维修资金管理使用存在的主要问题

一、维修资金管理使用存在的主要问题

1、维修资金存在着巨大的损失

造成维修资金损失的主要原因是欠交和挪用。

开发商欠交、拒交是形成维修资金历史欠账的主要原因。业主欠交也是一个不容小视的问题。无论是以往普遍实施的在业主办理产权登记时交纳，还是现《办法》规定的在办理房屋入住手续前交存，都在执行时有机可乘，加之对业主欠交行为的法律制约、处罚措施、牵制制度的缺失，都不能确保维修资金的全额交存。

挪用、侵吞维修资金已并非个案。无论是物业企业、行政管理部门代管或者业主自管模式，都存在着维修资金被挪用、侵吞的可能。

2、维修资金的使用受到较大的限制

维修资金长期不能使用和使用范围被行政管理部门过度限制的情况在很多城市都存在。据报导，截至2009年2月，北京市累计归集维修资金188亿元，使用仅有3073万元，使用率仅0.16%，并且仅限于电梯改造和屋面防水等极少数维修项目。还有一些城市审批使用的手续复杂，款项支付制度不合理，导致物业企业或维修单位长期代垫维修资金，直接侵害这些单位的权益。

维修资金的所有权人是业主，是否可以使用，决定权在业主。行政管理部门以各种理由和担心为借口，限制维修资金的使用，致使维修资金处于长年尘封的状态，有违维修资金制度建立的初衷。政府的管理职能应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。因此，在业主表决手续、维修和验收资料齐全的基础上，不应拒绝批准使用和拒绝支付款项。

3、维修资金的续筹面临困难

《办法》规定了业主分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。但受各种因素的影响，表决通过续筹方案不是件简单的事情，即使通过了，在现有制度下实现较大比例的交存，也是非常困难的。

4、维修资金不能得到保值增值

由于交存和使用之间存在时间差、金额差，因此，维修资金的保值增值是一个必须要面对和解决的问题。现各地积累起来的数目十分庞大的维修资金基本上作为活期存款存放于银行，资金效益低。考虑正常的通胀因素，三年时间资金即可能贬值10％。大笔资金的闲置，即造成利息损失，也带来增值机会的丧失。

为维修资金的代管者所带来的隐性经济利益，或是导致维修资金“暗损”的根本原因。

二、维修资金制度存在的主要问题

1、维修资金的名称多、涵义不清

《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》，以及地方性物业管理法规中对维修资金的名称都有不同的表述，这在立法中是少见的。

维修资金的涵义不清主要表现在各地对资金具体使用范围的界定有不少差异甚至冲突之处。如对于如何界定“维修、更新、改造”，如何界定“大、中、小修”，没有统一的标准。再加之目前各种类型、风格的建筑形态不断涌现，如何界定“共用部分”和“共用设施设备”也成为实践中容易引发争议的问题。

2、部分地区维修资金交存的主体规定不合理

根据建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有权利承担义务。维修资金的交存是为了保障建筑物在质保期后进行维修、更新、改造时有其资金来源，从而保证建筑物的安全和正常使用，实现房屋的保值增值。这些功能的满足和实现，受益方均是业主，从权利义务对等的角度出发，业主理应是交存维修资金的主体。

《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》均规定由业主交存维修资金，但一些地方省市却规定开发商也要交存维修资金。其初衷可能是为了减轻业主在购房时的压力，同时也想减少向单个业主收取维修资金的繁琐。但开发商将所交的维修资金转嫁到房价中，不仅“羊毛出自羊身上”，业主还将为此额外支付手续费和税费。与其如此，不如直接规定由业主交存更为合理合法。

3、维修资金交存基数的规定存在不足之处

《办法》规定业主按照建筑安装工程造价的一定比例交存维修资金，相比之前按房价的一定比例交存更为合理。但各地在细化时，通常仅依高层和多层确定不同的交存标准，但是不同档次的物业，如高端住宅、普通住宅、经适房、保障房，其建安成本是不一样的，日后的维护成本也相差甚大。而统一的建安成本价通常属于较低的标准，依此核定交存标准不能满足不同档次物业日后维修的需要。

4、维修资金的续筹细则尚不成熟

续筹制度至少有两个亟待解决的问题，一是续筹金额的标准，二是续筹时间的标准。

《办法》规定业主分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。这是指只要有一户业主如此即召开业主大会讨论续筹，还是待一定比例的业主或者全部业主满足此条件才行？或是业主大会事先确定续筹规则今后照章办事？在这两个问题上，有的城市规定得较细，有的城市就没有规定。

三、完善维修资金制度的思考

1、建立和完善业主自治的管理机制

维修资金管理主体的确定，对解决维修资金系列问题起着“定分止争”的决定性作用。《办法》规定的业主自管模式有利于实现维修资金所有权、使用权和管理权的统一，有利于促使业主自发解决维修资金归集率低的问题，有利于克服维修资金的损失并实现保值增值。北京新天地的业主将维修资金委托民生银行进行理财就是成功的案例。同时，自管模式排除了政府的过度干预，促使政府以更客观的立场、更专业的角度来制定维修资金管理制度。

诚然，业主自治管理机制的建立和成熟运作尚需时日。不妨尝试建立业主自治管理的行业协会组织，代表和维护业主利益，开展业主间的经验交流，制定业主自治管理的示范文本，并建立与主管部门、物业协会的沟通机制，共同促进业主自治机制的成熟完善。

2、加强政府监管并引入第三方监督机构

行政管理部门应减少对维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，同时建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。

引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。

3、建立科学严谨的交存制度

（1）根据不同住宅类型确定业主定期交存的标准

首先，业主应该是交存维修资金的唯一主体。

其次，建设工程实行质量保修制度。业主入住前，归集的大笔维修资金短期内用不上，不仅导致业主财产性利益的损失，也导致各种违规操作、腐败行为的滋生。笔者认为，这种提前大笔交纳的方式不可取，应当建立最短质保期后的定期交存机制(按年/季度/月)，这样既可减轻业主购房时的负担，又能有效解决维修资金续筹难的困局。

再次，应根据不同档次住宅建筑安装工程的单位造价，设定差异化的定期交存标准。

最后，最短质保期过后仍未售出的房子，由开发商按照业主的标准定期交存。

（2）建立“钉契”或新业主连带交存制度