第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产企业经营策略
房地产企业经营策略一、产品策略1.定位明确：房地产企业应通过市场研究和分析，确定适合自身的产品定位，例如高端住宅、经济适用房等。
同时，还应思考产品特色，如小户型、绿化环境等，以满足不同消费者需求。
2.创新研发：房地产企业要加大对产品研发的投入，不断引入新的技术和材料，提升产品的品质和竞争力。
同时，要关注市场需求变化，及时调整产品结构和布局。
3.注重品质：房地产企业应注重产品的质量和工艺，通过质量管理系统的建立和优化，提升产品的品质，提高消费者的认可度。
4.服务创新：除了优质的产品，房地产企业还应注重提供全方位的售后服务，包括物业管理、维修服务等，提高产品的附加价值，增加消费者黏性。
二、营销策略1.市场定位：房地产企业应对市场进行细致分析，了解消费者需求和竞争对手情况，从而确定自身的市场定位和目标客户。
2.差异化竞争：在激烈的市场竞争中，房地产企业应根据自身优势和消费者需求，确定差异化的竞争策略。
可以通过产品特色、服务创新、品牌形象等方面来突出差异。
3.品牌建设：房地产企业应通过品牌建设来提高市场知名度和美誉度，树立自身的品牌形象和价值观。
可以通过广告宣传、公关活动等手段来加强品牌的推广。
4.渠道拓展：房地产企业应根据市场需求和竞争情况，选择适合的销售渠道，包括直销、代理、网络等渠道，以实现销售目标。
三、运营策略1.财务管理：房地产企业应加强财务管理，做好预算编制、成本控制和资金管理等工作，确保企业的盈利能力和资金流动性。
2.项目管理：房地产企业应建立科学的项目管理体系，包括项目策划、招标投标、施工监管等环节，以确保项目的高效运行和提高项目效益。
3.人才管理：房地产企业应注重人才培养和管理，建立合理的用人机制，提供良好的培训和晋升机会，提高员工的工作积极性和效率。
4.风险管理：房地产企业应建立完善的风险管理体系，及时识别和评估风险，并采取相应的措施进行控制和降低风险。
四、合作发展策略1.房地产企业可以与其他行业进行合作，如金融机构、建筑公司等，共同开展项目开发，实现资源共享和互利共赢。
房地产开发与经营(第五版)PPT第9章
监理方的项目管理：监理方可由业主委托也可由总承包方聘请。监理方应根据业主的要求、法律法规规范的标准、现
场的实际情况对工程进行全过程监控,协同施工方、设计方保质、保量、保进度来共同完成项目。
设计方的项目管理：勘察设计单位承揽到项目勘察设计任务后,需要根据勘察设计合同所界定的工作目标及责任义务,
房地产开发项目的管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。施工企业的工程项目施工管理是对 合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理,包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质 量管理、进度管理等,其目的是按时保质保量地完成承包的施工任务,获得承包利润。
房地产开发商对开发项目的管理,是对已发包建设工程的整个施工过程的管理,包括对工程质量、工程进度 的控制管理,对工程施工队伍的组织管理,对施工过程中可能出现的各种问题的处理等,其目的是确保工程项 目按合同计划完成,保证项目开发的经济效益。这两方面的管理,尽管有相同的地方,但各自的出发点不同。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发项目质量管理
2.1 工程项目质量管理的特点
A
影响因素多
决策、设计、材料、机 械、环境、施工工艺、 施工方案、操作方法、 技术措施、管理制度、 施工人员素质等均会直 接或间接地影响工程项 目的质量。
B
质量波动大
工程建设因其具有复杂 性、单一性,不像一般工 业产品有固定的生产流 水线,有规范化的生产工 艺和完善的检测技术,有 成套的生产设备和稳定 的生产环境,有相同系列 、规格和功能的产品,所 以其质量波动性大。
1.4 房地产开发项目管理的趋势
随着时代的发展、大数据的应用、信息时代的到来和人类命运共同体的形成,大的房地产开发项目的管理 往往跨越国界,需要世界先进知识和技术快速有效整合,因而房地产开发项目管理呈现出信息化、国际化趋势。 信息化趋势是指伴随着网络时代和知识经济时代的到来,房地产开发项目管理的信息化程度和水平不断提
房地产开发与经营理论和策略
宏观环境
(2)政治因素：包括政局和政策两类因素。 政局——只有在安定的政治环境下，房地产投 资回报才有保障，经营者才有信心。
政策——国家的开放程度与政策的连续性对房 地产市场也有巨大影响。
宏观环境
(3)人口因素：包括人口规模和家庭人口结构的变 化等因素。
人口规模——不但影响到住宅房地产的开发， 还直接影响商业与工业对房地产的需求 ；
❖ 企业必须经常对自身系统进行调整，才能适应外 部环境的变化，这正像生态学中生物体与外界环 境关系一样，也遵循“适者生存，优胜劣汰”的
2.1 房地产开发与经营理论综述
2.1.1 市场环境分析
宏观环境
市场环境
微观环境
经济因素 政治因素 人口因素 政策法规因素
即间接影响与制约企业 营销活动的社会因素。
需要在市场调研的基础上； 运用科学的理论和方法； 提供未来市场需求的预测性信息。
2.1.2 市场需求预测
影响房地产市场需求的因素很多，包括消费者偏
好、收入水平、商品价格的高低、商品供应情况的变
化、消费者预期、政治法律和需求观念的变化等。
在进行市场预测时，需要对其主要因素进行分析：
❖
竞争状况分析
场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。
注意：在这个定义中有非常多的限定词；
同时，市场需求是变幻莫测的，甚至有些顾客对自己的需要和欲望与自
己的实际行为是不一致的。
什么是市场
需求？？
2.1.2 市场需求预测
市场需求预测是指通过对消费者的购买心理和 消费习惯的分析，以及对国民收人水平、收人分配 政策的研究，推断出在一定的环境条件下和一定的 市场营销费用下的市场需求。
微观环境
房地产开发与经营理论和策略.(20200702090341)
第二章房地产开发与经营理论和策略 \第一节房地产开发与经营理论概述一、市场环境分析（一）宏观环境1、经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平。
2、政治因素'Ll3、人口因素包括人口状况、家庭人匸结构的变化等。
-I4、政策法规因素％蹲”；•(-)微观环境•是指企业经营具体业务活动中的直接影响因素，包括供应者、生产者、顾客、竞争者和社会公众等因素。
(环境问题、配套设施等)二、市场需求预测(-)币场需求预测的有关概念是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市营销方案下购买的总量。
■市场预测•表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
•(二)市场需求影响因素分析1、竞争状况：主要分析现存的和预计的竞争状况•2、人口统计分析:•3、趋势分析•（三）市场需求预测的主要方法•购买者意向调查法、销售人员综合意见法、专家意见法、时间序列分析法等等。
•三、价格确定理论•（一）完全竞争型市场结构企业定价•（二）垄断竞争型市场结构企业定价•（三）寡头竞争型市场结构企业定价•（四）纯粹垄断型市场结构企业定价•四、收益（利润）最大化原理•（一）收益、成本指标的确定•进行成本效益分析•（二）项日最佳规模确定•边际效益=边际成本时的规模水平是最佳的（是在完全竞争条件下）加1大项fl 规模而带來的总成木总换冃效倚同总项冃成本的比率 09开发规模开发规模加大项 I口规模而带沐的总效益 总效益和总成本■■■■■ 5 0 5 0 5•（三）经济效益分析方法•1、净经济效益或净收益法：从每个项目的总收益中减去总成本，按照扣除项目成本之后的效益余额大小•2、计算期望成本的总收益率：总收益减去总成本。
余额再除以总成本•3、计算效益成本比例：期望总收益的现值除以期望成本的现值i •4、计算项目投资成本的收益率：总收益包经营成本的差额，除以总成本亠“ 丄•五、可行性研究。
02-房地产开发与经营理论和策略
开发策略趋势
开发由本地化向跨区域发展 开发从品质向品牌跨越 纯住宅开发向商用物业拓展 诚信开发地产争雄楼市 开发健康住宅风生水起
13
➢ 健康住宅定义为：在符合住宅基本要求的基础上， 突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的 理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需 求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保 的高品质住宅和社区。
概率越 大，可 能性越 大。
1/2 1/4 1/4
适用条件：在一组自然状态中，当某一自然状态 发生的概率比其他状态发生的概率大得多，而相 应的损益值相差不大时，可采用该准则。
39
【例】：设有下表的决策问题，有三个备选方案和四个自 然状态，各种自然状态的概率如表所示，表中的数据为损 益值。试按最大可能准则决策。
110 120
0.4
0.3
5000 5000
5500 5500
5200 6000
4900 5700
130 0.1 5000 5500 6000 6500
期望利润 （元）
5000 5340
5360★
5140
44
决策树
决策树的构成有四个要素：决策点、方案枝、状态 结点和概率枝。
策略点 事 件
决 策 点
第二，优柔寡断是致命的错误！绝不是“稳健”！迟疑行动、 缺乏积极的尝试、守株待兔，最终会导致坐以待毙。稳健的作风乃 是积极地进取，努力获取有价值的信息，缩小模糊范围，一旦时机 成熟便以高山滚石之势，做出最后决断。
第三，有时候确需“冒死一拼”。有些情况的结局与主观努力 有关，没有必然的胜局，那就只有一拼。只是此时你需要考量，到 底值不值得？你是否愿下决心？胜算是否过半？
最大可能准则、期望值准则、决策树
房地产开发与经营重要知识点
房地产开发与经营重要知识点ﻩ第一章绪论第一节ﻩ房地产开发与房地产经营一。
房地产开发的含义、特征和分类(一）房地产开发的含义根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
”具体来讲,房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求,对获取得土地进行投资、建设、管理的行为。
房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合,形成建筑产品，再通过后续的销售活动,实现经济效益.（二）ﻩ房地产开发的特征１. 全面系统性２.广泛联系性 3.风险与效益并存 4.地域性(三) 房地产开发的分类１.ﻩ成片开发(1) 有计划的成片旧城改造(2)成片的新城区开发(3)农业地产的开发(4）旅游地产的开发2．单项开发(１）ﻩ土地开发(2) 房屋开发A.ﻩ住宅楼项目开发B。
写字楼项目开发C．工业项目开发Ｄ。
商业项目开第二节ﻩ房地产开发程序一、房地产开发的主要工作阶段A . 投资决策分析阶段Ｂ. 依法取得土地使用权阶段Ｃ。
可行性研究阶段D．ﻩ前期准备E。
阶段实施阶段Ｆ．销售阶段二、ﻩ房地产开发的主要参与者1。
房地产开发企业(开发商) 2. 投资公司（投资商）3. 建筑承包公司4。
质量检查单位5。
政府建设主管部门6。
金融机构地产经营的基本环节第二章房地产开发与经营基本理论第一节ﻩ房地产开发与经营策略分析一、ﻩ产品策略主要内容包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模，以及开发或经营方式的确定等。
二、市场开发策略一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
三、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等．第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策类型(一) 构成决策问题的基本条件1. 有明确的目标２. 有两个以上可供选择比较的方案３．ﻩ有评价方案优劣的标准4. 有真实反映客观实际的信息（二) 开发与经营决策原则1．遵守政策法规原则２。
房地产开发经营的理论与策略
运营风险及应对
• 总结词：运营风险是指在项目运营过程中 可能出现的问题，包括招商困难、管理不 善等。
运营风险及应对
1. 招商困难
项目完工后，可能出现招商困难 的情况，导致项目空置率高、收 益低下。
2. 管理不善
项目管理过程中可能出现管理不 善的问题，导致项目质量下降、 安全隐患等。
房地产开发经营能够满足人们的基本 住房需求，提高居民的生活质量。
02
房地产开发经营的理论基 础
土地经济学理论
01
土地经济学理论是研究土地 利用、土地资源合理配置及
土地价值规律的科学。
02
它涉及到土地资源的经济、 社会和环境等方面，为房地 产开发提供了重要的理论基
础。
03
在土地经济学理论指导下， 开发商可以更加科学地评估 土地价值，制定合理的开发
详细描述
客户关系管理策略要求开发商建立完善的客 户关系管理系统，包括客户信息收集、客户 沟通、售后服务等环节。通过提供优质的服 务和关怀，开发商可以增强客户对项目的信 任感和满意度，促进客户的口碑传播和推荐 购买。同时，良好的客户关系管理还有助于
提高开发商的品牌形象和市场竞争力。
04
房地产开发经营的风险与 应对
房地产开发经营的理论与策 略
目录
• 房地产开发经营概述 • 房地产开发经营的理论基础 • 房地产开发经营的策略 • 房地产开发经营的风险与应对 • 房地产开发经营的未来趋势
01
房地产开发经营概述
房地产开发经营的定义
01
02
房地产开发经营是指企业或个人在土地使用权的基础上，对土地进行 开发建设，形成房地产产品，并进行销售、出租等经营活动的总和。
房地产开发经营与管理第九章
房地产开发经营与管理第九章1. 引言本文档为房地产开发经营与管理课程的第九章笔记，涵盖了该章节的核心内容。
在本章中，将介绍房地产项目管理的基本概念、方法和工具，旨在帮助读者理解房地产项目的开发和管理过程。
2. 房地产项目管理概述房地产项目管理是指通过有计划、有组织、有控制地进行活动的过程，旨在实现项目目标并满足利益相关者的需求。
房地产项目管理与传统项目管理有许多相似之处，但也存在一些特殊的特点和挑战。
在房地产项目管理中，主要任务包括项目计划、项目执行、项目监控和项目收尾。
3. 房地产项目管理的步骤房地产项目管理通常包括以下步骤：3.1 项目立项项目立项是指确定项目的目标和范围，编制项目可行性研究报告，并获得相关部门的批准。
在项目立项阶段，需要进行市场调研、竞争分析和风险评估等活动，以确保项目的可行性和可持续性。
3.2 项目规划项目规划是制定项目实施方案和工作计划的过程。
在项目规划阶段，需要确定项目的资源需求、进度计划和质量标准，同时制定项目组织结构和沟通机制。
3.3 项目执行项目执行是项目实施阶段的核心活动。
在项目执行阶段，需要根据事先制定的计划，组织和协调各项工作，解决项目中的问题和风险，并确保项目按时、按质量完成。
3.4 项目监控项目监控是对项目执行过程进行监督和控制的过程。
在项目监控阶段，需要跟踪项目的进度、成本和质量，及时发现和解决问题，并根据项目实际情况进行必要的调整和变更。
3.5 项目收尾项目收尾是项目正式结束的过程。
在项目收尾阶段，需要进行项目验收和总结，制定项目结果报告，并进行相关的知识和经验总结，以便为未来类似项目提供参考。
4. 房地产项目管理的工具和技术在房地产项目管理中，有许多工具和技术可用于辅助项目的实施和监控。
以下是一些常用的工具和技术：4.1 项目计划工具项目计划工具可用于制定项目的工作计划和进度安排，例如甘特图、网络图和里程碑表等。
这些工具可以帮助项目经理和团队成员清晰地了解项目的时间安排和工作分配。
房地产开发与经营理论和策略
房地产开发与经营理论和策略引言房地产是一个重要的经济领域，对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用。
房地产开发与经营涉及众多方面，包括市场调研、项目策划、资金筹集、施工管理等等。
本文将讨论房地产开发与经营的理论和策略，并探讨其对于经济发展的影响。
房地产开发与经营理论1.市场调研：在进行房地产开发与经营之前，进行市场调研是至关重要的。
市场调研可以帮助开发商了解市场需求、竞争对手和潜在风险等信息，从而做出准确的决策。
2.项目策划：项目策划是房地产开发与经营的核心环节之一。
良好的项目策划可以使开发商在激烈的市场竞争中脱颖而出。
项目策划需要考虑多个方面，包括地理位置、规划设计、建筑风格、配套设施等。
3.资金筹集：房地产开发与经营需要大量的资金支持。
开发商可以通过银行贷款、合作开发、债券发行等方式筹集资金。
在筹集资金的过程中，需要进行风险评估和投资回报率分析，以确保资金的合理使用和项目的可行性。
4.施工管理：在房地产开发与经营过程中，施工管理是一个关键环节。
良好的施工管理可以保证项目按时按质完成，并确保安全生产。
施工管理需要考虑人员组织、材料采购、进度控制等方面。
房地产开发与经营策略1.土地选址：土地的选址对于房地产项目的成功至关重要。
开发商需要考虑土地的地理位置、发展潜力、交通便利度等因素，以选择合适的土地进行开发。
2.项目定位：不同的房地产项目有不同的目标群体和市场定位。
开发商需要根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位和差异化策略，以满足不同消费者的需求。
3.合理定价：在房地产市场上，价格是一个重要的决策因素。
开发商需要根据市场需求、成本和盈利预期等考虑因素，制定合理的定价策略，以提高销售率和盈利能力。
4.市场营销：市场营销是房地产开发与经营的关键一环。
开发商需要制定有效的市场推广策略，包括广告宣传、销售渠道、产品附加值等，以提高项目的知名度和销售。
5.风险管理：房地产开发与经营存在众多风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
房地产开发与经营(第四版)课件：经营理论和策略
成本之后的效益余额大小 ➢ 2、计算期望成本的总收益率：总收益减去总成本，余额再除以总成本，按净收
益百分比评价各项目 ➢ 3、计算收益成本比例：期望总收益的现值除以期望成本的现值 ➢ 4、计算项目投资成本的收益率：总收益与经营成本的差额，除以总成本
（二）购买决策过程
产生需求
收集信息
分析比较
进行评判
购买阶段
房地产开发与经营（第四版）
2.1 房地产开发与经营理论概述
2.1.3 消费者市场购买行为理论 （三）消费者购买行为分析： 解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买的问题
（1）分析消费者何时购买，注意消费者购买心理和购买心态，在适当时间进行宣传，将 产品推向市场。 （2）研究消费者在何处决定购买与何处实际购买是制定企业营销计划的重要依据，企业 应注意自己的形象，通过媒体来影响、吸引消费者，并通过各种关系与客户建立联系， 促使消费者作出购买决定。 （3）分析产品购买者特点，制定及调整营销计划。 （4）研究消费者采取何种方式实现购买，采取有利于消费者的多种付款方式促销。
2.3 房地产开发与经营决策
2.3.3 房地产开发与经营决策程序与方法
发现问题
确定目标
拟制方案
实施追踪
选择方案
分析评价
房地产开发与经营（第四版）
关键术语 理论、策略、决策
复习思考题 1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 3．简述房地产开发与经营决策的内容。 4．房地产经营决策准则是什么？ 5．房地产经营决策程序是什么？
09第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产行政管理的客体
▪ 是城市内的全部房屋和土地
▪ 所有从事房地产业开发、经营、维修等经济活 动的企业和个人。
1．房地产开发管理。
▪ 是指对房地产综合开发过程中经济活动的宏观管理 与政策指导。
▪ 包括：开发规划管理，开发计划管理，开发项目管 理，开发成本和配套管理和城区危旧房改造管理。
2．住宅建设管理。
▪ 住宅建设计划管理，住宅建设资金管理，住宅消费 管理，合资建房和合作建房管理与个人建房管理。
3．房地产产权管理。
▪ 房地产权属登记发证管理，房地产产籍管理，房地 产测绘管理，落实房屋政策和处理历史遗留的房地 产权属问题。
4．房地产使用管理。
▪ 包括：房屋分配、调换和使用管理，住房制度 改革，土地出让、转让和使用管理，土地使用 制度改革，房屋拆迁管理，房屋供暖管理，住 宅小区管理。
房地产企业是在房地产市场上利用各种生 产要素生产并销售房地产商品和劳务的机 构。
▪ 各种生产要素包括土地、资金、建筑知识与技 术、人工等方方面面。
1．房地产开发企业。
▪ 是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、 施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。 这是市场上房地产商品供给和需求的主体。
▪ 首先，房地产商品的“不动产”特性决定了房 地产企业的地域属性;
▪ 其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的 不完全竞争性
▪ 第三，房地产商品生产经营的复杂性、系统性 决定了房地产企业的多功能特征。
1．有符合公司法人登记的名称和组织机构。 2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公用
房。 3．有符合规定额度的注册资本和流动资金。 4．有一定人数的持有专业证书的房地产专业、
房地产开发经营的理论与策略
房地产企业的领导制度包括经理负责制和职工代表大会 思想政治工作管理制度；房地产开发经营管理制度；工
(一)领导制度
制。
(二)内部管理制度
(三)内部经济责任制度
程技术管理制度；经济核算管理制度；行政人事管理制 度；物业管理制度。
1．责、权、利相结合的原则； 2．国家、集体、个人三者利益相统一的原则。 3．贯彻执行按劳分配的原则。 4. 房地产企业的内部经济责任制。
1．房地产开发企业。
施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。 这是市场上房地产商品供给和需求的主体。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发 项目公司。
是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、
2．房地产经营企业。
3．中介服务企业。
抵押、维修等经营管理活动的企业。
保持价格 稳定 一定的投 资收益率
市场份额 防止和应 付竞争
追求利润 最大
开发产品 的定价策 略上
良好的销 售渠道
市场开发 策略 项目开发 建设策略
价格策略
财务 策略
财务策略 1、筹集资金策略（资金成本、财务风险的 平衡和匹配） 2、投资策略（项目的选择过程） 3、资金回收策略（销售策略） 4、资金的分配策略（投资者的收益的实现 过程）
包括：房地产权属登记发证管理，房地产产籍管理，房地产
测绘管理，落实房屋政策和处理历史遗留的房地产权属问题。
4．房地产使用管理。
包括：房屋分配、调换和使用管理，住房制度改革，土
地出让、转让和使用管理，土地使用制度改革，房屋拆 迁管理，房屋供暖管理，住宅小区管理。
房地产开发与经营决策理论
较高的决策方案，使得企业获得最大的经济效益，同时也取得
良好的社会效益。
3
3．定性分析与定量分析相结合的原则
• 定性分析是通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系进 行逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，能更真实、更客 观地反映实际情况，是一种更科学、更符合实际的方法。定量 分析更注意经济现象数量的描述，采用数学模型，依赖数学计 算进行分析。 • 房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，许多技 术经济指标须依赖定量分析才能求得，然而定量分析也有赖于 定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才 是最可靠的。
房地产开发与经营
过渡页
TRANSITION PAGE
房地产开发与经营决策理论
➢一、房地产开发与经营决策原则 ➢二、房地产开发与经营决策的类型 ➢三、房地产开发与经营决策的程序
2
一、房地产开发与经营决策原则
房地产开发与经营决策过程中除了要按照一定的规范性程序、标准和 方法进行分析和决策外，在开发与经营决策时还应当遵循以下基本原则。
1．遵守政策法规原则
•为了促进房地产业的发展，培育房地产市场，国家及地 方政府制定了一系列有关房地产的法规、政策，无论是部门决 策、企业决策，都必须以政策法规为依据。
2．取得最佳效益原则
•房地产企业在进行决策时应把速度和效益、眼前利益与
长远利益、企业效益与社会效益很好地结合起来，运用正确的
方法，在从多个可行性方案中寻求最优方案的同时，选择效益
5
1 量本利分析的概念
量本利分析全称为产量成本利润分析，主要用于研究价格、单位变动成 本和固定成本总额等因素之间的关系。这是一个简单而实用的管理技术，用 于项目成本管理中，可以分析项目的合同价格、工程量、单位成本及总成本 相互关系，为工程决策阶段提供依据。
房地产开发与经营理论和策略
项目，生产量的调节以及生产作业方式的确定等。
❖ （三）市场开发策略 ❖ 主要有市场开拓型、市场渗透型、产品
开发型，多角型策略等。 ❖ 前两种主要是针对老产品，后两种主要
❖ 四、收益（利润）最大化原理
❖ （一）收益、成本指标的确定
❖
进行成本效益分析
❖ （二）项目最佳规模确定
❖ 边际效益=边际成本时的规模水平是最佳的 （是在完全竞争条件下）
总 效 益 和 总 成 本A
C
D
B
加大项目规模而带来的总成本
加大项目规模而带来的总效益 开发规模
\
效 益
成
本 2.5
比 率
2.0
第三节 房地产开发与经营决策
❖ 一、房地产开发与经营决策类型 ❖ （一）构成决策问题的基本条件 ❖ 1、有明确的目标 ❖ 2、有两个以上可供选择比较的方案 ❖ 3、有评价方案优劣的标准 ❖ 4、有真实地反映客观实际的数据资料
别研
试
究
运
转
时间
❖ （二）现金流量分析
❖ 通常的指标有净现值、净现值率和 内部收益率。
❖ （三）损益临界分析
❖
Q=F /（P－V）
❖
其中，Q为损益临界点，P为单位
产品售价，V为单位产品的变动成本，F
为固定成本。
❖ 三、消费者市场购买行为理论
❖
❖
是所有为了消费而购买物品或服
务的团体和个人所构成的市场。
和社会公众等因素。（环境问题、配套设施等）
❖ 二、市场需求预测 ❖ （一）市场需求预测的有关概念
经营理论和策略
一、房地产开发与经营决策内容
二、房地产市场开发策略
三、房地产价格策略 （一）房地产产品的生命周期和市场周期
（二）不同时期房地产价格策略
决策技术
一、概述 （一）基本概念 1、决策的定义 决策是企业经营的重点，是指为达到同一目 标，在一定的约束条件下，从诸多可行方案中 选择一个最佳方案的分析判断过程。决策也是 管理过程的核心，是执行各种管理职能的基础。
1）不同自然状况下的后悔值
方案 预期收益 市场情况 旺盛 一般 疲软 （ 550） 260 ） （ 400） 0 ） （ -190） 290 ） （ 810） 0 ） （ 370） 30 ） （ -250） 350 ） （ 450） 360 ） （ 250） 150 ） （ 100） 0 ） 方案 1 方案 2 方案 3
（2）保守准则（悲观决策法） 保守准则（悲观决策法） 保守准则又称为最小收益值最大准则或小中取 大准则。
方案 预期收益 市场情况 旺盛 一般 疲软
方案1 方案
方案2 方案
方案3 方案 370
450 250 最小收 益值
-250 100 最小收 最小收 益值 益值
（3）后悔值准则 后悔值准则又称为最小机会损失准则。 后悔值准则又称为最小机会损失准则。 先列出在各种自然状态下， 先列出在各种自然状态下，由于没有采取相 对最佳方案而造成的“后悔值” 对最佳方案而造成的“后悔值”，在列出各方 案在不同自然状态下的最大后悔值， 案在不同自然状态下的最大后悔值，最后找出 最小的最大后悔值所属的方案， 最小的最大后悔值所属的方案，即为最佳决策 方案。 方案。
35 27 34
决策树法 决策树是解决风险型决策的一种主要方法， 它是将决策过程中的各种可供选择的方案，可能 出现的自然状况及其概率和产生的结果，用一个 像树枝的图形表示出来，把一个复杂的多层次的 决策问题形象化，以便于决策者分析，对比和选 择。 1）决策树的绘制方法（5步） 2）决策树法的解题步骤
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坚持小户型和装修房；
坚持快速周转和较少的土地储备；
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产企业
房地产企业是从事土地和房屋开发建设以 及在房地产市场中从事房地产商品交换的 经济组织。 房地产企业是在房地产市场上利用各种生 产要素生产并销售房地产商品和劳务的机 构。
09第九章房地产开发经 营的理论与策略
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2020/12/9
第九章房地产开发经营的理论与策略
本章内容
房地产企业的性质、类型和特征 房地产企业机构设置 房地产企业经营管理的基本理论 房地产企业组织结构设计 房地产企业经营决策方法
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第九章房地产开发经营的理论与策略
基本要求
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产 市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
第九章房地产开发经营的理论与策略
按照企业所有制性质分类
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第九章房地产开发经营的理论与策略
按照开发经营对象分类
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第九章房地产开发经营的理论与策略
按照政府对企业干预程度分类
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产企业的特征
房地产企业除具备企业的一般性质外，与 其他企业相比，还具有以下一些特征
房地产价格评估
是指对房地产进行测量、评定其经济价值和价格的经 营活动。
房地产经纪
是指为委托人提供房地产信息和居间服务的经营活动。
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产行业管理内容
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产行政管理
房地产行政管理是指国家和地方人民政府 行政主管机关，依照国家的有关法律、法 规和政策，对房地产各方面活动所实施的 全面的、系统的管理行为。 房地产行政管理的主体：
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产企业机构设置
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第九章房地产开(一)领导制度
房地产企业的领导制度包括经理负责制和职工代表大会 制。
(二)内部管理制度
思想政治工作管理制度；房地产开发经营管理制度；工 程技术管理制度；经济核算管理制度；行政人事管理制 度；物业管理制度。
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第九章房地产开发经营的理论与策略
本章主要内容
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第九章房地产开发经营的理论与策略
案例
万科坚持为客户建造高品质的住宅产品，倡
导生态环保技术的开发与应用，致力于成为
中国房地产行业的持续领跑者和中国优秀的 绿色企业。
产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为 城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144 平米以下户型占比89%。
4．房地产使用管理。
包括：房屋分配、调换和使用管理，住房制度 改革，土地出让、转让和使用管理，土地使用 制度改革，房屋拆迁管理，房屋供暖管理，住 宅小区管理。
5．房地产市场管理。
包括：市场交易秩序管理，房屋买卖(含拍卖) 与土地使用权出让、转让管理，房地产租赁管 理，房地产抵押(含典当)管理，房地产价格管 理，房地产税费管理。
首先，房地产商品的“不动产”特性决定了房 地产企业的地域属性; 其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的 不完全竞争性 第三，房地产商品生产经营的复杂性、系统性 决定了房地产企业的多功能特征。
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第九章房地产开发经营的理论与策略
组建房地产企业的条件
1．有符合公司法人登记的名称和组织机构。 2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公 用房。 3．有符合规定额度的注册资本和流动资金。 4．有一定人数的持有专业证书的房地产专业、 建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员。 5．法律、法规规定的其他条件。
2．住宅建设管理。
住宅建设计划管理，住宅建设资金管理，住宅消费 管理，合资建房和合作建房管理与个人建房管理。
3．房地产产权管理。
房地产权属登记发证管理，房地产产籍管理，房地
产测绘管理，落实房屋政策和处理历史遗留的房地
产权属问题。
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产行政管理的内容（3－2）
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第九章房地产开发经营的理论与策略
其他条件
国务院1998年7月20日发布的<城市房地产 开发经营管理条例)规定，设立房地产开发 企业，除应当符合有关法律、行政法规规 定的条件外，还应当具备下列条件：
1．有100万元以上的注册资本。 2．有4名以上持有资格证书的房地产专业、 建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有 资格证书的专职会计人员。
是各级人民政府房地产行政主管机关
房地产行政管理的客体
是城市内的全部房屋和土地
所有从事房地产业开发、经营、维修等经济活 动的企业和个人。
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产行政管理的内容（3－1）
1．房地产开发管理。
是指对房地产综合开发过程中经济活动的宏观管理 与政策指导。
包括：开发规划管理，开发计划管理，开发项目管 理，开发成本和配套管理和城区危旧房改造管理。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
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(三)内部经济责任制度
1．责、权、利相结合的原则；
2．国家、集体、个人三者利益相统一的原则。
3．贯彻执行按劳分配的原则。
4. 房地产企业的内部经济责任制。
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产中介服务机构
房地产咨询：
是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政 策、信息、技术等方面服务的经营活动。
各种生产要素包括土地、资金、建筑知识与技 术、人工等方方面面。
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第九章房地产开发经营的理论与策略
房地产企业按照企业功能分类
1．房地产开发企业。
是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、 施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。 这是市场上房地产商品供给和需求的主体。