第11章土地利用管理与分区制

设计分区



某些城市使用分区制引导住宅开发区转移到 特殊地区。为了解释这种分区制的影响，假 设某个都市地区有以下特点： 拥有50英亩闲置土地，其中25英亩位于该市 北部，25英亩位于该市南部。. 该市希望在这块闲置土地上容纳500户新住 户。 按照最初的分区法令，南、北两地区各按每 英亩10户分区，这样北部有250户住户，南 部有250户住户。
第11章 土地利用管理与分区制
1、为什么城市要对土地利用进行管理？ 2、土地利用管理对市场产生什么影响？ 3、分区制和其他土地利用管理措施的法律 基础是什么？
控制人口增长的两种途径

城市发展边界
限定建筑物许可证颁发数量
１、如何分配建筑物许可证？ 把许可证拍卖给出价最高的人。 ２、如何给许可证定价？ 房屋市场价与其建造成本的差额。 （假设开发商获得正常的会计利润）

为什么还有城市运用分区制取代排污费来 控制工业污染呢？ １、相对于立体排污费制度来说，工业分 区制简单易行。 ２、由分区制转向排污费制度会加重某些 邻近地区的污染。



性能分区：针对工业用地、性能标准对厂商 排放的噪音、强光、臭气、震动、气体和烟 雾有代表性地设定上限。性能分区法介于传 统分区法和排污费之间，是一种两者相互融 合的产物：虽然性能分区法并没有强迫厂商 为污染付费，但因为它给予清洁广商更多选 择生产地点的机会，所以它鼓励消除污染。 隐藏在性能分区之后的观点：对公寓楼、商 业零售的判定应该以它对周边邻居产生的实 际影响为基础，而不在于它是高密度、交通 拥挤等简单的事实。如果一个高密度住宅项 目没有产生外部性，那么邻居们会允许其修 建。 商业零售公害 住宅公害
许可证提高了房屋的均衡价格
降低了开发商的开发成本（地价降低）
土地利用分区制：类型及其市场效应



目的：为了提高公众健康、安全和福利水平。 达到这些目的的基本手段是将使用目的互不 相容的土地分离开来。 公害分区(nuisance zoning)：把不相容的土 地利用分离开来。 财政分区(fiscal zoning)：把那些不为当地政 府分担费用份额的家庭排除在外。 设计分区(design zoning)：一种大型建筑物， 设计者在城市内部安排活动以提高城市基础 设施的有效使用。
可转让开发权制度
开发权买卖使得地价上升 土地需求增加使得地价上升
开发券的市场价值由什么决 定呢？


因为票证允许开发区的土地所有者不受一般 密度限制，所以它的价格一定为正值。 市场价格取决于票证不受密度限制的能力： 如果票证允许密度增加一倍，很显然，它的 价值要高于仅允许密度增加15%的情况。另 外，市场价格还取决于开发区内对高密度住 宅的潜在需求的大小。假如开发区的居民需 求低密度住房，那么开发商就不需要开发券， 开发券的市场价格就较低。
空隙地分区制


有些城市将大块土地中的一部分划分为“空隙 地”、“绿化带”或者“农业保护区”。这种分 区类型不允许土地所有者完全耗用土地，以给城 市居住者提供空隙地。 空隙地分区有效率吗？ 这种分区制的一种替代方案是立即购买土地作为 空隙地。假如某市计划通过购买土地而不是通过 分区的方式取得空隙地，那么只有当空隙地的边 际收益超过其边际成本时，该市才会保留这些土 地。当该市面对空隙地的总成本时，那么它会选 择最佳数量的空隙地。相反，如果城市仅仅通过 分区划出空隙地，这极可能占用过多空隙地。
未实行分区制的城市如何?
未实行分区制的城市会是什么样？胶水 厂和比萨店会侵人安静的住宅区周边吗？ 土地利用会是混乱无序、丑陋的吗？ 休斯敦案例：其利用限制性的契约和土 地所有者之间自愿达成限制土地利用和 布局的协议，对该市的土地利用进行管 理。

从休斯敦的经验中的两个结论： １、没有分区制，激励土地所有者对土地利用的规 定进行谈判。 ２、没有分区制，使大部分工业厂商聚集在易于进 到交通网的地方，大部分的零售商聚集在商业中心 和零售业条状带地区。
边缘土地的使用




边缘地区提供公共服务的成本较高，新建房屋的 税收贡献低于公众服务成本，则新建房屋的住户 可能给城市带来财政负担。 低密度区位的一种替代方案是对新开发区征收 附加税。新住宅的住户将支付全部新公共服务的 成本。附加税将抵消新住宅带来的财政负担，因 此该市更可能批准开发计划。 按年度征收附加税的一种替代方案是一次性收 取影响费或者开发税。通过支付影响费，开发商 补偿了新住宅给地方政府带来的财政负担。 谁来负担影响费呢?在竞争性市场中，因为开发 商获得的经济利润为零，所以影响费被转嫁给了 消费者(房价上涨)和土地所有者(土地价格降低)。
公寓土地所有者受益，单户土地所有者受损。 公寓住户受损，单户住户受益。
Leabharlann Baidu




排斥性分区制 包容性分区制：地方政府迫使开发商为低 收人家庭修建住宅。这些住宅一般以低于 建造成本的价格销售给低收入家庭。通过 为低收人家庭提供住房补助金，当地社区 部分弥补了财政分区的排斥性影响。大部 分为包含性目的而修建的住房并不总是低 收人住房，而是中等收入住房，但是以低 收人住房的价格提供给穷人。 谁为包含性分区制付费？ 隐性税收被转嫁给了消费者(房价上涨)和 土地所有者(空地的价格下降)。



假设该市改变其分区政策，决定保留北部地 区，将全部的500户住户安置在南部地区。 这是因为北部地区的土地所有者拥有较少的 土地利用选择权，所以再分区降低了其土地 的市场价格。相反，因为南部土地所有者拥 有较多的选择权，所以南部的土地价格上涨。 很明显，分区政策的这种变化不公正，南部 土地所有者的所得正是北部土地所有者的损 失。
财政分区
按照财政分区制，城市排斥那些可能给 地方政府带来财政负担的家庭。 财政负担可能产生于： 居住在高密度住宅内的家庭 居住在城市边缘地区的家庭 新的商业和工业开发区

大块土地分区制对土地所有者和房屋消费者 的影响

为了解释大块土地分区制对城市土地 市场的影响，我们先假设一个没有实行 分区制的城市有120英亩未开发土地， 土地的均衡价格是每英亩2万美元。然 后通过分区法令将公寓楼用地面积控制 在总量40英亩。
土地利用管理的法律环境



地方政府的分区权力来自州政府。判断分区制的 合宪性有三种标准：实质的正当程序、同等保护 和正当补偿。 如果分区制能提高公众健康水平、安全和福利， 那么它就满足实质正当程序的标准。 联邦法院驳回财政(排斥性的)分区制严重违反美 国宪法平等保护条款的诉讼请求。与此相反，有 些州宣布财政分区制违反宪法。 分区制是地方政府的管辖权之一，因此一般不需 要补偿。需补偿的情况：实际入侵、价值减少与 合理有益的使用、平衡手段(收益一成本)、伤害 预防。
公害分区



分区制与立体排污费 分区制虽然可以方便的将污染源与潜在受害 者分开，但其没给厂商提供降低污染的激励 因素，只是污染的转移。 立体排污费则更有效率，其应该设定为与污 染的边际外部成本相等。同时在敏感的地区 附近应征收较高的排污费。
如在边缘区一吨SO2产生２美元社会成本，对其征收的排污 费为２美元,如靠近住宅区则应征收４美元排污费。