第11章土地利用管理与分区制
《城市地理学》课件PPT-第11章-城市内部地域结构
城市经济地租变化
由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件 下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线 是不同的。
一般来说，零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所 能产生的经济地租却为各功能之冠。
服务业、轻工业和批发业的经济地租曲线的梯度较零售业为 小。在住宅用地方面，多层楼房用地利用率高，每单位面积 所能产生的价值较低密度的平房为高，所以其经济地租曲线 的斜度也较平房大，农业的经济地租曲线梯度是各类经济活 动中最小的一种，因其在市中心和较偏远的市郊所产生的价 值的差别极为有限。
部分混合土地利用地区由于商业中心扩展 而改为商业用途。
再后为新发展的高级市郊住宅区和十分贫 穷的木屋居民区。
两者可能距离颇远，但亦可能近在咫尺， 而生活水平悬殊。
再后为城郊农业带。
新建的工业村则多位于旧城以外的空间。
城市的垂直差异
最后，还要指出的是，所有上述模式都是平面的， 忽视了城市的垂直差异。
城市中成片的工厂区、住宅区、商业区、文教区， 都是均质性能造就出来的均质地域。
均质地域以某项特定城市职能为衡量中心，讨论地 域表现出来的相对同一性。
换句话说，均质地域是由以某项职能为主构成的地 域（其他职能或为这一主要职能服务，或被这一主 要职能排斥），研究各类职能地域的共性——职能 均衡现象的生成和布局。
⑤根据单项职能信息图上的字母密集情况，勾 画出均质地域的边界走向。然后结合市区地形 地物、行政区划、历史过程等具体情况加以修 正，画出各种职能的均质地域图。
⑥计算各均质地域的均质度和紧凑度。
分析单项地域职能信息图及其均质度和紧凑度， 可以了解该项职能地域的分布状况、面积大小、 紧凑程度高低、质地纯净的程度；对比分析各 单项地域职能信息图，可以了解不同职能布局 的合理性。因此，划分均质地域对城市合理布 局和旧城区改造都具有指导意义。
江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2022修订)
江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2022修订)【发文字号】江西省第十三届人民代表大会常务委员会公告129号【发布部门】江西省人大(含常委会)【公布日期】2022.03.29【实施日期】2022.06.01【时效性】现行有效【效力级别】省级地方性法规江西省第十三届人民代表大会常务委员会公告（129号）《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》已由江西省第十三届人民代表大会常务委员会第三十七次会议于2022年3月29日修订通过，现将修订后的《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》公布，自2022年6月1日起施行。
江西省人民代表大会常务委员会2022年3月29日江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（1986年12月27日江西省第六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过1987年10月31日江西省第六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议第一次修正1989年7月15日江西省第七届人民代表大会常务委员会第九次会议第二次修正1997年6月20日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议第三次修正2000年4月28日江西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议第一次修订2001年12月22日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议第四次修正2010年11月26日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议第五次修正2011年12月1日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议第六次修正2022年3月29日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第三十七次会议第二次修订）目录第一章总则第二章国土空间规划第三章耕地保护第四章建设用地第五章土地综合整治第六章监督检查第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了加强土地管理，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）等法律、行政法规，结合本省实际，制定本办法。
中华人民共和国国土资源部令第72号——土地利用总体规划管理办法
中华人民共和国国土资源部令第72号——土地利用总体规划管理办法文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2017.05.08•【文号】中华人民共和国国土资源部令第72号•【施行日期】2017.05.08•【效力等级】部门规章•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文中华人民共和国国土资源部令第72号《土地利用总体规划管理办法》已经2017年5月2日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
部长姜大明2017年5月8日土地利用总体规划管理办法（2017年5月2日国土资源部第1次部务会议通过）第一章总则第一条为落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，加强和规范土地利用总体规划管理，严格保护耕地，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。
第二条土地利用总体规划是国家空间规划体系的重要组成部分，是实施土地用途管制，保护土地资源，统筹各项土地利用活动的重要依据。
城乡建设、区域发展、基础设施建设、产业发展、生态环境保护、矿产资源勘查开发等各类与土地利用相关的规划，应当与土地利用总体规划相衔接。
第三条土地利用总体规划的编制、审查、实施、修改和监督检查，适用本办法。
第四条在土地利用总体规划管理及其相关科学研究等方面取得显著成绩的单位和个人，由国土资源主管部门给予表彰和奖励。
第二章规划编制第五条土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级。
村土地利用规划是乡（镇）土地利用总体规划的重要组成部分。
第六条土地利用总体规划依法由各级人民政府组织编制，国土资源主管部门具体承办。
国土资源主管部门会同有关部门编制本级土地利用总体规划，审查下级土地利用总体规划。
编制土地利用总体规划，应当坚持政府组织、专家领衔、部门协作、公众参与的工作原则。
第七条土地利用总体规划编制前，国土资源主管部门应当对现行规划的实施情况进行评估，开展基础调查、土地调查成果资料收集、重大问题研究等前期工作。
土地利用分区方法
土地利用分区方法
土地利用分区方法是指根据土地的利用功能和特征，将地理空间划分为不同的区域，以便更好地进行土地规划和管理。
常见的土地利用分区方法包括：
1. 用途分区：根据土地的不同利用功能和用途，将土地划分为不同的区域，如住宅区、商业区、工业区、农业区等。
2. 生态分区：根据生态系统的特征和地理条件，将土地划分为不同的生态区域，如湿地区、森林区、草原区等，以保护和恢复生态环境。
3. 生产分区：根据农业、林业、畜牧业等生产活动的需要和土地适宜性，将土地划分为不同的生产区域，如粮食产区、果蔬产区、牧草产区等。
4. 功能分区：根据土地的功能需求和规划要求，将土地划分为不同的功能区域，如交通区、旅游区、教育区等，以满足特定的功能要求。
5. 城市分区：根据城市发展的需要和城市的特征，将城市土地划分为不同的区
域，如市中心区、郊区、工业园区等，以促进城市的有序发展和规划。
这些土地利用分区方法可以根据实际需要和具体情况进行灵活组合和调整，以实现科学、合理、可持续的土地利用和规划。
土地利用规划课件-第11章-土地利用结构与布局3-1
第十章土地利用结构与布局第一节土地利用结构第二节土地利用布局第三节各种用地的配置第一节土地利用结构一、土地利用结构的内涵1. 概念指国民经济各部门占地的比重及其相互关系的总和，是各种用地按照一定的构成方式的集合。
（一个地区范围内各种用途的土地面积在土地总面积中所占的比重）�国民经济各部门之间合理分配土地资源和实现土地利用效率最大化。
�尽可能降低平均每单位产出的占地数量或者提高平均单位土地面积的产出量。
2. 2. 调整土地利用结构（确定土地利用调整指标）调整土地利用结构（确定土地利用调整指标） 土地利用调整指标包括：规划期末各类用地的规模及规划期内各类用地与未利用地增减变化的调整指标。
（1） 土地利用调整指标的依据a. 区域内国民经济和社会发展五年计划和十年规划。
b. 上级规划分解的控制性指标。
c. 土地利用现状评价。
d. 土地适宜性评价。
e. 土地利用供需平衡分析。
（2） 土地利用指标调整的原则a. 合理用地、集约用地、农业优先、可持续利用。
b. 优先保证重点项目。
c. 全区域发展，统筹兼顾。
d. 充分利用未利用地。
e. 占用耕地与开发复垦相平衡。
f. 以人为本和预留弹性。
二、供选方案的拟定（一）拟定供选方案的原则1、土地利用供求平衡2、重点照顾的原则3、方案可行性原则4、贯彻落实上级规划5、耕地占补平衡6、遵守土地利用政策和法规（二）供选方案的产生依据规划战略目标和规划前的各项工作基础，选取不同的投入水平和不同的产出水平，选用不同的计算参数值，得到不同的规划方案。
三、方案编制方法土地利用结构供选方案编制方法有：土宜法、综合法和模型法。
（一）土宜法土宜法建立在土地质量评价的基础之上，在土地需求量和土宜阈值范围加以比配，最终借以确定较为满意的土地利用结构。
应用土宜法确定各类用地规划面积种类上限面积规划面积下限面积宜农A t A1A0宜林B t B2B0宜牧C t C3C0宜建筑D t D4D0农：林：牧：建=A1：B2：C3：D4A1+B2+C3+D4 =规划地区土地总面积（二）综合法综合法是在单项用地计算的基础上采取逐步逼近，借以达到土地面积综合平衡，即达到面积数量平衡和空间布局平衡各类用地面积变动情况可以用下式表示：B(t)=B(0)+C-D式中， B(t)—期末用地面积； B(0)—期初用地面积；C—期内用地增加量；D—期内用地减少量。
土地利用分区 名词解释
土地利用分区名词解释《土地利用分区》的名词解释《土地利用分区》是指根据土地的自然、社会经济条件和发展规划需求，将一个区域划分为若干个不同的区域，每个区域具有特定的土地利用功能和规划目标。
这种分区的目的是为了合理利用土地资源、优化土地利用结构、促进经济发展和保护环境。
土地利用分区将区域内的土地划分为不同的功能区，如居住区、农业区、工业区、商业区、文化教育区等。
每个功能区根据其特点和需求，确定相应的规划目标和利用方式。
例如，居住区应具有适宜的居住环境、公共设施和基础设施，农业区应注重农田的保护和农业发展，工业区应符合环境保护要求并配置相应的工业设施等。
土地利用分区具有多个优点。
首先，它可以促进土地利用的合理化，避免土地资源的浪费和滥用。
通过分区，可以根据不同的规划需求，科学安排土地的利用方式，提高土地的综合利用效益。
其次，土地利用分区可以促进经济的发展。
通过划分不同的功能区，可以有针对性地发展相关产业，提高经济效益和竞争力。
再次，土地利用分区可以保护和改善环境。
通过合理划分生态保护区、绿地和湿地等功能区，可以保护生态环境，维护生态平衡。
然而，土地利用分区也存在一些挑战和问题。
首先，分区过程中需要综合考虑多个因素，如土地资源状况、地理环境、市场需求等，需要进行科学的评价和权衡。
其次，土地利用分区需要与国家和地方的发展规划相衔接，达到协调和统一。
最后，土地利用分区还需要注重可持续发展的理念，保护生态环境和自然资源。
综上所述，《土地利用分区》是为了优化土地利用结构、促进经济发展和保护环境而进行的一种区域规划手段。
通过合理划分功能区，科学安排土地的利用方式和规划目标，可以提高土地资源的利用效益，促进经济的发展，并保护环境和生态。
(NEW)张占录《土地利用规划学》笔记和课后习题详解
目 录第1章 绪 论
1.1 复习笔记
1.2 课后习题详解
第2章 土地利用原理
2.1 复习笔记
2.2 课后习题详解
第3章 土地利用规划体系
3.1 复习笔记
3.2 课后习题详解
第4章 土地利用总体规划
4.1 复习笔记
4.2 课后习题详解
第5章 土地利用现状分析
5.1 复习笔记
5.2 课后习题详解
第6章 土地利用战略研究
6.1 复习笔记
6.2 课后习题详解
第7章 土地利用需求量预测与结构调整优化7.1 复习笔记
7.2 课后习题详解
第8章 土地利用分区
8.1 复习笔记
8.2 课后习题详解
第9章 城镇用地规划
9.1 复习笔记
9.2 课后习题详解
第10章 交通运输用地规划
10.1 复习笔记
10.2 课后习题详解
第11章 水利工程用地规划
11.1 复习笔记
11.2 课后习题详解
第12章 土地用途管制
12.1 复习笔记
12.2 课后习题详解
第13章 土地开发整理规划
13.1 复习笔记
13.2 课后习题详解
第14章 土地保护规划
14.1 复习笔记
14.2 课后习题详解
第15章 土地开发整理项目规划15.1 复习笔记
15.2 课后习题详解
第16章 土地利用规划管理
16.1 复习笔记
16.2 课后习题详解
第17章 土地利用规划中的公众参与
17.1 复习笔记
17.2 课后习题详解
第18章 地区土地利用规划18.1 复习笔记
18.2 课后习题详解。
第11章 城市内部地域结构
第一节 城市地域结构模式
一、均质性和均质地域 1、均质性与均质度 均质性是指城市用地在职能分化中表现出来的一种保 持等质、排斥异质的特征。它是动态的和相对的，并非地 域本身所固有的职能特征。 均质度即指均质性的相对程度，我们可以参考信息论 中熵（熵是信息论中度量随机事件在某项实验中不肯定程 度的概念）的计算方法来计算均质度的大小。
势，与其建陶产业的发展条件有关。90年代后期是南庄镇 经济发展的黄金时期，社会经济发展迅速，用地需求巨大。 而在南庄镇并入禅城区以后，承接了禅城区的部分用地压 力，成为禅城区的供地大户，其城市化建设力度日益加大， 建设用地需求更加强劲，建设用地总规模进一步增加。 1996年禅城全区城乡建设用地面积为5066.89hm2，20 04 年增加到9625.77hm2，其中包含南庄镇3306.63hm2。8 年来城区建设用地共增长1252.25hm2，增长率为24.41﹪。 从禅城建设用地增长的变化看，1996年以来，用地增长呈 现两个高峰：其一是1997―1998 年的快速增长期；其二 是2004年的高速增长期。1999―2003 年则是城乡用地缓
同心圆圈层式发展。随着交通基础设施的建成完善，空间 扩展形态逐渐转变为轴线扩展。2002 年并入禅城的南庄 镇发展稍微滞后于老禅城地区，但也沿着吉利涌发展了大 片的工业区。 统计到 2004 年，祖庙、张槎和石湾街道已经没有农 村用地，只有南庄镇还剩一些农田保护区。禅城地势较低 平，城市用地和空间扩展不受地形的限制，城市形态发展 遵循一般的圈层式和轴向填充式规律。目前由于行政边界 的限定，城市发展轴间基本摆满后，空间扩展进入蔓延期。 但由于其行政面积狭小，土地资源有限，所以目前城市用 地的蔓延受到了很大限制。
又有其特殊性。 1.1 1964 年之前：城市形成时期 早在唐宋年间，佛山手工业、商业和文化已十分繁荣， 至北宋时期已发展成为商贾云集、工商业发达的岭南重镇。 佛山老城地势南高北低，为汾江河所环绕。汾江河是佛山 历代的水路交通枢纽，老佛山城市空间的发展主要集中在 汾江河两岸向南拓展。1964 年以前，佛山建成区面积仅 10.77km2。 1924―1936年，老佛山的道路系统开始建立50―70 年代是其道路系统的发展阶段。当时佛山城市用地主要集 中在现在的汾江河以南、季华路以北、佛山大道以东和文
浅析土地利用控制与土地用途分区管制
浅析土地利用控制与土地用途分区管制发表时间：2015-12-03T13:21:42.250Z 来源：《基层建设》2015年17期供稿作者：王小穗[导读] 莱州市国土资源局我国幅员辽阔，各省市地域之间由于自然地理环境的差异和气候环境的差异导致各地土地资源利用的方式也有所不同。
莱州市国土资源局山东莱州 261400摘要：土地资源是我国的重要资源，为了确保该项资源实现合理优化配置，国家相关国土资源部门要求，对其进行合理的规划利用。
根据不同的土地性质和不同的地域差异，土地资源的用途也存在着不同。
本篇文章将重点分析土地利用控制与土地用途的分析管制相关的知识，并针对如何确保该工作的顺利，进行提出相关的建议和措施。
关键词：土地利用；控制；土地用途；区分管制我国幅员辽阔，各省市地域之间由于自然地理环境的差异和气候环境的差异导致各地土地资源利用的方式也有所不同。
土地利用控制与土地用途分区管制，这两项工作之间虽然存在着一定程度的交叉，但却拥有不同的含义。
只有充分明确这项工作的意义，才能够确保土地资源被合理利用，所以说，对其进行分析研究具有非常重要的意义。
一、土地利用控制的基本含义和内容土地的利用控制工作，只要是指相关工作单位在对土地资源进行综合的评定分析之后，遵循利益最大化和利用程度最大化的原则，将土地划分为农业用地区域、畜牧业用地区域、林业用地区域、城镇建设或是村镇建设的用地区域以及独立工矿用地区域等，这些确定结果，主要以当地的经济发展结构和走向、自然资源条件、自然气候条件等主管和客观条件作为依据。
通过这种规划区分，当地的土地资源可以得到最大程度的利用，实现促进经济发展等多重目的，并创造出巨大的经济效益和社会效益。
总体来说，该项工作不仅包括对于土地具体用途的规划，也对土地的具体使用面积，使用时间等指标进行了相应的安排。
二、土地用途分区管制的基本含义和内容土地用途分区管制工作是建立在土地利用控制的基础之上的。
分区管制，顾名思义，就是要对不同用途范围内土地的具体使用情况，进行严格的规划和监督。
国土空间规划学 第11章 国土空间整治规划
1. 有计划地实现耕地总量动态平衡。 2. 协调国土空间整治活动与国家各项建设活动的关系。 3. 为制定项目投资计划、组织项目实施提供依据。
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11.1 国土空间整治规划概述
11.1.4 国土空间整治规划的内容与工作程序
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11.1 国土空间整治规划概述
11.1.4 国土空间整治规划的内容与工作程序
2. 国土空间整治规划的工作程序
1. 准备工作
3. 拟定规划供选方案
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① 成立规划领导小组
4. 协调论证
② 组建规划编制小组
5. 确定规划方案
③ 进行宣传动员
6. 规划评审和报批
2. 调查分析
省级规划以县为单元，市县规划以乡镇为单元开展调查分析。
对低效利用的城镇工矿建设用地进行改造，完善配套设施，加强节地建设，拓展 城镇发展空间，提升土地价值，改善人居环境，提高节约集约用地水平的活动。
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11.1 国土空间整治规划概述
11.1.1 国土空间整治的内涵
市地整治
为提高城市土地利用效率、优化城市土地利用结构及布局、美化城市环境，采用 工程技术、土地产权调整等措施，对城市低效土地进行必要改造的活动。
① 收集基础资料
② 资料整理与补充调查
③ 分析评价
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11.2 国土空间整治潜力与战略目标
11.2.1 国土空间整治潜力的分析与评价
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《土地分区利用》课件
土地分区利用的步骤
1
制定土地利用计划
2
根据调查和分析的结果，制定合理的
土地利用计划。
3
土地调查和分析
对土地进行详尽调查和分析，为制定 土地利用计划提供数据支撑。
实施土地利用计划
按照制定的计划，对土地进行开发利 用。
土地分区利用中的问题与挑战
1 土地资源有限
世界范围内，可供开发和利用的土地面积越来越少。
2 土地利用计划制定难度大
土地利用计划制定需要考虑到政策、环境、社会、经济等因素，难度较大。
3 土地利用方案落实难度大
土地利用计划要落实到具体行动，面临着各种复杂困难。
土地分区利用的案例分析
国内土地分区利用案例
张家口市实施“乡村振兴战略”，加强土地利用计 划制定，有效促进了地区发展。
国外土地分区利用案例
英国的切斯特市区土地利用规划，成功保护了自 然生态环境和城市风貌。
结论
总结土地分区利用的重要性和意义
合理的土地利用方案，可以促进城市和农村经济发展，保护生态环境，提高居民生活质量。
展望未来土地分区利用的发展趋势
人口增长、工业发展、环境保护等问题，将对土地利用计划制定和实施带来新的挑战。
土地分区利用
介绍土地分区利用，包括其定义和意义。
土地分区利用的类型
农业用地分区利用
从农业生产的角度，合理划分不同农业用地 类型。
居住用地分区利用
根据需求、环境和政策等因素，合理规划城 市居住区域。
商业用地分区利用
根据商业活动需求，划分不同商业用地类型。
工业用地分区利用
根据工业生产的特点，划分不同工业用地类 型。
土地利用规划学 第11章 水利工程用地规划-文档资料
灌溉工程
B
防洪工程 A
水利工程
C 治涝工程
输水工程 E
D 水电工程
土地利用规划学
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11.1 水利工程用地的类型和等级
11.1.2 水利工程的等别
水利工程的等级划分及设计标准，关系工 程周围和下游人民生命财产安全，也关系建 设速度和工程造价等方面。根据我国《水利 水电枢纽工程等别划分及设计标准（试行）》 规定，水利工程按其工程规模、效益和国民 经济中的重要性划分为五等。
土地利用规划学
21世纪土地资源管理系列教材
土地利用规划学
土地利用规划学
21世纪土地资源管理系列教材
第11章 水利工程用地规划
重点问题
水利工程用地的类型和等级 水库工程规划 灌溉渠道系统规划 引水工程规划 堤防工程规划
土地利用规划学
21世纪土地资源管理系列教材
11.1 水利工程用地的类型和等级
11.1.1 水利工程的类型
11.2 水库工程规划
11.2.4 水库的特征曲线
1. 水库面积曲线
面积曲线可以根据库区地形图用求积仪或数格法在 等高线与坝轴线所围成的闭合地形图得到。
2. 水库容积曲线
水库容积曲线指的是水库面积曲线的积分曲线，即 水库中水位（Z）与累计库容（V）的关系曲线。
土地利用规划学
21世纪土地资源管理系列教材
土地利用规划学
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11.3 灌溉渠道系统规划
11.3.3 干、支渠系的规划布置
由于地形、水文、土壤和地质等的不同， 各灌区排灌系统的布置形式也不同。干、 支渠的布置形式主要取决于地形条件，一 般可分为山区、丘陵型灌区、平原型灌区 和圩垸型灌区三种类型。
国土空间分区用途管制规则
国土空间分区用途管制规则
首先，国土空间分区用途管制规则会根据国家发展战略和规划，将国土空间划分为不同的功能区，如城市建设用地、农业用地、生
态保护用地、工矿用地等。
这样的划分有利于合理利用土地资源，
促进经济发展和生态环境保护的协调发展。
其次，国土空间分区用途管制规则还会对不同功能区的利用方式、开发强度、建设标准等进行具体规定。
例如，对于生态保护区，规定严格的管制措施，限制开发建设活动；对于城市建设用地，规
定建设密度、用地结构等方面的要求，以保障城市可持续发展和居
民生活质量。
此外，国土空间分区用途管制规则还会对土地利用的行为进行
管制和监督，包括土地使用权的取得、转让、变更等行为，确保土
地利用符合规划和法律法规的要求，防止恶性开发、滥用土地资源
等行为的发生。
总的来说，国土空间分区用途管制规则是国家对国土空间进行
合理规划和管理的重要手段，通过这些规则的制定和执行，可以实
现国土资源的可持续利用，促进经济社会发展和生态环境保护的协调发展。
第11章土地利用管理与分区制
可转让开发权制度
开发权买卖使得地价上升 土地需求增加使得地价上升
开发券的市场价值由什么决 定呢？
因为票证允许开发区的土地所有者不受一般 密度限制，所以它的价格一定为正值。 市场价格取决于票证不受密度限制的能力： 如果票证允许密度增加一倍，很显然，它的 价值要高于仅允许密度增加15%的情况。另 外，市场价格还取决于开发区内对高密度住 宅的潜在需求的大小。假如开发区的居民需 求低密度住房，那么开发商就不需要开发券， 开发券的市场价格就较低。
控制人口增长的两种途径
城市发展边界
限定建筑物许可证颁发数量
１、如何分配建筑物许可证？ 把许可证拍卖给出价最高的人。 ２、如何给许可证定价？ 房屋市场价与其建造成本的差额。 （假设开发商获得正常的会计利润）
许可证提高了房屋的均衡价格
降低了开发商的开发成本（地价降低）
土地利用分区制：类型及其市场效应
边缘土地的使用
边缘地区提供公共服务的成本较高，新建房屋的 税收贡献低于公众服务成本，则新建房屋的住户 可能给城市带来财政负担。 低密度区位的一种替代方案是对新开发区征收 附加税。新住宅的住户将支付全部新公共服务的 成本。附加税将抵消新住宅带来的财政负担，因 此该市更可能批准开发计划。 按年度征收附加税的一种替代方案是一次性收 取影响费或者开发税。通过支付影响费，开发商 补偿了新住宅给地方政府带来的财政负担。 谁来负担影响费呢?在竞争性市场中，因为开发 商获得的经济利润为零，所以影响费被转嫁给了 消费者(房价上涨)和土地所有者(土地价格降低)。
公寓土地所有者受益，单户土地所有者受损。 公寓住户受损，单户住户受益。
排斥性分区制 包容性分区制：地方政府迫使开发商为低 收人家庭修建住宅。这些住宅一般以低于 建造成本的价格销售给低收入家庭。通过 为低收人家庭提供住房补助金，当地社区 部分弥补了财政分区的排斥性影响。大部 分为包含性目的而修建的住房并不总是低 收人住房，而是中等收入住房，但是以低 收人住房的价格提供给穷人。 谁为包含性分区制付费？ 隐性税收被转嫁给了消费者(房价上涨)和 土地所有者(空地的价格下降)。
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公寓土地所有者受益，单户土地所有者受损。 公寓住户受损，单户住户受益。
排斥性分区制 包容性分区制：地方政府迫使开发商为低 收人家庭修建住宅。这些住宅一般以低于 建造成本的价格销售给低收入家庭。通过 为低收人家庭提供住房补助金，当地社区 部分弥补了财政分区的排斥性影响。大部 分为包含性目的而修建的住房并不总是低 收人住房，而是中等收入住房，但是以低 收人住房的价格提供给穷人。 谁为包含性分区制付费？ 隐性税收被转嫁给了消费者(房价上涨)和 土地所有者(空地的价格下降)。
公害分区
分区制与立体排污费 分区制虽然可以方便的将污染源与潜在受害 者分开，但其没给厂商提供降低污染的激励 因素，只是污染的转移。 立体排污费则更有效率，其应该设定为与污 染的边际外部成本相等。同时在敏感的地区 附近应征收较高的排污费。
如在边缘区一吨SO2产生２美元社会成本，对其征收的排污 费为２美元,如靠近住宅区则应征收４美元排污费。
未实行分区制的城市如何?
未实行分区制的城市会是什么样？胶水 厂和比萨店会侵人安静的住宅区周边吗？ 土地利用会是混乱无序、丑陋的吗？ 休斯敦案例：其利用限制性的契约和土 地所有者之间自愿达成限制土地利用和 布局的协议，对该市的土地利用进行管 理。
从休斯敦的经验中的两个结论： １、没有分区制，激励土地所有者对土地利用的规 定进行谈判。 ２、没有分区制，使大部分工业厂商聚集在易于进 到交通网的地方，大部分的零售商聚集在商业中心 和零售业条状带地区。
为什么还有城市运用分区制取代排污费来 控制工业污染呢？ １、相对于立体排污费制度来说，工业分 区制简单易行。 ２、由分区制转向排污费制度会加重某些 邻近地区的污染。
性能分区：针对工业用地、性能标准对厂商 排放的噪音、强光、臭气、震动、气体和烟 雾有代表性地设定上限。性能分区法介于传 统分区法和排污费之间，是一种两者相互融 合的产物：虽然性能分区法并没有强迫厂商 为污染付费，但因为它给予清洁广商更多选 择生产地点的机会，所以它鼓励消除污染。 隐藏在性能分区之后的观点：对公寓楼、商 业零售的判定应该以它对周边邻居产生的实 际影响为基础，而不在于它是高密度、交通 拥挤等简单的事实。如果一个高密度住宅项 目没有产生外部性，那么邻居们会允许其修 建。 商业零售公害 住宅公害
空隙地分区制
有些城市将大块土地中的一部分划分为“空隙 地”、“绿化带”或者“农业保护区”。这种分 区类型不允许土地所有者完全耗用土地，以给城 市居住者提供空隙地。 空隙地分区有效率吗？ 这种分区制的一种替代方案是立即购买土地作为 空隙地。假如某市计划通过购买土地而不是通过 分区的方式取得空隙地，那么只有当空隙地的边 际收益超过其边际成本时，该市才会保留这些土 地。当该市面对空隙地的总成本时，那么它会选 择最佳数量的空隙地。相反，如果城市仅仅通过 分区划出空隙地，这极可能占用过多空隙地。
设计分区
某些城市使用分区制引导住宅开发区转移到 特殊地区。为了解释这种分区制的影响，假 设某个都市地区有以下特点： 拥有50英亩闲置土地，其中25英亩位于该市 北部，25英亩位于该市南部。. 该市希望在这块闲置土地上容纳500户新住 户。 按照最初的分区法令，南、北两地区各按每 英亩10户分区，这样北部有250户住户，南 部有250户住户。
边缘土地的使用
边缘地区提供公共服务的成本较高，新建房屋的 税收贡献低于公众服务成本，则新建房屋的住户 可能给城市带来财政负担。 低密度区位的一种替代方案是对新开发区征收 附加税。新住宅的住户将支付全部新公共服务的 成本。附加税将抵消新住宅带来的财政负担，因 此该市更可能批准开发计划。 按年度征收附加税的一种替代方案是一次性收 取影响费或者开发税。通过支付影响费，开发商 补偿了新住宅给地方政府带来的财政负担。 谁来负担影响费呢?在竞争性市场中，因为开发 商获得的经济利润为零，所以影响费被转嫁给了 消费者(房价上涨)和土地所有者(土地价格降低)。
可转让开发权制度
开发权买卖使得地价上升 土地需求增加使得地价上升
开发券的市场价值由什么决 定呢？
因为票证允许开发区的土地所有者不受一般 密度限制，所以它的价格一定为正值。 市场价格取决于票证不受密度限制的能力： 如果票证允许密度增加一倍，很显然，它的 价值要高于仅允许密度增加15%的情况。另 外，市场价格还取决于开发区内对高密度住 宅的潜在需求的大小。假如开发区的居民需 求低密度住房，那么开发商就不需要开发券， 开发券的市场价格就较低。
土地利用管理的法律环境
断分区制的 合宪性有三种标准：实质的正当程序、同等保护 和正当补偿。 如果分区制能提高公众健康水平、安全和福利， 那么它就满足实质正当程序的标准。 联邦法院驳回财政(排斥性的)分区制严重违反美 国宪法平等保护条款的诉讼请求。与此相反，有 些州宣布财政分区制违反宪法。 分区制是地方政府的管辖权之一，因此一般不需 要补偿。需补偿的情况：实际入侵、价值减少与 合理有益的使用、平衡手段(收益一成本)、伤害 预防。
第11章 土地利用管理与分区制
1、为什么城市要对土地利用进行管理？ 2、土地利用管理对市场产生什么影响？ 3、分区制和其他土地利用管理措施的法律 基础是什么？
控制人口增长的两种途径
城市发展边界
限定建筑物许可证颁发数量
１、如何分配建筑物许可证？ 把许可证拍卖给出价最高的人。 ２、如何给许可证定价？ 房屋市场价与其建造成本的差额。 （假设开发商获得正常的会计利润）
假设该市改变其分区政策，决定保留北部地 区，将全部的500户住户安置在南部地区。 这是因为北部地区的土地所有者拥有较少的 土地利用选择权，所以再分区降低了其土地 的市场价格。相反，因为南部土地所有者拥 有较多的选择权，所以南部的土地价格上涨。 很明显，分区政策的这种变化不公正，南部 土地所有者的所得正是北部土地所有者的损 失。
财政分区
按照财政分区制，城市排斥那些可能给 地方政府带来财政负担的家庭。 财政负担可能产生于： 居住在高密度住宅内的家庭 居住在城市边缘地区的家庭 新的商业和工业开发区
大块土地分区制对土地所有者和房屋消费者 的影响
为了解释大块土地分区制对城市土地 市场的影响，我们先假设一个没有实行 分区制的城市有120英亩未开发土地， 土地的均衡价格是每英亩2万美元。然 后通过分区法令将公寓楼用地面积控制 在总量40英亩。
许可证提高了房屋的均衡价格
降低了开发商的开发成本（地价降低）
土地利用分区制：类型及其市场效应
目的：为了提高公众健康、安全和福利水平。 达到这些目的的基本手段是将使用目的互不 相容的土地分离开来。 公害分区(nuisance zoning)：把不相容的土 地利用分离开来。 财政分区(fiscal zoning)：把那些不为当地政 府分担费用份额的家庭排除在外。 设计分区(design zoning)：一种大型建筑物， 设计者在城市内部安排活动以提高城市基础 设施的有效使用。