天津迎宾广场项目整体定位及物业发展

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诚基中心——依托于CBD核心商务区
位臵 开发商
诚基中心
和平区贵州路与成都道的交汇口
泰瑞房地产开发有限公司 产品形式
1-10层五星级酒店，11-41层酒店式公寓
项目概况
建筑面积 总套数 配套
将近30万平米 540多套 五星级酒店，购物商场，超市，会所
开盘时间 销售速度 主力/热销 户型 均价 主力客户 项目特点 项目评价
在租公寓的户型特征： 市场上在租的公寓户型多以60-80平米以内的1居，和90130平米的两居为主，平层布局以大通廊式为主。
名 称 主力户型 2室147平方米；3室185 平米 1室58-77平方米；2室85-150平方米 1室56-85平方米；2室80-120平方米 1室65-85平方米；2室116-152平方米 2室138平方米 1室75平方米，2室115-120平方米 1室80-100平方米，2室110-140平方米 1室50-70平方米；2室120平方米
名
称
服务 标准 五星 四星
酒店管理公司 泰达国际酒店有限公司，与酒店统一管理 天津市旅游（控股）集团有限公司，与酒店统一 管理
泰达国际会馆 利顺德大厦
喜来登

五星
—— 四星 四星 五星 ——
这类外籍客户对生活的品
天津市旅游（控股）集团有限公司，与酒店统一 管理
天津国际大厦有限公司 新加坡雅诗阁集团 美国万豪国际酒店管理集团，与酒店统一管理 中国旅游集团饭店管理公司，与酒店统一管理 凯旋门物业
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焕日线——依托于城市捷运系统
位臵 开发商 河东区东兴路与津塘公路交口东侧 天津宝利集团 产品形式
焕日线
高层公寓
项目概况
建筑面积 总套数
配套
3万平米 270套
大面积绿地广场，书吧，音乐厅等
天津迎宾广场项目定位 论证及物业发展建议
今日汇报议程
¶ 项目进展汇报
¶ 项目研究的前提和基础
¶ 项目研究的内容及目标 ¶ 公寓定位论证 ¶ 写字楼定位论证 ¶ 商业市场状况及案例研究 ¶ 物业发展建议与经济测算
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本项目的研究从天津房地产市场的竞争状况入手，根据已有楼 体的结构特征，提出本项目的发展建议和营销战略
总计
约2200套
注解：赛顿中心既不提供酒店式服务又不提供精装修，实际是打着酒店式公寓招牌的 城市高档住宅，所以未计算在内
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海河之子——依托于CBD核心商务区
位臵
海河之子
和平区海河沿岸，天津市金融集中区
发展商
天津海贸物业发展有限公司 产品形式
精装修酒店式公寓
项目概况
建筑面积 总套数 配套
至今工作 2005/10/08 2005/11/4 2005/11/15
第一阶段（中期）
项目定位论证及物业发展建议
区域宏观经济背景研究
第一阶段（终期）
提交终稿
第二阶段
营销战略
工作
天津市房地产市场调研 项目周边资源及配套状况调研 根据客户建议深 化研究，完善报告
北京市奢侈品商业调研
北京市典型酒店式公寓调研 项目的经济测算
泰达国际会馆

公司提供津贴租房，津贴 水平多在2000-4000美金/ 月
利顺德大厦
喜来登

多数带家属，部分家庭有
小孩儿
奥林匹克大厦
金皇大厦
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客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上 产品的户型以1居和2居为主

户型多为1室1厅，或2室1
厅，2室一定是有两个以上 卫生间；两种户型都带有 封闭式厨房和全套电磁式 厨具。
时代奥城
南开宾水西道与凌西道交口
泰瑞房地产开发有限公司 产品形式 总套数 配套
2005年8月 100多套/月 精装公寓
800多套 购物商场，超市，会所
销售速度 主力/热销 户型 均价 主力客户 项目特点
40平方米左右
9300元/平米 投资客；少量自住 靠近奥体中心，未来升值潜力大，租赁市场被看好；
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客户特征 主要为大型跨国公司的高层管理人士等 外籍商务客人，日本、欧美人士居多， 部分港台客人 客户大多为在津大型外资企业的高级职 员，主要客群为日籍人士。 欧美客人为主日韩客人为辅 客户大多为在津大型外资企业的高级职 员，主要客群为日籍人士。 客户多为在津大型外资企业中高层管理 者，以日籍人士居多

非常公馆
海河之子
建设中的地铁2号线拉 近了非常公馆等项目与 周边的距离，缩小了城 市的空间尺寸。

诚基中心
信达广场
焕日线
时代奥城
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新增酒店式公寓的供应量较大，各项目依 托不同的资源，整体销售状况普遍较好
项目名称 信达广场 时代奥城 价格 —— 9300元/平米 房间数量 100 多套 800多套 开盘时间 —— 销售状况 只租不售
¶ 项目研究的内容及目标 ¶ 公寓定位论证 ¶ 写字楼定位论证 ¶ 商业市场状况及案例研究 ¶ 物业发展建议与经济测算
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酒店式公寓市场扫描
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市场分析着眼点
1、已经入住的酒店式公寓状况 2、在售的酒店式公寓状况 3、未来竞争状况分析
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115
100 80 60 40 20 0
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34
6
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北京国贸
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天津奥林匹克大厦
数据来源：世联访谈，世联分析 16
公寓多为涉外公寓，客户以外企中高层管理 人士为主

这些外企的中高层管理人
员，如总监，总经理等， 被外派到天津短则3-5个月， 长则3-5年 他们一般不会购买住房，
名
称
2005年8月 100多套/月
海河之子
诚基中心 焕日线 非常公馆
9200元/平米
7000元/平米 6600元/平米 6500元/平米
140套
540多套 270套 361套
2004年6月 已售磬
2005年9月 销售约70%；已封盘， 下次开盘价格7500 2005年5月 已售出50% 2005年8月 已售出40％-50%
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2005年9月24日 一期已售磬，二期近期开盘 60平方米左右 7000元/平米 投资客，主要是天津本地人；少量自住
市中心，租赁市场被看好；酒店式的服务，宽敞的公共空间 有吸引力
低于客户预期价格入市，天津市场被普遍看好
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时代奥城——依托于奥体中心的商务氛围
位臵 开发商 项目概况 开盘时间
共5.2万 共140套 五星级酒店，写字楼，轻轨，地铁
开盘时间 销售速度 主力户型 均价 主力客户
2005年9月24日 全部售完 70-80平方米 9200元/平米 全部为投资客 一次性付款；业主自动成为“海河会”成员 客户购房时需与开发商签定5年的包租合同。租金低于市场 同类价格。
项目特点
项目评价
泰达国际会馆

津贴为2000-4000美金/月
利顺德大厦 喜来登 奥林匹克大厦 凯旋门大厦 滨江万丽 国际大厦 金皇大厦
租金按30美金/平方米月计 算可租公寓面积为： 65-135平方米。
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客户多选择服务完备的高档公寓以保障一定的 生活品质

这些公寓多和高星级酒店
结合在一起，通过国际知 名酒店管理公司统一管理， 以保障公寓客户能享受到 完备的服务，这些公寓属 于天津市场上的高端公寓。

酒店总建筑面积约4.1万 m2.

公寓
综合体各部分，以在业态 上互为补充，在形象和档 次上以互为提升为基本原 则

商业 写字楼
酒店
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而且，在此定位基础上的楼体框架已经基 本落成，这是我们研究的前提和基础

两栋楼均已经封顶，其中
一栋已有外装修。

两栋楼之间的中心广场尚
未动工，现为平地。
¶ 项目进展汇报
¶ 项目研究的前提和基础
¶ 项目研究的内容及目标 ¶ 公寓定位论证 ¶ 写字楼定位论证 ¶ 商业市场状况及案例研究 ¶ 物业发展建议
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项目原定位为城市综合体：酒店＋公寓＋写字 楼＋商业
公寓楼总建筑面积为4.4 万平米，其中公寓部分2.1 万m2；写字楼部分1.7万 m2；商业部分0.3万m2
最终成果 本项目发展方向的初步论证
项目的产品定位和商业业态定位 （中稿）
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提交整体报告（终稿）
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项目前期基础调研工作
工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 •地块解析和界定 •写字楼市场竞争分析
项目和地区背景 •项目周边及地块勘察 分析 •天津市宏观经济情况 •天津市房地产市场状况 •北京典型酒店式公寓户 型配比及服务内容 •区域市场情况（写字楼项 目10个，酒店式公寓楼盘8 个，酒店10个，高档住宅6 个） •北京、上海、天津奢侈品 商场研究 •地产专业人士11位 •房产销售人员10位 •酒店长包房客户访谈 •公寓销售人员访谈 •公寓客户访谈

公寓楼A区写字楼部分层
高3.6m，B区公寓部分层
高3m，C区商业部分层高
5.1米
公寓＋写字楼＋商业
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中心广场
酒店
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今日汇报议程
¶ 项目进展汇报
¶ 项目研究的前提和基础
¶ 项目研究的内容及目标 ¶ 公寓定位论证 ¶ 写字楼定位论证 ¶ 商业市场状况及案例研究 ¶ 物业发展建议
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质和舒适度要求较高，而 对通勤距离要求较低，车 程在1小时之内即可接受
国际大厦 奥林匹克大厦 滨江万丽 金皇大厦 凯旋门大厦
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已经入住的酒店式公寓市场小结
1、已经入住的酒店式公寓多为高档涉外公寓
2、这类酒店式公寓依托于具有浓厚涉外氛围的区域
3、涉外公寓在市场上供不应求，租金水平高。
4、公寓的目标客户是大型跨国企业及外资企业的中高 层管理人士，以外籍人士居多。
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市场分析着眼点
1、已经入住的酒店式公寓状况 2、在售的酒店式公寓状况 3、未来竞争状况分析
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在售的酒店式公寓项目多分布在写字楼集 聚区或地铁沿线
南京路和小白楼片区 是天津市写字楼最聚集 的区域，商务氛围浓。
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已经入住的酒店式公寓供应量少，在市场 上供不应求
名 称 房间总套数 65套 85套 出租状况 出租率90%以上 现无房
泰达国际会馆 利顺德大厦
喜来登
国际大厦 奥林匹克大厦 滨江万丽 金皇大厦 凯旋门大厦 总计
65套
110套 169套 48套 55套 200套左右 约800套
出租率在95%以上
现无房 现无房 95%以上 出租率70%左右 90%以上
已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白楼 CBD片区和友谊路片区

小白楼CBD片区是天
津市高档写字集聚区， 商务氛围浓；同时也是 高档酒店的聚集区，涉 外氛围浓。
小白楼CBD片区

友谊路片区是天津市
建设中的金融街，同时
也是天津市高档酒店最 聚集的区域，是外籍人 士重要居住和活动地。
友谊路片区
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泰达国际会馆 利顺德大厦 喜来登 奥林匹克大厦 金皇大厦
1室70平米，600元/天，2室90平米， 700元/天 1室75平2800美金/月 2室130平米，1200元/天 1室90平米，1.8万元/月 2室120平米，2.5万元/月
160 140 120
美金/平方米月
酒店与公寓差价比较分析
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酒店 公寓
•酒店式公寓市场竞争 分析
•公寓户型面积分析 •目标市场竞争性供给分析 •项目整体实现机会点分析 •高档商业规模，布局以及 品牌搭配组合研究 •项目原有定位论证
锁定部分市场的 集中分析
假设和量化
•案例借鉴
•户型调整方案 •商业经营面积，店面数 量，推荐品牌
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•地块价值分析的结果
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今日汇报议程
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来自百度文库15
市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高
北京国贸公寓的租金约为 33美金/平米月

名
称 两室147平米，3.2-3.8万元/月 三室185 平米，4-4.8万元/月
租
金 约26-32美金/平米月 约28-31美金/平米月 约37美金/平米月 约34美金/平米月 约24-30美金/平米月
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本项目需要对综合体中的各类物业进行论 证，并提出相应的物业发展建议
已定事实：
酒店：酒店为自营物业，且定位为顶级酒店 商业：LV及其代理的十余个品牌已有入驻意向， 需求面积在1000m2左右
研究内容：
公寓定位的市场论证 写字楼定位的市场论证 商业规模以及布局
物业发展建议
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本项的目标是在保证一定收益的基础上， 打造出地标形象
在财务上:
公寓均价1.3万元/平方米； 写字楼均价1.1万元/平方米；
商业均价2.4万元/平方米（可持有）；
销售额实现5亿元 在形象上: 以成功的姿态面世，打造成区域地标
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今日汇报议程
¶ 项目进展汇报
¶ 项目研究的前提和基础