房地产开发企业会计核算与纳税申报实务106页

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房地产行业的会计资料

虽然在会计一点通的财会资料区里有不少关于房地产行业的会计资料,但仍有不少网友发信息咨询有关房地产行业的会计操作问题.因此特将房地产行业的会计实务及纳税申报问题做下简单的整理,希望能给大家带来帮助.开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

《纳税实务》PPT 10项目十房产税办税业务

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3.房产税的税率
房产税采用比例税率，分别按从价计征和从租计征设置了两种税率和一种优惠税率。
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【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（）。
A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率
B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率
4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；
5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。
6.2009年1月1日，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。
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边学边练
【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）
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2.从租计征
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边学边练
【例题•单选题】某公司2018年购进一处房产，2019年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2019年应缴纳的房产税为（）。万元万元万元万元
A.房屋产权未确定的 B.房屋产权所有人不在房屋所在地的 C.房屋租典纠纷未解决的 D.房屋承典人不在房屋所在地的
【答案】ABCD
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边学边练
【例题·单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围的说法，正确的是（）。
A.房产税的征税对象是房屋和建筑物 B.房产税不对外资企业征收 C.房屋产权出典的，以承典人为房产税的纳税人 D.农民出租农村的房屋也应缴纳房产税

房地产开发企业会计与纳税实务习题答案-人邮版

第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。

A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。

A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。

A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。

A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。

【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。

【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。

A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。

房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求

目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则（2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企业会计制度》。
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产
企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：
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房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求
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一、存货类
● 材料采购
合同金额的0.5‰ 契税 1. 自有房产投入本人独资经营，免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让、出售及房屋价的3%- -5%
+资买卖
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房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求
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第二阶段：获取土地阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
税种
计算依据
印花税
同上
契税
同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求
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房地产开发企业会计核算与纳税申报实务要求
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第一模块：会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房办公楼其他建筑物、附着物等配套设施代建工程周转房
合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
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税种
计算依据
印花税
据
各类合同的0.3-0.5 ‰
城镇土地使用税从取得的红线图次月起，

房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义

房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。

对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。

该企业一直没有对A项目做完工结转。

2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。

稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。

房地产企业填报纳税申报表示例

房地产企业填报纳税申报表示例房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。

笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。

一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。

未完工年度调整，完工年度转回。

”现将具体实操详述如下：二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月（季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》（国家税务总局公告２0１1年第６4号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新.与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008］６3５号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策，科学合理。

但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。

２、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。

因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。

现分述如下：第一步：预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］3１号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

有关房地产行业的会计实务及纳税申报讲义

有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产企业销售收入的会计处理与税务处理

房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。

一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。

根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。

二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。

房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。

房地产开发企业增值税会计核算方法【会计实务文库首发】

2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！
房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。

根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。

根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。

因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。

该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。

2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。

房地产建筑企业会计核算与纳税实务-基础知识

房地产与建筑企业会计基础知识资料注：本部分内容是针对刚进入或没有从事过房地产与建筑企业及财税工作的学员，初步了解房地产与建筑行业及企业的特色，掌握一些专业词汇，为后期学习做好准备。

第一章开发流程与房地产企业涉税分析图1-1房地产项目开发流程图二、房地产企业财税人员应关注的9个重要节点（一）企业集团与项目公司财务部分工（二）项目财税人员关注重点1、签订土地出让合同。

绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向将多个项目分产税成为大税种是商业地产公司的特色。

从税务管理难度来划分，土地增值税、企业所得税、房产税是房地产公司的三个疑难税种，土地增值税由于受地方税务局的影响大而更具变化性；企业所得税体系复杂，但其规定相对明确；而房产税虽然法律条文体系简单但是对一些具体实际问题规定不明确，实务中其管理难度也较大；其他税种相对而言，易于理解与掌握。

第三节房地产、建筑业企业组织结构一、房地产开发企业组织架构图7（二）建筑施工企业组织结构图1、建筑施工企业本部2、项目经理部第二章房地产与建筑企业财务专业词汇第一节房屋建筑工程专业概念1、总包、分包的概念要理清总包（“总承包”的简称）与分包（“分承包”的简称）的关系，首先要搞清楚什么是承包。

本课讨论的是工程承包，或者叫做建设工程承包，简称“承包”。

发包人（甲方）与承包人（乙方）的合同法律关系由双方签订的建筑工程承包合同确定。

我们通常所说的建设工程合同应当理解为与工程建设有关的合同群，从大类上来说，包括工程勘察、设计、施工合同以及与工程有关的货物采购合同。

在国家法律条文中正式出现的关于承包的概念，见于《中华人民共和国建筑法》。

该法第二十六条明确指出：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。

禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

房地产开发企业涉税实务

房地产开发企业涉税实务1，取得土地环节城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定). 印花税(土地出让或转让合同）对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花．契税国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格.契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天.查看详情&ｇt；>案例某房地产开发企业20１０年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为5６００0平米，土地出让金为340０0万元，合同约定土地交付时间为２０１０年10月2５日.当地土地使用税税率为4元/平米。

那么20１０年应缴纳多少土地使用税?分析该企业应从201０年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税:56000*４*2/1２=3733３。

3３元2,设计施工环节印花税(设计合同)建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

印花税(建安合同）建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。

印花税(借款合同）银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借）所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。

查看详情>&ｇt;··3,房产销售环节·营业税（销售不动产）·纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为５％。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

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3.土地使用权转让与出让使用合同,
合同金额的0.5‰
契税
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1. 自有房产投入本人独资经营，免税
2.接受以土地使用权等不动产出资。
按照土地使用权出让、出售及房屋
买卖价的3%- -5%
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第二阶段：获取土地阶段
税种
计算依据
印花税
同上
契税
同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
● 在建工程
● 工程物资
三、成本类
● 开发成本
● 开发间接费用
● 工程施工
● 工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归
集房地产行业的产品开发成本，具体如下：
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பைடு நூலகம்屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费
- - - 基础设施费
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非货币出资的程序：如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办理：
货币出资
公司注册成立
财产评估
营业执照变更
审计验资
办理产权转移手续
房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范围，资质年检
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二、设立阶段纳税案例案例一：上海发达房地产公司于2019年1月1日设立了一房地产开发企业，注册资金5000万，其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花税一共缴纳多少？（契税在下章）答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5
合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
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厚积薄发，成会计英才
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税种
计算依据
印花税的0.3-0.5 ‰
据各类合同
城镇土地使用税从取得的红线图次月起，
据实际占用面积与定额
税率计算
第四阶段：转让及销售阶段
税种
计算依据
营业税
5%
城建税 2020/6/16
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二、房地产企业经营业务流程
公司注册
获取土地使用权
房地产开发与建设
持有房地产
转让房地产
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三、房地产会计核算体系与科目设置
□ 房地产企业会计核算制度的演进
● 1983年底前
《基本建设简易会计制度》
● 1984.1.1– 1988年底《国营建设单位会计制度
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厚积薄发，成会计英才
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一、存货类
● 材料采购
● 在途材料
● 原材料
● 材料成本差异
● 开发产品
● 分期收款开发产品
● 委托加工物资
● 周转房
二、非流动资产类
● 投资性房地产
● 投资性房地产累计折旧（摊销）
2020/6/16
厚积薄发，成会计英才
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● 投资性房地产减值准备
● 长期应收款
7%、5%、1% 厚积薄发，成会计英才
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教育费附加营业税的3%
土地增值税查账征收：1.项目全部
竣工结算前，转让房地
产收入，预征；2.待项
目全部竣工且办理结算
后进行清算，多退少补
核定征收
印花税
同上
企业所得税查账征收：1.销售未完工
产品取得收入，按预计
2020/6/16
厚积薄发计，成税会计英毛才利率，计算毛利额12 ，
项目完工后计算实际毛利，
以前毛利合并到其他
调整
项目计入当年损益计算纳税
2.销售完工。税率25%
核定征收
印花税同上
第五阶段：房产持有阶段
2020/6/16
厚积薄发，成会计英才
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税种
计算依据
营业税
租金的5%
城建税
7%、5%、1%
教育费附加营业税的3%
城镇土地使用税同上
房产税
自用：计税余值 *1.2%
- - 会计科目和会计报表》
● 1989.1.1
《国营城市综合开发企业会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1992
《企业会计准则》和《企业财务通
则》，《分行业会计制度与分行业
财务制度》即两则两制
● 1993.1.7
《房地产开发企业会计制度》
● 1998.1.27
《股份有限公司会计制度 - -
会计科目和会计报表》
转
让与销售阶段
持有阶段
投资性房
地产
合作开发房地产
利润形成与
分配
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所得税汇算阶段
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纳税筹划
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一、公司注册法规要求与出资方式
● 房地产企业注册成立是需满足以下法规 √ 《公司法》 √ 《城市房地产管理法》 √ 《城市房地产开发经营管理条例》
● 出资方式 √ 货币出资≥ 30%的注册资金 √ 非货币财产实物知识产权非专利技术工业产权土地使用权
第一模块：会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房办公楼其他建筑物、附着物等配套设施代建工程周转房
□ 业务特点 ○ 开发周期长 ○ 风险高 ○ 产品为不动产，位置固定 ○ 投资额大 ○ 单价高 ○ 产品具有多样性
● 企业所得税
● 城镇土地使用税
● 耕地占用税
● 印花税
● 契税
● 城建税
● 教育费附加与河道管理费
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二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率
第一阶段：企业设立阶段
税种
计算依据
印花税
1.权利与许可证照
5元/件
2.记录资金的账簿
(实收资本
+资本公积)*0.5‰,其他5元/件
- - - 建筑安装工程费
- - - 公共配套设施费
- - - 开发间接费
开发间接费 - - - 人工费
- - - 折旧费
- - - 办公费
- - - 水电费
- - - 劳保费
- - - 其他
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□房地产企业税种与税率
一、主要税种
● 营业税
● 房产税
● 土地增值税
出租：租金的12%
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第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算
自本模块开始，结合房地产企业业务特点，
系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，
请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业--- 万
科2019年的年报。
之后，我们将系统讲解案例：设立阶段
获取土地阶段
开发与建设阶段
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● 2019.1.1 ● 2019.2.25
《企业会计制度》《基本会计准则及38项具体准则》
目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则（2019）》、《企业会计制度》或《房地产开发企业会计制度》。
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：