影响房价七大因素分析
从供求方面分析房价-管理经济学案例分析
从供求方面分析房价-管理经济学案例分
析
从供给方面分析，房屋的供给是房价上涨的一个重要原因。
土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点使得住房供给呈现低弹性，只有具备一定实力的房地产商才能供给房地产商品。
因此，房地产商品市场供应有限，供给价格弹性很小。
总之，住房供给受到多种因素的影响，其中包括土地价格、建材价格、政府政策等。
为了保持住房市场的稳定，政府需要加强对房地产市场的监管，同时鼓励房地产企业提高生产效率，为住房供给提供更多的支持。
此外，企业自身的行为也会影响建材价格的波动。
例如，货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，如2003年
华北五省市联合整治公路运输超载，2004年华东地区联手对
长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，这些行为都会导致建材价格的波动。
疾病流行、战争爆发、洪水灾害、经济风暴等不可抗力因素都会引起材料价格波动。
国家的宏观政策调控也会制约材料价格走势。
其他因素如房地产业发展状况、气候因素等也会对建材需求产生影响。
房地产金融对房价的影响是间接的，它主要通过四个途径发生作用。
影响房地产价格的因素分析
影响房地产价格的因素分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业,与许多行业具有极强的关联性。
合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。
但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。
究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。
因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析,进而提出了相关政策建议。
关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。
因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨,宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。
一、影响房地产价格的宏观因素分析1。
1 经济因素经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。
影响房价的经济因素很多。
本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。
1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。
国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。
当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费,在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。
另外,城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。
因此，房地产价格上升.二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长.为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP（源于年度数据)增长率之间的关系.如图1所示：展示了房价增长率与GDP 增长率之间的关系.房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。
房价经济学：为什么房价会涨跌
房价经济学：为什么房价会涨跌房价一直是人们关注的焦点之一，无论是购房者还是投资者都希望能够准确预测房价的涨跌趋势。
然而，房价的涨跌并非简单的因果关系，而是受到多种因素的综合影响。
本文将从供需关系、经济因素和政策调控等方面探讨房价涨跌的原因。
一、供需关系供需关系是影响房价涨跌的最重要因素之一。
当需求大于供应时，房价往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房价则会下跌。
1.人口增长：人口增长是推动房价上涨的重要因素之一。
随着人口的增加，对住房的需求也会相应增加，从而推动房价上涨。
2.城市化进程：城市化进程加速了农村人口向城市的流动，导致城市住房需求增加。
由于城市土地有限，供应不足导致房价上涨。
3.投资需求：房地产作为一种投资工具，吸引了大量投资者。
当投资需求增加时，房价也会相应上涨。
二、经济因素经济因素也是影响房价涨跌的重要因素之一。
经济的发展状况、利率水平、收入水平等都会对房价产生影响。
1.经济增长：经济增长通常伴随着人民收入的增加，购买力的提升，从而推动房价上涨。
2.利率水平：利率水平对购房者的购买力有直接影响。
当利率较低时，购房成本降低，购房需求增加，房价上涨；相反，当利率较高时，购房成本增加，购房需求减少，房价下跌。
3.就业状况：就业状况对购房需求有重要影响。
当就业市场繁荣时，人们的购买力增加，购房需求增加，房价上涨。
三、政策调控政府的政策调控也是影响房价涨跌的重要因素之一。
政府通过调整土地供应、贷款政策、税收政策等手段来影响房价。
1.土地供应：政府通过控制土地供应来影响房价。
当土地供应减少时，房价上涨；相反，当土地供应增加时，房价下跌。
2.贷款政策：政府通过调整贷款政策来影响购房者的购买力。
当贷款政策宽松时，购房需求增加，房价上涨；相反，当贷款政策收紧时，购房需求减少，房价下跌。
3.税收政策：政府通过调整房产税、契税等税收政策来影响房价。
当税收政策收紧时，购房成本增加，房价下跌；相反，当税收政策放松时，购房成本减少，房价上涨。
从经济学角度分析房价是否下降
从经济学角度分析房价是否会下降近几年来中国的房价一路走高，住房问题已成为重大民生问题之一。
虽然政府采取了提供保障房、开征房产税等等不少宏观调控措施，表面上房价的涨幅也得到了一定的控制，但我认为现在房价下降的可能性并不大。
从经济学角度分析主要有以下几个原因：一、根本因素——成本因素。
房价高涨的根源在于成本上涨。
具体来说，房价=地价+建筑安装成本+各种税费。
首先，随着城市化的发展，土地价格升高，以及地方财政的需要，土地出让金一直居高不下，这是房价昂贵的主要原因之一。
其次，房地产税率一直比重很大，这一刚性的支出也是成本无法降低的重要原因。
再者，随着物价的高涨，建筑安装成本也在不断增加。
一般房地产成本是由直接成本和间接成本两部分构成。
房地产的直接成本包括土地、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施费、贷款利息、不可预见费这七大项，间接成本包括销售费用、营业税和管理费三大项费用。
近些年物价的提高直接或间接的导致了房产开发的生产成本增加，首先受原料费、土地价格增长的影响导致成本的增加，其次安置费的增加也增加了成本，最后劳务费的增加及随着社会保险的完善开发商还需为劳工承担的保险费也成为成本增加的原因之一，总而言之在中国物价疯涨的条件下房产开发的成本自然也无法保持平衡了，而开发商为了保证其利润自然会提高房产的销售价格，房价的涨高也就成为了不可避免的结果。
二、供求对价格的影响。
价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。
需求的增加：（1）我国一直是人口大国，人口的不断增长导致对房屋的需求增大；（2）经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间；（3）腐败性需求拉高房价；（4）城市化的发展，导致大量农村劳动力向城市寻找自己的生存空间、买房、扎根、建立自己的家庭，导致了城市住房需求量的急剧增加；供给的减少：（1）投机炒房减少供给，受房价涨高的影响越来越多的人加入了投机炒房的行列，低价买入然后弃之不用或出租出去，从而影响了市场的供给，导致了房产价格的增长。
房地产估价理论与方法第四章：房地产价格影响因素
第四章房地产价格影响(yǐngxiǎng)因素考试(kǎoshì)目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握(zhǎngwò)程度。
第一节房地产价格影响因素(yīn sù)概述1.房地产价格影响因素(yīn sù)的总认识各种因素引起价格变动方向，变动程度不同影响因素与价格变动之间的关系不尽相同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以2.房地产价格影响因素的分类□第一种分类体系■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素□第二种分类体系■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。
不同性质的房地产对于区位的要求不一样。
房地产区位是可变的。
在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布区位因素可以分解为位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。
方位——“山之阳，水之北”距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。
中国房价上涨背后的经济因素
中国房价上涨背后的经济因素中国的房地产市场近年来一直备受关注，房价的持续上涨成为社会热门话题。
然而，房价上涨并非偶然现象，它背后隐藏着多个经济因素的影响。
本文将从供需关系、城市化进程、货币政策等方面来分析中国房价上涨的原因。
首先，供需关系是影响房价上涨的重要因素之一。
随着中国经济的不断发展和人民生活水平的提高，对住房需求逐渐增加。
人口的流动、城市化进程以及人口红利的消失导致了对住房的需求的增加。
与此同时，供应方面的不足也是主要原因之一。
由于土地供应的限制以及政府对于房地产市场的控制，房屋供应无法满足快速增长的需求，从而推动了房价的上涨。
其次，城市化进程也是推动房价上涨的重要因素之一。
中国的城市化进程迅速推进，大量的农村人口涌入城市，增加了对住房的需求。
然而，由于城市规划的不完善以及政府土地政策的限制，城市内部的住房供应无法满足需求，这进一步推高了房价。
此外，货币政策也对房价上涨产生了一定影响。
中国政府在面对各种复杂的经济问题时，往往会通过货币政策来进行调控。
低利率政策和信贷宽松对于房地产市场来说是一种刺激，可以提高购房者的购买能力，从而推动房价的上涨。
除此之外，国际因素也对中国房价上涨造成一定的影响。
全球化的经济使得中国的房地产市场与国际市场紧密相连。
外国的资金流入以及国际市场的波动都会对中国的房价产生一定的冲击。
例如，全球金融危机之后，中国政府推出了一系列经济刺激政策，其中包括鼓励购房的政策，导致了房价的上涨。
需要指出的是，这些经济因素不仅仅是推动房价上涨的原因，它们之间也相互作用，彼此影响。
例如，供需关系的不平衡会导致房价上涨，而房价上涨又会进一步影响供需关系。
因此，要解决中国房价上涨问题，需要从多个方面着手，综合应对。
总结起来，中国房价上涨的原因是复杂的，涉及供需关系、城市化进程、货币政策以及国际因素等多个方面。
只有深入了解并综合考虑这些因素，才能够找到解决房价上涨的途径，实现房地产市场的健康发展。
导致房价下跌的原因
导致房价下跌的原因作者：暂无来源：《中国房地产业》 2014年第12期自2008年以来，增发货币已经成为全球性的趋势。
在这种态势下，下一波金融危机极有可能是高通胀带动高房价。
2014年11月22日，中国央行时隔两年再度降息，被一些人解读为中国政府扛不住了，又要对房地产救市，认为房价又要涨了。
宏观调控纵然是近年中国房价涨跌的要素之一，但也仅是其一，而且不是长期要素。
而偏执地认为涨就是坏、跌就是好的人，是需要了解些基本经济要素的。
一般说来，导致房地产价格的下降大致有十种原因。
第一，供过于求。
在供过于求的情况下，价格下降，这是一个最简单的经济学原理。
在房地产市场上也是这样。
如果在某个地区（或国家），新建的商品房和二手房的数量超过了市场需求，形成买方市场，购房者当然要考虑压低房价，省几个钱。
判断房地产市场是否已经出现供过于求要认真地分析供给和需求。
从总体上来说，中国房地产市场在相当长的时间内处于供不应求的态势。
但是，并不排除在某些地区局部出现供大于求。
例如，在鄂尔多斯盲目盖了一大片别墅，卖不出去，不得不掉价。
在市场上这种由于判断失误、过度投资的现象经常发生，市场机制自然会起作用，将供求关系调节到一个新的均衡点。
第二，资金流。
如果大量资金流入某个地区（或国家）的资本市场，就很可能推高股市和房价。
如果突然撤资，也可能导致这个地区（或国家）的股市、房市陷入萧条。
2008年美国遭遇金融危机，大量外资退出中国市场，导致中国的股市和房市双双下跌。
2009年美国奥巴马政府采取货币宽松政策，大印钞票，因为外部资金流转向，中国一线城市的房价再度暴涨。
总的来说，在国内货币流动性过剩的情况下，房价上涨的概率比较大。
可是也不能排除局部地区资金外流导致房价下跌的可能。
例如，温州在2011年遭遇金融危机，资金断链，导致温州房价急剧下跌。
第三，产业转移。
由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。
例如，美国的匹兹堡（Pittsburg）曾经是美国的钢都、第五大城市，在上世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不纷纷出走，到别处谋生。
房地产市场供需关系及其因素分析
房地产市场供需关系及其因素分析随着中国经济的发展和城市化的加速，房地产市场已成为经济社会发展中不可或缺的一个领域。
在房地产市场中，供需关系是一项非常重要的指标，能够给我们展现出房地产市场的总体供需状况以及影响房地产市场供需关系的因素。
本文将深入分析房地产市场供需关系及其因素，以便更好地理解房地产市场的运作机制。
一、房地产市场供需关系分析1.1 需求方面房地产市场中需求的来源主要是人民群众，而人民群众对于房地产市场的需求主要是住房需求。
而住房需求的规模与面积都是影响住房需求的重要因素。
我国住房需求主要包括自住需求和投资需求，自住需求以城市化进程、房地产市场稳定发展、完善的住房保障政策为主导。
投资需求则以资金回报为主导。
因此，随着经济的持续快速增长，人们的收入水平也相应提高，促使部分真正需求群体求贤若渴，贪恋房产却得不到满足，房产市场供求矛盾越来越加剧。
1.2 供应方面房地产市场中的供应主要由开发商及其合作方提供，也包括政府房地产开发投资、房地产行业中的投资者、二房东等。
仅以开发商及其合作方为例，他们对于房地产市场的影响是非常大的。
当市场需求过于旺盛，开发商则会加速供给，释放房源。
相反若市场需求趋于稳定或者下降，开发商则会减缓供给，避免存量房的增加进一步拉低房价影响其盈利能力。
1.3 市场规模城市规模的扩大、人口的增长以及公共基础设施建设的完善等都是影响房地产市场的大小倍数的重要因素。
随着人口上升，城市规模增长，便推升了该区域内房地产市场需求的规模，促使开发商及其合作方加快供应，击穿市场需求，从而提高了供需关系。
二、影响房地产市场供需关系的因素分析2.1 利率水平对于买房人来说，利率直接影响租房或者刚需购房者的资金负担力。
中国央行贯彻中性货币政策，听调听俗话“上调利率降降温，降低利率救救市”，而利率上调，则会对市场的信贷环节产生较大的补充。
2.2 住房保障政策国家的住房保障政策主要包含政府房地产开发投资以及住房保障等政策，促进了市场对于稳定住房需求的供给，同时对于部分所得群体购房负担提供了一定的保障。
房地产市场的宏观经济影响因素
房地产市场的宏观经济影响因素房地产市场作为经济社会的重要组成部分，受到宏观经济因素的影响日益显现。
宏观经济因素的变化不仅对房地产市场供需关系产生直接的影响，还会通过价格传导、金融政策、投资行为等途径对房地产市场产生间接的影响。
本文将从经济增长、货币政策、就业形势和人口因素四个方面，来分析房地产市场的宏观经济影响因素。
一、经济增长经济增长是房地产市场的关键驱动力之一。
随着国民经济的不断发展，人民的收入水平提高，对住房的需求也会随之增加。
特别是在经济高速增长阶段，需求量更加旺盛。
此时，房地产市场的供需关系会发生变化，房价上涨的压力会逐渐增大。
因此，经济增长是房地产市场的宏观经济影响因素之一。
二、货币政策货币政策是宏观调控的重要手段，对房地产市场产生直接的影响。
货币政策的松紧程度决定了市场上资金的流动性和成本。
当货币政策过于宽松时，银行贷款利率下降，购房贷款成本降低，房地产市场需求增加，房价上涨的可能性也会增加；相反，当货币政策收紧时，购房贷款成本增加，房地产市场的需求会减少，进而对房价产生一定的抑制作用。
因此，货币政策的变化对房地产市场的稳定与发展至关重要。
三、就业形势就业形势也是房地产市场的宏观经济影响因素之一。
就业与住房需求密切相关，当就业形势良好时，人们的收入增加，购房能力提高，从而推动了房地产市场的发展；相反，当就业形势不稳定时，人们收入不稳定，购房能力下降，房地产市场需求会受到一定程度的冲击。
因此，就业形势对房地产市场需求的变化具有重要的影响作用。
四、人口因素人口因素也是影响房地产市场的宏观经济因素之一。
人口增长与城市化程度的变化直接关系到房地产市场的供需关系。
人口增长过快，特别是城市化进程加快，会带来对住房的需求大幅度增加，从而推动房地产市场的发展；相反，人口增长缓慢或人口老龄化程度加重，会对房地产市场的需求产生一定程度的压制。
因此，人口因素是影响房地产市场的重要宏观经济因素。
综上所述，房地产市场的宏观经济影响因素主要包括经济增长、货币政策、就业形势和人口因素等。
房地产价格影响的因素：政策因素
制度政策因素 影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收政策、⾦融政策、特殊政策、有关规划和计划等。
⼀、房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是的，特别是房地产的所有制、使⽤制、交易管理制度及价格政策。
⽬前，中国房地产所有制是房屋可以私⼈所有，其中的住宅绝⼤部分为私⼈所有，⽽且可以买卖;但⼟地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收⽅式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。
因此，⼟地仍然没有所有权价格，所谓的⼟地价格均是⼟地使⽤权价格。
如果同时存在着所有权价格和使⽤权价格，则使⽤权价格⼀般会低于所有权价格。
另外，⼟地使⽤权是有限期的，因此⼟地及房地产价格的⾼低⼜与⼟地使⽤期限的长短有关。
⼀般情况下，⼟地使⽤期限越长，⼟地及房地产的价格会越⾼，反之会越低。
中国的城市建设⽤地还是政府垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应⽅式等)的变化会引起⼟地及房地产价格的变动。
此句话为重要结论。
在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很⼤。
房地产价格政策是指政府对房地产价格⾼低与涨落的态度及采取的相应管制或⼲预⽅式、措施等，包括对房地产是实⾏市场调节价、政府指导价还是政府定价。
房地产价格政策抽象来看可分为两类，⼀类是⾼价格政策，另⼀类是低价格政策。
所谓⾼价格政策，⼀般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬⾼房地产价格;低价格政策，⼀般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。
因此，⾼价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。
但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对⽔平低下;同理，⾼价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对⽔平很⾼。
政府对房地产价格的管制或⼲预⽅式，可能是直接定价或者制定限价或最低限价，也可能是通过⼀些其他措施或⼿段来调节价格。
其中，抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加⼟地供应或者加⼤、加快房屋建设，以增加房地产供给，从⽽平抑房地产价格;②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价;③制定限价，规定房地产交易时不得突破此价格;④建⽴⼀套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。
房价上涨的原因和影响
房价上涨的原因和影响首先，供求关系是房价上涨的主要原因之一、随着人口的增加和城市化的进程，市场对住房的需求逐渐增加，供应不能满足需求导致房价上涨。
此外，城市繁荣度的提高、城市规划的不合理以及企业发展的需要也会对房价造成一定的影响。
其次，土地政策对房价上涨也有很大影响。
在一些地方政府实行的土地供应紧张的政策下，土地供应不足从而导致房价上涨。
此外，政府制定的土地出让和土地租赁政策都直接或间接地影响着房价。
第三，经济增长也是房价上涨的重要推动力之一、随着经济的发展，人民的收入水平提高，购房需求也相应增加，这导致了房价上涨。
此外，经济增长还带动了新建住房的增加和城市繁荣度的提高，也会对房价产生较大的影响。
第四，金融政策对房价上涨也有一定的影响。
货币政策的放松会导致资金过多流入房地产市场，从而推高房价。
此外，如果银行对购房人提供较宽松的贷款政策，购房需求将会增加，也会对房价造成一定的影响。
房价上涨对社会经济产生了深远的影响。
首先，房价上涨导致了住房成本的上升，让许多中低收入家庭难以负担，使他们的经济压力增加。
其次，高房价有可能引发金融风险。
如果房地产市场出现泡沫，房价暴跌将会带来金融风险，对整个经济产生严重影响。
此外，房价上涨还导致了资产的重新分配，加剧社会贫富差距。
总结起来，房价上涨的原因包括供求关系、土地政策、经济增长以及金融政策等多个方面。
房价上涨对个人和社会产生了广泛的影响，包括住房成本上升、金融风险以及贫富差距的加剧等。
因此，相关部门需要通过制定合理的政策来控制房价的上涨，保障市民的居住权益，并且稳定经济的发展。
房地产价格及影响因素
房地产价格及影响因素一、需求因素1.人口增长和迁移：人口增长和迁移是房地产市场需求的主要驱动因素之一、如果特定地区的人口增长迅速，那么对住房的需求也会增加，进而推高房地产价格。
2.收入水平：人们的收入水平直接影响他们对住房的需求。
当人们的收入水平提高时，他们往往会愿意支付更高的房价来提高住房品质。
3.利率水平：利率对房地产市场需求有着直接的影响。
当利率下降时，购房贷款的利息也会降低，这会刺激人们购买住房，从而推高房地产价格。
4.政府政策：政府的住房政策也会对房地产市场需求产生重要影响。
一些政府采取的鼓励购房的政策，如贷款补贴、购房补贴等，会提高需求，从而推高房价。
二、供应因素1.土地供应：土地供应的稀缺性将直接影响房地产价格。
如果一个地区土地供应有限，而需求持续增加，那么土地价格将上涨，进而推高房价。
2.建设成本：建筑材料和人工成本的变化对房地产价格有着直接的影响。
当建筑材料和人工成本上涨时，房地产商为了保持利润，不得不提高房价。
3.供应物业数量：如果特定地区没有足够的新房源供应，那么现有房屋的价格往往会上涨。
供应不足会推高房价。
4.政府政策：政府的土地和住房政策也会对房地产供应产生重要影响。
政府可以采取一些措施来刺激房地产供应，如土地开发、住房补贴等，以稳定房价。
三、金融因素1.贷款条件：房地产市场贷款条件的变化也会对房地产价格产生直接影响。
当贷款条件放宽时，人们更容易贷款购房，从而推高房地产价格。
2.市场投资预期：房地产市场也受到市场投资者预期的影响。
如果市场预期房地产市场会出现升值，那么投资者倾向于购买房地产，进而推高房价。
3.货币政策：货币政策的变化也会对房地产价格产生重要影响。
当央行采取紧缩的货币政策时，市场上的融资成本会上升，购房贷款利率会上涨，从而对房地产市场产生制约作用。
综上所述，房地产价格受多种因素的综合影响。
需求因素、供应因素和金融因素是其中的主要因素。
了解和分析这些因素对于投资房地产或制定相关政策都具有重要意义。
影响房地产市场的因素
影响房地产安全的因素1政策变化的影响1.1土地政策的变化的影响1.1.1土地政策对房地产市场影响的传导机制。
主要包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加；其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。
与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。
1.1.2土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。
土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。
而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。
对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。
由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。
无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。
忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果。
1.1.3土地供应总量对房地产市场的影响（1）土地供应总量对房地产市场数量的影响。
土地供应是房地产市场基础，土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。
所以，这里所说的土地供应总量为有效供应总量。
土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，特别是影响增量房地产产品；另一方面是影响生产和预期，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。
影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素房地产策划界关于“地产项目策划”有句经典名言，叫做“破译地产价值‘密码’”。
的确，在房地产项目策划工作中，无论是前期调研、中期定位/研发/论证、后期营销等各个环节无一不是在围绕项目“价值”在进行。
因此，从这个意义上说，发现、确认、传达“房地产价值”是房地产项目策划工作的核心。
而要准确把握“房地产价值”，则必须从房地产价值影响因素分析入手。
一般地讲，房地产价值影响因素分为一般因素与个别因素两类：一、房地产价格影响的一般因素在影响房地产具体市场价格众多因素之中，从总体上影响某地区、某类房地产的价格水平的因素，我们称之为“房地产价格影响的一般因素”。
如：1、市场供求状况按经济学原理，房地产价格一般来说也是由市场供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。
在策划工作中，应主要考察如下四种类型房地产供求状况：（1）某地区房地产总的供求状况；（2）某地域房地产的供求状况；（3）某地区某类房地产的供求状况；（4）某地域某类房地产的供求状况。
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低主要取决于某城市某区域的这类房地产市场供求状况。
2、经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。
这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：（1）经济发展：经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对各类房地产的需求增加，从而引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
如80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区以及近几年中国经济的持续高速增长，其地价也相应地大幅度上涨。
（2）物价：房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。
通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。
宏观上看地价上涨与物价上涨的因果关系，存在两种看法：一种观点重视“地价上涨——抵押力量增大——信用膨胀——物价上涨”这种因果关系；另一种观点则注重“货币量的增加——物价上涨——地价上涨’这种因果关系。
房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇)
房地产价格影响因素分析研究论文（共5篇）第1篇：我国房地产价格的影响因素分析自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产市场取得突飞猛进的发展，房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，2016年房地产开发投资更是高达100847亿元，对GDP增长贡献率提升至78%。
这些对于提高人民生活水平、改善人民居住条件，推动城市化进程起到了极大地推动作用。
然而，房地产市场在促进经济发展的同时，也带来了诸多问题：高昂房价超出居民消费水平，“房奴”成为一大社会现象；房地产空置率迅速增长；房地产投资过度；一些城市房地产结构矛盾突出；高价房产易加大贫富差距等。
房价的过快上涨既波及社会的稳定又危害国民经济的健康发展，成为我国公众关注的焦点。
因此，研究影响房地产价格的因素并分析这些因素的影响程度，对于稳定我国房地产价格具有重要的意义。
一、理论模型由于传统的结构性模型不能明确给出变量之间的动态关系，而且当变量为非平稳时，会带来严重的伪回归问题。
因此，本文采用向量自回归模型对我国房地产价格的影响因素进行分析。
VAR模型是1980年由西姆斯最先提出，基于数据的统计性质，把系统中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到多元时间序列变量组成的向量自回归模型；VAR模型作为一种非结构性的模型，主要用于预测和分析随机扰动对系统的动态冲击，冲击的大小、正负及持续的时间。
VAR理论模型如下：Yt=A1Yt|1+…+ApYt|p+BXt+εt其中，Yt为k维内生变量向量，Xt是d维外生变量向量，矩阵A1，…，Ap为要被估计的系数矩阵，t为样本个数，P为滞后阶数，ε为k维冲击向量。
在VAR模型中，将房地产价格（P）作为被解释变量，将国内生产总值（GDP）、货币供应量（M2）、存款基准利率（BDR）、贷款基准利率（LOAN）、城镇居民可支配收入（INC）、居民消费价格指数（CPI）和商品房销售面积（SA）作为解释变量。
影响房地产市场定位的因素分析
影响房地产市场定位的因素分析房地产市场的定位是指企业在市场中所占的特定地位和角色，并根据不同因素来确定自身的定位策略。
下面是影响房地产市场定位的因素分析：1. 外部环境因素：包括政策因素、经济因素、社会文化因素、技术因素等。
政策因素如土地政策、财政政策、金融政策等，对房地产市场的定位具有重要影响。
经济因素如国内生产总值（GDP）、居民收入水平、物价水平等，会直接影响房地产市场的需求和定位方向。
社会文化因素如人口结构、家庭结构、居住观念等，会影响用户对房地产产品的需求特点和选择偏好。
技术因素如信息技术、建筑材料、建筑工艺等，会影响房地产产品的功能和品质要求。
2. 市场竞争因素：包括竞争对手的数量、实力、产品特点等。
市场竞争对定位的影响主要表现在企业的竞争策略选择和目标市场的选取上。
如果市场竞争较为激烈，企业可能会选择依托产品特点、品牌优势或者其他差异化竞争策略进行定位。
3. 企业自身因素：包括企业资源与能力、品牌声誉、创新能力等。
企业自身的资源条件和能力状况，是决定定位方向和策略的基础。
如果企业自身具有一定的品牌声誉、创新能力或资源优势，可能会选择高端定位或者差异化定位，提供更具特色的产品和服务。
4. 用户需求因素：包括用户人群特点、需求特点、购买力等。
房地产市场的定位应该以满足用户需求为导向。
根据不同人群的特点和需求，确定目标市场和产品特点。
例如，年轻人更注重价格和时尚性，而老年人则更注重安全性和便利性。
综上所述，影响房地产市场定位的因素是多方面的。
房地产企业需要综合考虑外部环境因素、市场竞争因素、企业自身因素和用户需求因素，明确企业的市场定位策略，以实现与目标市场的匹配和市场竞争的优势。
房地产市场定位是企业在市场中确定自身地位和角色，并根据各种因素来制定战略规划。
它是企业战略重要的一环，对于企业长期发展至关重要。
下面我们将在之前提到的因素基础上深入分析相关内容。
外部环境因素对于房地产市场定位起着重要的作用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
影响房价的七大因素分析
一、重庆人口因素对住房的影响
1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积
1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积趋势图
从表中可以看出，人口数量的增长敢不上住房面积的增长，因为人均住房面积也在不断的加大，人口的增长只是加速城市化的进程而间接影响房价。
人口结构；
图中可看出，从2004年开始，供需开始失衡，按照人均居住面积和城镇增长人数求得的实际需要面积与住宅商品房的销售面积开始分化，即供过于求，但房价依然上涨，显然重庆2004年后开始有大量热钱投资于房地产，致使二套房的增多。
其中07年最为火热，08年有趋于平衡的走势。
因此城镇新增人口加大了住房的需求从而推高房价，但在热钱涌动的投资时代，供需平衡只是决定房价的走势因素之一。
二、重庆城市化率的需求
重庆1996—2008年城镇化率
根据国外的经验，城市化的进程需要四个阶段：
1、农村进入城市：一般情况下，城市人口低于50%时，人口迁移以农村迁入城
市为主。
2、小城市进入大城市：当城市人口超过50%之后，人口迁移以城市的相互移动
为主，这一阶段的基本特征是：小城市迁入大城市为主，农村迁入小城市填补小城市迁出后的空白。
3、大城市郊区化：当城市人口超过70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大
城市郊区为主，而且数量巨大。
但事实上，早在人口超过50%的时候，大城市就开始了郊区化的进程。
4、郊区城市化，形成大都市圈。
这一阶段的基本特征是郊区功能开始由居住拓
展到工商业，郊区成为中小型城市，与原来的城市城区形成互补，随着交通的完善和成本的降低，城市与农村融合形成大都市圈。
从图中看，截止2008年，城区的城镇化率为49.99%，基本完成农村向小城市的过度，开始建设大城市的步伐。
在重庆被确定为全国五大中心城市，成为特大城市，那么城镇化率要达到70%才合适，按照以前的城市化进程来计算的话，还需新增城镇人口567.8万人，重庆现在城镇人口是1419.09万人，实际住宅面积为30137.40万平方米，按照全国人均住宅面积28平方米计算，重庆还要建15898.4万平方米，根据目前重庆每年新增住宅面积3000万平方米的快速进程，需要5年多时间，在这五年时间，重庆将迎来供需两旺的局面，房价上涨也成自然。
三、土地资源的稀缺性
由于城市化进程不断推进，其对耕地面积的占用逐年递增，国家土地资源日益稀缺，正是在此背景下，国家提出要严守18亿亩的耕地红线。
目前，国家为实现“保增长”，提出了包括4万亿投资在内的一系列投资项目刺激计划，这些项目的实施需要大量土地来保证。
据国土资源部测算，在4万亿投资中，有3.2万亿元需新建建设用地，而截至2010年的占用耕作地指标只剩400万亩，用地缺口较大。
在国家为刺激经济而需“超支”使用耕地占用指标和严守18亿亩耕地的双重背景下，土地资源的稀缺性将进一步凸现，作为最根本生产资料的土地资源的价值将得到更广泛的认可和体现。
1、三峡库区淹没耕地15320公顷(229800亩)。
2、移民迁建占用耕地3705公顷(55575亩)。
3、市级以上重点工程占用耕地：5513公顷(82693亩)。
4、城市建设占用耕地：包括主城区、11个外围组团、9个地区中心城市建设占用耕地6709公顷(100630亩)。
其中主城区建设占用耕地35.3平方公里(53000亩)，外围组团建设占用耕地922公顷(13830亩)，地区中心城市建设占用耕地2253公顷(33800亩)。
5、农业建设占用耕地：3333公顷(50000亩)。
6、县域中心城和村镇建设(含乡镇企业建设)占用耕地：5420公顷(81300亩)。
2008年，重庆建成区面积为933.04平方公里，建设用地为891.88平方公里。
居住用地338.15平方公里，
建设用地和居住用地趋势图
居住用地占建设用地比例图
从上两表中看出，居住用地和建设用地都在明显增长。
但居住用地占建设用地的比率并无增长，故建设用地指标中对居住用地的分配也是房价上涨的原因之一。
两者变化基本一致，土地供给合理
土地价格与房屋销售价格走势基本一致，是房价上涨的基本因素
国家下达给我市建设占用耕地控制指标。
建设用地——严格控制，保证重点。
根据全市“九五”计划和2010年远景目标以及国家下达的控制指标，规划期内（1996—2010），确定建设用地总规模约为8万公顷(120万亩)，平均每年为2857公顷(42857亩)。
扣除三峡库区淹没耕地22.98万亩后，建设占用耕地指标为37.02万亩，年均26443亩。
2011年到2030年间，将是重庆经济社会初步实现现代化的阶段。
这20年，工业化、城市化水平将进一步提高，建设用地的需要量将有较大增加，农业用地
与非农用地矛盾更趋突出，仍需要在提高耕地、园地质量，提高土地利用率和产出率的同时，统筹安排各业用地，继续控制耕地的减少，努力开垦未利用后备土地资源，做到耕地占补平衡。
按1997年2010年减少耕地和补充耕地数量保护占补基本平衡的情况，预测2011年到2030年减少耕地和补充耕地可在40000—46667公顷(60-70万亩)左右进行平衡。
2010-2020年重庆将有600-700万亩的建设用地规划，按照居民用地占比中位数计算，居住用地有216-252万亩，这只是上十年的水平，特别是重庆计划在这十年期间，城市发展和城市人口都要翻倍。
远不能满足重庆这一阶段的高速发展需求。
截止2009年年底，重庆市主城区建成区面积达到481平方公里，按照前十一五国家规定的指标推算，到2020年重庆主城建成区面积可扩展353平方公里达834平方公里，
四、城市基础设施和公共服务提升。
城市基础设施模式对房地产市场的影响主要表现在面状模式、线状模式和点状模式三个方面。
1、点状模式
2001年4月25日，在行政上以原来渝北区四镇为基础的重庆北部新区正式挂牌成立。
在此之前,2000年的北部新区只是一片农田荒坡。
2009年重庆提出两江新区的规划，有望得到国务院批复，使得北部新区有望成为中国既浦东，滨海后第三个新区，在一年时间里，其周边房价从4000多每平方涨到7000多每平方。
2、线状模式
一条轨道的兴建，一条公路的改造或扩建都可称为交通设施的线状建设形式。
比如重庆较场口到新山村的轻轨二号线，在这里我们通过两条曲线来研究轨道交通对房价的影响，一条曲线为轨道交通途径行政区域的房屋均价，一条曲线为轨道交通影响范围内的楼盘均价（如图三），通过两条曲线同时期数据比较可明显看出轨道交通对房价影响的显著性。
线状基础设施在其筹备期与建设期对房地产发展的利好影响尤为显著，其潜力也会充分显现出来，二号线一期工程试验段动工时其周围房价就有一定的上涨幅度，随着年底的全面开工，涨幅上升到17%，随后保持这个涨幅不变，到2003年第一季度，涨幅出现回落，降为12%。
直到2005年第一季度，也就是一期工程全面开通时房价涨幅达到最高点，为28%。
但在线状基础设施的竣工期，这种利好因素对周边物业的影响将会逐渐减弱。
随着二号线试运营的进行，涨幅逐渐理性回落，到2006年第四季度涨幅仅为6%。
这说明，线状设施对房地产的影响时效性较强，周期较短，这也是开发商适时把握宣传时机，利用各种利好消息的原因所在。
3、点状模式的影响
一个商场的筹建、一条街道的绿化，一个中心的建立都可称之为点状设施的建设。
点状设施，影响范围有限，只是对周边物业生活设施的完善，最主要的功能是方便生活。
比如CBD南区要造一座新城，与解放碑CBD和江北嘴CBD互为配
套，以商住功能为主。
使得南CBD成为重庆最优秀居住社区的汇集之地，代言着重庆这座城市的国际化居住。
目前，中海、九龙仓、富力、龙湖、东原、阳光100、聚富等国内十余家大地产商纷纷进驻，弹子石板块作为CBD南区中心的城市形象已轮廓初现。
在政府扶持和资金推动下，弹子石正在彰显出难以估量的价值，其升值空间相当大。
中海・国际社区是最好的证明，从开盘之初的4200元/㎡的价格，到如今9000元/㎡价格。
因为南CBD的价值体现，价格翻番，不过一年左右的时间。
五、价格的提升也是一种货币现象。
从2003年进入负利率时代，房价开始大幅上涨
两者基本正比关系，在人民币购买能力持续贬值的情况下，作为实体的不动
产自然价格提升。
六、成本因素变化影响
房屋造价：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。
竣工房屋本身的基础、结构、房屋、装修以及水、电、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用。
不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，室外的水、暖、电、卫、道路工程、挡土墙等环境工程的费用，办公及生活用家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用等。
七、不动产的多重功能性
随着房地产价值和功能的多样性，房屋不仅用来居住，从图中可看出，重庆近年来用于房产抵押贷款正迅速扩张，成为一种融资的手段，鉴于房产的此功能，人们越来越热衷于房产的投资。