龙湖精装修管理(内部资料)
龙湖地产集团 工程管理 《精装修技术质量标准交底》模板
重庆龙湖地产装饰装修部 12
3.移交关注点
示例：3、土建质量
技术篇
特别说明： 1. 渗漏：包含同层外墙渗漏
和上下层结构渗漏，后期 整改成本巨大，应在前期 全面检查；
1、所有精装修工序完工，交房前 整改结束；
2、精保洁完成。
集中交付点评 精保洁点评
重庆龙湖地产装饰装修部 6
精装修工程技术质量标准交底之
场地移交
重庆龙湖地产装饰装修部 7
技术篇
1.移交前的场地条件 2.移交工序优先级 3.移交关注点
目录
质量篇 1.移交记录及质量要求
重庆龙湖地产装饰装修部 8
1.移交前的场地条件
3.移交关注点
示例：1、结构尺寸
技术篇
特别说明： 1. 房间方正度：对于装饰本
身影响巨大，偏差最突出 的部位一般显现在“断肢 剪力墙”及“短墙砌体”； 应着重检查；
2. 墙体垂直度：主要影响突 出在鞋柜、浴柜、户内门 安装后墙缝宽不一致，易 被业主发现而投诉，应重 点检查柜体背墙面及门洞 部位；
3. 大小头：窗台、门槛石部 位为检查重点；
7.抽油烟机\热水器\ 燃气灶安装
重庆龙湖地产装饰装修部 2
精装修工程技术质量标准交底之
标准工序
重庆龙湖地产装饰装修部 3
目录
技术篇 1.精装房标准工序与关注点 2.精装房标准工期与停止点
重庆龙湖地产装饰装修部 4
1.精装房标准工序
特别说明：
示例：
重要工序关注点：
1、验线及场地检查
龙湖地产精装修管理(二)
2011.2
部门 – 文件名 1
提纲
1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保护 9、整改验收移交与保修
部门 – 文件名 2
第六部分：进度控制
部门 – 文件名 52
进度控制概述
• 与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。
部门 – 文件名 54
• • • • • •
• •
影响进度的关键因素
• • • • • • • • 场地移交 甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100，则甲供材为135，甲分包为165。可见管 理重点应该在甲供材及甲分包。 泥水的进度。 通水通电时间。 整改开始的时间与力度。 资金支付。 平面分布对管理效率的影响。 垂直运输的制约。 水泥+砂 ——约3趟 油漆等 ——约1趟 门 ——约2趟 砖 ——约2趟 柜子 ——约1趟 卫生洁具 ——约1趟 木地板 ——约1趟
• •
部门 – 文件名 58
进度管理
• • • • • 设计一个动态表格，掌握宏观进度 设计一个表格，控制移交进度 提高管理班子的执行力 对影响进度的各种因素要有预案 整改验收阶段的应急措施
部门 – 文件名 59
第七部分：质量控制
部门 – 文件名 60
检验标准
• • • • • • • GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》 DB31/30-2003《上海市住宅装饰装修验收标准》 各地政府发布的分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同 实用的检验标准是菜单式问题清单 过程中搞一些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金
龙湖高层成品装修房交房培训资料080323
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高层成品住宅装修房培训资料
三、业主关心的问题回答
观山水2号楼精 装培训资料 工程概要数据 配置标准及品牌 业主关心的问题 回答
27、厨房滑拉门是不是安全夹丝玻璃？ 答:是安全夹丝玻璃，即安全又美观 28、国家和重庆对装修的检验 检验方法和标准是什么？ 检验 答：目前国家还没有成品装修房的的验收标准，目前我们是按照国家的相关规 范和重庆即将出台的《成品住宅装修工程技术规程》（我们公司是该规程的参 编单位之一），并参照分户检查的相关规定验收合格。 29、次卫生间设置为坐便，用起来不方便？ 答：合同的交房标准和样板房是这样。这样让你的次卫显的更加高贵（因为坐 便器比蹲便器贵的多）。若是担心卫生，可以在市场上购买坐便器垫纸。 30、强弱电插座距离符合规范吗？ 答：《重庆成品住宅装修工程规范》已经调整为平行为100mm，交叉为50mm， 弱电都是屏蔽的强电对弱电产生的干扰非常小，可不计， 31、你们是如何来监控工程质量的？ 答：我们依据国家、地方以及龙湖的标准，严格按照施工工艺、规范要求来掌 控施工的质量和工艺标准。具体做法是，在每道工序开工前我们对施工单位的 技术负责人进行技术交底，再对施工单位单位的具体的施工班组以及具体的操 作工人进行详细交底，做到人人知道、事事知道、处处知道，也就是所谓的事 前控制，在具体操作的过程中，要求每道工序施工人员先做样板，验收合格后 照样板做，在过程中，我们监督、督促工人规范施工，及时纠偏，必要的时候 我们旁站监督工人操作，完成后我们再组织验收，有不合格的或者是缺陷，我 们要求施工单位单位马上组织人员进行整改。每道工序完成后我们会同甲方和 施工单位进行点评，然后通查，符合要求才可以进入下到场工序的施工。
1
高层成品住宅装修房培训资料
三、业主关心的问题回答
龙湖精装修工程设计中心设计管理流程指引
精装修设计中心设计管理流程指引（2009 版）【目的】完善和协调重庆公司开发项目中住宅公共部位（电梯标准层、大堂和后勤区、会所）及室内精装修设计管理的全过程，保证精装修质量，限制精装修成本，提升产品价值。
限制目标：把控室内精装修设计工作，建立规范的室内精装修设计管理流程。
【适用范围】本流程适用于重庆公司开发项目工程的公共装饰工程的精装修设计的管理。
公共装饰工程：公司开发项目的室内公共部位如大堂、电梯厅、会所、商业楼精装修房等的设计管理和设计中心参和完成的材料选择、施工技术支持、装修工程验收。
【阶段划分】【设计管理说明】装修设计是材料选择和工程施工的依据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有肯定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满意审美和运用功能和合理限制成本的要求，是室内设计的限制要素；设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有确定性的影响。
精装修项目开发过程中，设计中心应对设计管理工作细致对待，在产品设计定位、设计安排、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面限制，和设计公司加强沟通，确保设计进度和设计质量；室内设计应和建筑设计有机同步的结合。
志向的设计时点限制为：1.室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估和优化；2.建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计；3.建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；4.装饰施工前1个月，室内完成施工图设计。
【设计管理细则】设计打算阶段1.1.1精装修工程产品定位对于不同类型、不同内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容：1、对于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计和施工。
2、对于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（供应交付设计、材料标准，施工标准）和其他空间进行精装修设计和施工。
龙湖地产工程精细化管理
龙湖地产工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景外部资源背景对工程管理的要求■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？思考60秒:倒置式屋面最大的设计隐患是什么?设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？思考60秒：该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？思考60秒：该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？■ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？■ 监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升,监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展■ 监理单位对工程管理的影响哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督控制的区域?如何判定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？■ 施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好,注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。
需要进行严格的管理.需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。
甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提■ 国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在大量的工程质量问题？■ 国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法■ 房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修)是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段.房地产企业管理分工的细化,导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。
龙湖精装修管理
龙湖精装修管理一、本文概述1、精装修管理的概念和重要性精装修管理是指在房地产开发过程中，对精装修工程进行系统化、专业化、精细化的管理，以确保精装修工程质量、提高房屋价值、降低工程成本，实现企业可持续发展。
精装修管理涵盖了设计、采购、施工、监理、验收等各个环节，涉及众多部门和专业技术领域，需要协调和管理各方资源。
精装修管理在房地产开发中具有重要意义。
首先，精装修管理可以提高房屋品质，增加产品附加值，满足消费者对高品质、个性化居住环境的需求。
其次，精装修管理可以降低工程成本，减少资源浪费，提高企业经济效益。
最后，精装修管理可以提高企业品牌形象和市场竞争力，为企业的长期发展奠定坚实基础。
本篇文章将详细阐述龙湖精装修管理的实践经验和成功案例，以期为同行提供参考和借鉴。
2、龙湖集团及其装修业务的背景和现状随着社会的发展和人们对居住环境的要求不断提高，房屋精装修成为了一种趋势。
在这样的背景下，龙湖集团以其卓越的装修业务和管理经验，成为了行业内的佼佼者。
本文将介绍龙湖集团及其装修业务的背景和现状，分析其在市场上的竞争优势和未来发展趋势。
龙湖集团成立于1993年，经过20多年的发展，已经成为一家以房地产为主业，涵盖物业、商业、教育等多个领域的综合性企业集团。
在装修业务方面，龙湖集团拥有专业的装修团队和技术力量，为客户提供高品质的精装修服务。
目前，龙湖集团的装修业务已经覆盖了住宅、酒店、商场等多个领域，成为行业内的一支重要力量。
龙湖集团的装修业务在市场上具有竞争优势。
首先，龙湖集团拥有强大的品牌影响力，其品牌形象和口碑在行业内处于领先地位。
其次，龙湖集团拥有专业的团队和技术力量，能够提供高质量、高水准的装修服务。
此外，龙湖集团还注重技术创新和环保理念，推出的多项创新技术和环保产品，赢得了客户和市场的认可。
在案例分析中，我们以龙湖集团为某酒店提供的精装修服务为例。
该酒店位于市中心繁华商业区，规模较大，装修要求较高。
龙湖精装房修管理模板：土建移交、施工样板、全面施工管理
2 、移交内容
土建退场； 水电功能系统完成； 门窗完成土建退场；
4.移交检查的重点： •对于不吊顶房间天棚的平 整度检查 •户内门窗洞口的进出线检 查，重点控制室内尺寸一致 •楼层标高的控制，确保户 内外标高一致 5. 见案例1：—关于天棚平 整度
垂直交通系统可以使用；
水电接口完成； 3、整改时间 检查整改时间暂定20天，也可根据项
施工单位填写：《流水段开工申请开工令》
监理、甲方审批：《流水段开工申请开工令》
流水段开工 1
精装房项目管理模板
全面施工精装房修工程管理
全面施工精装房修 工程管理 流水段的管理
流水段--隐蔽工程施工阶段流程
---流水段节奏 ---标准流程图 新增管道开槽施工
---流水段 开工流程
---流水段 隐蔽工 程施工阶段流程
1.是产品不是作品； 2.便于批量生产和复制； 3.具有统一的产品标准； 4.装饰材料选用的便于规避施工过程中的 质量通病和缺陷；
1
精装房项目管理模板
精装饰与土建总包的移交验收即管理
定义批量精装饰房 精装饰与土建总包的移
交验收即管理
施工样板房的管理 全面施工精装房修工程
管理
精装饰施工单位售后服
全面施工精装房修工程管 理
精装饰施工单位售后服务 的管理办法
对精装饰几点思考 关于成品保护 精装饰实物图片
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精装房项目管理模板
全面施工精装房修工程管理
全面施工精装房修工程
管理
流水段的管理
管理目录
－－流水段的管理 －－工序的管理 －－售后服务的管理 －－对精装饰的几点建议
工序的管理 售后服务的管理
务的管理办法
龙湖经典19《精装修工程技术质量标准交底》模板PPT课件
技术篇
1.移交前的场地条件 2.移交工序优先级 3.移交关注点
目录
质量篇 1.移交记录及质量要求
重庆龙湖地产装饰装修
1.移交记录及质量要求
示例：
质量篇
特别说明： 1. 移交记录由土建及装饰单
位移交人员如实填写；
2. 监理应按表格要求针对户 内实际情况监督施工单位 填写，作为过程移交记录 进入管理文件档案；
★结构尺寸检查（特别在于窗台、门洞、断肢剪力墙及
室内标高）
★基础给排水预留点位；
★电气预埋点位及后开槽冲突点；
2、乳胶漆漆基层施工
★天蓬平整度找补；
★阴阳角顺直兜方，护角条；
3、电气及给排水
★给水全程保压要求；
★乳胶漆面漆前的房间亮灯（正式电、临时电）
4、设备安装
★户内门、柜下单（二次尺寸复核及现场施工配合）
示例：1、结构尺寸
技术篇
特别说明： 1. 房间方正度：对于装饰本
身影响巨大，偏差最突出 的部位一般显现在“断肢 剪力墙”及“短墙砌体”； 应着重检查；
2. 墙体垂直度：主要影响突 出在鞋柜、浴柜、户内门 安装后墙缝宽不一致，易 被业主发现而投诉，应重 点检查柜体背墙面及门洞 部位；
3. 大小头：窗台、门槛石部 位为检查重点；
5、国家规范相关的隐蔽工程检查
技术篇
重庆龙湖地产装饰装修
2.精装房标准工期与停止点
技术篇
示例：
1、重庆龙湖精装房标准工期： ★样板房：45天 ★批量精装：6～8个月 2、关键工序停止点设置（一级停止点）
关键停止点
标准时间
执行标志
样板层完工 消防验收
开工后60日内
土建整体安排； 开工后3～4个月
龙湖物业花园业主装修须知
工作行为规范系列龙湖物业花园业主装修须知（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-33945龙湖物业花园业主装修须知Renovation Instructions for Landlords of Longhu Property Garden说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
一、龙湖花园装修管理规定为了保障住宅区内房屋结构、配套设施完好和外观优美、统一，小区内住宅、商业用房等的装修均须遵守以下规定:1、首先，装修必须办理装修审批手续，取得物业管理公司许可并签订《装修安全与环境维护协议》并发给《装修许可证》后才可施工。
2、住宅装修必须保证结构安全和外观统一。
(1)不得私自改变房屋的结构、功能、外墙的颜色。
未经批准不得对室内的任何墙、梁、上下板、阳台、露台、通道等进行任何改动，装修不能损坏、改动烟道，不得随意在外墙上开孔、安装换气扇等。
(2)凡统一安装施工的设施如:外门、窗、阳台、露台等，不得进行任何改装，阳台(露台)墙群贴砖不得超过栏杆高度，其颜色应与原墙面颜色一致。
入户门不允许外包门套。
吸排油烟机、空调等应安装在物业管理公司规定或指定位置。
(3)不得在室内现浇水磨石或铺设10CM以上、容量大于700KG/M3砖、板等材料。
如有导致房屋损坏、甚至保修、保险失效以及施工过程中造成的人员人身事故，均由当事人负责。
3、::装修施工时间:每日8:00-18:00(周日及法定节假日必须静音作业)。
4、装修人员出入证的管理:所有装修施工人员必须佩戴或持有有效期内的《出入证》方可进入小区房屋施工。
5、施工期间任何人不得利用电梯运输具污染性和破坏性的材料，以免污损电梯，加大磨损，缩短其使用寿命。
一经发现，将由责任人赔偿30-50元或扣除装修单位一定数量的安全保证金。
6、施工过程中所产生的装修垃圾，每日应清理出户并倒在指定地点。
不得乱堆乱放，不得占用公共区域堆放建筑材料。
龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法
处理
总包 对于质量检查所发现的质量问题或质量不合格 情况，及时同分包单位进行原因分析， 情况，及时同分包单位进行原因分析，采取必要措施予 以纠正，保证质量形成的受控状态。 以纠正，保证质量形成的受控状态。 总包单位应定期组织分包单位进行每周质量分析专 题会，做到事前控制、事中控制和事后控制。 题会，做到事前控制、事中控制和事后控制。
总包管理的内容： 总包管理的内容： 一、质量管理：计划、实施、检查、处理 质量管理：计划、实施、检查、 二、安全管理 三、文明施工 四、合同履约 五、工期控制 六、水电使用责权 七、分包成品保护制度 八、清洁费用及其他费用的分摊 九、交叉配合问题 十、出入施工区域管理
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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 精精装饰总包管理－－质量管理 精精装饰总包管理－－质量管理 －－
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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 组织的结构 成品装饰房总包 定义 总包的结构关系 总包管理
甲方分包1～ 甲方分包 ～n 多方合同） （多方合同） 装饰总包 甲方
甲方1~n 甲方
甲方分包欧派橱柜
甲方分包格力空调
甲方分包户内实木门
甲方分包栏杆安装
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龙湖高层住宅成品装修房总包管理办法 组织结构 成品装饰房总 包定义 总包的结构关系 总包管理内容
分包方的工作范围内的清洁，做到工完场清，并做好相关的成品保护； 分包方的工作范围内的清洁，做到工完场清，并做好相关的成品保护；总包对预验房 和移交小业主的清洁负责； 和移交小业主的清洁负责； 为了便于总包的管理和质量保证，各分包单位进场后交纳5000元的押金于建设方工程 为了便于总包的管理和质量保证，各分包单位进场后交纳 元的押金于建设方工程 部，如果分包单位在施工过程中违反相关的规定，甲方和监理有权进行处罚并从押金中扣 如果分包单位在施工过程中违反相关的规定， 除；押金的退付为分包施工完成后由监理、总包签字在甲方退还押金。 押金的退付为分包施工完成后由监理、总包签字在甲方退还押金。
龙湖景观营造手册(内部资料)
前言：读懂龙湖需要忘掉“五重景观”。
龙湖景观萃炼的不是植物搭配功夫，不是花与树的堆砌，而是意境和文化的传承，用心经营和传递诗意栖居美学。
目录1.引子——龙湖的经典项目2.龙湖景观发展史3.龙湖景观的智慧与方法4.影响景观的环节与工具5.简析“三大纪律十项注意”重庆龙湖——蓝湖郡重庆龙湖——弗莱明戈重庆龙湖——水晶郦城成都龙湖——长桥郡北京龙湖——滟澜山杭州龙湖——滟澜山杭州龙湖——香醍溪岸创业 发展 成熟2009年 2016年？创业期景观特点：精！1.绿化到景观（坚持软景第一）；2. 项目少；3. “傻”——效果第一，货值第二；4. 崇拜大师；5. 创新创新；6. 内部管理团队不够成熟；7. 分供方资源贫乏，苗木资源丰富；8. 设计感强；9. 景观与建筑融合。
发展期景观特点：大！1.90%复制+10%创新；2. “聪明”货值最大化；3. 强内部管理，弱外部资源；4. 分供方资源相对丰富；5. 项目标准化程度高；6. 大部分公司对自己的项目不太笃定；成熟期景观特点：强！1. 效果笃定；2. 融合；3. 设计感强，标准化高；4. 团队自信，引导客户和市场；5. 复制和创新不再纠结。
龙湖景观智慧道方法术术术术龙湖景观的智慧与方法术龙湖景观的智慧：1.均好性；（大家好才是真的好）2.体验性；3.为项目整体服务；（能算账）4.经济性；5.以客户满意为准；6.人力资源培养；7.生态化。
（植物造景，以柔克刚）龙湖景观的方法：1.龙湖景观之宪法；（三大纪律十项注意）2.对资源的绝对控制；3.对设计、采购、工程、物业前介的统一管理；4.启动会；5.业界对龙湖景观的深刻总结。
影响景观的几个环节：•建筑研发与景观研发的互动；•景观设计单位的选择；•景观研发的推敲；•施工单位的选择；•比价招标；•材料准备（包括甲供骨架乔木）；•施工阶段；•移交与后评估；帮助景观效果落地的三个工具：工具一：清单（合约规划内的所有内容）工具二：景观施工启动会工具三：景观硬景排版的“一图一表”清单管项目••设：推敲标准图纸•清单•计：成本工期工艺•不会计算的管理者不是好的管理者！清单是联系从设计到实施的灵魂！清单管理要点1.把所有景观费项内的项都纳入一个清单：景观软、硬景、水电；导视系统；室外软装；游泳池项目；灯具；各种园林设施设备等！2.不漏项！3.随时回顾与修正！4.清单中要包含名称、数量规格经额到货时间！实施部门或者单位！清单不是造价师的事，而是景观专员的大事！无处不在的启动会1.设计，招标，施工的各环节都有可能信息衰减！2.景观工作联系了项目实施的其他各专业：水电建筑装饰道路系统！3.让项目团队的所有成员都达成共识！项目启动会（景观篇）景观施工启动会。
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3、办公设备进场
4、施工队伍进场、队伍培训、各种分包需参加
5、图纸会审
6、施工组织设计报审
7、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料） 8、与总包开始移交场地，木门单位进场检查移交洞口，橱柜单位进场测量 尺寸，木地板单位进场检查场地 9、冷水管打压，冷热水管对接长时间试验，电气管线逐条测试移交
10、总包整改
部门 – 文件名 19
本阶段工作重点
• 首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量， 一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引 起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料 管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。 • 泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关 系。无缝砖对砖的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在 上海，贴砖时较为广泛地使用熟料十字叉，以保证墙砖缝均匀一致，值得 推广。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是 50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的标准更严格一些，墙地砖均不允 许出现空鼓，但是砖缝美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我 们的质量要求不到位有关，也与供货质量有关。 • 其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于 工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在 于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证 足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工 序完工后。 • 合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱， 积极性高不高。 • 第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意组织。
21、正式的门框安装
22、橱柜门扇、台面安装
23、乳胶漆第一遍面漆施工
24、公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工
部门 – 文件名 18
本阶段的管理工作
12、政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求 13、样板层施工。 14、轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天 左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。 15、乳胶漆刮腻子以底漆：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。 16、地砖铺贴。 门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。 门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。 17、楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造 成破坏的损失不大。 18、门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的， 一定要在泥水施工前完成。 19、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。 20、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂世纪的生产过程。 21、正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。 22、橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。 23、乳胶漆第一遍面漆施工。 24、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。
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27
公卫立柱盆
公卫马桶
CP-0540
CP-2819
53
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单相三极插座（16A）
单相三极带开关插座
5UB0200
5UB0201
部门 – 文件名 10
更多细节
• 某工程部细部做法图片 • 某工程交楼标准材料明细表 • 一些改进的节点设计做法
部门 – 文件名 11
有关设计的一个小总结
• 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 • 可能遇到的问题 定价问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 • 如何避免设计错误？讨论1，讨论2，讨论3. • 如何适当减少现场施工难度？ • 如何与采购密切配合，有效降低成本？ • • • • • 讨论的话题： 如何体现个性化？ 由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍
卧室过道灯 主卧、次卧室灯具 儿童房灯具 卫生间吸顶灯 厨房灯具 花洒淋浴屏 淋浴房 排气扇 单联单控大跷板开关 单联双控大跷板开关 双联单控大跷板开关 双联双控大跷板开关 三联单控大跷板开关 空白面板 插座防溅面盖 单相三极插座（10A） 单相三极带开关插座（10A) 单相二、三极插座来自MX260/黄色/节能灯
部门 – 文件名 4
精装修住宅各地实施进展情况
• 广州、北京、上海、深圳、长三角 • 资料来源于： • 广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城 +133万科城别墅+350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万 科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231）。 • 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 • 广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳金地（约500 金地名津） • 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） • 广州恒大（88第三金碧） • 东莞中惠（414香樟绿洲） • 南京百胜麒麟（557东郊小镇） • 广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！ • 特别鸣谢——广州万科 • 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率 94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86 条——2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 • 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 • 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。
摩恩
摩恩 摩恩浴缸龙头 华友 华友 2501 121859带胶圈 亚细亚 亚细亚 亚细亚 建球 建球 欧神诺 欧神诺 马赛克 幻色家 幻色家亚光A965/白色 幻色家 CP-0416
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工作阳台灯
部门 – 文件名 14
准备阶段
泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱 无需移交的施工阶段 柜框架施工，门框底框施工 木门门扇安装，卫生洁具安装， 需要移交的施工阶段 橱柜面板安装，五金配件安装， 木地板安装 地毯式检查整改，小业主提前开 放，甲方监理检查，分户验收， 入伙移交
整改、验收和移交
准备阶段工作
1、开始 2、工棚搭建
部门 – 文件名 16
本阶段工作重点
首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任： • • •
基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任 而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 1、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无 锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件， 而非充分条件。 2、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采 用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修 面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚 （含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。 4、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工 验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。 5、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。
MQ11-Y9/欧普Y2-9 MX350-Y02 MX350-Y01/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯 MX270-Y21/黄色/节能灯 APPOLLO/B配置 CP-2819 正野APC15E 5TA0201 5TA0206 5TA02011 5TA02165 5TA0231 5TG0500 5TG0600 5UB0100 5UB0101 5UB0106
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翻盖式脸盆落水组件
面盆龙头 浴缸龙头 阳台洗衣机龙头 S型面盆龙头 角阀 30CM软管 客厅地砖波打线 客厅踢脚线 厨房墙面砖 公卫地面砖 主卫地面砖 主卫墙面砖 公卫墙面砖 公卫淋浴间 内墙面漆 内墙面漆 内墙底漆 公卫洗手盆
客户满意度包括多个角度，多个维度
部门 – 文件名 7
第二部分：设计
部门 – 文件名 8
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暂略
部门 – 文件名 9
采用的材料品牌示例
1 2 3 4 5 6 主卫剃须镜 漱口杯 厕纸盒 洗碗槽龙头 隆迪士 隆迪士 莎朗 摩恩 单层毛巾架 隆迪士 28 29 30 31 32 33 主卫马桶 餐厅、客厅灯具 镜前灯 生活阳台灯 MX290/黄色/节能灯 压克力浴缸（含去水） CT-6598.002 CP-0301 CP-2092 按样板
部门 – 文件名 5
假想中的管理对象
• 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 • 相似的设计 • 快速的施工 • 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 • 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。
部门 – 文件名 6
衡量成功与否的指标：客户满意度
每户轻微质量 问题数《n 客户忠诚 客户满意 工程质量 一次接收率》 9X% „„
龙湖精装修管理
部门 – 文件名 1
提纲
1、概述
2、设计
3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制