RBD更新再开发探讨_以杭州湖滨地区为例

RBD 更新再开发探讨——以杭州湖滨地区为例王福定 刘润生 王焱 李晖摘 要：杭州市湖滨RBD 是一个由城市CBD 和旅游景区相叠加的、多功能复合型RBD，用地更新再开发至今仍在延续，空间结构也一直处于动态变化之中，但是其内部土地利用模式仍有较多不适应RBD 要求的因素。

本文通过深入细致的调查研究，指出湖滨RBD 开发中存在的主要问题及未来的功能定位，并分别从功能、开发特色和交通等方面提出湖滨RBD 的更新原则及具体的开发对策。

关键词：湖滨RBD；城市更新；开发对策；杭州市RBD （游憩商务区）作为城市重要的综合性功能区，一般是指以游憩与商业服务为主的多种设施集聚的特定区域，其功能主要包括城市购物、游乐、休闲、交往、餐饮等[1]。

这一概念自引入我国之后，即得到了城市规划理论界和城市建设部门的关注[2]，建设RBD ，已成为各地城市更新的重要策略之一，是优化城市产业与空间结构、重塑城市形象与品质的重要手段。

然而，针对特定的区域，如何形成一个功能定位准确、结构有序、布局合理，与城市其他组成要素相互呼应的RBD ，相关文献并不多见。

2008年杭州市组织开展了《杭州湖滨单元控制性详细规划》，本文作为该规划的专项研究课题，在对杭州湖滨地区基本特征分析的基础上，提出杭州市湖滨RBD 的发展思路与更新开发策略。

关于杭州市湖滨RBD 的范围，应该说是一个比较模糊的区域。

从杭州城市目前的发展状况来看，其界线至少应北至凤起路、东至中山路、南至吴山、西至西湖东岸，面积约3.4km 2。

但是，为结合《杭州湖滨单元控制性详细规划》开展规划研究，本次杭州湖滨RBD 的调研范围确定为由庆春路、中山路、西湖大道和西湖东岸所围成的区域。

该区域用地总面积约为1.6km 2，户籍人口35226人。

1 湖滨RBD 特征分析1.1 由城市CBD 和旅游景区相叠加的RBD图1 杭州湖滨RBD 位置图本次研究的湖滨RBD 位置武林广场商业中心我国许多城市的RBD 形成过程大致可以分为两种：一是依托丰富的旅游资源，逐步增加旅游购物、游乐等功能发展而来；一是依托城市商业中心，在其附近建设各类休闲游乐设施，形成RBD 。

然而，杭州湖滨RBD 则是由旅游资源开发与CBD 的自然融合而成的。

杭州商业中心在明清时期位于吴山脚下的河坊街及其附近中山路，并且受到城墙的阻隔，因此城市商业与西湖之间关系单薄。

民国以后，西湖边城墙被拆，商业中心也开始向西向北迁移，解放路、延安路、武林广场逐渐成为城市商贸活动的集中地，并周边街道扩散[3]。

另一方面，杭州作为我国著名的风景旅游城市，旅游资源极为众多，其中西湖及西湖沿线历来均是游客的集中区，是城市旅游业发展的核心区。

近年来，杭州市虽然提出了“旅游西进”的发展战略，目的是拓展旅游发展空间，同时疏解西湖沿线游客，但是，西湖沿线在城市旅游的核心地位始终没有改变，西湖东岸以湖滨为主体的休闲观光景区仍然是杭州核心旅游区。

核心旅游区与城市CBD 的天然结合，两者相辅相成，共同推动了湖滨RBD 的形成与繁荣。

1.2 多功能复合型RBD上述特征也决定了杭州湖滨RBD 在功能上显得更加多样化，如观光休闲（沿西湖东岸的西湖景观、湖滨公园、茶室等）、历史文化体验（东坡路和延安路两侧的历史建筑）、交流（湖滨广场各种自发性质的文化活动）、购物（以解百、元华等为中心的中高档购物中心、以龙翔大厦为中心的中低档小商品市场、以湖滨国际名品街为中心的商业步行街）、娱乐（由钱柜、各电影院、酒吧等所组成的游乐设施）、餐饮住宿（包括五星级凯悦酒店以及其他高中低档的酒店设施，以及知味观、新丰小吃等的特色餐饮设施）等，是一个多功能复合型城市RBD 。

1.3 商业服务业类公共设施占据主导地位从建设用地构成看，除少量的限制或在建用地外，湖滨RBD 只包含居住用地、公共设施用地、道路广场用地、市政公用设施用地和绿地五种类型，用地比例居前三位的分别是公共设施用地（36.4%）、道路广场用地（33.2%）和居住用地（27.57%）。

图2 湖滨RBD 用地现状图公共设施用地按中类分，比例较高的是：商业、金融服务业（22.9%，其中商业11.81%，旅馆业5.5%）、行政办公（5.16%）和医疗卫生（3.9%）。

从建设用地空间布局看，公共设施用地主要分布于浣纱路以西，靠近西湖地段。

其中商业主要分布于延安路和解放路两侧，宾馆服务业集中于平海路两侧，医疗和办公建筑用地则分布于浣纱路两侧。

从已建建筑总量构成看，公共设施的建筑面积约占总量的65%，远大于用地平衡表中公共设施用地36.4%的比重。

在公共设施建筑中，商业金融服务业（内含旅馆业）建筑的比重达到75.2%，更加表明湖滨地区的Array购物、休闲、旅游、服务的典型RBD特征。

1.4 自然景观与历史文化景观相辉映的RBD西湖美景已是举世瞩目，而与西湖仅一路相隔的历史建筑群也同样交相辉映。

湖滨RBD是杭州市作为国家级历史文化名城的重要展现区之一，历史悠久，建设年代久远，集中了省级文物保护单位3处，市级文物保护单位2处，较集中的历史街区11处等。

历史建筑主要以民国后建设的地方民居为主，大部分格局较为完整，有明显的中轴线，沿街以明显的界石分隔各家院落，具有鲜明的杭州地方民居特征。

2 湖滨RBD更新背景分析2.1 中心城市功能递进的客观要求杭州市作为浙江省的省会城市，已经成为长三角经济区的重要经济增长极之一，对引领浙江省乃至更广区域的社会经济发展起着重要的作用。

在这样一种背景下，必然要求其产业结构和城市功能走向区域的顶端位置。

为此，《杭州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》提出了按照建设“经济强市”和“文化名城”的要求，通过优化结构、提高质量、强化创新，使经济发展上新台阶；通过提高基础设施现代化水平、增强中心城市要素集聚功能和经济辐射功能，使城市功能显著提升；以旅游国际化为突破口，围绕建设服务业大市的目标，坚持传统服务业与新兴服务业、生产性服务业与生活性服务业并举，构筑高增值、强辐射、广就业的现代服务业体系。

而根据《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》，湖滨地区（含武林广场周边）在规划期内仍将是杭州城市最重要的城市中心，其功能的更新和强化对引领城市实现功能全面递进起到重要作用。

2.2 土地利用形态不适应城市RBD发展需要（1）土地利用结构错位在湖滨游憩商务区，至今仍然还分布有较多与城市RBD建设不相适应的多种土地利用形式，如医院用地、与本地区联系较弱的行政办公用地等，其机动车交通量大，占用了有限的道路交通资源。

另外，由于昂贵土地价格驱动，和较优的区位条件，近几年零星地块的住宅商品化改造趋势增强，削弱了湖滨的城市RBD功能。

（2）空置地依然存在虽然湖滨RBD已建建设用地总面积为137.04公顷，占总用地的97.5%，但仍有少量空置待建用地，其中拟批空置地为3.55公顷，这些土地大部分位于延安路两侧，商业价值极高，其长期闲置，既使城市土地资源没有得到充分的发挥，同时也影响该区域城市功能的连续性。

（3）部分低质量建筑有待于更新改造按建筑结构类型评价，湖滨RBD质量好的建筑的总面积为181.09万平方米（占总量的63.4%），质量一般的为69.09万平方米（24.2%），质量差的为35.45万平方米（12.4%），因此，低质量建筑仍广泛存在。

从空间分布来看，湖滨RBD质量差的建筑主要为湖边邨、思鑫坊、龙翔里等长生路两侧的居住建筑，属于三、四类居住用地，同时又是历史建筑，这些建筑配套设施不完善，部分建筑结构受损，不宜长时间使用；质量一般的建筑分布相对比较集中，主要在延安路北段西侧、南段东侧，浣纱路东侧以及中山中路东侧，以1990年代之前建造的多层住宅建筑为主。

2.3 地铁站建设促进局部地段再开发《杭州市轨道交通线网规划（优化）》明确远期（2020年）轨道交通1号线、2号线从湖滨RBD通过。

其中1号线北从延安路引入，经西湖大道，向东至萧山，在湖滨RBD设龙翔站（延安路与庆春路交叉口附近）和湖滨站（延安路与解放路交叉口附近）两站，该规划建议在站场周边地区高密度开发。

西湖周边地域建筑高度的控制，使湖滨RBD用地开发强度相对较低。

如延安路以西的滨湖地块，其容积率为1.5～1.8，延安路以东则为1.8～2.5。

地铁站的开发，将使其邻近局部地段开发强度有进一步提高的可能。

3 湖滨RBD空间开发的主要问题分析3.1 沿湖的项目开发呈高端化趋势，传统的湖城关系开始弱化由于得天独厚的自然景观和人文氛围，湖滨沿湖地带历来是大众化的休闲旅游胜地，并且在2003年杭州市实施湖滨路改造工程之前，湖滨路东侧是一条以普通市民和游客为主要服务对象的传统商业街，使得该路东西两侧之间的联系相对密切，同时也有效地带动了湖城之间的互动。

随着湖滨路改造工程的实施，沿湖地区的大众化商业服务网点被高档次酒店、写字楼和名品街所取代。

这些高端化改造工程虽然能使局部地块的风貌实现“更新”，但它不仅使固有的城市肌理和传统风貌出现“断层”，更从空间上会割裂了西湖与城市内侧传统商业氛围之间的关系，也不符合大众服务的要求。

虽然原有的双向机动车四车道被改造为石板铺装的步行街，但是通过实地调查发现，从湖滨路西侧的沿湖景观带进入湖滨国际名品街各店铺的游客量极少（平均每小时均在10人次以下），更不用说进入五星级的凯悦酒店和同样高档次的西湖国贸写字楼的游客。

不断引入的高档次商业性区块改造模式，加速了湖滨RBD沿湖地带大众化服务功能项目的空间转移，也与湖滨大众化人流及其服务要求不甚适应，使得传统的湖城关系不断弱化。

3.2 空间结构的不合理诱导城市交通秩序的混乱一方面，由于以大众化服务为主的湖滨路传统商业街被高档次商贸服务业所取代，其原有的部分功能开始向东实行转移，如东坡路、延安路面向游客的特色店增多，岳王路特色夜市的兴起。

这一空间结构的变化加大了沿湖景观带与城市内部商贸服务区域的空间距离。

另一方面，湖滨路虽然规划成步行街，但实际利用过程中，由于考虑到湖滨路东侧高档次酒店、写字楼的机动车的日常进出，这条街道被确定为单向机动车道，并且沿街设施以外的车辆也可进出。

原有的湖滨路东西向人流空间被拉长，而南北向车流却没有得到有效控制，也就必然增加了整个区域南北向车流与东西向人流交通冲突、交织的概率，湖滨路的步行空间人车分离规划失效。

［2］3.3 高密度开发使建筑高度不断被突破上一轮城市总体规划将杭州中心城市划分为4个高度控制区，其中湖滨区是影响西湖景观的主要地区，范围为东至延安路，南至西湖大道，西至湖滨路，北至庆春路，建筑层数以3～5层为主，少量6～8层和3层以下，高度不超过30米，建筑密度控制在35%左右。

然而，湖滨RBD沿湖地块大多已改造完成，由于追求土地收益，新开发改造区块建筑高度不同程度地突破规划管理规定，沿湖墙体般围合的建筑轮廓线已成事实。