2014电大《房地产法》形成性考核册答案

2014电大《房地产法》形成性考核册答案
房地产法作业1 建议完成时间：第4周得分：
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一、名词解释
1、房地产法律关系
房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系。

2、土地征用
是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。

3、安置补助费
安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。

二、简答题
1、土地使用权出让与转让的关系。

答：（一）联系
相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。

联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。

（二）区别
1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。

转让是转移财产权的行为。

2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。

3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。

出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。

2、土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有哪几种情况？
答：（1）社会公共利益的需要
（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。

（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。

（4）土地灭失
房地产法作业 2 建议完成时间：第7周得分：
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一、名词解释题（本题每小题5分，共25分）
1、房地产（狭义）
指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

2、土地征用权
指国家或政府再不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权利。

它有三个特征：它属于国家或政府的特有权利；它以公共目的为前提；它以补偿为条件。

二、简答题（本题每小题8分，共40分）
1、简述房地产法的内容。

答：广义的房地产法包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范，如宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院以及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。

狭义的房地产法在我国一般均指《城市房地产管理法》。

2、简述土地征用的程序。

答：1、申请。

2、审查。

3、批准。

4、公告。

征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当在收到批准文件之日起10日内在被征用土地所在地的乡、镇、村范围内予以公告。

房地产法作业 3 建议完成时间：第10周得分：
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案例分析
<案情介绍>
环宇公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。

但由于该公司不是房地产开发企业，该房产还没有最后建成，甚至连开工许可证都还没有取得，所以恐怕无人问津。

环宇公司想了一个点子，他们做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。

一家香港公司宏达公司觉得这房产不错，就在98年4月与之签定了一份《转让合同》，购买部分房间，并分几次交付款项，环宇公司在发票上均明确注明"预付购房款"。

98年7月，环宇公司才取得开工许可证，98年底，该房产建成，宏达公司搬入。

99年10月，环宇
公司才取得房产权证。

但上述情况，宏达公司完全不知。

环宇公司在广告中宣传其房产权证齐全。

宏达公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况极差。

与环宇公司产生纠纷，并向法院起诉。

在法院审理过程中又得知，环宇公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的宏达公司取得房产权证之日以后。

在庭审过程中，环宇公司提出，他们公司不是在预售房地产，而是在转让房地产，因此特事特办，协议是有效的。

请问：法院该如何判决？
答：1、法院应判定两家公司签订的《转让合同》无效。

因环宇公司既不具备预售房地产的条件，也不具备房地产转让的条件，并且该房已抵押给了银行，更无权用它收益。

2、环宇公司应退还岩达公司的房款，并承担资金占用期间的损失（利息）。

房地产法作业 4 建议完成时间：第12周得分：
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案情介绍：
琼海万泉河黄酒实业有限公司与符祝浪符祝浪于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。

约定的主要内容有：1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但万泉河黄酒实业有限公司必须在交房后一个月将房屋产权证交符祝浪，由符祝浪符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，万泉河黄酒实业有限公司协助办理。

3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。

4、符祝浪交齐按揭手续，超过30
天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。

同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。

同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。

同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。

由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。

符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。

经万泉河黄酒实业有限公司多次索付未果。

万泉河黄酒实业有限公司黄酒公司诉称：符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。

同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。

同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。

同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。

由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经万泉河黄酒实业有限公司多次索付未果。

万泉河黄酒实业有限公司要求符祝浪付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。

问题：（一、）万泉河黄酒实业有限公司琼海万泉河黄酒实业有限公司与符祝浪符祝浪于1996年3月9日所签订的代理兴建房屋的合同，是建筑工程合同，还是房屋买卖合同？是否为有效合同？（7分）
（二、）你认为法院该如何处理本案？（8分）
答：1、市房屋买卖合同，是无效合同。

2、应当这样处理：双方签订的代理兴建房屋合同是无效的；符祝浪应付给万泉河黄酒实业有限公司欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息。