业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务兵承担违约责任的诉讼主体资格
山东省物业管理条例(2009年5月1日实施)
第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
第六条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第八条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
城市房地产开发经营管理条例（2019年修订）-中华人民共和国国务院令第710号
城市房地产开发经营管理条例（2019年修订）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
2024年济南市业主委员会章程合同
2024年济南市业主委员会章程合同第一章：总则第一条：为了维护业主共同利益，规范业主自治行为，保障小区安全和秩序，根据《物权法》等相关法律法规，特制定本章程。
第二条：本章程适用于济南市范围内的各类住宅小区，所有业主应当遵守并执行。
第三条：业主委员会是由小区内的业主自发组成、自主管理、自主代表业主共同利益的组织。
第四条：业主委员会的宗旨是团结业主，共同维护小区卫生、环境和安全；维护业主在小区内的正当权益。
第五条：业主委员会的管理范围包括但不限于小区公共设施设备、小区物业服务、小区安全和环境等事务管理。
第六条：业主委员会的职责是负责组织小区内业主开展各项公益活动，促进业主之间的沟通和交流。
第二章：业主委员会组织形式第七条：业主委员会的组织形式包括主席团、常务委员会、监事会、代表大会等。
第八条：主席团由业主委员会选举产生，负责业主委员会的日常管理和决策。
第九条：常务委员会由主席团成员组成，负责具体事务的执行和落实。
第十条：监事会由业主委员会选举产生，负责监督主席团和常务委员会的工作。
第十一条：代表大会由全体业主组成，定期或不定期召开，制定业主委员会重大事项的决策。
第三章：业主委员会运作机制第十二条：业主委员会应当依法合规经营，接受监督和制约。
第十三条：业主委员会应当遵守小区内的规章制度，维护小区环境，保障业主安全。
第十四条：业主委员会应当向业主公开其工作情况和财务状况，接受业主监督。
第十五条：业主委员会应当积极协调小区内业主之间的矛盾，维护小区和谐稳定。
第四章：业主委员会解散第十六条：业主委员会经代表大会决定解散，经过清算后解散。
第十七条：业主委员会在解散前，应当履行完毕未完成的工作，完成对财务的交接清算。
第五章：附则第十八条：本章程的修改和解释权归业主委员会所有，经代表大会通过后方可生效。
第十九条：本章程自发布之日起生效，如有与本章程相悖的规定，以本章程为准。
以上便是济南市业主委员会章程合同的内容，希望能够为您提供参考。
业主委员会是什么 有什么权利和义务
业主委员会是什么有什么权利和义务什么是业主委员会？一、业主委员会定义：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，具备独立法人资格。
二、业主委员会成立的条件是什么？1、入住率达到50%以上；2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；3、首批物业交付满3年的。
业主委员会委员由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。
三、业主委员会委员应是物业管理区域内的业主，符合下列条件：1、具有完全民事行为能力；2、遵守国家有关法律、法规；3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5、具有一定的组织能力；6、具备必要的工作时间。
四、业主委员会产生方式是什么？1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《民法典》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。
五、业主委会有哪些类型？一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。
表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。
但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。
一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。
成立业主大会的目的是什么？有两个目的：一是为了实现业主自治；二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。
六、业主委员会有工资吗？1、业主委员会委员没有薪金但是可以获得补贴或者补助。
2、业主委员会是业主共同决定成立或者由业主大会决定成立的团体，受业主委托决定和执行共同管理中的一些事务。
业主委员会成员一般可分为选举产生的业主委员会委员和聘任的业主委员会工作人员如秘书等。
3、业主选举产生的业主委员会委员不是一个职业，因此不享有薪金待遇。
建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复-
建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复
（2003年10月17日）
黑龙江省建设厅：
你厅《关于＜物业管理条例＞有关条款解释的请示》(黑建函[2003]121号)收悉。
经研究，批复如下：
一、根据我国《立法法》的规定，地方性法规可以作为《物业管理条例》第五十二条规定中“依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”的依据。
二、根据《物业管理条例》第五十二条的规定，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任的划分，法律法规有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的，应当通过合同约定来确定；没有合同或者合同没有约定的，由当事人协商解决；如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等供应价格已包含了物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护费用的，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任由相应的供应单位承担。
——结束——。
房屋买卖合同中的公共设施与配套保障
房屋买卖合同中的公共设施与配套保障随着城市化进程的不断加快，房地产市场的发展变得日益繁荣。
在购买房屋时，公共设施与配套保障是购房者非常关心的一个问题。
房屋买卖合同中的公共设施与配套保障条款就是为了确保房屋买卖双方的权益得到保障而设计的。
本文将从法律的角度探讨房屋买卖合同中公共设施与配套保障的相关内容。
一、公共设施的定义与重要性公共设施，简单来说就是指城市规划中为满足公众需求而设置的供大家共同使用的各类基础设施和公共服务设施。
例如道路、桥梁、水电燃气供应设施、垃圾处理设施等。
公共设施的完善与否直接影响着居民的生活质量和环境状况。
在房屋买卖合同中，公共设施的存在与配套情况是购房者考虑的重要因素之一。
二、公共设施与配套保障条款的内容1. 公共设施的介绍房屋买卖合同中通常会对周边地区的公共设施进行介绍，包括道路、公园、学校、医院、商业中心等。
这些信息对于购房者了解房屋所处社区的基础设施情况至关重要，可以帮助购房者判断是否满足个人生活或工作的需求。
2. 公共设施的权益保障在房屋买卖合同中，购买者通常要求开发商或房屋所有者对公共设施进行权益保障。
例如，在合同中约定如果公共设施发生损坏或维修需要，开发商或房屋所有者应承担维修责任，并承担相应费用。
这样可以确保购房者在使用公共设施时不会因为维修或损坏而受到不便或经济损失。
3. 公共设施的更新与升级由于城市的不断发展变化，公共设施也需要进行更新与升级。
在合同中可以约定公共设施更新或升级的责任方和方式。
例如，购房者有权要求开发商或房屋所有者进行公共设施的改善工作，以提高生活质量。
三、合同中的配套保障条款除了公共设施外，配套保障也是购房者关注的重点。
购房者通常会关心周边地区的商店、餐馆、学校、医院等配套设施的情况。
在房屋买卖合同中，配套保障条款可以具体约定以下内容：1. 配套设施的介绍合同中可以详细介绍周边地区的配套设施，例如购物中心、超市、娱乐场所等。
购房者可以根据这些信息来评估周边环境是否符合个人需要。
住房和城乡建设部 指导规则
业主大会和业主委员会指导规则本规则由中华人民共和国住房和城乡建设部于二00九年十二月一日颁布，文件编号为建房[2009]274号。
业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
北京市物业管理条例(2024修正)
（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权； （十）监督专项维修资金的管理和使用； （十一）法律法规规定的其他权利。 业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第二十八条业主应当履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等 方面的制度要求； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定； （四）配合物业服务人实施物业管理； （五）按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金； （六）按时足额交纳物业费； （七）履行房屋安全使用责任； （八）按照规定分类投放生活垃圾； （九）法律法规规定的其他义务。
第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支 撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物 业服务人等共同参与的治理架构。
推动在物业服务企业、业主委员会ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。
第三章前期物业
第十九条建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服 务合同。
前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖 合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。
前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共 同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服 务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前 期物业服务合同终止。
住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知
住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2009.12.01•【文号】建房[2009]274号•【施行日期】2010.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二○○九年十二月一日业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
房地产销售合同中的社区配套设施承诺
房地产销售合同中的配套设施承诺条款引言在现代房地产交易中，社区配套设施的建设与维护不仅关系到购房者的生活品质，也直接影响到房地产市场的价值。
因此，在房地产销售合同中，明确配套设施的承诺条款显得尤为重要。
1. 社区配套设施的定义社区配套设施指的是为了满足居民日常生活需求而建立的各类基础设施与服务，比如学校、商场、公园、医疗机构等。
这些设施的完善程度直接影响居民的生活便利性与舒适度。
2. 合同中的配套设施承诺在房地产销售合同中，开发商应明确列出社区内配套设施的具体内容、建设标准和交付时间。
这些承诺通常包含但不限于以下几个方面：2.1 基础设施开发商需要承诺提供足够的基础设施，如：- 道路交通- 自来水及排水系统- 电力及通讯设施2.2 教育设施教育资源是影响家庭购房决策的重要因素。
合同中应明确：- 规划内学校的数量、类型及其建设进度- 未来的教育资源配套计划2.3 商业配套为了满足居民的日常购物和休闲需求，开发商应承诺：- 社区内商业中心的建设计划- 大型商超、餐饮店的引入计划2.4 公共服务设施开发商还需明确社区内公共服务设施的建设情况，包括：- 医疗机构的设置及其服务能力- 居民活动中心、健身场所的规划3. 承诺的法律效力根据《合同法》相关规定，房地产销售合同中的配套设施承诺对双方具有法律约束力。
若开发商未按承诺履行，购房者有权，依据合同约定，要求赔偿损失或采取其他法律措施。
4. 购房者的注意事项购房者在签署合同前，应仔细审阅关于配套设施的相关条款，确保清楚了解开发商的承诺内容。
同时，可以在合同中注明相应的违约责任，以保护自身权益。
结论在房地产销售合同中，社区配套设施承诺条款是保障购房者权益的重要内容。
购房者应对此有明确的认识，以确保在未来的居住生活中能够享受到应有的便利和舒适。
---免责声明：本文涉及的内容仅供参考, 在签署房地产销售合同之前，请务必咨询相关法律专业人士。
洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知
洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知文章属性•【制定机关】洛阳市人民政府•【公布日期】2009.05.05•【字号】洛政[2009]68号•【施行日期】2009.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文洛阳市人民政府关于印发洛阳市业主大会和业主委员会指导规则的通知（洛政〔2009〕68号）各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》已经市政府第16次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
洛阳市人民政府二〇〇九年五月五日洛阳市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《洛阳市物业管理办法》和建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。
第二条本市范围内业主大会、业主委员会的成立及活动适用于本规则。
第三条本规则所称业主是指房屋所有权人。
未办理房屋产权登记，但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有权人，依法享有业主的权利，并承担相应义务。
第四条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第五条各县（市、区）房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法监督和管理。
辖区街道办事处、乡镇人民政府应确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。
第六条业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第七条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事盈利活动。
民法典物权编第286条“业主的相关义务及责任”规定的解读与释义
民法典物权编第286条“业主的相关义务及责任”规定的解读与释义第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。
对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
条文释义【条文主旨】本条是关于业主的基本义务及业主大会和业主委员会制止业主损害他人合法权益行为的规定。
【条文理解】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，这是建筑区划内所有权人基本的义务。
《物权法》第83条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
”相关行政法规、部门规章也对此作了规定，如《物业管理条例》第7条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
”《物业管理条例》还对以下情形作了规定，如业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；业主应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
《业主大会和业主委员会指导规则》第5条规定：“业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
淮安市房地产开发项目交付使用管理意见-淮政发[2006]123号
![淮安市房地产开发项目交付使用管理意见-淮政发[2006]123号](https://img.taocdn.com/s3/m/1cc07f11591b6bd97f192279168884868762b812.png)
淮安市房地产开发项目交付使用管理意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 淮安市房地产开发项目交付使用管理意见（淮政发［2006]123号二00六年8月7日）第一条为加强城市房地产开发项目交付使用管理，保证商品房使用功能和整体质量，维护购房者的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本意见。
第二条房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上开发建设的房屋、基础设施的交付使用管理，适用本意见。
第三条建设、规划、房产、国土、园林、消防、人防、环保、技术监督、广电、供热等有关行政管理部门应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的管理工作。
第四条兴建房地产开发项目，应当遵守土地出让合同的约定，按照相关行政管理部门批准的条件设计和实施；按照规划设计等有关规范要求，配套建设物业管理服务、文化体育活动、社区服务、市政公用等基础设施及人防工程，保证工程质量，满足入住使用条件。
第五条各相关行政管理部门在办理房地产开发项目各项审批手续和施工图审查时，不得超越规定指标和条件办理批准手续。
第六条对房地产开发项目负有监管职责的有关行政管理部门，应当依法履行监管责任，按照谁主管、谁审批、谁负责的原则，对建设项目进行全程监管和动态管理，及时制止和纠正违反规划和建设要求的行为。
工程竣工后，有关行政管理部门应当按照有关规定进行竣工验收或者备案。
第七条供电、供水、排水、供热、供燃气、电信、有线电视等单位，应当指导、配合房地产开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设。
住建部关于业主大会和业主委员会指导规则
关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知建房[2009]274号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二○○九年十二月一日业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
业主大会业主委员会问题解答100问
业主大会业主委员会问题解答100问业主大会业主委员会问题解答100问第一部分业主大会筹建1、物业管理区域怎样划分？新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。
但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。
区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
（《上海市住宅物业管理规定》第五条）建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。
房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。
作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。
（沪府发〔2004〕38号）2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？履行哪些义务？业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
配套设施缺乏 业委会不能代表业主提起违约之诉
配套设施缺乏业委会不能代表业主提起违
约之诉
公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。
公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。
公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。
案情简介：
2011年，小区421户业主中有325户授权业委会起诉开发公司，理由：开发公司在商品房买卖合同中承诺的会所、幼儿园未达到使用条件。
法院认为：
①业委会系根据《物权法》和《物业管理条例》规定成立的组织，其诉讼权利能力根据法律、法规有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项。
本案纠纷不属《物权法》和《物业管理条例》规定的业主共有和物业共同管理事项范围，业主大会所作决议超出了业主大会自身职责和权限，亦同样超出了业委会职责和权限，不会使业委会产生诉讼权利能力资格。
②合同之债具有相对性，业主系商品房买卖合同权利义务主体，系与本案有直接利害关系的人，本案业委会与商品房买卖合同无直接利害关系，业主授权不会使业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格，判决驳回业委会起诉。
实务要点：
业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件代表业主提起违约之诉的，因不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。
业委会的权利和义务
业委会的权利和义务标题：业委会的权利和义务引言：业委会是由小区业主选举产生的一种组织形式，旨在维护业主的权益和管理小区的运营。
作为小区的管理主体，业委会拥有一定的权利和义务。
本文将详细探讨业委会的权利和义务，以帮助大家更好地理解和履行其角色。
一、业委会的权利：1. 管理小区公共设施的权利业委会有权对小区的公共设施（如道路、绿化、灯光等）进行维修、保洁和改造等工作，以确保小区的日常运营和居住环境的质量。
业委会可以根据实际需要制定管理办法和规章制度，对小区设施的使用进行管理和监督。
2. 制定小区规章制度和管理办法的权利业委会有权制定和修订小区的内部管理规章制度，以规范小区业主的行为和秩序。
在制定规章制度时，应征求业主的意见和建议，并确保其合理性和公平性。
业委会还有权根据实际情况制定小区的管理办法，以维护小区的正常秩序和安全。
3. 收取物业管理费的权利业委会根据小区的实际情况，有权决定并收取物业管理费用，以用于小区的日常维护和管理。
收取物业管理费的使用应公开透明，并接受业主的监督。
4. 维权和协商的权利业委会作为业主代表，有权维护业主的合法权益，包括维权、申诉、协商等。
当业主的权益受到侵害时，业委会可以通过协商、调解、起诉等方式寻求解决途径，并尽力保护业主的利益。
二、业委会的义务：1. 维护小区的公共秩序和安全业委会有责任确保小区内的秩序和安全。
他们应确保小区公共设施的正常运行，定期检查维修设备和设施，如电梯、消防设备等，以确保居民的生活安全。
此外，业委会还有责任制止和处理发生在小区内的违法行为，维护良好的社区环境。
2. 监督物业管理公司的工作业委会有义务对物业管理公司的运作进行监督。
他们应确保物业公司按照合同条款提供服务，并要求其合理使用物业管理费用。
如发现物业公司存在违约行为或服务不到位，业委会有责任采取措施予以纠正和解决。
3. 倡导业主参与小区事务的义务业委会应积极倡导业主参与小区事务，增强业主之间的联系和互动。
协议书中的业主委员会组建和管理规定
协议书中的业主委员会组建和管理规定业主委员会是一个由业主组成的组织，旨在代表业主的利益，并管理和监督相关的共同利益事务。
为了明确业主委员会的组建和管理规定，特制定本协议书。
本协议书适用于所有业主在公共住宅小区内的共同利益事务。
一、业主委员会组建1.1 业主委员会的目的业主委员会的主要目的是为了协调解决共同利益事务，确保小区的和谐稳定以及住户的合法权益。
1.2 业主委员会成员的选举1.2.1 业主委员会成员应由全体业主自愿参选，并通过公开选举产生。
每位业主仅有一票，选举结果应当公开透明，绝对公正。
1.2.2 业主委员会成员的职位分配应公开透明，遵循公正原则，并依据他们的专业背景和经验进行合理分配，以保证业主委员会的运作效率。
1.3 业主委员会的任期1.3.1 业主委员会成员的任期为两年，任期结束后，应进行重新选举。
1.3.2 如果某位业主委员在任期内不能继续履行职责，需要提前辞职或被解除职务的情况下，应及时进行补选。
二、业主委员会的职责和权力2.1 业主委员会的职责2.1.1 监督管理：业主委员会有权对小区的日常管理进行监督，确保各项管理措施符合相关法规和小区规定。
2.1.2 维护利益：业主委员会应代表业主维护其合法权益，包括但不限于协调解决业主之间的纠纷和争议，提出改进建议等。
2.1.3 组织活动：业主委员会可以组织一些与小区利益相关的活动，如业主交流会、文化活动等，增进业主之间的交流与合作。
2.2 业主委员会的权力2.2.1 决策权：业主委员会拥有制定和修改小区规章制度的权力，并应征求业主的意见和建议，确保决策合理和有效。
2.2.2 财务管理权：业主委员会负责管理小区共同财务事务，包括预算编制、费用收取与使用等，并应及时向业主公示。
2.2.3 合作权：业主委员会可以与物业管理公司、政府有关部门等进行合作，为小区的发展和改善提供支持与帮助。
三、业主委员会的运作机制3.1 业主委员会会议3.1.1 业主委员会应定期召开会议，每年至少召开三次。
民法典业委会37条规定及深度解读
民法典业委会37条规定及深度解读
一、了解民法典业委会37条规定的具体内容
民法典业委会37条规定了业主委员会的职责、权利、义务和法律责任。
该条款明确规定了业主委员会作为业主自治组织的性质和地位，以及其应当履行的各项职责。
具体内容包括：
1. 业主委员会的组成和职责：业主委员会由业主大会选举产生，代表业主利益，履行管理、监督和协调等职能。
2. 业主委员会的权利和义务：业主委员会有权参与物业管理，监督物业服务质量，协调业主间的矛盾等；同时也有义务维护业主权益，遵守法律法规，执行业主大会的决议等。
3. 业主委员会的法律责任：如果业主委员会不履行职责或违反法律法规，将承担相应的法律责任。
二、理解民法典业委会37条规定的重要意义
1. 规范物业管理行为：民法典业委会37条规定为物业管理提供了法律依据和规范，有助于遏制物业管理中的不规范行为，保障业主权益。
2. 促进业主自治管理：该条款明确了业主委员会的地位和职责，有利于推动业主自治管理的发展，提高业主参与物业管理的积极性。
3. 完善法律法规体系：民法典业委会37条规定是法律法规体系的重要组成部分，对于完善我国的物业管理法律法规体系具有积极意义。
三、如何应对民法典业委会37条规定的影响
1. 增强法律意识：物业管理和业主应当增强法律意识，遵守法律法规，维护自身权益。
2. 加强业主委员会建设：完善业主委员会的组成和运作机制，提高业主委员会的管理水平和效率，发挥其在物业管理中的积极作用。
3. 建立有效的沟通机制：加强物业管理和业主之间的沟通，促进信息共享，减少误解和矛盾，共同维护小区和谐稳定。
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业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务兵承担违约责任的诉讼主体资格原文撰写人：江西省高级人民法院民一庭龚雪林一、裁判要旨1、业主委员会依法享有一定的民事权利和义务，是具有民事主体地位的非法人组织。
其民事诉讼主体资格范围是由法律、法规规定的业主委员会的职责和权限决定的，只限于与业主共有和物业共同管理事项有关的范围。
2、商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系，基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系，不属于业主共有和物业共同管理事项的范围，业主委员会无权代为主张，也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。
二、案件索引一审：江西省赣州市中级人民法院（2012）赣中民一初字第19号二审：江西省高级人民法院（2013）赣民一终字第53号三、争议焦点1、帝景豪园业委会是否具有诉讼主体资格2、帝景公司是否构成违约四、案情简介赣州帝景豪园小区是帝景公司开发的商住楼盘，2006年该小区总平面规划方案和施工图纸设计文件经赣州市规划部门批准，规划小区建设一个会所和幼儿园，会所150平方米，幼儿园251平方米。
2007年6月9日，帝景公司以设计失误为由，要求针对会所和幼儿园进行变更设计。
同日，赣州市城市规划建设局建设工程规划管理科在该《变更申请报告》中盖章签注“拟同意”。
但帝景公司没有将会所、幼儿园的设计变更情况告知业主。
2007年，帝景豪园小区商品房开始预售，帝景公司陆续与各业主签订《商品房买卖合同》，所有合同均在第十四条中约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：会所、幼儿园在交房时达到使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：限期60天内达到使用条件，如仍未到达使用条件，按每天10元赔偿。
”所有合同补充协议第五条约定：“不计入分摊范围的配套建筑、设施（包括会所、地下车位等）产权属于出卖人所有。
”该小区竣工验收后，2008年底帝景公司陆续向各业主交付了房屋。
帝景公司在小区入住交房后将会所出租给餐饮企业，幼儿园没有功能相配备的其他设施。
帝景公司没有将其移交给教育主管部门进行管理，也没有出租给他人开办幼儿园。
2011年4月，帝景豪园小区召开业主大会，业委会成立后，多次与帝景公司交涉，要求帝景公司建设幼儿园达到使用条件，并将会所交付给业主无偿使用。
帝景公司认为会所和幼儿园已经通过了相关部门的验收，达到了使用条件，帝景公司已履行了合同义务，会所和幼儿园应该有偿使用。
2012年2月，该小区形成书面《业主大会决议》，决议载明：“1、同意由业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼……”五、法院裁判一审法院经审理后认为：关于帝景豪园业委会的诉讼主体资格问题。
幼儿园与会所是公共配套建筑，涉及全体业主的公共权利，不应由单个业主进行主张，由此引发的违约金也是基于公共配套建筑的使用问题而引起，并不是基于各业主独立所有权问题所引起，同样也不应由单个业主进行主张，由此引发的违约金也是基于公共配套建筑的使用问题而引起，并不是基于各业主独立所有权问题所引起，同样也不应由单个业主进行主张并享有。
小区超过三分之二同意授权帝景豪园业委会作为诉讼主体依法向人民法院提起诉讼。
这种书面形式的业主大会符合规定，决议合法有效，帝景豪园业委会具有本案原告主体资格。
二审法院经审理认为：要确定该业委会是否具有本案诉讼主体资格，首先要分析帝景豪园业委会在本案主张的是何种权利和其主张权利的基础，即本案争议的是什么法律关系。
帝景豪园第一项诉请，即判令帝景公司在3个月内按照经批准的规划设计方案建设幼儿园，并达到使用条件，其依据是《商品房买卖合同》。
第二项诉请，即判令帝景公司承担未能在约定时间建成幼儿园的违约金，其主张的是合同违约责任，其依据也是《商品房买卖合同》。
第三项诉请，即请求法院判令帝景公司将小区会所交付给其管理，并由全体业主无偿使用，该项诉请并未主张对会所的所有权，不是对小区会所所有权的争议，也不是物业共同管理事项的争议，二是帝景豪园业委会认为帝景公司承诺建设会所达到使用条件包含了移交业委会并由业主使用的义务，因而其主张该权利的依据也是《商品房买卖合同》。
从上述分析可知，帝景豪园业委会的三项诉请均是以业主与帝景公司签订的《商品房买卖合同》为其主张权利的基础，争议实质是商品房销售合同履行和违约责任的承担。
业主委员会是根据《物权法》和《物业管理条例》的规定成立的组织，其职责范围根据法律、法规的有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项。
本案纠纷不属于《物权法》和《物业管理条例》所规定的业主共有和物业共同管理事项的范围，业主大会所做的决议超出了业主大会自身的职责和权限，也同样超出了业主委员会的职责和权限，不会使业主委员会产生诉讼主体资格。
合同之债具有相对性，业主是商品房买卖合同的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人，帝景豪园业委会与商品房买卖合同没有直接利害关系，业主的授权也不会使得其发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。
故二审裁定撤销原判，驳回帝景豪园业委会的起诉。
六、案例评析本案争议的主要问题是业主委员会是否有权就业主与开发商之间的商品房销售合同履行和违约问题提起诉讼。
业主委员会的诉讼主体资格问题一直是民事审判中的热点和难点问题，在业主、业主委员会与开发商、物业公司之间的纠纷中，当事人之间往往对业主委员会的主体资格提出异议。
笔者认为，根据民事诉讼法的规定，业主委员会符合民事诉讼法上“其他组织”的特征，其诉讼主体资格是由其民事权利能力决定，在现有法律框架下，业主委员会就权属、侵权问题提出的诉讼资格范围只能限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼，与业主共有和物业管理无关的事项如业主与开发商的商品房销售合同纠纷，业主委员会没有相应的诉讼主体资格。
（一）业主委员会是具有相对独立财产权的非法人组织，具有诉讼主体资格。
民事诉讼法规定公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
多数观点认为业主委员会作为其他组织的诉讼主体地位。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条对“其他组织”作了界定，包含两个因素，一是合法成立，二是有一定的机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
从整个意义上理解，业主委员会符合司法解释关于“其他组织”的定义，应具备民事诉讼主体资格。
（二）业主委员会的诉讼主体资格范围是由其民事权利能力范围决定的，其诉讼主体资格应当受到法律、法规有关业主委员会职责规定的限制，只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。
《物权法》和《物业管理条例》是业主委员会享有民事权利能力，成为民事主体的实体法依据。
业委会的主要职责和权限在物权法第83条“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”和《物业管理条例》第15条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
”而根据物权法第76条“第七十六条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
”《物业管理条例》第11条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
”另外，如因经营管理业主共有的车位、房屋、广告牌等共有财产引发的合同纠纷、为维持业主委员会运转购买办公设备引发的买卖合同纠纷等，这些都是业主委员会为实现其设立目的所必需享有的民事主体资格。
超出业主共有和物业共同管理事项范围之外的事项，不属于业主委员会的职业，业主委员会没有享有权利和承担义务的资格，也就无权提起诉讼。
本案中，帝景豪园业委会的三项诉讼都是基于业主与开发商之间的商品房销售合同而提出，不是业主共有和物业共同管理事项。
虽然帝景豪园业委会的请求涉及小区公共配套建筑，但公共配到建筑不是小区业主共用设施，除非有特别约定或面积计入公摊，公共配套建筑一般不是全体业主共有。
只有当权利是基于业主共有的物权产生并受到侵害时，业主委员会才可以代表全体业主的共同利益，作为独立的权利主体提起诉讼。
因此，帝景豪园业委会的三项诉讼请求既不是对幼儿园和会所的共有物权相关事项的争议，也不是以业主对幼儿园和会所享有共有物权为基础产生的物权共同管理权利的争议，与业主共有和物业共同管理事项均没有直接关系，超出了业主委员会的职责和权限范围。
（三）合同之债具有相对性，业主委员会不是合同当事人，无权就合同内容提起诉讼，也不能根据业主的授权或业主大会的决议取得诉讼主体资格。
在常见的纠纷中，开发商在合同中有关公共配套设施承诺未履行、开发商办理房产证逾期、业主房屋质量不合格，等等。
这些争议只要不涉及业主共有和物业共同管理事项，业主委员会就无权介入，就不会超出合同当事人解决的范围。
合同相对性是合同的基本特征和原则。
本案中，业主与帝景公司之间的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题，合同权利义务关系存在于特定当事人，即业主和帝景公司之间，业主是与本案有直接利害关系的公民，帝景豪园业委会与争议的合同权利义务没有直接利害关系，业主的授权不会使帝景豪园业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。
同样，业主大会也不是与本案有直接利害关系的人，其所作的决议内容不符合物权法和《物业管理条例》的规定，不是应由业主共同决定的事项，超出了业主大会自身的职责和权限。
本案是小区各业主与帝景公司之间签订的商品房买卖合同纠纷，案件标的为同一种类，可以形成普通共同诉讼，但每个业主都有权单独主张或放弃主张合同权利，帝景豪园业委会不能直接取代业主作为原告提起诉讼。