某地产项目产品定位报告
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万江、莞城及北部西部相临镇区的交通联系紧密，形成南城新基片区的大交通格局，交 通辐射范围极其宽阔。往返广、深、虎门、厚街极其方便，交通辐射力较大，可有效扩 大客户辐射区域；
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
下面分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介Байду номын сангаас：
需要重点解决的问题
一、项目土地属性研究 二、竞品分析 1、各圈层竞品分析 2、竞品分析总结 三、目标客户分析 1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解 2、各项价值点排序 3、生活状态描述 四、产品定位 1、户型配比 2、户型修改意见 3、精装修、科技附加值 4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂）
1、目标客户群类型，购 买用途；
2、生活、配套等价值点 发掘；
3、项目整体形象定位； 4、大片区价值点分析
结论
1、项目土地属性确 定； 2、区位、土地核心 价值点提炼； 3、目标客户来源、 类型、购买目的。
一圈层
CBD、 CLD
东城南 片区
三圈层
项目价值点
二圈层 新规基划片资区源
南城东 片区
第一圈层 新基片区与周边片区的关系
重点区域， CBD、CLD都将位
于此区域，规划包括南城办事服 务中心、南城生态居住区、东莞 购物乐园、南城汽车总站、南城
建材及汽车专业市场、南城东片 区地产板块等。
另东城南片区东泰居住组团由于 周边生活配套极其成熟，可有效 弥补项目生活配套的不足；
本案
第一圈层分析：与周边四大片区的关系
结论： 新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太路、东莞大道、科技大道等，与南城、
体育公 园
约12 万平米
1、高尔夫练球场 2、社区健身活动中心 3、游泳池、网球场 4、66班中学对外运动场等
大型滨水商业环境
1、大型超市
文
2、大型百货
化 购物公园
3、综合市场
公 园
约20万平米
4、中式餐饮美食街 5、步行街 6、宾馆
坡地与 水景结 合的生 态公园
2008年1月21日星期一 《东莞日报》
CLD片区详规介绍
一、功能定位
一个为行政文化、金融商务区服务的、 具有完备的公共配套设施和充足的绿地 休闲空间、社区活动场所的新型社区， 总占地面积2.1平方公里。 二、关键信息 1、五大核心主题公园，面积和配置如 右图； 其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭 商业步行街区； 体育公园占地面积相当于2个东莞体育 中心。 文化公园占地面积相当于30个可园。 生态公园占地面积与南城文化广场相当。 2、总占地面积214万平米； 3、居住人口：60000人； 4、一期拍卖时间及地价：
C、政府公建
1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心 结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与 此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的 核心地段。
南城东片区整体详规分析
是新城区重要组成部分、南城区重要 的生活服务区，为东莞市中央商务区 配套服务的、具有完备的公共配套设 施和充足的绿地休闲空间的高品质新 型社区。 同时，它将与中央生活服务区共同构 成CBD和南城区重要的生活服务区。 整体规划结构为“1核3区”，即1个 中央公共服务核，2个居住区和1个工 业园区 中央公共服务核：以体育公园为基础， 与西侧中央生活区购物公园呼应。
一、项目土地属性研究
一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值
第一圈层（周边片区分析）
1、项目周边片区的规划及发展； 2、项目所在片区与这些周边片区的关系。 （道路交通、配套关系等）
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
第一圈层分析
1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系
南城区以莞太大道为中轴，按东、 西方向分为新区和旧区。旧区北 依运河，是南城传统的经济、文 化聚集地区。南城文化广场、银 丰路商业街就位于此区域，旧区 将通过改造和扩建连接沿河路和 莞太大道南北走向的十条横路， 使其成为现代商贸和服务休闲中 心。新区是东莞城市建设开发的
CBD片区详规介绍
一、功能定位 集中全市三大中心职能：商业中心、 会展中心和商务中心。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套：
1、玉兰剧院； 2、图书馆； 3、高科技展览馆； 4、青少年科技活动中心； 5、展览中心。
B、商业、餐饮配套
1、会展国际酒店； 2、第一国际商业街； 3、沿路中小型酒店、沿街餐饮；
08年6月18日，整体拍卖114万㎡，
70.8亿元起拍； 5、住宅容积率1.54。
1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场
购物 广场
大面积开阔水体 文化娱乐中心 露天剧场
林荫步道，船形 广场、滨水广场
1、雕塑公园 2、36班小学 3、林荫道
林荫公园 约10万平 米
1、酒吧街 2、林荫公园 3、30班小学
公园
世纪城
片区内金地格林小城、东骏豪苑、新中银、世纪城等高尚社区都集中于此，未来还将往西 平、雅园、绿色世界一带发展。这个板块的一大特点是生态绿化好，地块规整，随着该片 区楼盘的开发、居住人口的增多，生活配套、商业配套将得到改善。
东城南片区整体详规分析
1、功能定位： 依托市行政 中心、商务中心，以居住功 能为主的生活综合配套区。 2、规划关键点： 2-1、自然环境保护：旗峰 山旅游区的生态绿区，保证 片区自然环境纯粹性； 2-2、休闲娱乐：旗峰公园、 怡丰食街等5分钟车程；
片区核心价值点提炼
1、拥有完善成熟居住区生活娱 乐配套； 2、周边聚集了一批高素质的白 领，这些人群很多来自广州、 深圳等，进一步带动周边服务 产业，同时也成为项目稳定的 租客或二手房买家，存在潜在 客户；
旗峰公园、旗峰山旅游区
东泰居住组团
第一圈层分析小结：
1、客户来源
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
下面分别对第一圈层内重要片区的详规和发展作出介Байду номын сангаас：
需要重点解决的问题
一、项目土地属性研究 二、竞品分析 1、各圈层竞品分析 2、竞品分析总结 三、目标客户分析 1、客户背景描述，购房核心动机、核心价值点、对地块片区的理解 2、各项价值点排序 3、生活状态描述 四、产品定位 1、户型配比 2、户型修改意见 3、精装修、科技附加值 4、配套规划（会所、园林、车库、商业、建筑风格、入户大堂）
1、目标客户群类型，购 买用途；
2、生活、配套等价值点 发掘；
3、项目整体形象定位； 4、大片区价值点分析
结论
1、项目土地属性确 定； 2、区位、土地核心 价值点提炼； 3、目标客户来源、 类型、购买目的。
一圈层
CBD、 CLD
东城南 片区
三圈层
项目价值点
二圈层 新规基划片资区源
南城东 片区
第一圈层 新基片区与周边片区的关系
重点区域， CBD、CLD都将位
于此区域，规划包括南城办事服 务中心、南城生态居住区、东莞 购物乐园、南城汽车总站、南城
建材及汽车专业市场、南城东片 区地产板块等。
另东城南片区东泰居住组团由于 周边生活配套极其成熟，可有效 弥补项目生活配套的不足；
本案
第一圈层分析：与周边四大片区的关系
结论： 新基片区道路系统发达，四环路、五环路、莞太路、东莞大道、科技大道等，与南城、
体育公 园
约12 万平米
1、高尔夫练球场 2、社区健身活动中心 3、游泳池、网球场 4、66班中学对外运动场等
大型滨水商业环境
1、大型超市
文
2、大型百货
化 购物公园
3、综合市场
公 园
约20万平米
4、中式餐饮美食街 5、步行街 6、宾馆
坡地与 水景结 合的生 态公园
2008年1月21日星期一 《东莞日报》
CLD片区详规介绍
一、功能定位
一个为行政文化、金融商务区服务的、 具有完备的公共配套设施和充足的绿地 休闲空间、社区活动场所的新型社区， 总占地面积2.1平方公里。 二、关键信息 1、五大核心主题公园，面积和配置如 右图； 其中购物广场面积相当于1.5个雍华庭 商业步行街区； 体育公园占地面积相当于2个东莞体育 中心。 文化公园占地面积相当于30个可园。 生态公园占地面积与南城文化广场相当。 2、总占地面积214万平米； 3、居住人口：60000人； 4、一期拍卖时间及地价：
C、政府公建
1、市政府；2、会议大厦；3、会展中心 结论：东莞最高端的文化、娱乐配套集中与 此，政府机关所在地，未来东莞市核心中的 核心地段。
南城东片区整体详规分析
是新城区重要组成部分、南城区重要 的生活服务区，为东莞市中央商务区 配套服务的、具有完备的公共配套设 施和充足的绿地休闲空间的高品质新 型社区。 同时，它将与中央生活服务区共同构 成CBD和南城区重要的生活服务区。 整体规划结构为“1核3区”，即1个 中央公共服务核，2个居住区和1个工 业园区 中央公共服务核：以体育公园为基础， 与西侧中央生活区购物公园呼应。
一、项目土地属性研究
一、总体思路--以地块为核心，以辐射范围做圈层研究，深入挖掘土地价值
第一圈层（周边片区分析）
1、项目周边片区的规划及发展； 2、项目所在片区与这些周边片区的关系。 （道路交通、配套关系等）
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
第一圈层分析
1、与CBD、CLD、南城东片区、东城南片区的联系
南城区以莞太大道为中轴，按东、 西方向分为新区和旧区。旧区北 依运河，是南城传统的经济、文 化聚集地区。南城文化广场、银 丰路商业街就位于此区域，旧区 将通过改造和扩建连接沿河路和 莞太大道南北走向的十条横路， 使其成为现代商贸和服务休闲中 心。新区是东莞城市建设开发的
CBD片区详规介绍
一、功能定位 集中全市三大中心职能：商业中心、 会展中心和商务中心。 二、重要建筑（配套） A、 文化配套：
1、玉兰剧院； 2、图书馆； 3、高科技展览馆； 4、青少年科技活动中心； 5、展览中心。
B、商业、餐饮配套
1、会展国际酒店； 2、第一国际商业街； 3、沿路中小型酒店、沿街餐饮；
08年6月18日，整体拍卖114万㎡，
70.8亿元起拍； 5、住宅容积率1.54。
1、精品商场 2、超市 3、酒店 4、购物广场
购物 广场
大面积开阔水体 文化娱乐中心 露天剧场
林荫步道，船形 广场、滨水广场
1、雕塑公园 2、36班小学 3、林荫道
林荫公园 约10万平 米
1、酒吧街 2、林荫公园 3、30班小学
公园
世纪城
片区内金地格林小城、东骏豪苑、新中银、世纪城等高尚社区都集中于此，未来还将往西 平、雅园、绿色世界一带发展。这个板块的一大特点是生态绿化好，地块规整，随着该片 区楼盘的开发、居住人口的增多，生活配套、商业配套将得到改善。
东城南片区整体详规分析
1、功能定位： 依托市行政 中心、商务中心，以居住功 能为主的生活综合配套区。 2、规划关键点： 2-1、自然环境保护：旗峰 山旅游区的生态绿区，保证 片区自然环境纯粹性； 2-2、休闲娱乐：旗峰公园、 怡丰食街等5分钟车程；
片区核心价值点提炼
1、拥有完善成熟居住区生活娱 乐配套； 2、周边聚集了一批高素质的白 领，这些人群很多来自广州、 深圳等，进一步带动周边服务 产业，同时也成为项目稳定的 租客或二手房买家，存在潜在 客户；
旗峰公园、旗峰山旅游区
东泰居住组团
第一圈层分析小结：
1、客户来源
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。