物业承接查验操作指南弱电系统
物业承接查验操作指南
——内容简介——《物业承接査验操作指南》在《物业管理条例》及《物业承接查验办法》确定的原则基础上，根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较强的指导性、实闲性和可操作性，是物业服务从业人员难得的一本指导用书，是继《物业设施设备管理指南》之后的又一力作。
希望广六物业服务企业充分认识物业承接查验工作的重要性，深刻领悟本书的要点和精华，强化从业人员专业知识的学习和专业技能的提高，推动节能、降耗、减排工作的全面实施，为实现物业管理行业的可持续发展贡献力量。
目录第一部分物业承接查验 (1)第1章物业承接查验概述 (1)1.1 物业承接查验 (1)1.2 物业承接查验的意义 (1)1.3 物业承接查验与工程竣工验收的区别 (1)1.4 物业承接查验的依据和原则 (2)1.5 物业承接查验的主体 (2)1.6 物业承接查验的范围 (2)1.7 物业承接查验的条件 (2)1.8 物业承接查验的程序 (3)1.9 物业承接查验的责任 (3)1.10物业承接查验争议的解决 (4)第2章物业承接查验与移交 (5)2.1 物业承接查验应具备的条件 (5)2.2 物业承接查验的依据 (5)2.3 物业承接查验的程序 (5)2.4 确定物业承接查验方案 (5)2.5 物业资料的查验与移交 (11)2.6 物业共用部位、共用设施设备的现场查验 (12)2.7 物业现场查验发现问题的解决 (12)2.8 物业共用部位、共用设施设备的交接 (13)2.9 其他有关规定 (13)2.10 物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任 (13)2.11 物业承接查验中其他法律责任 (14)2.12 争议的解决 (14)2.13 物业管理机构更迭时的物业承接查验 (15)第二部分房屋建筑共用部位、共用设施设备及场地的现场查验 (17)第3章强电系统的现场查验 (17)3.1 强电系统现场查验的依据 (17)3.2 强电系统现场查验的准备 (17)3.3 强电系统设施设备的现场查验 (18)3.4 强电系统现场査验记录汇总与问题的解决 (45)第4章电梯升降系统的现场査验 (46)4.1 电梯升降系统现场查验的依据 (46)4.2 电梯升降系统现场查验的准备 (46)4.3 电梯升降系统设施设备的现场查验 (47)4.4 电梯升降系统现场查验记录汇总与问题的解决 (68)第5章空调系统的现场查验 (69)5.1 空调系统现场查验的依据 (69)5.2 空调系统现场查验的准备 (69)5.3 空调系统的现场查验 (71)5.4 空调系统现场查验记录汇总与问题的解决 (97)第6章给排水系统的现场查验 (98)6.1 给排水系统现场查验的依据 (98)6.2 给排水系统现场查验的准备 (98)6.3 给排水系统的现场查验 (100)6.4 给排水系统设施设备现场查验记录汇总与问题的解决 (115)第7章消防系统的现场查验 (115)7.1 消防系统现场查验的依据 (115)7.2 消防系统现场查验的准备 (116)7.3 消防系统的现场查验 (119)7.4 消防系统现场查验记录汇总与问题的解决 (138)第8章弱电系统的现场查验 (139)8.1 弱点系统现场查验的依据 (139)8.2 弱电系统现场查验的准备 (139)8.3弱电系统的现场查验 (140)8.4 弱电系统现场查验记录汇总与问题的解决 (176)第9章房屋共用部位与共用设施的现场查验 (177)9.1房屋共用部位与共用设施现场查验的依据 (177)9.2 房屋共用部位与共用设施现场查验的准备 (177)9.3房屋共用部位与共用设施的现场查验 (180)9.4 房屋共用部位与共用设施设备现场查验记录汇总与问题的解决 (196)第三部分附录 (199)第10章引用法规规章 (199)10.1 物业管理条例 (199)第11章引用相关工程技术规范与标准（摘录） (206)11.1 建筑专业 (206)11.2 强电系统 (215)11.3 电梯与升降系统 (236)11.4 空调系统 (248)11.5 给排水系统 (283)11.6 消防系统 (314)11.7 弱电系统 (338)参考文献 (364)关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。
物业承接查验操作指南(全)
物业承接查验操作指南(全)【模板范本一】：一、准备阶段1. 梳理承接：明确物业承接的具体项目、和要求。
2. 准备相关材料：收集承接所需的文件、资料和工具等。
3. 分配：确定责任人员，明确各人的职责和工作分工。
二、查验前准备1. 工具准备：确认所需的查验工具是否齐备，并进行检查和校准。
2. 测量设备：检查测量设备的完整性、准确性和可靠性。
3. 查验场所准备：整理查验场所，保证工作区域清洁、整齐且安全。
三、查验流程1. 查验前准备：对待查验客户进行事前告知，明确查验目的、流程和规则。
2. 查验过程：按照规定的程序，逐项查验物业的各项情况和设施设备的运行状态。
a. 外观检查：对物业的外部状况进行细致的检查，包括建筑结构、外墙、屋顶等。
b. 内部设施检查：对物业内部的设施设备进行检查和测试，包括电气、水暧、空调等。
c. 安全检查：针对可能存在的安全隐患进行检查，如消防设施、紧急疏散通道等。
d. 环境检查：对物业周围环境进行检查，包括噪音、尘土、垃圾等。
e. 功能检查：测试物业内部设施设备的功能是否正常，如电梯、门禁系统等。
四、查验记录和报告1. 记录详细信息：对每个查验项目进行记录，包括现场照片和相关数据。
2. 填写查验报告：根据查验结果，编制查验报告，明确问题和改进建议。
3. 报告审核和提交：报告由责任评审人进行审核，确保准确性和完整性后，提交相关部门。
五、收尾工作1. 问题整改：根据查验报告，制定整改计划，并跟进问题的整改进度。
2. 归档和存档：将查验记录、报告和相关资料进行归档和存档，方便后续查阅和参考。
【附件】：1. 物业承接查验书2. 物业查验报告模板【法律名词和注释】：1. 物业：指国家法律法规规定的公共法人、企事业单位、其他社会组织以及个人所有的房屋、场地或其他不动产和附属设施。
2. 查验：对物业的状况、设施设备的运行情况和安全隐患等进行检查和评估的过程。
3. 归档：将文件、记录等按照一定规则整理、分类并妥善保存的过程。
物业配电系统设施设备承接查验操作指引模板
物业配电系统设备设备承接查验操作指引
1目的
为规范XX物业服务集团有限公司（以下简称集团）各物业服务中心对配电系统设备设备承接查验，确保配电系统设备设备在协议期内的正常运行，规避和削减物业管理服务中所管理的配电系统平安责任和风险，取得单位、业主、集团三赢，特制订本指引。
2适用范围
适用于集团所属各物业服务中心园区配电系统设备设备的承接查验。
3职责
3.1物业服务中心所属一级单位负责人负责对高压配电机房和设备设备承接查验，并负责最终承接查验履行签字。
3.2各一级单位物业管理部（工程部）负责承接查验培训、指导、帮助、沟通工作，并在最终承接查验履行签字。
3.3物业服务中心负责人负责承接查验组织、帮助、沟通、资料文件资料存档工作，并负责最终承接查验履行签字。
3.4物业服务中心工程主管负责承接查验方案的制定、现场组织和调度、沟通，以及履行缺陷报告与缺陷整改复查工作，并负责最终承接查验履行签字。
4工作程序
4.1线路敷设和安装查验要求
4.1.1导线的截面积、负荷、连接、敷设方式走向必需符合设计要求。
4.1.2导线的连接必需紧密、坚固，连接处不得有断股和损伤。
4.1.3绝缘层必需完好可靠，导线间和导线对地间的绝缘电阻值必需＞0.5mΩ,瓷件表面严禁有裂纹、缺损等缺陷。
4.1.4管配线通过伸缩缝、沉降缝时应有伸缩装置，穿过变形缝时应有补偿装置。
1/4。
承接查验工作流程及细节
承接查验一、设备房供配电二、发电机三、电梯系统四、消防系统五、给排水六、弱电系统一、设备房供配电（基本供配电系统由南方电网、电力设计院验收，大部没问题）（一）配电房试电（二）配空调（建议项）（三）接线端绝缘口是否处理（四）显示仪是否正常（五）检修口配置绝缘垫（六）绝缘工具（绝缘鞋、绝缘手套、验电棒）（七）消防应急灯、出口指示牌（根据配电房面积配备）（八）气体灭火器（九）气体报警主机（气体灭火控制器）（十）设备内风扇、照明、开关等是否正常（十一）防火封堵、防鼠处理（十二）各低压柜出线图、结线图二、发电机（含人防发电机）（一）操作面板是否通电、显示是否正常（二）设施设备的完整性（水箱、油箱是否泄漏）（三）设备标签是否完整（四）发电机电池是否完整（接线松、发胀等）（五）燃油箱是否达到80%的油量（消防要求油量满足8小时用量，而不是油箱80%油量）（六）是否配备油位液位计（七）油箱间地面是否填沙（超过三分之二的沙量、一般与油箱相等的填沙体积）（八）裸露电线是否做好绝缘防护（九）照明亮度是否达到要求（燃油间照明灯、照明开关要求防爆）（十）挡鼠板、挡水门槛（十一）进线孔是否做好封堵（十二）主体建筑是否开裂、脱落、渗漏等（十三）制度、标识标牌上墙（十四）发电机调试（试运行与带负荷运行）（十五）气体灭火系统（十六）应急照明系统（十七）随机资料、工具（十八）模拟市电断电测试自动送电状况三、电梯系统（一）机房是否配备灭火器（二）机房是否喷标识标牌（三）挡鼠板、挡水门槛（四）机房窗户、排风扇要做挡水板（风扇防护罩、窗户防鼠处理）（五）机房刷漆（建议项）（六）配电箱是否能上锁（七）照明亮度是否足够（八）电梯运行是否平稳（九）排气系统能否正常使用（十）五方通话能否使用（十一）电梯按键是否正常（十二）电梯年检标识、保险标识、救援电话、保养时间（十三）电梯空调（建议项）（十四）电梯随机资料、电气敷设图、平层标志、盘车工具、限吊标识、配电柜出线图（十五）电梯底坑排水及排水管（十六）消防电梯测试四、消防系统（一）消防机房1、电源柜、控制柜、指示灯是否正常2、双电转换开关是否正常3、接线端是否排列整齐4、接线端子是否做好绝缘防护5、消防管道流向标识6、消防水池液位计7、消防水池爬梯护栏8、消防水池检查口要做防护门并上锁9、管道阀门是否正常10、是否挂上标识牌（常开、常闭等）11、管道水压是否正常（至少0.8pa、水压均为高度计算）12、地面最好做地砖、至少绿色地坪漆13、调试水泵是否正常使用14、机房内水电干湿分离15、设有排水井，并查看排水泵是否正常，是否于自动模式16、水阀结合处是否漏水17、机房内设备是否接地、水泵接地18、水池补水是否正常，浮球能否正常工作19、疏散指示灯、应急照明灯数量是否达标，安装位置是否正确20、消防主机联动模块是否正常联动21、钻孔孔位封堵是否严实（二）喷淋系统1、报警水力警铃2、水压是否正常3、管道是否漏水4、模块是否正常5、压力表是否正常（0.5-0.8之间）6、流向标识7、大类同上五、给排水（一）生活水箱检修口上锁（前期无要求上锁、后期管理要求上锁）（二）自动补水是否正常（三）液位计（四）排水阀是否正常（五）中、高区水压设置是否合理（中区0.7-0.8，高区1.0-1.1，合理区间均为按楼高计算）（六）水泵是否正常运转（水泵的参数是否达到项目使用的要求）（七）水质是否达到标准（水质为市政供水，合不合格看市政）（八）阀门是否漏水（九）控制柜指示灯是否正常、开关是否灵敏（十）控制柜接线端子是否规范、是否做好绝缘（十一）排水是否正常（水泵房内排水泵是否合理）（十二）地面最好做地砖、至少绿色地坪漆（十三）机房内水电干湿分离（十四）水管流向标识（十五）是否挂上标识牌（常开、常闭等）（十六）照明系统是否正常（十七）疏散指示灯、应急照明灯数量是否达标，安装位置是否正确（十八）排水是否正常、地漏是否合理、地漏口有无堵塞（十九）地下室各排水井泵制动是否正常（二十）车库出入口是否有排水、有无挡水板六、弱电系统（各类弱电系统的账号密码、操作说明书）（一）门禁系统1、按键是否灵敏2、声音、画面是否清晰3、功能是否正常4、远程控制是否正常5、呼叫功能能否连接（二）道闸系统1、车牌识别灵敏度2、地感感应灵敏度3、电脑操作4、手动操作起落杆5、设备操作说明（三）监控设施1、监控分布画面是否有死角（要有监控点位平面图）2、画面是否清晰不卡顿3、录像保存时间是否达到要求4、设备房内散热是否达标（安装空调）5、布线是否合理规范，有无安装绝缘地板（静电地板，静电地板要求底部十字接地）6、UPS（备用电源）工作时间是否达到要求7、系统操作是否灵敏。
第八章 物业承接查验细则—弱电系统的现场查验细则
第八章弱电系统的现场查验细则第一节弱电系统现场查验的依据一、相关专业的规范与标准。
⒈《智能建筑工程质墩验收规范》（GB 50339-2003）；⒉《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303-2002）；⒊《住宅小区安全技术防范系统要求》（DB 31/294-2010）；4.《智能建筑工程检测规程》（CECS 182-2005）。
二、弱电系统的安装、维护、使用说明书。
三、弱电系统的竣工图、竣工资料、竣工验收报告。
四、弱电系统设施设备清单，设备调试报告和试运行记录，隐蔽工程验收报告等。
五、项目的物业承接查验方案。
六、其他有关标准与文件第二节弱电系统现场查验的准备一、组织准备由物业公司的弱电专业工程师、项目设备工程主管、弱电工与建设单位专业技术人员组成现场查验小组，弱电工程师任组长，并进行人员分工，指定专门记录人员，共同做好现场查验。
二、图纸资料的准备⒈图纸设计说明书；⒉弱电各系统原理图；⒊弱电各系统接线图；⒋安全技术防范系统监控点位图；⒌弱电各系统施工管线图；⒍隐蔽工程验收资料；⒎单体设备的测试记录；⒏系统调试报告及运行记录。
三、测试仪表的准备⒈楼宇自控系统的测试仪表通常有：万用表、风速仪、照度计、流量计、温湿度计、兆欧表等；⒉广播会议设备系统测试仪表通常有：噪声发生器、测试功率放大器、测试话筒、声级计、示波器、频谱仪等；⒊安全技术防范系统的测试仪表通常有：万用表、可燃气体检测仪、红外线测温仪、声级计、兆欧表等；⒋各系统测试仪表均应具有产品证书和计量许可证书，计量许可证书在有效期内。
⒈现场查验的分项工程确定。
见表 8-1。
表 8-1 弱电系统的工程分项表⒉编制弱电系统的设施设备现场查验计划，填入表2-2，即《系统设施设备现场查验计划表》，为现场查验做好准备。
第三节弱电系统的现场查验一、楼宇自控系统的现场查验⒈中央管理工作站现场查验内容、标准与方法。
中央管理工作站的现场丧验办法与内容见表8-2，现场设备查验记录见表8-3，测试运行记录见表8-4。
物业弱电工作手册
作业种类：作业签发人：
作业指示：
1．查抄定压功放、混放、区域选择器、音源选择器、CD唱机、录音卡座、监听设备、话筒是否正常工作及设备间连接、接线柱、设备通风散热等查抄；
2．查抄消防联动接线、消防磁带及24V电源测量；
3．紧急播送切换消防联动调试；
4．查抄各层音量控制开关，电压测量；
使用单元定见：
播送系统设施维护查抄表〔季度〕
GL-011
查抄日期
查抄人员
查抄测试内容
检查情况
处理结果
查抄定压功放、混放、区域选择器、音源选择器、CD唱机、录音卡座、监听设备、话筒是否正常工作
设备间连接、接线柱、设备通风散热等查抄；
查抄消防联动接线、消防磁带24V电源测量；
紧急播送切换消防联动调试
查抄各层音量控制开关，电压测量
考前须知： 1. 遵守“平安规则〞；
2.作业完毕，取回所有东西和零件；
3.复核后设备投用；
作业记录： 作业复核查抄
日期工时
此表流程：签发作业复核查抄存档 〔签发、复核为主管〕
港联物业
定期维护作业书
GL-004
设备种类：报警系统
设备位置和编号：方案维修日期：
作业种类：作业签发人：
作业指示：
1．查抄_________报警主机显示屏、指示灯、控制按钮、蜂鸣器工作情况；
GL
年 月 日 维修人：
设 备
检 修 、除 尘 内 容
BOSCH-DS3-MAX
BOSCH-DS7400XI
消 控
打 印 机
BOSCH键盘
中 心
声光报警器
系统接插件
V
报警
联动控制柜
物业管理弱电系统工作指引手册
弱电机房管理制度对机房设备维护的要求1.机房应备有防静电手镯，维护人员插拔设备模块时要带防静电手镯。
2.维护终端使用的可移动存储介质要有严格的防病毒措施，严禁安装、使用未经批准的软件。
3.各种通信设备外壳，应良好接地。
使用220伏及其以上交流电源工作时，必须注意人身安全和设备安全。
4.机房内严禁使用可能引起火灾的取暖设备。
机房内要备灭火器，灭火器要放在固定位置，并指定专人管理，定期检查，保证良好。
要求每一维护人员熟知其使用方法和火警电话号码。
5.室内所有设施要建立固定资产管理目录，并有专人负责。
定期核对。
对机房操作人员的要求：1.机房内严禁吸烟、饮食、睡觉、闲谈、娱乐。
2.除值班人员和维护人员外，其他部门和外单位人员，需经有关领导批准，方可进入机房。
3.值班人员对用户的电话讯问应做事后记录。
4.值班人员只能按规定的权限作好系统运行和管理工作，不得越权改动操作系统的硬软件。
5.系统出现异常情况时，值班人员需及时向有关技术人员和领导汇报，不可自行随意处理。
6.值班人员应会熟练使用灭火器材。
出现火警时应立即报告秩序维护部。
弱电系统管理规定1．严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动状态。
2．各班将各设备运行情况记录清楚。
3．根据保养计划做好各设备的保养。
4．与故障报警及时处理并记录于运行状态。
5．对外委设备的承包商做好监督。
6．各设备的元器件，参数不得随意更改。
7．严禁在系统各计算机上使用自带软件。
弱电系统维修保养规程1．弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
2．弱电主管每年12月制定下一年度的保养计划并负责实施。
3．工作过程注意做好防静电措施。
4．对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。
5．对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。
6．对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。
7．根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。
《物业承接查验操作指南》简介
附件1：《物业承接查验操作指南》简介在住房和城乡建设部《物业承接查验办法》颁发三周年之际，由中国物业管理协会设施设备技术委员会编著的《物业设施设备管理指南》姊妹篇——《物业承接查验操作指南》一书，与广大读者见面了。
《物业承接查验操作指南》由中国物业管理协会会长谢家瑾担任主编，徐俊达、薛福志、刘伟杰担任执行主编，汇集了全国百余家优秀物业服务企业、优秀管理者、高级技术人员的智慧成果，总结各地物业承接查验操作经验，用时两年编撰完成。
该书分为三个部分, 第一部分“物业承接查验概述”，对物业承接查验工作的基本理论、相关主体、责任边界及管理要点做了综述；第二部分“房屋建筑共用部位、共用设施设备及场地的现场查验”，对强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯及房屋共用部位和共用设施，从现场查验依据、现场查验准备、现场查验实施、现场查验记录汇总与问题的解决等方面做了详尽讲述；第三部分摘录了国内物业承接查验相关法律法规和技术规范与标准，是物业服务企业、广大从业人员等开展物业承接查验工作的权威指导用书。
住房和城乡建设部房地产市场监管司沈建忠司长为该书作序。
他在序中指出：《物业承接查验操作指南》在《物业管理条例》及《物业承接查验办法》确定的原则基础上，根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了物业承接查验的操作流程和注意事项，具有较强的指导性、实用性和可操作性，是物业服务从业人员难得的一本指导用书，是继《物业设施设备管理指南》之后的又一力作。
希望广大物业服务企业充分认识物业承接查验工作的重要性，深刻领悟本书的要点和精华，强化从业人员专业知识的学习和专业技能的提高，推动节能、降耗、减排工作的全面实施，为实现物业管理行业的可持续发展贡献力量。
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物业承接查验操作手册
物业承接查验操作手册目录第一部分1. 物业承接查验总体要求 (03)2. 物业承接查验工作原则 (03)3. 物业承接查验工作流程 (04)4. 物业承接查验安全底线标准 (05)第二部分1. 物业承接查验工作准备 (06)1.1. 物业资料的承接查验 (07)1.2. 物业设备设施的承接查验 (08)2. 房屋本体及公共设施的承接查验 (09)3. 供配电系统设备设施承接查验 (13)4. 电梯系统设备设施承接查验 (20)5. 安防系统设备设施承接查验 (24)6. 消防系统设备设施承接查验 (30)7. 楼宇自控系统设备设施承接查验 (37)8. 综合布线系统设备设施承接查验 (44)9. 空调系统设备设施承接查验 (46)10. 给排水系统设备设施承接查验 (58)11. 钥匙承接查验 (61)12. 绿化园林建筑工程承接查验 (62)13. 绿化园林植物工程承接查验 (64)第一部分1. 物业承接查验总体要求规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。
2. 物业承接查验工作原则2.1. 新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。
2.2. 地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。
2.3. 地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。
2.4. 由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付10个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。
弱电系统操作指南
弱电系统操作指南1. 引言弱电系统（Low Voltage System），也称为低压系统，是指建筑物中使用较低电压运行的各种电子设备和系统。
本操作指南旨在提供对弱电系统的操作方法和注意事项的指导。
2. 弱电系统的操作方法以下是使用弱电系统时应遵循的一些基本操作方法：2.1. 电源开关在操作弱电系统设备之前，务必确认电源开关处于关闭状态。
当需要使用设备时，将电源开关切换到打开状态，并在使用完毕后再次将其切换到关闭状态。
2.2. 编程设置一些弱电系统设备需要进行编程设置以满足用户需求。
在进行编程设置时，请仔细阅读设备的说明书或操作手册，并按照指导进行设置。
2.3. 设备操作使用弱电系统设备时，请按照设备说明书或操作手册上的指示进行操作。
提醒您注意以下几点：- 避免使用力过大操作设备，以免损坏设备；- 不要在设备上放置过重的物体；- 避免使用尖锐物体触碰设备屏幕。
3. 弱电系统的注意事项在操作弱电系统时，请注意以下几点：3.1. 安全性- 在操作弱电系统之前，确保您了解基本的设备安全知识，避免操作过程中发生意外伤害；- 如果设备出现任何异常情况，如烟雾、火花或漏电等，请立即停止使用，并及时联系专业人员检查维修。
3.2. 维护保养- 定期检查弱电系统设备的连接线路是否正常，如有异常情况及时修复；- 清洁设备时，请使用柔软的布料轻轻擦拭，不要使用任何化学品；- 如需对设备进行维护保养，请联系专业技术人员进行操作。
3.3. 紧急情况如果在使用弱电系统过程中遇到紧急情况，如设备发生故障或出现安全隐患，请立即执行以下步骤：1. 尽快切断设备的电源；2. 拨打紧急救援电话，报告相关情况；3. 如果条件允许，尝试进行初步的安全控制与处理。
4. 总结本操作指南提供了使用弱电系统的基本操作方法和注意事项。
在操作弱电系统设备时，请始终遵循设备的说明书或操作手册，并注意安全性和维护保养。
如遇紧急情况，请及时报告并采取必要措施。
物业新项目承接查验操作手册
物业新项目承接查验操作手册本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。
物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。
目录1、物业承接查验工作流程 (03)2、物业承接查验工作准备 (04)3、物业资料的承接查验 (05)4、物业设备设施的承接查验 (06)5、房屋本体及公共设施的承接查验 (11)6、供配电系统设备设施承接查验 (12)7、电梯系统设备设施承接查验 (13)8、安防系统设备设施承接查验 (13)9、消防系统设备设施承接查验 (14)10、楼宇自控系统设备设施承接查验 (14)11、综合布线系统设备设施承接查验 (15)12、空调系统设备设施承接查验 (19)13、给排水系统设备设施承接查验 (20)14、绿化园林建筑工程承接查验 (21)15、绿化园林植物工程承接查验 (24)16、其他重要配套的承接查验 (25)17、钥匙承接查验 (25)附：国家相关行业标准物业承接查验工作流程1.1.物业承接查验工作准备1.1.1.新建物业验收应具备的条件：1.1.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格，取得相关证件；1.1.1.2.供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用；1.1.1.3.房屋具备初步交付条件。
1.1.2.物业承接查验前的准备1.1.2.1.承接查验前应做好以下准备工作：(1)与地产项目部联系好查验事项、查验日期、进度、查验标准等；(2)物业选派专业技术人员到现场摸底，有针对性地编制验收计划；(3)前期介入组提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；(4)准备好承接查验用的各类设备设施、记录表格等。
小区物业弱电监控承接查验流程及标准规范
小区物业弱电监控承接查验流程及标准规范下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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(2016年)物业承接查验操作指南
物业承接查验指南1范围本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。
2编制依据/引用文件2.1《土木结构工程施工及验收规范》2.2《屋面工程施工及验收规范》2.3《电气装置安装工程施工及验收规范》2.4《危险房屋鉴定标准》2.5建设部房屋接管验收标准2.6建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法2.7GBJ16 建筑设计防火规范3术语3.1承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。
承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。
（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
）注：承接查验亦可称为“接管验收”。
4物业承接查验规程5记录5.1房屋及公共设施验收记录表表1 5.2物业资料验收清单表2 5.3房屋及公共设施清单表3 5.4钥匙交接明细表表4 5.5交接问题处理单表5 5.6房屋及公共设施验收交接表表6 5.7物业整体移交验收表表7 5.8房屋/附属设施遗留问题登记表表9 5.9基建遗留问题报告表10附件一：毛坯房验收标准附件二：精装修房屋室内验收标准附件三：共用设备设施验收标准1变配电系统2给排水系统3消防系统4电梯系统5暖通空调系统6监控系统7广播系统8楼宇自控系统9对讲系统附件四：公共配套设施验收标准。
XX物业弱电系统管理规程
XX物业(wù yè)弱电(ruò diàn)系统管理规程1.0目的(mùdì)规范弱电系统(xìtǒng)维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。
2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内的弱电系统(xìtǒng)维修。
3.0职责3.1项目经理负责抽查维保实施情况。
3.2工程维修部主管负责弱电系统维修工作的组织实施。
3.3维修工负责弱电系统的维修工作。
4.0程序要点4.1维修工注意事项4.1.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
4.1.2应注意安全操作：a)确保人身安全：维修如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；b)确保维修设备的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。
4.1.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。
4.2基本维修方法4.2.1观察法：a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；b)有无异常的声音；c)观察图象效果。
4.2.2静态测量法：a)短路电阻测量法；b)电流测量判断法；c)电压测量判断法。
4.3有线闭路系统维修4.3.1放大器维修(wéixiū)a)检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修(zhěngxiū)或更换插头；b)检查输入(shūrù)信号，一般应为90db，如相差(xiānɡ chà)（15db以上(yǐshàng)）应通知广播站解决；c)如果输入信号满足（90db），调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到（104db）则应通知广播站拆修放大器。
4.3.2分配器：a)检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；b)检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5 db以上，则应更换分配器。
物业设施设备配电系统承接查验办法1
绿城物业服务集团有限公司设施设备配电系统承接查验操作指引GT-BF(ZY)-（XX）-001-2012（A/0）1 目的为了规范绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）各物业服务中心对设施设备配电系统承接查验，确保设施设备配电系统在合同期内日常运行，规避和减少物业管理服务中所管理的配电系统安全责任和风险，获得建设单位、业主、公司三赢，特制订本指引。
2 适用范围适用于集团所属各物业服务中心园区设施设备配电系统的承接查验。
3 职责3.1 物业服务中心所属一级单位负责人对高压配电机房设施设备承接查验负责，并负责最终承接查验完成签字。
3.2 各一级单位物业部（工程部）负责承接查验培训、指导、协助、沟通工作，并在最终承接查验完成签字。
3.3 物业服务中心负责人负责承接查验组织、协助、沟通、资料存档工作，并在最终承接查验完成签字。
3.4物业服务中心工程主管负责承接查验计划制定、现场组织和调度、沟通、以及完成缺陷报告与缺陷整改复查工作，并在最终承接查验完成签字。
4 工作程序4.1 承接查验计划4.1.1 建设单位应在签订承接查验协议前30天发出配电设施设备承接查验计划，如无准时发出的，物业服务中心责任人应向建设单位发出《工作联系单》，索取配电设施设备承接查验计划。
4.1.2 物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业部（工程部），以便组织落实承接查验。
4.1.3 物业服务中心工程主管准备好相关承接查验检查表，组织承接查验人员，并按建设单位提供的相关设计文本资料和配电设施设备承接查标准与方法实施承接查验。
4.1.4各承接查验人员提交设施设备问题及缺陷至物业服务中心工程主管汇总，形成报告，上报该项目建设单位，限时督促整改。
工程主管定期将承接查验资料报相关档案人员存档。
4.1.5计划内应包含承接查验后服务中心签字权限名单。
4.2 资料移交4.2.1物业服务中心工程主管制定园区配电设施设备《接管物业需移交资料清单》，递交建设单位，并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。
2024年建筑智能化系统承接查验方案
XXXXX 弱电智能化系统承接查验方案
一、参加单位: XXXXXXX公司
XXXXX公司
二、日期: xx 年 xx 月信息日
三、参加人员:置业公司 ? 人:
物业工程部 > 人:
物业客服部 ? 人:
四、查验步骤(顺序)
1、图纸、资料交接；
2、对智能化系统测试、确认;
3、总结遗留问题上报置业公司,确认后正式交接。
五、查验范围:园区弱电智能化系统。
六、使用工具:日常维修工具2套,对讲机2只,手电筒2只。
七、工作计划：
（一）首先对智能化资料进行交接；
（二）对智能化系统进行验收；
（三）人员分工:分别对资料和现场设备进行检验；
具体人员安排如下组长:
第1组:资料对接:由客服部 xxx 负责接收资料类, xxxx 于现场与置业公司对接,职责:确认设备资料的完整性并做好记录；
第2组:现场验收:置业公司人员： xxxx 物业人员： xxx
职责：依照设计确认设备安装位置并做好记录。
（四）验收进度：
年月日验收完毕；
年月日总结。
XXXXXX公司
xxxx 物业服务中心
年月日
承接查验验收表
系统：弱电智能化系统日期：
承接查验问题反馈单
物业公司代表： xxx 置业公司代表：xxxx 日期：日期：
承接查验交接单系统：弱电智能化系统。
弱电系统巡检标准与巡检操作指南
弱电系统巡检标准与巡检操作指南823机房（一）、日常巡检工作内容巡检范围：1号楼B1层新、旧UPS间、电池间、二、五层的网络配线间、八层机房的用电设备、八层的配电机房。
巡检周期：每天通过环境监控对系统进行查看，并登记各UPS 负荷情况、各机房温度情况。
环境监控报警状态显示：如果设备有报警信息，则屏幕设备指示灯变为红色，正常为绿色，如果设备通讯故障则屏幕设备指示灯变为“！”每天两次对消防系统，安防监控系统，门禁系统进行巡检。
巡检内容及标准：A 机房空调、消防、安防、门禁设备的检查1)检查空调运转是否正常，新风过滤网是否清洁，有无异常声音；2)检查各门是否有效布防，监控摄像机是否清楚，录像机有无异常；3)检查监控计算机的通讯是否良好。
4)记录机房区域的温度、湿度；5)钢瓶间压力表、信号器、电磁阀、管路状态检查。
6)火灾控制盘、感温探测器、感烟探测器状态检查。
7)门禁控制器、读卡器、电锁、按钮、电锁电源、通讯转换器及门禁管理软件运行状态检测。
8)镜头：镜头调整与擦拭，焦距光圈调整。
9)摄象机：清晰度，白平衡调整，摄象机角度及位置调整。
10)硬盘录像机存储状态。
B配电柜、配电盘的巡检内容及标准：1)检查并记录电压、三相电流，电压、电流应稳定，波动不宜过大。
2)检查开关的温升不能过高，开关接线端子无过热现象。
3)检查配电柜、箱体无损坏，螺丝完好。
4)配电柜顶部无漏水，周围无易燃易爆物品。
C UPS间、电池间的巡检内容及标准1)检查UPS电压、电流、功率、报警情况等参数；2)检查UPS风扇运行是否正常；3)检查电池是否有漏液、鼓胀、发热；4)检查电池的连接是否牢固；5)检查机房有无漏水等不安全隐患；6)检查室内照明是否完好；D 插座插头的巡检内容及标准7)插头连接是否到位、牢靠，接线插座周围不应有杂物；8)连线受力检查，防止连线受力脱离；9)插座电流检查，防止电流超过其额定容量；33号院（一）、日常巡检工作内容巡检范围：地下一层UPS电池间、一层主机房、配电间、钢瓶间。
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传感器：
温度传感器、湿度传感器、
压力传感器、流量传感器、
液位检测器、电流电压转换器。
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楼宇自动化系统的主要配置：
空调子系统
冷冻机子系统
电梯子系统
智能 建筑
给排水子系统
照明子系统
……
冷冻机子系统主要监控范围（1-P498）：
① 冷冻机组启停、故障以及水流开关状态； ② 冷冻水泵启停、故障报警； ③ 冷却水泵启停、故障报警； ④ 冷却塔风机启停、故障报警； ⑤ 膨胀水箱高/低水位报警； ⑥ 冷却水供回水温度遥测； ⑦ 冷冻水总管供回水温度遥测、流量遥测、压差遥测； ⑧ 电动阀门的调节控制。
智能建筑的特征：（1-P493）
对设备进行自动控制、程序控制及综合管理； 通过交换手段和通讯设备，实现信息共享； 提高工作效率和提供舒适的工作环境。
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智能建筑的构成（P494）
楼宇自动化系统 （BAS)
通讯自动化系统 办公自动化系统
（CAS)
(OAS)
注：按我国规定，由于消防系统与安保系统独立组网，也称为5A系统
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7
楼宇自控系统的结构：
中央管理 计算机
传输线路 （通讯网络）
DDC 现场 执行器
传感元件 执行元件
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8
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9
楼宇自控系统的原理
中央管理计算机设置在中央监控室内，收集现场设备的所有信息，集中提 供给管理人员，并具有显示、记录以及报警等功能； DDC作为系统实现控制功能的关键部件，分散设置在被控设备的附近，收 集现场设备的信息，并能独立监控现场设备。同时通过数据传输线路与中央 管理计算机保持通讯联系，接受统一控制和管理。 中央计算机与DDC之间的信息传送，由传输线路（通讯网络）实现。小系 统可以通过屏蔽双绞线作为传输介质； 传感器与执行器安装在被控设备上，传感元件将现场检测到的模拟量或数
自动记录机组的累计运行时间，均摊机组运行时间，便于统一维护和
保养；
全面检测冷水机组的参数和运行状态，自动显示故障位置与原因。
2、泵的控制：按设定程序开启或关闭，远程监测水泵状态；
3、冷却塔的控制：按设定程序开启或关闭，远程监测风机状态，同时
可以自动启用备用冷却塔。
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空调子系统的监控范围 （1-P499）
控制风机的启停，
监测风机的运行状态，
监测20风20/机8/3过载报警状态。
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空调机组监控原理图（P498）
风阀控制器
低温传感器
温度传感器 压力传感器
水阀控制器
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空调子系统的工作原理（P498）
物业承接查验与设施设备管理
（弱电系统）
1
弱电系统主要内容：
楼宇自动化系统 安全技术防范系统 停车场管理系统 有线电视和卫星接收系统 广播会议设备系统
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2
1. 楼宇自控系统: 冷冻机子系统、空调机子系统、给排水子系统、
变配电子系统、公共照明子系统、电梯子系统 ； 2. 安全技术防范系统：
2（1-P494）
楼宇自控系统的定义： 将建筑物内的电力、照明、空调、消防、保安、广播等设备以集
中监视、控制和管理为目的而构成的一个综合系统，使建筑物成为安 全、健康、舒适、温馨的生活环境和高效的工作环境，并保证系统运 行的经济性的管理的智能化。 楼宇自控系统的作用： 1）保证建筑物内办公和生活环境舒适满意； 2）进行科学管理，使设备达到最佳运行状态； 3）节约能源，确保系统能耗最低； 4）提高维护水平，优化设备使用性能和寿命； 5）减少运行和巡视人员，降低劳动强度。
字量输入到DDC，DDC则输出控制信号给执行元件，实现对现场设备的控制。
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现场直接数字控制器DDC（P495）
DDC是系统实现控制功能的关键部件。 它是通过模拟量输入通道(AI)和数字量输 入通道(DI)采集实时数据，并将模拟量信 号转变成计算机可接受的数字信号(A/D转 换)，然后按照一定的控制规律进行运算， 最后发出控制信号，并将数字量信号转变 成模拟量信号(D/A转换)，并通过模拟量输 出通道(AO)和数字量输出通道(DO)直接控 制设备的运行。
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冷冻机系统监控原理图（P497）
冷冻机子系统原理图（P497)
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冷冻机子系统的控制程序：(1-P496)
首先启动冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔，正常时再启动冷冻机；出现故
障时，系统自动启动备用设备，关机则相反。
1、加机/减机的控制：
根据冷量负荷自动选择机组数量及相关设备；
防盗报警系统、视频监控系统、周界防范系统、 电子寻更系统、出入口控制系统、楼宇对讲系统； 3. 广播会议设备系统： 厅堂扩声系统、数字会议系统、同声传译系统； 4. 有线电视与卫星接收系统 5. 停车场管理系统
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楼宇自动化系统
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智能建筑定义：（1-P493）
以建筑为平台，兼备通信、办公、建筑设备自动化，集系统、 结构、服务、管理及它们之间的最优化组合，可为业户提供一个 高效、舒适、便利的建筑物。
通过直接数字控制器，监控送风温/湿度、回风温/湿度以及控制
新风风阀的开度；通过对回风温度和设定值的比较，调节冷/热水阀
门的开度，实现对受控区域的温度控制；通过对送风湿度和设定值的
比较，调节加湿阀的开关，实现对湿度控制。还有如下功能：
手/自动状态监测，
监测过滤器淤塞报警状态，
送风机的压差监测，
低温报警保护，
评价一个DDC控制器的功能主要看其容量和配套的软件。其容量是 以其所包含的控制点的数量来衡量的，即其可接受的输入信号或可发 出输出信号的功能和数量。点数越多表明其功能越强，可控制和管理 的范围越大，当然其价格也会越高。
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末端设备（P495）
执行器：
热水阀门执行器、风阀执行器、 冷水阀门执行器等；
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DDC的功能介绍
DDC的软件通常包括基础软件、自检软件和应用软件三部分。其中 基础软件是作为固定程序固化在模块中的通用软件，不需要进行修改。 自检软件保证DDC的正常运行，检测其运行故障，便于管理人员维修。 应用软件是针对各个设备的控制内容而编写的，这部分软件可根据管 理人员的需要进行一定程度的修改。