2019年沭阳房地产的项目评估分析的报告59页

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沭阳城市发展规划
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1、沭阳市城市发展规划、方向 2、沭阳房地产市场状况
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沭阳城市发展现状
沭阳城区主要分为老城区、城东新区、城 南新区、经济开发区四个区域；
城南、城东两大区域，为城市大开发的打 造重点；
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城市人口：
沭阳总面积2298平方公里，辖35个乡镇 （场），有177万人口，其城区户籍人口约40 万人。是江苏省陆域面积最大、人口最多的县 份。
宏观经济：
60
沭阳的城市经济发展迅速，被美誉为“苏 50
北的小温州”，2019年宏观经济继续持续增长，40
0
◆ 从2019年10月至今年1月价格不断上
涨，市场出现了无房可买的脱销情况。
2007年沭阳房地产市场供应总量 单位：万平米
185 133.3
96.3
系列1
施工面积
竣工面积
销售面积
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沭阳房地产发展现状总结
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◆ 沭阳房地产市场经过这几年的发展产品不断丰富，市场 供应量不断增加。
115837
天津花园
建筑面积 15917.89
1728 98.1 平米
143680 21157
容积率
1.3 4
1.26
产品类型
独栋别墅： 3.5元/平 米*月
花园洋房
多层
商铺、高层、多层
多层、小高层、写字 楼 小高层、多层
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老城区住宅项目销售状况列表
市场接受的主流户型面积，主要在91~120平 米，走俏市场。
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市场调查走访——客户可接受总价
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40.00%
35.00%
30.00%
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
12万以 下
12~16万 17~19万 20~25万
生产总值146.3亿元人民币，人均地区生产总 30
值为8312元（突破1000美元），比06年净增 20
10
1300多元，产业结构得到根本转变
0
27.2∶43.5∶29.3，工业、第三产业成为拉动
当地经济持续发展的基础。
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2007年沭阳财政收入与社会消费总额图 单位：亿元
47.8
系列1 15
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沭阳 楼市
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老城区板块 城东新区板块 城南新区板块
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老城区住宅市场分析 老城区住宅项目经济指标列表
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项目名 九龙大厦
占地面积
110 852 平米
亲水人家小区
巴黎新城 金地花园
农业经济发展：
沭阳是苏北典型的农业大县，素有花木之乡，2019年花木销售额26亿元，农民 年均收入4920元。农民收入年均增长12.7%。
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城市扫描总结
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►沭阳是全国人口第一大县； ►历史悠久，文化底蕴深厚； ►生态良好，为华东最大的氧吧； ►宏观经济持续增长，人均ＧＤＰ突破１０００美元； ►产业结构更趋合理，工业发展形成经济平稳增长的产业支撑。
1、沭阳人选择多层为主，小高层次之； 2、商品房三室两厅和三室一厅走俏市场； 3、商品房面积需求在91~120㎡为主； 4、商品房单套总价可接受区间在12~19万；
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沭阳楼市
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沭阳楼市一揽表
至今，落户沭阳经济开发区的企业已达460家，10亿元以上项目5个，上市公 司投资项目11个，集聚了5.75万产业工人。一座以轻纺服装、五金、机械、汽配、 电子、新能源等产业为支撑的新兴工业基地已初步形成。
民营经济发展：
五年前，沭阳本土产值超亿元的民营工业企业是空白，目前已达16家，业 事、大江、恒通三家公司向集团化迈进。到2019年末，沭阳规模企业由2019年的 174家增长到目前的401家，五年间翻了一番多。
沭阳市场，客户对多层产品接受程度最高，成 为市场需求购买的主流，小高层产品开始得到 市场认可，具有一定购买需求。
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市场调查走访——户型需求
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24.80%
户型需求比例
9.40%
5.40%
11.60%
48.80%
一房 二房 三房 四房 五房
县政府的东迁，带动新区的开发增长迅速， 区域房地产市场快速发展。
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沭阳城市分区图
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老城区
城南新区
城东新区
经济开发区
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沭阳城市发展方向
源自文库
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东扩：依托县政府的进驻，城东新区将 形成以政府职能为主导的，政治经济中 心；
产品类型 高层
商铺
主力户型面积(㎡)
售价 2100
一层：12000 二层：5000
总套数
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九龙大厦户型分析
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次卧不能保证干 湿分区动静分离。
朝南露台保证公 共空间的采光。 主卧露台较小， 不能保证居住 的舒适感。
次卧不能保证干湿 分区动静分离和采光。
向区域。.
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市场调查走访——产品需求
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60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
多层
系列1 51.20%
小高层 21.60%
高层 7.03%
低层 12.80%
别墅 7.37%
多层 小高层 高层 低层 别墅
◆ 市场价格随着城市的发展不断上涨。
◆ 沭阳城市的房地产市场主要发展方向是城东新区和城南 新区两个区域，高品质楼盘和大盘主要集中在该区域。
◆与周边同区位条件县市相比，价格具有较大的弹性空间， 而人口的支撑，将对住房的需求保持刚性增长态势；
◆ 沭阳城市每年供应市场的安置房和经济适用房的面积在 很大的程度上组织了房价的上涨，预计今年共建安置小区面 积50万平米，这将在一定程度上平抑房价的上涨。
天津▲花园
亲水▲人家 紫磬▲花园
九龙▲大厦
书香名邸 ▲▲ 清华苑小区
豪▲园
▲ 浙江商城
盛▲源华庭
巴黎▲新城
景辉佳▲园姑苏▲苏花通▲苑花苑
金地▲尚华城▲园新 世纪 沃得▲嘉园
新▲田广场 圣廷▲苑
四▲季花苑
▲
★ 万顺帝▲景天国成贸大厦▲
新县政府
凤凰国际城
▲
金禾理想城 新江南▲小区
阳光▲天地
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财政收入
零售总额
07年其他经济数据
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工业发展：
2019年以来，全县新引进的237个项目中，亿元以上项目52个，5亿元以 上项目11个，10亿元以上项目3个。规模扩大、企业集中、产业集聚、园区可持续 发展的特征更趋明显，已经初步形成全国最大的专业画材生产基地、国内最大的 包覆纱专业生产基地、国内最大的蓄电池生产基地 。
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项目名
主力户型面积
销售价格
去化率
开盘时间
九龙大厦 亲水家园 天津花园
三房：136—139 商铺：70—120 三房：90—110
三房：100—120
2100 9000 1800 5500 2000
90% 95% 90%
07年5月 07年6月
巴黎新城商业街 金地华园
三房：119—128 商铺：/（621套） 三房：115—120
结合对市场客户的问卷，三房在沭阳成为最受市场 欢迎的产品，大三房（3+2）、小三房（3+1）的 市场接受程度最高，得到市场追捧。
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市场调查走访——面积需求
面积需求 10.50%
18.40%
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29.30%
41.80%
90以上㎡ 91~120㎡ 121~140㎡ 181㎡以上
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◆ 2019年沭阳的房地产市场销售率达到
80%，市场销售情况良好，房地产发展
健康。
200
◆从07年8月底-08年1月的调查情况看， 沭阳城区多层商住楼房平均价格在1500 150
元/平方米左右，低于周边接壤县（市、 100
区）平均房价（2150元/平方米左右）
50
30%，成为苏北地区的“房价盆地”。
2005年 2006年 2007年 2008年1—3月
2005年—2008年3月沭阳房地产价格变化图 单位：元/平米
2500 2000 1500 1000 680 500
0
2000 20002100 1200 1400 1600
多层 小高层
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沭阳房地产发展现状
26万以 上
系列1 18.60% 35.30% 26.50% 13.40% 6.20%
12万以下 12~16万 17~19万 20~25万 26万以上
通过对市场走访，商品房总价在12~19万的接 受程度高，受到市场认可。
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市场调查走访分析——市场的需求特征小结
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沭阳市场调研报告
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目录
1、沭阳宏观市场 2、沭阳市场调查 3、沭阳楼市分析 4、沭阳商业分析 5、项目分析
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沭阳宏观市场
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城市交通：
京沪高速公路、新长铁路、205国道、245、324、326省道在县城交汇。 东去连云港白塔埠机场40分钟，西到徐州观音机场1个小时。 沭阳县水路畅通， 新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。江苏省20大内河港口之一的沭阳港，年吞 吐量在300万吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷薇河、古泊河达连云 港港口。
◆ 产品的类型不断丰富，小高层、高层 等产品不断增多，城市，2019年至今以 建成小高层、高层39栋。
◆ 正在施工的小高层有109栋，规划有 137栋预计在08年开工建设。
◆房地产市场价格每年以400元/平米的 速度递增，呈现价量其实的良好发展势 头。
◆ 近几年政府安置房共建成90万平米安 置房在很大程度上了平抑房价的上涨。
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沭阳房地产市场调查
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市场调查走访——区域需求
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45
40
40
35
30
25
20
15
10
5
0
城东
22 老城区
32
城南
6 经济开发区
城东 老城区 城南 经济开发区
客户调研分析，城东与城南，在未来1~2年 的市场需求旺盛，成为沭阳主要购房的意
2200 12000（预计) 2000
98% 为销售 一期95%
06年 07年9月
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老城区典型项目分析
九龙大厦
项目档案： 占地：110852平米 建面：172898.1平米 容积率1.34 绿化率：40.1% 物业管理费：
独栋别墅：3.5元/平米*月 花园洋房：1.5元/平米*月 项目资源：打造高尔夫球场、碟 子湖水系。
南移：火车站的建成通车，政府规划的 新汽车站开始动迁，城南新区的配套生 活生活设施的不断完善，城南规划为未 来的城市居住中心。
南 移
东扩
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沭阳房地产发展现状 沭阳房地产市场发展历程
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◆ 沭阳至2019年以来规划建设各类小区 95个，总建筑面积1100万平米，现以建 成340万平米。
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沭阳城市扫描
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城市地理环境
城市地理位置：
沭阳历史悠久，因位于沭水之阳而得名。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的 故乡，被誉为花乡虞姬故里。县域东西60公里，南北55公里。东与连云港接 壤， 南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。全县地 形呈不规则方形，地势西高东低，大部分地面高程在7-4.5米。县内最高峰 韩山 海拔70米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外，土地平衍，河网密布， 有新沂河、淮沭新河等29条河流纵横境内。
主卧露台较小 不能很好的采 光，影响舒适 度。
双落地飘窗 保证了房屋 的通透性。