产权式酒店案例分析

产权式酒店案例分析：投资的利好与风险规避近两年，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。

产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，近期由于频频出现问题，而引起社会各界的广泛关注。

为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数，本文将结合一正一反两个案例，给出相应的风险提示与投资建议。

1.产权式酒店投资具有哪些优势？2.产权式酒店投资三大主要风险：市场风险、法律风险、诚信风险。

3.规避风险三刃利剑，一是明确权属，二是看担保机制是否健全，三是看是否具有完善的退出机制。

反面案例金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。

占地16亩，高15层。

当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。

”广告介绍，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。

金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报给业主。

买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。

2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。

然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。

而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。

由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。

截至目前，金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。

正面案例由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。

始建于1992年，于2001年全面投入使用。

包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。

其建筑以明清两代北京城为蓝本，将老北京的城廊微缩过来，内九外七的城楼、城墙均按明代京城1：1修建，设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼，只是将城墙长度缩短，并改为内部两层的空腹长廊，作为客房、餐厅、办公场所，其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。

整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。

截至目前，“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用，在售的只是部分产权式酒店。

据了解，“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售，并提出了一种个人投资理财模式。

即每份投资10万元，投资期限最低3年，最长8年，在投期限内，投资者每年可获得6%的现金回报和2.3%的消费代金卡，现金回报每半年一返。

投资期满，投资者如不选择继续投资，即可以与当初购买时同等的价比同时转售给经营公司。

由于“第一城”的担保机制相对健全，所以，自2003年销售以来，取得了不俗的销售业绩，并如约兑现了两次返租——2004年7月，“第一城”1521位业主收到1020万元投资收益；2005年1月，“第一城”2250位业主收到1659万元投资收益。

2005年7月即将如约兑现第三次返租。

专家讲评委托经营、收益稳定——产权式酒店两大优势产权式酒店，作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。

那么，在了解产权式酒店投资的优势之前，首先应了解一下什么是“产权式酒店”？业界普遍认为，所谓的“产权式酒店”，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。

产权式酒店是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般不在酒店居住，而大多是用来投资，将客房委托给酒店经营获取投资回报，从经营利润中分红。

有的还可获得酒店赠送的一定期限的免费居住权。

在了解了“产权式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的优势。

北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。

其一，委托经营，省去麻烦产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。

这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

其二，提供包租，收益稳定不少“产权式酒店”都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。

以“第一城”为例，其承诺的年投资回报率为6%，投资期限为3年至8年，以每份投资额15万元计算，投资者每年可获得的现金回报为9000元。

基于此，业界普遍认为，“产权式酒店”的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。

另外，很多“产权式酒店”的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险虽然“产权式酒店”有以上种种优势，但亦蕴藏着诸多风险。

所以，作为投资者来讲，应避免受高额回报的诱惑，清醒认识到其风险的存在。

对此，北京乾坤律师事务所合伙人刘欣律师分析认为，产权式酒店的风险有三类，即市场风险、法律风险和诚信风险。

市场风险市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。

比如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。

再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止。

另外，一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应，如下图：专家认为，在现有的政策环境下，对于想长线获取稳定收益的人士而言，可以考虑选择合适的项目投资，但对于想短期获取收益的买家而言，眼下并不适合投资。

法律风险法律风险又分三个层面，首先是项目本身及操作方式不合法。

比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；其次是合同条款不合法。

即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用；再次是担保机制不合法。

即所提供的担保为无效担保。

比如“碧溪”，当初提供的担保内容为，碧溪家居广场的收入、碧溪酒店的收入和碧溪家居广场的产权。

根据《担保法》规定，企业及商家的收入不能作为担保的内容。

所以，前两条为无效担保。

另外，根据有关规定，以产权作为担保内容的，必须到有房屋管理部门进行登记备案，即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中，做出“本产权已抵押给××债务关系”的登记。

登记之后，其担保方能生效。

据了解，“碧溪”的产权并未到相应部门做过登记，所以，第三条同样属于无效担保。

这里需要提醒的是，部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年。

这是开发商不想承担责任的表现。

因为根据“高法”的司法解释，这个期限是无效的，债务人(开发商)只有在偿还完所有的债务之后，拿着作过抵押登记的产权证到相关部门进行注销，产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。

诚信风险这种风险主要来自开发商。

“产权式酒店”的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。

比如金色假日酒店，投资期限为20年，当初承诺10%～30%的丰厚回报，然而，真正兑现的只是千分之几、万分之几，甚至连千分之几、万分之几都兑现不了。

稍加分析不难发现，造成“金色假日”无法兑现承诺的原因主要有两个方面，即销售策略和经营水准。

以该项目50平方米的“标间”为例，当时售价14万元。

后来，同样是50平方米“标间”，总价却提高到42万元，那么，10%的年回报即为21万元。

假设该“标间”每年可获得的租金收益为15万元，返回业主14万元之后，经营公司还盈余1万元。

显然，若返给业主21万元，经营公司则亏损6万元。

虽然，这个15万元的年租金收益只是假设，但说明一个问题，即在一定租金收益的前提下，回报较低时，能够兑现；而当回报高出实际租金收益时，承诺的回报便兑现不了。

久而久之，便形成恶性循环。

这是项目前期的销售策略为后期经营埋下的隐患。

还有，当售价上调、实际回报增高时，如果经营公司具有较高的经营管理水准，令租金收益也相应提高，也能从一定程度上避免出现承诺无法兑现的情况。

但问题在于，租金反映的是市场实际需求的承受能力，所以，即使酒店的管理水准提高，租金的上升幅度也远不及房价的上涨幅度。

与“金色假日”形成鲜明对比的是位于河北香河的“第一城”和位于北京珠市口大街的“中欣戴斯酒店”。

“第一城”年投资回报率为6%的现金及2.3%的消费代金卡；“中欣戴斯酒店”年投资回报率为8%，业主每年还可获得3天的免费入住期。

与同类产品相比，“第一城”和“中欣戴斯”的投资回报率的确偏低，但其收益相对较稳定。

基于此，专家提醒，产权式酒店的投资期限越长、承诺的回报越高，其风险也就越大。

一般而言，投资回报率为在6%～8%为比较合理。

明确权属、担保及退出机制——规避风险三刃利剑刘欣律师认为，造成以上种种风险的主要原因在于，信息的不对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。

所以，刘欣律师建议，投资者在选择投资产权式酒店前期，应通过各个渠道了解项目的相关情况，比如开发背景、项目是否已被抵押，等等。

另外，还需要增加专业投资知识、增强风险防范意识，必要时，还应向专业人士咨询，听取专家的意见或建议。

除此之外，刘欣律师还特别强调投资者在前期应注意以下问题。

一、明确房屋权属现实情况中，很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。

有两种原因：一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题，致使产权证无法办理；另一种是由于在办理产权过户时，业主需要缴纳各种税费，这样一来，就降低了投资收益，所以，很多业主不愿办理产权。

另外，由于投资“产权式酒店”，大都以一定的年限为基准，即短期持有。

所以，有的业主也嫌麻烦，就不愿办理。

就产权证的办理问题，虽然国家没有明文规定必须办理，但专家建议，投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程。

对于欲长期持有物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须得办理。