苏州商圈分析及地铁商业研究
苏州CBD的发展前景研究
苏州CBD的发展前景研究作者：姜晓敏来源：《商场现代化》2020年第24期摘要：CBD（中央商务区）一般是指城市的金融、商务办公、贸易商业及服务业的中心。
它是城市的功能核心，交通便利，人流、车流、物流巨大，位于城市的黄金地带，地价最高，土地利用率最高。
苏州CBD的发展是经济高速发展的需要，也是提高城市形象、增强城市影响力的需要。
苏州CBD的发展还不成熟，主要集中在工业园区金鸡湖周围和高新区的狮山路一带。
与国内外著名CBD相比，苏州CBD也有自己的特色，不仅具有完美的CBD功能布局，还有自己独特的发展模式。
良好的工业基础可以调节商业的发展，能自然延伸出服务工业及商务中心。
关键词：中央商务区;区域分析;发展前景一、绪论CBD全称是Central Business District，最早产生于1923年，是美国城市社会学和地理学者欧内斯特·伯吉斯提出的。
我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，主要采用第一种说法。
时下，CBD（中央商务区）已经成为一个越来越热门的词汇，现在全国乃至全世界都掀起了开发建设CBD的热潮。
现阶段已经成为评价一个城市经济发展的重要指标，也是一个城市经济发达水平的评价标准之一。
对CBD的发展研究，国外早已有之。
二战后，J·E·范斯指出大城市的商业结构几乎都在CBD外围增长，但CBD核正在变化而不是灭亡，它将越来越像办公区而非商店群，霍默·霍伊特支持范斯关于CBD内办公功能正在增加的说法，而墨菲指出CBD最严重的困难是可达性和停车，这对于现阶段研究我国CBD发展前景是值得借鉴的。
近年来，我国在历经CBD研究的起步、发展、深化及调整提高阶段后，对CBD发展前景的研究已经成为理论界和实务界关注和讨论的中心议题之一。
有学者认为从研究CBD有关理论和实践出发，CBD的研究和规划、城市CBD在发展过程中突出的问题、发展前景以及功能定位等出发进行深入探讨和研究。
苏州中心商业定位和规划
苏州中心商业定位和规划前言苏州中心在设计方面致力于绿色智能科技的运用，继承和创新现代生活，充分满足人性化需求。
项目已先后揽获了亚太房地产“2015年度最佳中国未来发展大型项目金奖”、“2015年度绿色设计创新奖”、“2016年度中国区零售建筑项目高度推荐奖”、2016及2017“中国商业地产项目品牌价值TOP10”、2017地产设计大奖等诸多国内外权威奖项。
一、苏州中心的项目介绍苏州中心是极富“包容性”与“生命力”的城市共生体由苏州恒泰控股集团有限公司整体开发的苏州中心项目，占地面积约16.7万平方米，位居苏州市域CBD核心区域，苏州工业园区湖西中央商务的核心；紧邻富有盛名的金鸡湖，无缝连通轨道交通1号线和未来轨道交通3号线。
苏州中心商场位于“苏州中心”核心位置，尽享周边优势资源：超甲级写字楼、奢华酒店、一线湖景公寓。
在苏州中心商场，逾1000+租户创造了“一站式”业态组合，满足“全客层”需求。
苏州中心商场覆盖周边20公里以内600万人的衣食住行消费，约占苏州总人口的1/2。
其中，苏州中心商场覆盖周边的5公里以内的办公人群总计有26座写字楼（甲/乙级）推算总办公人数超过72,930人，97所普通学校，其中大学生数量接近99,000名。
苏州中心商场有六大业态亮点：苏州唯一奥林匹克赛事级真冰溜冰场、巨幕IMAX影院、高端精品超市、儿童王国、艺术馆和下沉式广场。
项目规划开发总建筑面积约113万平方米，集商场、办公楼、公寓、酒店于一体。
苏州中心将打造有别于传统城市综合体的新形态，形成辐射带动城市经济、孕育城市活力生机的“城市共生体”，是兼具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体，建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈。
1.苏州中心包容性含义苏州中心植根于地方特色的同时，更通过对不同业态的多元融合，以国际化的视野诠释苏州文化。
项目以商业、办公、生活、旅游、文化等多元化产业为主导，整合不同业态的资源与优势，力求打造全方位的乐享模式和丰富体验。
苏州园区商圈业态分析
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
地铁站点的商业圈重构及其影响因素分析
地铁站点的商业圈重构及其影响因素分析随着城市的快速发展和人口的增长，地铁成为了现代城市交通系统中不可或缺的一部分。
地铁站点与周边商业圈的互动关系对城市经济的发展起着重要的作用。
对地铁站点商业圈的重构及其影响因素进行分析和研究，对于优化城市空间布局，提升商业圈的发展水平具有重要的意义。
地铁站点商业圈的重构是指通过优化商业设施布局和完善商业策划，以提升商业圈的发展水平和商业活力。
商业圈重构可以通过以下几个方面来实现：1. 商业设施布局调整：通过合理调整商业设施的分布和布局，合理规划商业用地，避免商业设施过度集中或过分分散，提升商业圈的整体效益。
在地铁站周边集中布局商业设施，形成商业集聚区，提高商业设施的互动性和便利性。
2. 商业策划提升：通过精细运营和优化商业策划，提升商业圈的品牌形象和竞争力。
商业策划应注重多元化和差异化，根据不同地区和消费者的需求，提供多样化的商品和服务，吸引更多的消费者进入商业圈。
3. 提升服务品质：通过提供优质的服务，增加消费者的满意度和忠诚度。
提供便捷的购物环境、优质的售后服务等，使消费者更愿意选择在商业圈消费。
地铁站点商业圈的重构受多种因素的影响，主要包括以下几个方面：1. 人口因素：地铁站点周边的人口数量和结构对商业圈的发展起着重要的作用。
人口数量的增加意味着潜在的消费者增加，人口结构的变化也会导致商业需求的变化。
地铁站点周边的人口因素需要被充分考虑。
2. 地理因素：地理位置和区位条件对商业圈的形成和发展有着重要的影响。
地铁站点是否位于交通枢纽、是否与其他重要商业区相连等，都会直接影响商业圈的吸引力和竞争力。
3. 政策因素：政府的政策支持和管理规划对商业圈的发展起着关键作用。
政府可以通过给予税收优惠、鼓励创新和创业等方式，为商业圈的发展提供支持和保障。
4. 环境因素：商业圈的环境质量对消费者选择商业圈的意愿有着重要的影响。
良好的环境可以增加商业圈的吸引力和竞争力，吸引更多的消费者前来消费。
苏州市区商业调查报告
苏州市区商业调查报告苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。
苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、时代广场、越洋流行广场等等。
本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。
调查结果如下：一．观前街商业市场调研分析观前街概述观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。
观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。
观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。
由于商业的繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。
据1998年统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。
整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。
观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。
观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。
共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。
苏州工业园商业商圈调研报告_高档百货-108PPT
新兴商圈——高新区商圈
所处板块：新区狮山板块 消费民众：高新区的居民，附近学校学生， 还有追求新鲜时尚的年轻人。 交通： 位于狮山路长江路处，极为便利。 商业格局：美食，休闲，娱乐，购物 综合消费指数：★★★☆ 总评： 绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州 城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众 多， 车位充足等多项优势，打破了传统的 购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。 是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。 劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使 得商圈商业氛围不佳。
人均消费支出:14500元
人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长
经济状况——部门经济
国内贸易 社会零售品总额:1055亿,增长16.6%
300 200 居民吃、穿、用消费额（限额以上） 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
批发零售业额:920亿,增长16.7%
本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、 保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司 分部、外资银行进驻。 由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之 处。
解读圈层商业业态布局规划
业店及专卖店、购物中心、超市 及便利店。 古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或 已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原 则的前提下相应发展。
亿元
人均可支、消费支出走势
20000 15000 10000 5000 14451 12361 9272 9783 18532 16276 12877 14500
轨道交通建设对苏州商业空间结构的影响研究
The Construction of Railway Transportation and Its Impact on the Commercial Spatial Structure in
Suzhou
作者： 盛成;黄明华;骆小龙
作者机构： 苏州科技学院建筑与城市规划学院
出版物刊名： 城市观察
页码： 98-105页
年卷期： 2011年 第6期
主题词： 轨道交通;商业空间结构;苏州
摘要：文章通过分析苏州商业空间的演变历程和轨道交通建设对苏州商业空间发展可能带来的影响，阐述了未来苏州商业空间结构将经历点状扩散、带形发展、连接成片三个阶段的演变
趋势，并提出了苏州建设有序商业空间结构的具体策略，为苏州轨道交通与商业空间建设提供
理论依据和决策参考。
轨道交通的发展与站点周边地区商业变迁调查研究——以苏州广济南路站点为例
关键词：苏州；轨道交通 ； 站点；商业变迁
中图分类号 ：Ｆ ２ ＇ ９ ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：１ ６ ７ ３— ４ ５ １ ３（ ２ ０ １ ３ ）一 ０ ６— ０ ３ ３— ０ ６
１ 绪 论
２ ０ １ ２年，苏 州轨道交通 １号线正 式开通 。 标志着苏州成为 中国大陆第一个独立开通城 市
展 ，也 使 得 城 市 的 空 间形 态 发 生 了 明 显 的 分 的省会 城 市 。
变化 。
根据 中国交 通 运 输 协 会 城 市 轨 道 交 通 专 业
收稿 日期 ：２ ０ １ ３年 ８月 ７ Ｅ ｔ
作者简 介 ：范 荻 （ １ ９ ９ １ 一） ，男 ， 苏州科技 学院建筑学专业 ２ ０ ０ ９ 届学生 。研究方 向：建筑设计与理论。 苏予轩 （ １ ９ ９ １ 一） ， 男， 苏州科技 学院建筑学专业 ２ ０ ０ ９ 届学生 。研究方 向：建筑设计与理论。 刘志 阳 （ １ ９ ９ ０ 一） ，男 ，苏州科技学 院建 筑学专业 ２ ０ ０ ９届学生 。研究方 向：建筑设计与理论 。 基金项 目：苏州科技学 院大学 生立 项项 目 （ 项 目的全称 ：城市 轨道站及周 边地 区商业 变迁调查 与研究——
— —
以 苏州广 济 南路 站 点 为例
范 获 ，苏予轩 ，刘志 阳
（ 苏州 科技 学 院 江 苏 苏 州 ２ １ ５ ０ １ １ ）
摘 要 ：轨道交通 的发展 带动了城市格 局的变 化 ，对其 沿线商业 的分 布也起 到 了积极 的推 动作用 。本 文通 过
对苏州轨道交通 １ 号线广济南路站点周边商业 变迁的调查研究 ，分析 了轨道交通所带来 的发展机遇及两者之间的相 互推动作用 ，期望对城市 未来 轨道 交通 的建设 、商业 空 间的营造 起到一 定的启 示作用 ， 将 两者共 同发展 为城市 的
苏城十大商圈
苏城十大商圈1.湖东板块现状曾几何时，金鸡湖以东对于苏州人来说还是一片茫然的未知世界。
从1994年成立至今，园区已经走过了15年多历程。
园区的商业地产，也从最初的萌芽状态，逐步蓬勃发展起来。
如今，按照苏州中心城区发展的东进战略，苏州城市CBD正逐步在湖东迅速崛起。
很多外来人士、企业进驻到湖东板块，很多商业项目配套也陆续崛起，最早崛起的是湖东邻里中心，到现在又陆续崛起了大型“城市综合体”—圆融时代广场，在加上很多新兴的商业办公楼项目都陆续建起，置地星虹国际这些商业项目支撑起湖东商圈成为核心地段。
让我们共同观礼一下湖东商圈由最初的萌芽状态，是如何逐步蓬勃发展起来的。
邻里中心模式遍地开花社区商业成熟园区的社区商业，最早起源于新加坡的邻里中心模式。
这种以便民利民为目的的新兴社区商业，基本框架是在一个人口相对集聚的社区，配备相应的生活配套设施。
湖东邻里中心的建成，给湖东区域带来很大的便利。
随着园区商业配套的不断升级，大型超市开始进驻到湖东板块。
目前在IALA国际旁边将要计划建造大型的华润万家，将有是一个便民的大型商业配套，为湖东商圈添加色彩。
但是像大型商场、超市商业配套在湖东板块还是很缺稀的。
未来湖东还有若干邻里中心会陆续建成，社区商业逐渐成熟。
[详细]小编点评从规划方面讲，近两年，按照苏州城市规划，园区将建设苏州东部新城，将建设成为苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区。
与之对应，作为苏州商业“两核”之一的湖东核心商业服务功能区，与古城核心商业板块错位，重点发展新型商业业态。
但是商业项目还是不全面，实质上湖东商圈还是不完善的。
从地理位置方面讲，湖东商圈有着绝佳的地理位置，南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河。
特别是拥有一个国际化的城市公园金鸡湖，也确立了园区自然景观和公共空间的核心地位。
但是从地理位置上的缺点上说距离市区比较远，地点还是比较偏的。
从商圈方面讲，像圆融时代广场、沸腾CBD、月光码头等集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性“城市综合体”。
苏州商圈解读
苏州商圈投资商铺哪里去？新崛起的苏州四大商圈解读商业与住宅，永远是相互依存和促进的关系。
当一个聚集区发展成熟之后，就必然对生活配套提出要求，从而推动商业市场的发展。
而商业的兴盛，又将提升区域的价值，反过来对住宅市场产生影响。
近几年来，苏州北扩西进、居住向南、园区迅猛发展，导致的结果就是一个个成熟人居板块形成，园区、相城、新区、吴中、中心城区的三个规划新城都在不同程度上形成了一个个人居新区。
随之而来的是对商业配套的需求，环球188、中润苏州中心、亿象城、万科国际广场、九龙仓国际金融中心、东方之门、置地星东环、沸腾CBD、长江壹号、恒宇广场……许许多多的商业项目如雨后春笋办散布在苏州新兴的城市板块。
在此，我们为您呈现了苏州新崛起的四大商圈，他们，将会为我们呈现姑苏城新的繁华。
投资苏州商业的四大理由1.城市快速发展，商业投资“基本面”看好苏州凭借着千年的文化底蕴，又作为上海的腹地城市，近年来发展迅速。
城市大发展表现在楼市上不是房价的飙升，而是一个个新商圈的形成，可以说，一个城市的发展情况，就是城市商业投资的“基本面”。
对于苏州而言，其商业投资的“基本面”是长期看好的。
近年来，苏州商业地产迅速发展，中心城区的观前、石路、南门三大商圈宝刀不老，又有吴中商圈崛起，高新区、工业园区、相城、吴中、平江新城等商圈也在快速发展，如枫桥、金鸡湖东、东吴北路等新型CBD、潜力商圈也正在逐步形成。
今年的“世博效应”，对包括苏州在内所有腹地城市的经济发展都有很大的带动作用。
世博的辐射效应，加快了苏州以及整个长三角地区的融合，商业消费能力将会得到进一步的提升。
交通也将会改变商业格局。
尤其是沪宁城际、苏州轻轨的建设通车，无疑将为苏州的商业提供新的成长空间。
届时，以城际、轻轨为核心，新的地铁商圈、地铁商业将会出现，并带动整个苏州商业地产的发展。
2.新政影响，商业地产的机遇四月中旬，楼市新政出台，直接对住宅楼市进行遏制，将二套房首付提高到5成，使住宅产品的投资门槛和商业产品达到了同一水准，牵动使投资型购房者的眼光从住宅转移到了商业，为商业地产的买方市场平添了一股生力军。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析(47页)
上海成泰百货 石路国际商城 华润万家
12500㎡ 20000㎡ 5000㎡
F1-5 F1-5 B1
服饰 服饰、化妆品 、家纺等 购物
金店等 Only,sony等 /
石路商圈作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域周边消费群体的消费需求，以华润 购物中心、石路国际商场为主要购物场所，同时石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安 排，迎合了区域周边消费者各类消费需求。 受观前商圈的影响，石路商圈的百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史， 周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，因此石路国际商城仍然能够覆盖周边区域各 类消费者的需求。
中低档 中高档 中高档 中高档
好 好 一般 较好
观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。 凭借着强大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前商圈整体业态组合比例
观前街业态比例 2% 3% 6% 15% 餐饮业 零售业 休闲娱乐 旅游 金融 74%
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前街重点商业分布图
1、第一百货 2、大洋百货 3、美罗商城 4、新苏州百货 5、豫园 6、金鹰国际 7、人民商场 8、大光明影院
因 平
果 23
巷
人
24 17 18 19 安 20 21 乔 司 坊 48
22 空 施 相 公 弄 街
巷 皮 25 市 26 街 35
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前商圈与本项目所处商圈对比分析
观前街商圈 1）地理位置/城市空间结构： 苏州唯一传统市级商业中心区，在整个苏州市 城市商业空间结构中居于绝对主导地位 2）商业供需状况： 商业供应量集中分布，供应量充足，供求平衡 ，物业空置率维持在极低水平 3）业态布局情况： 以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备 ，业态齐全，整体保持在中档及中高档的消费 水平 4）消费者构成： 苏州全市范围内中档及中高档消费者、国内外 游客 本案所处商圈 1）地理位置/城市空间结构： 地处城市商业空间结构的外缘，所处商业环境 和商业氛围无法与观前街比拟 2）商业供需状况： 商业总供应量庞大，周边存在大量的空置物业 3）业态布局情况： 以餐饮、娱乐休闲为主，但入住商家也不多， 生活配套类业态缺乏，整体档次较高 4）消费者构成： 项目周边为小区居民，以及对外区域一定的辐 射所带来的外部消费者
苏州商圈分析暨石路中心国展项目调研报告
2007
2008
2009
29219 17879
2010
城市属性-城市名片
国际花园城市、全国文明城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、中国最具 经济活力城市、国家生态园林城市（首批试点）、国家卫生城市、中国历史文化名城、中国十大最 具投资价值城市、全国双拥模范城市、中国十大宜居城市。
8000 6000 4000 2000
0
4820.26 2006
苏州近年GDP数值（亿元）
5701
6701
7740.2
9228.91
10717
2007
2008
2009
2010
2011
苏州人均GDP（美元）
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
周边典型商业物业（新苏天地）
总建筑面积170000平米,其中一期120000平米，总营业面积80000平米，地下2层，地上10层，约 1000个车位。 主力业态：幸福蓝海影城、海底捞火锅、釜山料理、代官山、避风塘、湘色满园、外婆家、香锅 制造、南翔1900和战国策、肯德基、BHG、nd、seat、欧时力、esprit、only等。
金门路
广 济 路
景德路
内环高架
主干道 广济路（0米）：直达相城、平江区2.9KM 金门路（0米）：直达新区3.2KM 景德路（50米）：直达观前商圈1.8KM 内环高架（2400米）：直达苏州各区
石路商圈-消费特征
石路商圈核心消费人口以本地原住民、年轻白领和旅游过客为主，属于典型传统与时尚消费结合地； 消费构成中食品、交通通讯、教育文化娱乐位列前三。
机场 上海浦东国际机场 虹速、 苏沪高速、绕城高速、 苏嘉杭高速、沈海高 速等。
苏州中心商业定位和规划
苏州中心商业定位和规划前言苏州中心在设计方面致力于绿色智能科技的运用，继承和创新现代生活，充分满足人性化需求。
项目已先后揽获了亚太房地产“2015年度最佳中国未来发展大型项目金奖”、“2015年度绿色设计创新奖”、“2016年度中国区零售建筑项目高度推荐奖”、2016及2017“中国商业地产项目品牌价值TOP10”、2017地产设计大奖等诸多国内外权威奖项。
一、苏州中心的项目介绍苏州中心是极富“包容性”与“生命力”的城市共生体由苏州恒泰控股集团有限公司整体开发的苏州中心项目，占地面积约16.7万平方米，位居苏州市域CBD核心区域，苏州工业园区湖西中央商务的核心；紧邻富有盛名的金鸡湖，无缝连通轨道交通1号线和未来轨道交通3号线。
苏州中心商场位于“苏州中心”核心位置，尽享周边优势资源：超甲级写字楼、奢华酒店、一线湖景公寓。
在苏州中心商场，逾1000+租户创造了“一站式”业态组合，满足“全客层”需求。
苏州中心商场覆盖周边20公里以内600万人的衣食住行消费，约占苏州总人口的1/2。
其中，苏州中心商场覆盖周边的5公里以内的办公人群总计有26座写字楼（甲/乙级）推算总办公人数超过72,930人，97所普通学校，其中大学生数量接近99,000名。
苏州中心商场有六大业态亮点：苏州唯一奥林匹克赛事级真冰溜冰场、巨幕IMAX影院、高端精品超市、儿童王国、艺术馆和下沉式广场。
项目规划开发总建筑面积约113万平方米，集商场、办公楼、公寓、酒店于一体。
苏州中心将打造有别于传统城市综合体的新形态，形成辐射带动城市经济、孕育城市活力生机的“城市共生体”，是兼具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体，建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈。
1.苏州中心包容性含义苏州中心植根于地方特色的同时，更通过对不同业态的多元融合，以国际化的视野诠释苏州文化。
项目以商业、办公、生活、旅游、文化等多元化产业为主导，整合不同业态的资源与优势，力求打造全方位的乐享模式和丰富体验。
苏州市商业环境分析报告
苏州市商业环境分析报告一、苏州整体经济指标苏州地处以上海为龙头的长江三角洲经济带内，受大上海的辐射及江浙沪沿线区域整体经济的规模效应影响，可持续发展的潜力巨大，投资环境健康良好，可预期的回报丰厚。
据苏州市2001年统计年鉴，去年完成国内生产总值（GDP ）1760亿元，经济总量列全国城市第六位，居“长三角”经济带次席，江苏省首位。
（据苏州市2002年统计年鉴，去年完成国内生产总值（GDP ）2080亿元，居全国城市第五位，仅次于深圳市）2001年财政收入总量209亿元,首次跃居江苏省首位，比上年增长32%,财政收入占国内生产总值的11.88%。
2001年苏州人均GDP 按现行汇率折算超过3600美元，按可比价比上年增长12.3%。
而2002年的人均GDP 预计达到4200美元，超过预期目标。
2002年国民经济和社会发展的主要预期目标为：GDP 增长12%，财政收入增长15%以上，全社会固定资产投资增长13%以上，进出口总额增长13%，实际利用外资35亿美元，社会消费品零售总额增长10%以上，城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长5%以上，城镇登记失业率控制在4.5%左右。
图一：近五年苏州市人均GDP 走势图 图二：近五年苏州市GDP 与财政收入走势图近5年全市人均GDP走势（1997－2001年）近5年全市GDP与财政收入走势二、商场商品结构调查表一：商场内铺位情况表另外，本次调查这十家商场共数得店中店632个，面积范围在20-150平米之间，主力面积在40-50平米和70-80平米两段，各占38%左右，两者相加占到店中店总个数的76%。
绝大多数的店中店都是经营服装类。
截止自2002年底，全市大中型百货商场共有12个，总营业面积逾196500平方米。
表二：苏州各大商场汇总表随着苏州经济的不断发展，这三大商业区之间的一些道路也逐渐汇聚形成了几条具有鲜明特色的小街，自然而然的形成了几个小商圈，有观前和石路商业区之间的景德路，主要经营中低档服装；观前和南门商业区之间的十全街，酒吧一条街；凤凰街，餐饮一条街；人民路沿线等。
苏州园区商业情况及运营建议
苏州工业园商业情况调研及运营建议2022.10园区人口赋有高净值、年轻、高学历等特征，客群消费需求旺盛，消费力强，但现状园区高端消费及年轻细分趋势性消费需求存在消费供应空白，消费外溢现象较为显著13.55%16.15%69.49%71.38%16.96%12.47%苏州市工业园区0-14岁15-59岁60岁及以上苏州工业园区七普人口年龄构成•苏州工业园区0-14岁儿童占比全市最高，15-59岁青壮年人口占比全市第二，老龄化人口占比全市倒数第二年轻化苏州工业园区为全市人口结构最年轻的行政区之一苏州工业园区2021年人均可支配收入（单位：元）•苏州工业园区人均可支配收入为全市第一，且远高于全市平均水平高净值苏州工业园区常住人口收入水平在全市遥遥领先苏州工业园区七普每10万人口中拥有的大专及以上教育程度人数（单位：人/10万人）•苏州工业园区人口受教育水平为全市第一，且远高于全市水平高学历苏州工业园区常住人口受教育水平为全市最高8591768191工业园区苏州市3772222514工业园区苏州市苏州工业园区常住人口消费情况苏州工业园区常住人口特征消费外溢明显苏州工业园区常住人口现状存在显著消费外溢现象，超过四成的受访者偏好前往外市或者其他区域进行消费57%14%24%5%苏州工业园区人口消费地点偏好苏州工业园区苏州其他区域上海其他城市高端消费未满足苏州工业园区常住人口外溢消费类型主要为高端奢品及娱乐体验，印证出高端消费及娱乐体验型消费供应不足的现状9%12%17%30%32%其他特色餐饮潮流零售娱乐体验高端奢品苏州工业园区人口前往外地消费偏好园区外来客群可分为商旅、旅游及市域产业三大类，其中市域产业客群占据主导地位，现状除餐饮类业态外，其他业态均难以满足外来客群的消费需求，园区对市域商业辐射影响能力较弱苏州工业园区外来客群消费情况苏州工业园区外来客群构成26%21%53%苏州工业园区外来客群结构外来商旅客群旅游客群市域产业客群苏州工业园区外来客群主要以产办客群为主，市域产业和外来商旅客群分别占总外来人口53%和26%，总占比约八成，现状旅游客群占比较少87%55%51%14%4%0%20%40%60%80%100%特色餐饮娱乐体验潮流零售高端奢品其他苏州工业园区外来客群消费需求外来商旅客群旅游客群市域产业客群•商旅住宿•商务宴请•社交休闲•办公配套苏州工业园区外来客群消费场景偏好•网红打卡•文化体验•特色零售•度假住宿•高频度的日常生活消费•新兴运动、休闲娱乐体验•以首店为代表的潮流零售苏州工业园区外来客群消费核心需求为特色餐饮业态，对娱乐体验及潮流零售业态的需求度也较高，但现状除特色餐饮外，其他业态的消费满足度均较低特色餐饮满足度：92%娱乐体验满足度：28%潮流零售满足度：43%高端奢品满足度：12%其他满足度：13%苏州工业园区外来客群消费满足度分析低需求高满足低需求低满足高需求高满足高需求低满足商业载体夜间经济具备一定发展基础，但在特色夜间业态、夜间交通联动、特色场景塑造及夜间照明景观建设等方面均存在不足；文体旅资源丰富，但消费要素互通联动性弱，现状业态类型仅满足于基础性服务配套，亟需拓展生态、艺术、运动等新兴消费场景体系文商旅融合特色消费场景设施名称设施等级金鸡湖景区5A 级景区阳澄湖半岛旅游度假区国家级旅游度假区重点文体旅设施设施名称评级苏州文化艺术中心城市级苏州博览中心城市级苏州奥林匹克体育中心城市级重点旅游景点重点文化体育设施☐文体旅资源丰富：苏州工业园区旅游景区主要包括金鸡湖景区和阳澄湖半岛旅游度假区；园区内文体设施级别较高，均为城市级设施,文体旅资源丰富现状文体旅消费场景☐现状文商旅消费缺乏衍生消费：各类资源间缺乏联系互动，只存在体育运动、文化活动自身，亟需以公共活动/节庆为破局点，联系各类商业载体和文体旅商业设施，构筑互动互联的文商旅消费场景体系文体旅商业载体城市级商业载体文体旅商业载体中的文商旅消费场景以体育类、餐饮类等基础配套业态为主的目的性体育消费场景城市级商业中的文体旅消费场景以文化展览、特色零售等业态为主，均属于传统文化消费场景体育运动等传统场景李公堤星海休闲中心文化馆等传统文化业态夜间经济特色消费场景1234环金鸡湖项目之间缺少联动，活动与项目内部缺乏连接性，整体缺少柔性交通联动部分景观、功能性设施停止运营，重点区域、道路照明关闭较早，核心区域灯光缺少精细的艺术时尚化设计夜间交通联动缺失深夜照明及艺术性灯光布置不足项目发展夜间经济、夜市的主观能动性不强，投入资金规模、人员数量不足，整体开发的顾忌较多现状优质的品牌、业态较少，夜间活动内容过于单调，极具体验性的文化、演绎项目极少，缺失标杆性项目户外消费场景稀缺特色夜间业态匮乏苏州工业园区夜经济存在包括园区内缺乏优质夜间业态、品牌，项目之间缺失联动性，缺少户外消费场景促进夜间经济等问题，可提升空间较大月光码头缺乏精细化运维斜塘老街特色夜间业态不足李公堤硬件设施有待优化☐公共设施陈旧缺乏艺术性☐灯光亮化工程缺少精细化设计☐缺乏夜间业态及品牌入驻☐滨水商业场景空缺☐文化氛围不足☐业态内容缺乏☐路面交通混乱☐景观照明昏暗☐夜间户外活动缺失园区夜间经济发展问题核心载体发展问题世界级滨水活力片区发展规律城市特色“铸魂”；消费内容“优品”；空间场景“塑形”；特色活动“扬名”大洋洲欧洲东亚东南亚◢中国：上海徐汇滨江◢…◢澳大利亚：墨尔本滨水城◢…◢新加披：新加坡河◢英国：伦敦金丝雀码头、国王滨水区◢英国：利物浦、阿尔伯特码头◢法国：巴黎左岸、右岸◢意大利：米兰运河区◢…北美城市特色“铸魂”空间场景“塑形”•打造亲水业态与活动空间，强化城市与滨水关系，构建城市颜值与城市经济间的新链条消费内容“优品”•业态创新赋能：新物种、新品类、新技术、新审美业态•“双店经济”品牌能级提升：首店品牌引进+本土创新孵化特色活动“扬名”•鼓励发展大型节会、新品首发/首展/首秀活动，提升商圈名誉◢芝加哥：卢普区◢…基于不同的人群结构及城市功能，形成了左岸“古典、艺术、漫生活”，右岸“现代、时尚、快节奏”湖滨商圈定位案例借鉴：巴黎左岸/右岸的鲜明商业主题左岸——人文历史、文化艺术、浪漫小资•人群特征：平均年龄20+的大学生和艺术家•城市功能：媒体、画廊、高校、政府机关右岸——现代化商业娱乐、时尚购物•人群特征：平均年龄40+的金融从业者•城市功能：银行、金融集团、保险公司、股票交易所塞纳河法餐咖啡甜品书店设计师工作室创意料理酒吧奢侈品剧院买手店高定南法香薰Durance设计师品牌Shangxia花神咖啡馆左岸巴黎春天老佛爷百货香榭丽舍大道右岸时尚精品古着以商圈形象定位为切入点推动城市二次高质量发展和消费提质升级浪漫文艺小资地夜幕城市风秀场婚纱秀、时装秀、灯光秀话剧、戏剧、歌舞剧……首发首秀万国餐饮特色集市奇趣创意游憩处英国伦敦金丝雀码头城市特色之魂=城市软实力优势构建=城市实力二次提升天空餐厅、米其林餐厅、异国料理、创意餐饮……圣诞市集、中古市集、音乐市集……法国巴黎左岸名人咖啡馆、Brunch 、下午茶、甜品作坊……甜品咖啡原创设计书店、小剧场、美术馆、博物馆……当地潮牌、设计师工作室、品牌概念店……文化沙龙日本横滨未来港红砖瓦仓库群、老字号店铺、文创商店……创意工厂节庆集会宇宙乐园、Cosplay 、赛博灯光秀……日式花火大会、和风集市……动漫游乐苏州工业园区现状商业多停留在1.0和2.0发展阶段，随着园区向着“双一流，新中心”的规划定位迈进，园区商业也应当向3.0趋势进化，从满足基本消费功能性需求转向国际化生活方式体验，实现商业与文化、艺术、科技、潮流的有机融合商业发展1.0| 基础消费需求满足商业发展2.0| “消费+情感”需求满足商业发展3.0 | 国际化生活方式体验商业发展阶段代表商业类型及项目举例商业发展阶段代表商业类型及项目举例商业发展阶段代表商业类型及项目举例聚焦特定目标客群，商业业态不断细分，业态类型多元复合，关注商业的文化调性和沉浸体验，强调国际化生活方式的体验和价值认同精神消费驱动上海淮海TX以K11、淮海TX 、skp-S 为代表的强调文化、艺术、科技、潮流与商业融合的体验型先锋商业上海主打策展型商业的城市年轻力中心由基础性物质消费向高品质物质消费升级，同时叠加部分精神消费，以消费为媒介满足情感需求物质消费品质化升级苏州新光天地以万达广场、龙湖天街、吾悦广场为代表的聚焦零售、餐饮、休闲多元功能的系列型一站式休闲娱乐购物中心苏州工业园区区域型的一站式商业综合体以大众化的物质消费为主导，满足消费者基本功能性物质需求功能性物质消费主导以王府井百货、银泰百货、大洋百货等为代表的聚焦零售业态的传统百货商场苏州人民商场苏州本土老牌传统零售百货公司特色场景丰富| 新消费场景体系构建统筹园区商业载体，积极布局植入新兴消费场景，大力激活公园经济消费新动力，提供丰富多彩的夜消费场景，打造文商旅融合发展示范区大王山文旅创意集群消费新场景新款鞋包首发公园中引入不同业态的品牌，塑造不同主题的场景，吸引更多客群，形成充满活力、生态的系统夜间经济是休闲经济的重要组成部分，其业态包括：晚间购物、餐饮、娱乐等内容，它能带动购物、文化、娱乐等多行业的发展，成为城市经济发展新的增长点公园经济| 成都公园经济场景麓湖天府美食岛公园+音乐公园+运动公园+首店夜间经济| 长沙夜间经济场景黄兴南路步行街特色夜间活动新兴夜间业态夜间景观亮化| 深圳文商旅融合场景华侨城欢乐港湾城市公共节庆/活动以文化、商务、旅游产业为核心带动的商业体系，在相关设施周边设立的商业载体文商旅融合新载体规划引导旧载体更新提升☐新兴场景规划：结合新载体规划的周边环境、建筑外形、整体区位、目标客群等特征，给每个新载体定位特色主题，确保一项目一主题☐特色内容导入：以特色主题为核心，在项目内设立与主题相对应的特色消费场景，引入相关品牌业态、聚集活动，吸引目标客群☐区域发展统筹：制定全区特色消费场景发展规划，与同片区商业载体错位发展，分区引导场景落实☐业态内容调改：基于项目定位，对项目业态布局进行调整，引入新兴业态品牌，提升商业活力度☐载体更新改造：依据项目实际情况，结合规划业态分布和发展目标，对载体建筑形态和景观环境开展更新制定全区特色消费场景发展规划，分区引导场景落实，新载体以丰富特色场景为抓手，旧载体围绕优势资源开展更新行动，新旧载体统筹发展，实现新兴消费场景导入文旅观光业态与各类专业机构合作度，为项目实际开发提供强支撑；核心重点项目优先建议采用商业合作开发模式，积极引入优质社会开发商，提高项目市场竞争力股权合作开发模式轻资产运营模式. . .股权合作开发模式：成都远洋太古里开业时间：合作方：项目介绍：上海K11 Select优先采取商业合作开发运营模式加强专业机构合作咨询策划资源设计合作资源遵循依法合规和市场竞争原则，规范招商行为，公司层面规范招商流程及招商方式，项目层面明确项目策划审批及租金体系评估，全面提升招商透明度，实现商业载体综合效益最大化☐租金评估：委托有资质的中介机构对拟招商资产的租赁价值进行评估现状没有预估租金体系的商业载体需建立相应体系，租金需精细到一铺一价☐价格备案：各项目的评估、估价、询价结果应逐级报所属企业备案。
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户籍人口（万人） 常住人口（万人）
2005~2010年苏州社会消费品零售总额走势
3000 2000 1000
2402.02 30
2026.84
880.75
1551.45
20
1055.44 1245.5
10
0
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
社会消费品零售总额（亿元）
增幅
2006－2010年苏州市人口增长率变化
在规划期内苏州全市域基本实现农业、工 业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科 技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城 镇体系与城市布局合理，职能完善。 苏州中心城城市设施水平达到基本现代 化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为 与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国 际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。
15.30
15.80
16.10
13.20
11.50
15.00 13.30
10.00
5850.11
9228
4900.63 4138.21
7078.09
9228.91 5.00
0
0.00
2005 2006 2007 2008 2009 2010
地区生产总值（亿元）
增幅（%）
2010年苏州市GDP总量江苏省内比较（亿元）
中心城市——苏州都市区
一个中心
规划以都市区的构想培育苏州中心市区的 发展，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太 湖的地区，核心是苏州市区的建设用地。
五个副中心 包括常熟市、吴江市、太仓市、昆山市和 张家港市等五座苏州市域管辖的次中心城市。
沿沪宁城镇聚合轴——以IT等高新技术产
业带为龙头，成为我国引进、消化、吸收国外
200
150
150.4
122.4 100
50
0
1234..58
1239..65
82.15.5
5.6
6.9
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
户籍人口增长率（‰）
常住人口增长率（‰）
（数据来源：苏州经济与社会统计公报）
苏州城镇居民人均可支配收入及人均消费性支出走势
30000 20000
先进技术的重要基地。
城市定位：江苏省的经济、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心以及长江三
角洲重要的中心城市之一。
苏州市
江苏省
城市等级：强劲的地级市
东邻上海，濒临东海；南临浙江，与嘉兴接壤 ；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州；北濒 长江，与南通隔江相望，所辖太湖水域紧邻湖 州，东距上海市区80千米，是江苏省的东南门 户、上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经 之地。
规模面积：总面积8488平方公里
其中市区面积1650平方公里。苏州市下辖五市 七区，分别是张家港市、常熟市、太仓市、昆 山市、吴江市，吴中区、相城区、 平江区、沧 浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新 区（虎丘区）。
3
城市背景分析/城市战略地位
苏州在长江三角洲经济圈内战略地位重要，拥有与区域内核心城市—上海接轨及 共同发展的良好条件和机遇。
（数据来源：苏州经济与社会统计公报）
20000 10000
0
长江三角洲经济圈主要城市GDP比较（亿元）
16872
9228
5945
5758
5126
上海宁波
5
城市背景分析/城市人口及消费力分析
苏州近年对外吸引力增强，表现为常住人口的增长明显快于户籍人口的增长，外来 人口的快速导入对城市消费力的拉动将起到很大作用。
苏州是中国经济高度发达的地区，GDP总量位列全国第五，在长江三角洲地区仅 次于上海。
城市宏观经济：苏州市在江苏省内的GDP总量比第二名的无锡高出了60.2％，强劲的经济实力也为本项
目的商业发展提供了强有力的经济支撑。
2005－2010年苏州GDP总量和增长
10000
20.00
8000 6000 4000 2000
21260
23867
26320
29219
13959
15183
16402
17879
10000
0 2007年
2008年
人均可支配收入（元）
2009年
2010年
人均消费性支出（元）
6
城市背景分析/城市规划
苏州城市总体规划区面积共2014.7平方公里，城市空间布局结构形态采用“组团 式”布局。
苏州城市整体发展目标
市场篇：苏州商圈分析及地铁商业研究
来源：CRIC内部《2011 CRIC 苏州地铁商业项目市场研究及初步定位报告》 标签：苏州/市场研究/商圈分析/地铁商业/案例研究
目录
1.城市背景分析 2.地铁专题研究 3.市场现状分析 4.案例研究
1
1 PART 城市背景分析
2
城市背景分析/城市区位
苏州是江苏省的地级市，是长三角地区重要的副中心城市，也是江苏省的经济、工 商业、物流中心城市。
城市消费力：苏州人均社零在长三角城市中属较高水平，说明居民消费较为旺盛。
2005－2010年苏州市人口变化（万人）
1100 900 700
1046.6 932.5 752.9 770.8 793.57 810.6 607.3 616.08 624.43 629.75 633.29 637.66
500 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
10000 9228
8000 6000 4000 2000
5758
5086
3400
2930
2866
2250
0 苏州 无锡 南京 南通 常州 徐州 盐城
在2009中国城市竞争力报告中，苏州位居全国第九， 是唯一进入前10名的地级市；
下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市 等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十位 ，其中昆山、张家港、常熟分别位居第一，第三位。
2006-2015年苏州城市总体规划图
城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各 组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。
7
城市背景分析/城市规划
苏州城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、四个发展轴。
城市战略地位：苏州与嘉兴，无锡共同位于长三角城市密集区的核心圈内，是环太湖经济发展带上经济
实力最强的龙头城市。
苏州在长江三角洲经济圈中的战略定位：发挥区位、 产业和人文优势，进一步强化与上海的紧密对接，建 设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、 历史文化名城和旅游胜地。
4
城市背景分析/城市宏观经济概况