城镇土地分等定级PPT演示课件
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城市地价评估第三章土地分等定级课件
道路通达度作用分值计算
❖ 2.道路通达度的分值计算 ❖ （1）道路作用指数和通达作用分计算
Fi 100ki 式中：Fi 某道路作用分
ki 某类道路作用指数
道路通达度作用分值计算
❖ （2）确定相对距离， ❖ （3）道路通达度分值取
计算影响分
值及修订
❖ 通达系数k ：
r di d
不低于4个方向的k=1.00 3个方向的k=0.9 2个方向的k=0.81 1个方向的k=0.58
城镇土地定级因素表
定级因素
选择性 重要性
繁华 程度
交通条件
商服 繁华 影响 度
必选
道公 路交 通便 达捷 度度
至少 一种 必选
对路 外网 交密 通度 便 利 度
备选
1 2/3 3/2
基本设施 环境状况
生公 活用 设设 施施 完完 备备 度度
至少一
种必选
环文绿 境体地 质设覆 量施盖 优影度 劣响 度度
fi 100( X i X min ) /( X max X min ) 式中：fi 某土地指标值的作用分
X min、X max、X i 指标的最小值、最大值、和某土地因素指标值
2.点、线状因素分值计算
❖ 线性模型表达式
F M (1 r)
❖ 非线性模型表达式
F M (1r)
式中F — 某土地指标在相对距离上对土地的作用分 M — 某因素指标的作用分 r — 地块的相对距离
i 1
i 1
N：评估等级数目 ai:等级序号 ni:评为第i等级的专家人数
因素分值计算
❖ 计算原则:
❖ 建立在因素与土地效益相关研究的基础上 ❖ 分值与土地的优劣成正相关 ❖ 分值体系采用0—100分的封闭区间 ❖ 分值与因素指标的显著作用区间相适应 ❖ 分值处理尽可能模型化
城镇土地分等定级PPT课件
综合定级
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
定 级
级
体
商业用地定级
系
分类定级
住宅用地定级
工业用地定级
授课：XXX
7
四、土地定级原则
1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系
2、主导因素原则
3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异
4、土地级差收益原则
第三章 城镇土地分等定级
——从价值角度给土地“论资排辈”
授课：XXX
1
土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：
评定土地的使用价值；
土地估价：
评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
授课：XXX
2
第一节 概述
一、城镇土地分等定级的概念 1、分等：
5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新
授课：XXX
9
二、城镇土地分等的具体方法
（一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。 1、计划方案准备 编写城镇土地分等任务书 内容包括：
开展城镇土地分等的区域和范围； 分等工作的组织和领导； 时间划分和经费预算； 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 分等技术方案。
全社会固定资产投资综合指 数
必选 必选 必选
商业活动 外贸活动
社会消费品零售总额综合指 必选
数
外贸出口额综合指数
备选
区域综 必选 合服务 能力因 素
区域土 备选 地供应 潜力因 素
区域科技水平 金融状况
专业技术人员比
人均年末银行储蓄率存 款余额
土地经济评价(城镇土地分等定级)PPT课件
30
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 基本生活设施完善度的作用分值计算 衡量生活设施完善度的因素有哪些？
作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率
CHENLI
31
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对有环境质量综合评价结果的城市：
CHENLI
7
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 土地提供的产品和服务受市场供求关系 的制约 • 土地本身作为商品，土地流转、价格受 供求关系的影响，土地的供不应求是绝对 的、普遍的
CHENLI
8
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用的 部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上， 投入劳动进行开发以后，成为人类可直接 用于生产、生活的土地的供给。
房屋重置费（1-残值率）
房屋年折旧费 =
耐用年限
CHENLI
53
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
计算土地纯收益 土地还原率
土地价格
案例 实算
α
1
P = γ 1 - (1+ γ)n
CHENLI
54
四、城镇土地估价的方法 1. 收益还原法
CHENLI
9
第一节 城镇土地分等定级与估价
一、城镇土地分等定级的含义
1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性， 及其在城镇社会经济活动中的地位和作用， 综合评定土地质量，划分城镇土地等级的 过程。
CHENLI
10
一、城镇土地分等定级的含义
2. 城镇土地分等定级的体系
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 基本生活设施完善度的作用分值计算 衡量生活设施完善度的因素有哪些？
作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率
CHENLI
31
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对有环境质量综合评价结果的城市：
CHENLI
7
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 土地提供的产品和服务受市场供求关系 的制约 • 土地本身作为商品，土地流转、价格受 供求关系的影响，土地的供不应求是绝对 的、普遍的
CHENLI
8
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用的 部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上， 投入劳动进行开发以后，成为人类可直接 用于生产、生活的土地的供给。
房屋重置费（1-残值率）
房屋年折旧费 =
耐用年限
CHENLI
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四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
计算土地纯收益 土地还原率
土地价格
案例 实算
α
1
P = γ 1 - (1+ γ)n
CHENLI
54
四、城镇土地估价的方法 1. 收益还原法
CHENLI
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第一节 城镇土地分等定级与估价
一、城镇土地分等定级的含义
1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性， 及其在城镇社会经济活动中的地位和作用， 综合评定土地质量，划分城镇土地等级的 过程。
CHENLI
10
一、城镇土地分等定级的含义
2. 城镇土地分等定级的体系
城镇土地分等定级
土地估价：
（二）城镇土地分等定级
城镇土地分等定级：对城镇土地的自然和经济 属性及其在社会活动中的地位作用综合分析的
基础上，划分土地等级。
揭示了城镇不同区位条件下土地价值的差
异规律，并为城镇土地价格的评估提供基础。
1、城镇土地分等
“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地
效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进 行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等
（3）定级单元的划分：
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地 特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值 计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定 数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选 择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区 域划分为一个单元。 叠置法 将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一 致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。 网格法
e
M j
e
n
M ij
eM j——i级商服功能对j单元的作用分；n ——商服中心的级别数目。
M eij
面状土地因素（基础设施状况、自然条件和绿地
状况等 ）分值的计算方法：
作用分值采用的模型
ei 100 X i X min X max X min
ei——某土地指标值的作用分；
果有三种，设有A、B两因素，若A比B重要 （给A因素赋值1，给B赋值0）；若A与B同等 重要（给A、B各赋值0.5）；若B比A重要 （给A因素赋值0，给B赋值1） 层次分析法：对定级因素相对重要性进行判 别，组成矩阵，计算权重值
城镇土地分等定级教程课件
劳动力 杂项
建筑物和机 械折旧 劳力
管理开支 租金、税
农场主及其 家庭的劳力
风险
收益
可变成本
减 等于
减 固定成本
等于
不可估量 费用
减 等于
总产出 毛利
纯收入 纯利润
农场毛利计算法
（以3hm2的英国家庭农场为例）
❖工作步骤：
（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利 用方式和作物类型。
一、土地经济评价的目的与意义
（一）土地经济评价的基本概念 a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效 果进行评定的过程。 b.用经济指标对土地的质量作出评价。 c.土地的自然资源和资产特性——土地的价值和价格（土地 价格评估）
一、土地经济评价的目的与意义
（二）土地经济评价的目的和意义
1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据 2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收 标准服务 3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造 服务 4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手 段
二、 农用地等级评定的方法
❖毛利分析法（gross margin analysis） ❖现金流量贴现分析法（discounted cash
flow analysis） ❖ 经济计量模型法 ❖ 综合分等法
1.毛利分析法
又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的 产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算 毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利 分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维 等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。
二、土地经济评价的理论基础 （一）土地生产力理论 （二）土地区位理论 （三）地租地价理论 （四）市场供求理论
建筑物和机 械折旧 劳力
管理开支 租金、税
农场主及其 家庭的劳力
风险
收益
可变成本
减 等于
减 固定成本
等于
不可估量 费用
减 等于
总产出 毛利
纯收入 纯利润
农场毛利计算法
（以3hm2的英国家庭农场为例）
❖工作步骤：
（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利 用方式和作物类型。
一、土地经济评价的目的与意义
（一）土地经济评价的基本概念 a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效 果进行评定的过程。 b.用经济指标对土地的质量作出评价。 c.土地的自然资源和资产特性——土地的价值和价格（土地 价格评估）
一、土地经济评价的目的与意义
（二）土地经济评价的目的和意义
1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据 2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收 标准服务 3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造 服务 4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手 段
二、 农用地等级评定的方法
❖毛利分析法（gross margin analysis） ❖现金流量贴现分析法（discounted cash
flow analysis） ❖ 经济计量模型法 ❖ 综合分等法
1.毛利分析法
又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的 产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算 毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利 分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维 等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。
二、土地经济评价的理论基础 （一）土地生产力理论 （二）土地区位理论 （三）地租地价理论 （四）市场供求理论
城市土地分等定级
（3）专家征询与信息反馈
专家在匿名，互相不协商的情况下独立地 填写意见，对因素进行打分。但不要求指 出依据。
然后收回专家的答卷，进行统计分析，求 出均值、方差及其概率分布，并返馈给专 家，专家可参考并对以前的选择进行修改。
经过2—3轮之后，意见较集中，
（4）专家意见的处理
进行统计分析，求出方差、均方差
表1. 城镇土地综合定级因素表
繁华 程度
交通条件
基本设施状况
环境条件
定 级 因 素
商 服 繁 华 影 响
道公 路交 通便 达捷 度度
对 外 交 通 便 利
基 础 设 施 完 善
公 用 设 施 完 备
环 境 质 量 优 劣
绿 地 覆 盖 度
自 然 条 件 优 劣
度
度
度
度
度
度
选择性 必选 至少一种必选 备选 至少一种必选
综合定级：指对影响城镇土地质量的各 种经济、社会、自然因素进行综合分析， 按综合评价值的差异划分土地级。
分类定级：指分别对影响城镇某类型用 地（工业、商业、住宅）质量的各种经 济、社会、自然因素进行分析，按分类 评价值的差异划分土地级。即分别进行 商业用地定级、工业用地定级、住宅用 地定级
城市土地定级因素
6．区域经济发展水平 全年国内生产总值、人均国内生产总值、 3—5年内国内生产总值年均增长率 全年地方财政收入、人均地方财政收入、 3—5年内地方财政收入年均增长率 全年全社会固定资产投资额、人均全社会因定资产
投资
全年社会消费品零售总额、人均社会消费品总额、 3—5年内社会消费品零售总额年均增长率
城镇土地分等因素权重表
因素 城镇 区位
城镇集 聚规模
土地分级(ppt文档)
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
④对外交通包括铁路、公路、航空三方面，它们通 过火车站、汽车站、飞机场（包括机场代办处）向 外辐射，原则上讲应该选取，但考虑到这些站点一 般要通过市内交通转达到目的地，且市内交通布局 考虑的重要因素之一，就是这些站点，因此，市内 交通便捷度本身就含有对外交通的影响。⑤西安市 的路网密度的分布规律，中心城市区大于郊区，而 在市区内区域差异不大，因此只作为参考因素。⑥ 由于西安流动人口数量大，常住人口定位统计困难， 加之人口密度的分布规律大致是市区大于郊区，因 此其规律和影响可通过商业繁华度来体现，不用专 门作为因素选取。
r=实际距离/服务半径。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
2.道路通达度
• 据实地调查，参照西安市城市道路改造规划，首 先将道路划分为主干道（混合型、生活型、交通 型）、次干道（生活型、交通型）和支路三级六 种类型，并对其功能进行赋分，见表2-1-4。然后 利用d=S/2L计算出各级道路的影响半径（最大影 响距离）。最后根据相对距离，利用指数衰减规 律计算出通达度影响分值。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
其中单元得分值
fi 100[1 Xi X min ] X max X min
式中：fi——单元得分值； Xi——综合指数，即1，2，3，4，5； Xmax，Xmin——分别为最大、最小值。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
（3）噪声污染。处理方法同水污染和大气污 染，结果见表2-1-15。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
三、土地级别划分与验证
• （1）计算单元总分值。对392个定级单元内的各 定级因子作用分值，经过加权平均处理，得到单 元总分值。
• （2）级别分值区间的确定与级别划分，利用总 分频率曲线统计判断法编制频率直方图（图2-1-3） 将土地定级单元总分值划分成7个区间（表2-116），并以此作为指标将土地划分为7个级别。
④对外交通包括铁路、公路、航空三方面，它们通 过火车站、汽车站、飞机场（包括机场代办处）向 外辐射，原则上讲应该选取，但考虑到这些站点一 般要通过市内交通转达到目的地，且市内交通布局 考虑的重要因素之一，就是这些站点，因此，市内 交通便捷度本身就含有对外交通的影响。⑤西安市 的路网密度的分布规律，中心城市区大于郊区，而 在市区内区域差异不大，因此只作为参考因素。⑥ 由于西安流动人口数量大，常住人口定位统计困难， 加之人口密度的分布规律大致是市区大于郊区，因 此其规律和影响可通过商业繁华度来体现，不用专 门作为因素选取。
r=实际距离/服务半径。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
2.道路通达度
• 据实地调查，参照西安市城市道路改造规划，首 先将道路划分为主干道（混合型、生活型、交通 型）、次干道（生活型、交通型）和支路三级六 种类型，并对其功能进行赋分，见表2-1-4。然后 利用d=S/2L计算出各级道路的影响半径（最大影 响距离）。最后根据相对距离，利用指数衰减规 律计算出通达度影响分值。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
其中单元得分值
fi 100[1 Xi X min ] X max X min
式中：fi——单元得分值； Xi——综合指数，即1，2，3，4，5； Xmax，Xmin——分别为最大、最小值。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
（3）噪声污染。处理方法同水污染和大气污 染，结果见表2-1-15。
西安市土地定级因素权重体系与分值计算
三、土地级别划分与验证
• （1）计算单元总分值。对392个定级单元内的各 定级因子作用分值，经过加权平均处理，得到单 元总分值。
• （2）级别分值区间的确定与级别划分，利用总 分频率曲线统计判断法编制频率直方图（图2-1-3） 将土地定级单元总分值划分成7个区间（表2-116），并以此作为指标将土地划分为7个级别。
六 土地分等定级PPT课件
精品课件
7
• 4、水资源条件调查
调查内容 调查方法
地表水
地下水 水质
河流：流速、流量、水位、径流量 湖泊：面积、蓄水量等 沼泽：发育阶段 冰川：类型
埋深、流动方向、矿化度等
水的物理特性 水的化学特性
收集调查区的水文和水文地质资料 对个别地段实地调查、采样分析 分类归纳，总结调查区水资源的性质和特点
调查因素
日辐射、雨量、湿度、气 温、风向、冻土深度、土
温
地形
项目选址、规划布局、环境保护、道路 形态、坡度、海拔高度、
网、给排水工程、用地标高、城市景观
坡向
地质
工程地质、防震设计标准、城市规划、 建筑高度、工程造价
土质、风化层、冲沟、滑 坡、溶岩、地震、地基承
载力、矿藏
水文
城市规划布局、项目选址、给排水工程、 污水处理、提坝、港口
精品课件
5
2、地形地貌条件调查
调查事项 调查内容 调查方法
内容
山地 丘陵
平原
高原 盆地 室内工作：收集资料，解译判读相关图片 野外实地调查：选择调查线路、选择观测点、对典型观
测点的测量和照相等
精品课件
6
3、土壤条件调查
调查事项 调查内容 调查方法
土壤类型 土壤剖面
主要内容
土壤酸碱度
土壤养分状况
收集土壤普查资料 作实地补充性调查 归纳整理资料，编制土壤条件调查底图，撰写报告
➢针对性观点 ➢效益性观点 ➢综合性观点 ➢动态性观点
精品课件
18
• 地租理论
– 地租最初的含义泛指报酬或收益。 – 地租是土地所有权在经济上马克思地租理论
– 马克思地租理论从质和量两方面对地租进行了分析。
城镇土地分等定级与估价.
城镇土地分等定级与估价1.城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。
2.城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。
3.城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。
4.土地分等定级与土地估价的关系：二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。
土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。
对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。
5.城镇土地分等定级原则1.综合分析原则2.主导性原则3.地域分异原则4.土地收益原则5.定量与定性相结合的原则（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）6．城镇土地分等技术程序1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系2.确定各因素因子的相应权重3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。
5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。
6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书8.城镇土地分等7大主要因素：必选：城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力9．因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理10.因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法12.层次分析法的步骤和方法1.建立层次分析结构2.构造判断矩阵3.层次单排序及其一致性检验4.层次总排序及其一致性检验13．因子分值计算的原则①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。
第十一章 城镇土地分等定级
三、城镇土地定级的步骤与内容
城镇土地分等定级流程图：
建立因素体系 确定各因素的权重值
计算指标值和作用分并制表
划分城镇土地定级单元 初步划分土地级 验证和调整土地级 编制成果图、报告和基础资料汇编
三、城镇土地定级的步骤与内容
1.调查收集资料：
繁华程度 交通条件 基础设施状况 生活设施状况 环境条件 社会、历史、人口状况 用地效益
n
三、城镇土地定级的步骤与内容
5.依据总得分划定级别区间
总分数数轴展示法
将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选 择点稀少处为级间分界。
总分数频率曲线法
对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣实 际情况，选择频率曲线分布突变处作为级间分界。
总分数剖面线法
沿城镇若干方向绘制总分变化剖面，按土地优劣的实际 情况，以剖面线突变段作为级间分界。
五、城镇土地分等定级的因素分析
社会因素
2.政策
政策因素主要表现在以下两个方面： 首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资 导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防 安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海 地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾 斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政 策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅 速发展，城市土地地价大幅度上涨。
工业用地推荐因素
定级因 素 交通条件 基本设施 状况 环境状况 产业集聚效 益
道路通达 度 选择性 重要性
对外交通便利 基础设施完善 自然条件优 产业集聚影 度（客运） 度 劣度 响度 必选 1 2 3 备选 4
权重
0.2~0.4
城土地分等定级
（二）因素因子权重确定
? 权重反映因素因子对城镇土地质量的影响程度， 权重值对土地质量影响的大小成正比，数值在 0—1之间，各因素权重值之和为 1。因素所涉及 的因子权重值在 0—1之间，总和为 1。
? 确定因素因子权重的方法：
? 常用方法：特尔斐法，又称专家法
? 程序：（1）提出问题，设计调查表格
? 6．区域经济发展水平 ? 全年国内生产总值、人均国内生产总值、 ? 3—5年内国内生产总值年均增长率 ? 全年地方财政收入、人均地方财政收入、 ? 3—5年内地方财政收入年均增长率
? 全年全社会固定资产投资额、人均全社会因定资产 投资
? 全年社会消费品零售总额、人均社会消费品总额、 3—5年内社会消费品零售总额年均增长率
? 然后收回专家的答卷，进行统计分析，求 出均值、方差及其概率分布，并返馈给专 家，专家可参考并对以前的选择进行修改。
? 经过2—3轮之后，意见较集中，
? （4）专家意见的处理
? 进行统计分析，求出方差、均方差
? 如果方差小于或等于允许值，即可将平均 值作为权重值
三、资料调查与整理
? 资料时限在分等工作开展前三年内，统 一各种数据的时限，设定统一的截止时 限。资料包括：
城镇人口规模 城镇人口密度 城镇二三产业增加值 城镇工业销售收入 城镇人均铺装道路面积
城镇人均生活用水量
城镇气化率
排水状况
城镇排水管道密度
选择要 求 必选 备选 必选 备选 备选 备选 必选
备选
备选
备选
城镇用 地投入 产出水
平
区域经 济发展
水平
区域综 合服务
能力
区域土 地供应
潜力
备选 备选
必选 备选
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定 级
级
体
商业用地定级
系
分类定级
住宅用地定级
工业用地定级
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四、土地定级原则
1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系
2、主导因素原则
3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异
4、土地级差收益原则
5、定量与定性分析结合原则 经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定 案宜依靠定性分析。
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特尔菲法
又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对 大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算， 并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈 和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最 后集中在一致的评估结果上。
操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按
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2、各种表格准备
有选择性地从《城镇土地分等定级规程》附录表格中 选择工作表格。
3、工作图件准备
准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。
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（二）城镇土地分等因素、因子的选择
1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍
城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响， 并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条
一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法 作为辅助手段来筛选。
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4、城镇土地分等因素因子权重的确定
权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。
遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正 比；
（2）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值 之和为1；
（3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或 层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种 方法来确定。
城镇非农业规模
城镇工业经济规 模
城镇二三产业 值
城镇工业销售 收入
备选 备选
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因素层 选择要求
城镇基 础设施 因素
必选
因子层 道路状况
供水状况
供气状况 排水状况
城镇用 地投入 产出水 平因素
备选
城镇非农业产出效 果
城镇商业活动强度 建筑规定资产投资 强度 城镇劳动力投入强 度
评价指标
选择要求
城镇人均铺装道 必选 路面积
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2、城镇土地分等定级的对象
城镇土地分等的对象是：
城市市区、建制镇镇区土地；
土地定级的对象：
城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有 土地。
城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同 进行评定。
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三、城镇土地分等定级的体系
城
分层次进行
镇等
土
地
分 等
综合定级
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
商业活动 外贸活动
社会消费品零售总额综合指 必选
数
外贸出口额综合指数
备选
区域综 必选 合服务 能力因 素
区域土 地供应 潜力因 素
备选
区域科技水平 金融状况
专业技术人员比
人均年末银行储蓄率存 款余额
邮电服务能力
人均优点业务量
区域农业人口人均 农业人口人均耕地 耕地
区域人口密度
区域人口密度
备选 必选
备选 备选
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二、城镇土地分等的具体方法
（一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。 1、计划方案准备 编写城镇土地分等任务书 内容包括：
开展城镇土地分等的区域和范围； 分等工作的组织和领导； 时间划分和经费预算； 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 分等技术方案。
第三章 城镇土地分等定级
——从价值角度给土地“论资排辈”
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土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：
评定土地的使用价值；
土地估价：
评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
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第一节 概述
一、城镇土地分等定级的概念 1、分等：
通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的 综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量 和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地 等。
土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。
土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排 列。
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2、定级
定级： 根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社会经 济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合 分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城 镇土地级。
土地级的实质：
反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的 差异。
城镇人均生活用 备选 水量
城镇气化率
备选
城镇排水管道密 度
单位用地二、三 产业增加值
备选 备选
备选 备选
备选
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因素层 区域经 必选 济发展 水平因 素
区域GDP 财政状况 固定资产投资状况
GDP综合指数
地方财政收入综合指数
全社会固定资产投资综合指 数
必选 必选 必选
件。 分为： 因素
因子
2个层次
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7大主要因素、24个因子及选择要求
因素层 选择要求
城镇 必选 区位 因素
因子层 交通区位
城镇对外辐射能 力
评价指标
城镇交通条件 指数
城镇对外辐射 能力指数
选择要求 必选
备选
城镇 必选 聚集 规模 因素
城镇人口规模 城镇人口密度
城镇人口规模 必选 城镇人口密度 备选
备选
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2、因素、因子的选择原则
（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响； （2）指标值有较大的变化范围； （3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未
来土地等产生影响； （4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异； （5）易通过统计资料获取或易量化处理。
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3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法
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第二节 城镇土地分等
一、城镇土地分等的程序
1、城镇土地分等准备工作及外业调查 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等
5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
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二、城镇土地分等定级的目的与对象
1、城镇土地分等定级的目的： 为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和 合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各 级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、 土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学 依据。