招商推广策略

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都市领地·金旺角

招商推广

前言

本项目的招商推广是否成功,将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性,具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的,我们在上一阶段定位报告的基础上,客观分析本项目的机会点、竞争环境、安阳商业发展状况及服饰、食品等行业状况,结合安钢地区的整体发展进程与需要,凭借专业的知识、丰富的经验,制订出项目的招商推广策划方案。本方案注重实用性、可操作性,务求对招商的实际操作起到指导性的作用。

一、招商节点与时机计划

“良好的开始是成功的一半”,入市时机和方式把握得好,才能产生好的招商开局。项目A区已经先行开发、其招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素:

1. 项目入市宣传时间

应选择在正式招商前1个月入市宣传,一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。

2. 准备充分后入市

入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰,让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市,才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力,增强客户对项目的信心。

3. 猛烈造势入市

目前安钢地区的商业氛围欠缺这一现状,告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示,在前期的招商中对客户心理具有较大影响,因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势,能够初步建立品牌形象并吸引客户关注,为正式招商作市场铺垫。

4. 有目的入市

根据发展商的资金运作需要,合理安排营销成本投入和回款的进度,提高发展商的资金利用效率。

5. 有控制入市

根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品,避免一拥而上,实现均衡、有序的招商目标。

小结:

建议本项目“招商先行,租售并举”,以核心租户(次主力店、国家一级品牌)的入驻来带动销售。

综合以上因素,根据项目运作的要求确定本项目从08年7月份开始入市筹备及预热,08年8月份开始进行主力店的正式招商。

二、招商对象特征分析

1、招商对象定位

因本项目定位于“体验式主题特色街区”,经营者应定位为:

次主力店+品牌店+社区配套

2、招商对象分析

次主力店:品牌超市大卖场

超市本身具备强大的聚集人流作用。利用品牌超市引导作用,零售业全面开放,通过品牌进驻宣传,炒作商圈效应,产生强势吸引消费者的威力。

品牌店:国内知名服饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌

招商范围锁定在中国一线知名品牌。只要主力店确定进驻,就为本地区的大投资者、中小经营者注入了一剂强心针,彻底打消其经营上的疑虑,并将发挥出羊群效应,促进招商进程。

社区配套性商业:安阳本地大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店

三、招商总体思路

经营业态业种布局规范了本项目的硬件功能,而招商与经营模式则是完善了本项目的软件功能,只有好的硬件基础,再加上强大的软件支持,项目才能获得良好的招商和经营成果。

在招商与经营模式的建立方面,依据市场竞争状况和制胜原则,制定了三十二字的招商和经营模式:

敲山震虎、众星捧月统一经营、整合市场

打造样板、多元招商完善政策、合理回报

我们重点讲述招商思路:

敲山震虎——构筑较高平台,与城市发展互动

公关活动先行,如:举办省级中高档次的投资论坛,邀请政府、厂家、经营商、媒体的权威人士。

媒体报道紧随,全程报道及后续跟踪整个公关活动。

众星捧月

项目与安阳地区媒体结合进行(包括县级媒体)。跳出安阳市区信息圈,在周边县镇,加强对项目的立体媒体宣传。

打造样板

经营者是不会掏钱去买一个概念,他们要买的是概念带给的回报,这是商业项目不同于住宅项目的重要特征。

目前,安钢地区的商圈氛围不浓厚,缺乏标榜型建筑。在招商策略的具体操作中,我们认为,可以立足于“大安阳新安钢”的商圈环境中,通过商圈环境烘托项目。因而在招商过程中,不能单纯地宣传本项目的特点。

多元招商

为统一形象,尽快繁荣市场,应采用多途径统一招商的原则。对于投资者购买的商铺,应采用“返租”的形式,进行统一招商。

项目的招商可采用联营和租赁等方式展开,其中次主力店和大型品牌商家可采用联营方式展开,中小商户应以租赁为主。

经营理念(略)

四、招商核心策略

1、次主力商户优先招商

本项目应采取“先确定次主力店,再全面招商”的基本策略。根据项目情况,重点引入品牌超市进场经营,对项目的商业经营活动会产生较大的影响。

因此,本项目的次主力商户应该优先招商,以大带小,即用次主力店来带动品牌店和中小商家。核心次主力店对本项目的成败起着决定性的作用,它决定了本项目的品牌形象、主力客户群、人流量和人流动线。

2、品牌客户带动招商

大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业

人流,创造良好的商业氛围,从而增强其他商户经营的信心,促进商业项目的招商。本项目可通过采取各种优惠措施,重点引入知名品牌商户进场经营,以带动促进对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中,可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息,传达给其他的目标商户,以刺激其他目标商户的经营需求,促进本项目的招商。

3、分行业招商

根据项目的业态划分,C区包含超市大卖场、餐饮及银行、电信、服装、美容美发、通讯产品、日用品、食品等社区配套性质的业态业种,涉及的行业较多,在招商时应按行业分类进行集中招商。

4、加盟招商

品牌有拓展需求,需要发展加盟,而安阳及附近地区的投资者亦希望能加盟知名品牌,以此在市场上立足并打开市场,更是其长远发展的保证,我司建议可设立品牌加盟服务中心,提供品牌推介及解答投资者咨询等服务。

5、定向招商

周边商业氛围不浓厚,而本项目业态划分当中,A、B区的主题性较强,因此对商家的类型、性质、品牌特

征等都具有较高的要求,而通过现场招商将难以满足本项目定

位的要求,所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。

6、总量控制

实现有效的招商控制将成为项目关键。在项目招商过程中,通过分批推出货量的控制,制造分批次推出的单位供不应求的局面,引起市场轰动,促使商家进驻。再通过经营大户先行建立经营示范区域,提升本地与外地高端经营户的经营预期值,心理防线受到商铺有限数量和确保经营旺场的双重挤压,彻底粉碎他们的对项目经营的疑虑,从而使招商达到预期的目标。

7、优惠招商

招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户,招商条件的优惠幅度要大,以吸引其进场经营。

五、招商租金策略建议

1、针对业态招商租金策略建议

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