价格走势
漳州市区2004-2009年商品住宅销售均价（元/㎡)
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009
3279 2275 2529
小结：
漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价 上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%
的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；
漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约为6.3：1，商品住宅 空置面积也保持在12万㎡的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的
丽园 君悦 2期
3幢 20-28层
53792.32
4600
502户
95%
2009.6
家芗 0596 1期
4幢 29-32层
92344.61
4600
70%
710套
95%
2009.3
君临 天下 悦华 城市 广场 丹霞 名城 1期 天隆 名府
8栋 18-23层
152361
4950
1房：54 2房：67-88 3房：134-143 60% 4房：160-170 楼中楼：214-270 单身公寓：40-65 52% 2房：70-100 33% 3房：120-140 14% 1房：27-40 2房：46-79 3房：99-122 4房：120-136 20% 50%
3378
3410
4055
销售均价（元/ ㎡)
从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/㎡，年涨幅约6%。低于全国 19%的平均涨幅，市场发展较为平和； 2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/㎡，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚 至低于全国4200元/㎡的住宅销售均价，房价上涨空间明显；
270套
未售
2010.5
小高层
85336
4300
817套
70%
2008.12
小高层
20383.82
4423
208套
70%
2010.3
③ 板块特征总结
建筑类型 户 型 以小高层、高层住宅为主，占在售市场供应量的91% 在售楼盘户型主要集中在二房、三房上，且面积有逐渐缩小的趋势。三房中，小三房成 为市场主流 产品满足居家特征明显，设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合
产品设计
园林景观 营销手法 客户来源 价格走势
园林多采用结合采用欧式园林为主题园林 充分利用漳州人的老城情结，以老城区成熟的商业和生活配套作为主要卖点，尤其是漳 华路的全线通车，极大提升了城北板块的居住和商业价值。 老城区的居民为主 目前整个板块的均价在4500-5000元/㎡。
2
中心城区板块解析
2010漳州楼市板块区位图
江滨板块 支撑点：丰富的江景资源 代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷 均价： 4200-5800元/m2
2
城北板块解析
① 主要楼盘分布
城北板块位于沿漳华路以北，跨越 北环城路的广大片区。随着漳华路 的打通，成为城市北区的交通大动 脉，盘活了漳华路以北的土地存量， 地段价值全面提升。板块整体发展 比较成熟，交通便利，教育生活配 套完善。 代表楼盘：钱隆首府 延安广场 福海阳光
2004
2005
2006 开发投资（亿元）
2007 增长率
2008
2009
自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势； 08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓； 09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9% 从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。
2
250 200 150
2004-2009年漳州市区商品房供需情况
漳州市区2004-2009商品房供需情况
196.3
188.49 168.87
110.66 100 52.12 50 0 2004 2005 53.6 67.97
101.77 87.57
113.06 90.68 81.76
2006 批准预售（万㎡）
宏观经济运行稳定
经济保持高速增长
当地居民购买力不断增强 房地产处于高速发展的阶段
漳州房地产市场整体运行情况
① ② ③ ④ 2004-2009漳州全市房地产市场开发情况 2004-2009漳州市区房地产市场供需情况 2004-2009漳州市区商品住宅成交价格走势 漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积
2007 备案面积（万㎡）
2008
2009
自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致 2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次 出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回
0.2 13%
23000
0.15 0.1 0.05 0
现快速发展态势。
2
20000 15000 10000 5000 0
2004-2009年漳州市宏观经济
漳州 2004-2009城镇居民人均可支配收入走势
0.Leabharlann Baidu5
城镇居民可支配收入也呈逐年
20% 12%
10117 11241
0.2
12% 12%
12511 14127 16258
城北板块 片区特点：老城情结 代表楼盘：钱隆首府、延安广场 均价：4500-5000
中心城区板块 片区特点：以沃尔玛为依托，成熟的 市政、娱乐、生活配套。 代表楼盘：悦华城市广场、丽园君悦、 丹霞名城 均价： 4200-5800元/m2
城东板块 支撑点：市政东迁、新 区发展，大盘开发、优 势教育资源配套 代表楼盘：锦绣一方、 天利仁和、荣昌花园 均价：3500-5200元/m2
4
漳州
漳州市区房地产售租比
售价 阳光雅苑 名仕假日 都市阳光 锦绣一方 厦门 泉州 福州 前埔北区 晶都国际 华林星座 384000 165600 361200 126000 720000 29400 588000 租金 1200 850 1600 600 1650 1100 1500 售租比 320 195 226 210 436 267 392 售价租金比无论是低于200：1还是高 于300：1，均表明房产价格偏离理性 真实的房产价值。 目前，国际上用来衡量一个区域房产 运行状况良好的售价租金比一般界定 为200：1至300：1。
漳州市 2004-2009人均 GDP发展走势 25000 20000 15000 10000 5000 0 2004 2005 2006 人均 GDP(元） 2007 增长率 2008 2009
12153 13553 15179 18261
0.25 20% 12% 12% 12%
20426
漳州市2009年人均GDP突破2.3 万元,比上年增长12.6%,增幅超 过福州、厦门、泉州等地。楼 市因长期积蓄的购买力而将呈
20%
0.2
13% 554 626
14% 717 863
16% 13% 1001 1134
2009年漳州市GDP继续保持两位 数增长，以1334亿元列全省第
0.15 0.1 0.05 0
四。比2008年增长13%。
2004
2005
2006 G D P ( 亿元）
2007 增长率
2008
2009
漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。
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漳州市区商品住宅空置面积
漳州市区商品住宅累计空置面积（万㎡)
30 20 10 0
23.75 11.15
2008年12月
2009年12月
累计空置面积（万㎡)
由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面 积约11.15万㎡，比08年底的23.75万㎡减少了7.09万㎡。
延安广场二期
钱隆首府
福海阳光 信和花园
即将推出楼盘 在售楼盘
② 主要在售项目解析
楼盘 名称
物业 类型
建面m²
均价（元）
面积房屋（㎡）
总户数
销售率
开盘 时间
钱隆 首府 13号楼 延安 广场2期 福海阳光 4#、5#
小高层
20000
预计5000
1房：31-32 30% 2房：81-82 13% 3房：87-100 57% 1房：45 ㎡ 5% 2房：90 ㎡ 15% 3房：98-135 ㎡ 79% 四房：170 ㎡ 2% 2房：96-102 100%
即将推出楼盘 在售楼盘
天隆名府 中天大厦 丹霞名城 天下广场 东方钻石城
家芗0596 丽园君悦
悦华城市广 场
② 主要项目解析
楼盘名称 物业类型 建面㎡ 均价（元） 面积房屋（㎡） 1房：45 2房：45-94 3房：110-130 60% 楼中楼：101-197 单：25-35 1房：60 2房：60-90 3房：108-143 4房：168-176 楼中楼：250 总户数 销售率 开盘时间
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2004-2009年漳州房地产市场开发状况
漳州市 2004-2009房地产开发投资情况
0.6
51%
100
0.5 0.4
33%
80
27%
31%
0.3 0.2 0.1
漳州 中心城
厦门
60
40
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32.73
41.66
55.39
83.53
109.28
99.3
0
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-0.2
漳州 开发区
0
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漳州市房价收入比
漳州市房价收入比：
漳州市商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算） 漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人） 漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3 ：1，
漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，
如果售价租金比超过300：1，意味着 房产投资价值相对变小，房产泡沫已 经显现；
如果低于200：1，表明该区的房产投 资潜力相对较大，房产后市看好。
漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如 厦门、福州、泉州等地的售租比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。
房产价值，尚有上升空间；
漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。
漳州各板块房地产市场分析
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 漳州 楼市板块划分 城北板块解析 中心城区板块解析 江滨板块解析 城东板块解析 金峰板块解析 漳州楼市总结
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漳州楼市板块划分
城西板块 片区特点：新区、大盘 代表楼盘：永鸿国际公馆、 永鸿国际城 均价： 3200-3700元/m2
① 主要楼盘分布
中心城区板块位于南昌路与 丹霞路十字路交汇处的城市 商业中心，东临九龙大道人 民广场，西拥九龙公园临近 汽车站，北靠火车站占尽市 区之繁华便利。板块较成熟， 交通便利，本地及外来人流 量大，教育生活配套完善， 南昌中路九龙公园、 沃尔玛 商业广场是这一板块最值得 骄傲的资本。 代表楼盘：丽园君悦 家芗0596 丹霞名城
0.15
快步增长之势，2009年人均可
支配收入达18371元，比2008年 增长13%，与当年GDP增幅相当.
13%
0.1 18371 0.05 0
2004
2005
2006
2007
2008 增长率
2009
人均可支配收入( 元）
漳州 2004-2009社会消费品零售总额走势
500 400 300 200 100 0 199.4 229.94 258.35 302.28 0.25
2009年漳州社会消费品零售总
额达418亿元。比2008年增 长15%.表明漳州市民的购买力 得到明显增加。
15%
17% 12%
20% 15%
363.78 418
0.2 0.15 0.1 0.05 0
2004
2005
2006
2007
2008 增长率
2009
社会消费品零售总额（亿元）
小结：
漳州全市GDP1137亿，全省排名第四； 人均GDP超2.3万元； 城镇居民人均年可支配收入超18000元； 社会消费品零售总额超400亿元；
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漳州宏观经济背景分析
漳州房地产市场整体运行情况
漳州各板块房地产市场分析
漳州宏观经济背景分析
① ② ③ ④ GDP 人均GDP 城镇人均可支配收入 社会消费品零售总额
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1200 1000 800 600 400 200 0
2004-2009年漳州市宏观经济
漳州 2004-2009年 GDP发展走势
升，2010年市场供应量也会逐步增加。
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2004-2009年漳州市区商品住宅价格走势
漳州市区2004-2009年商品住宅销售均价（元/㎡)
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009
3279 2275 2529
小结：
漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价 上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%
的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；
漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约为6.3：1，商品住宅 空置面积也保持在12万㎡的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的
丽园 君悦 2期
3幢 20-28层
53792.32
4600
502户
95%
2009.6
家芗 0596 1期
4幢 29-32层
92344.61
4600
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710套
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2009.3
君临 天下 悦华 城市 广场 丹霞 名城 1期 天隆 名府
8栋 18-23层
152361
4950
1房：54 2房：67-88 3房：134-143 60% 4房：160-170 楼中楼：214-270 单身公寓：40-65 52% 2房：70-100 33% 3房：120-140 14% 1房：27-40 2房：46-79 3房：99-122 4房：120-136 20% 50%
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3410
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销售均价（元/ ㎡)
从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/㎡，年涨幅约6%。低于全国 19%的平均涨幅，市场发展较为平和； 2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/㎡，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚 至低于全国4200元/㎡的住宅销售均价，房价上涨空间明显；
270套
未售
2010.5
小高层
85336
4300
817套
70%
2008.12
小高层
20383.82
4423
208套
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③ 板块特征总结
建筑类型 户 型 以小高层、高层住宅为主，占在售市场供应量的91% 在售楼盘户型主要集中在二房、三房上，且面积有逐渐缩小的趋势。三房中，小三房成 为市场主流 产品满足居家特征明显，设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合
产品设计
园林景观 营销手法 客户来源 价格走势
园林多采用结合采用欧式园林为主题园林 充分利用漳州人的老城情结，以老城区成熟的商业和生活配套作为主要卖点，尤其是漳 华路的全线通车，极大提升了城北板块的居住和商业价值。 老城区的居民为主 目前整个板块的均价在4500-5000元/㎡。
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中心城区板块解析
2010漳州楼市板块区位图
江滨板块 支撑点：丰富的江景资源 代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷 均价： 4200-5800元/m2
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城北板块解析
① 主要楼盘分布
城北板块位于沿漳华路以北，跨越 北环城路的广大片区。随着漳华路 的打通，成为城市北区的交通大动 脉，盘活了漳华路以北的土地存量， 地段价值全面提升。板块整体发展 比较成熟，交通便利，教育生活配 套完善。 代表楼盘：钱隆首府 延安广场 福海阳光
2004
2005
2006 开发投资（亿元）
2007 增长率
2008
2009
自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势； 08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓； 09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9% 从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。
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250 200 150
2004-2009年漳州市区商品房供需情况
漳州市区2004-2009商品房供需情况
196.3
188.49 168.87
110.66 100 52.12 50 0 2004 2005 53.6 67.97
101.77 87.57
113.06 90.68 81.76
2006 批准预售（万㎡）
宏观经济运行稳定
经济保持高速增长
当地居民购买力不断增强 房地产处于高速发展的阶段
漳州房地产市场整体运行情况
① ② ③ ④ 2004-2009漳州全市房地产市场开发情况 2004-2009漳州市区房地产市场供需情况 2004-2009漳州市区商品住宅成交价格走势 漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积
2007 备案面积（万㎡）
2008
2009
自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致 2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次 出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回
0.2 13%
23000
0.15 0.1 0.05 0
现快速发展态势。
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20000 15000 10000 5000 0
2004-2009年漳州市宏观经济
漳州 2004-2009城镇居民人均可支配收入走势
0.Leabharlann Baidu5
城镇居民可支配收入也呈逐年
20% 12%
10117 11241
0.2
12% 12%
12511 14127 16258
城北板块 片区特点：老城情结 代表楼盘：钱隆首府、延安广场 均价：4500-5000
中心城区板块 片区特点：以沃尔玛为依托，成熟的 市政、娱乐、生活配套。 代表楼盘：悦华城市广场、丽园君悦、 丹霞名城 均价： 4200-5800元/m2
城东板块 支撑点：市政东迁、新 区发展，大盘开发、优 势教育资源配套 代表楼盘：锦绣一方、 天利仁和、荣昌花园 均价：3500-5200元/m2
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漳州
漳州市区房地产售租比
售价 阳光雅苑 名仕假日 都市阳光 锦绣一方 厦门 泉州 福州 前埔北区 晶都国际 华林星座 384000 165600 361200 126000 720000 29400 588000 租金 1200 850 1600 600 1650 1100 1500 售租比 320 195 226 210 436 267 392 售价租金比无论是低于200：1还是高 于300：1，均表明房产价格偏离理性 真实的房产价值。 目前，国际上用来衡量一个区域房产 运行状况良好的售价租金比一般界定 为200：1至300：1。
漳州市 2004-2009人均 GDP发展走势 25000 20000 15000 10000 5000 0 2004 2005 2006 人均 GDP(元） 2007 增长率 2008 2009
12153 13553 15179 18261
0.25 20% 12% 12% 12%
20426
漳州市2009年人均GDP突破2.3 万元,比上年增长12.6%,增幅超 过福州、厦门、泉州等地。楼 市因长期积蓄的购买力而将呈