大庆市某商业项目前期策划案
黑龙江某商业广场项目运营策划实施方案
. .某商业广场项目运营策划方案-----------------------作者：-----------------------日期： .专业. .专注.目录0. 前言～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 21. 延寿印象～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 32. 项目定位～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 63. 业态规划～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 124. 招商策略～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 155. 营销推广～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 176. 运营管理～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 217. 经济概算～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～308. 结论～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30延寿大众商业广场项目商业运营策划方案0. 前言非常欣赏公司高层的前瞻意识，在“延寿大众商业广场”项目商业运营之初即寻找并吸纳商业专业团队与人才，以科学、系统、专业、规、负责的态度运作本项目。
同时对王总、吴总、司总给予我们充分的信任，并提供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感。
商业地产的策划就是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的满意使开发商获得利益的过程。
我们根据公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工作非常重视，本着负责、严谨、客观、的态度，通过各种方式认真、仔细的对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并根据商业地产全程营销的专业运作模式与容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。
大庆奥林国际体验式购物中心项目建筑策划方案页
大庆奥林国际体验式购物中心项目建筑策划方案发展商：大庆油田昆仑集团达源恒新房地产公司商业顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司商业建筑设计顾问：深圳中成设计顾问公司总工张中增西安建筑科技大学教授目录一、奥林国际购物中心位置及环境描述----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2二、项目服务目标客户------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4三、同类购物中心借鉴------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5四、理念设计与策划思路--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21五、奥林国际购物中心建筑产品构思----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------22六、投资估算与项目销售预测-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------35一、奥林国际购物中心位置及环境描述图1项目区位图图2 奥林国际项目现状图及模型大庆“奥林国际公寓”住宅区地块由以下四条道路围合：基地位于大庆市让胡路区，西起东环路（道路红线30米，以后扩建成60米）北至世纪大道南面规划道路（道路红线16米）、南至东葫芦泡水面规划道路（道路红线16米），东至规划道路（道路红线16米）总用地面积约为78.89hm2，红色现况内是商业用地，由东环路和世纪大道南面规划道路包围而成，占地面积6万平方米左右。
大庆市未来城城市综合体方案设计论文
百度文库- 好好学习，天天向上-I摘要本组为毕业设计第五组，设计题目为大庆市未来城商业综合体设计，通过本次设计，了解和掌握项目在实际运作中的步骤和方法，为同学们即将步入社会进行实际工程设计作准备。
基于这样的选题目的，我们组的题目包含了这项项目初期的策划，项目总体的规划，以及其中一部分单体的完整设计。
总体规划部分包括商业购物中心，五星级酒店，甲级高层办公楼，酒店式公寓四个部分。
设计用地位于大庆市中心区-让胡路区，地理位置显要。
方案在设计过程中充分考虑了城市环境，建筑功能，体型体量等各方面的要求。
论文详细介绍了本次总体规划及写字楼部分单体设计的方案构思及设计过程。
第一部分阐明了本次设计题目选题的目的及方案设计的背景第二部分总平面布局，详细介绍了从用地的区位、交通、景观、流线分析到基本设计思路形成的过程。
力求方案既满足办公建筑的要求，又能在外观形象上成为大庆市的标志性建筑。
第三部分方案论述详细介绍了方案的构思、功能、造型与结构。
第四部分通过高层办公建筑的发展历程探讨我国高层办公建筑的发展趋势第五部分结语百度文库- 好好学习，天天向上关键词办公建筑综合体高层建筑-II百度文库- 好好学习，天天向上-IIIAbstractOur group is No. 3 in graduation project groups. The subject is the futurecity synthesis of Da qing. Based on the aims that we can grasp the process and measures of practical design, our subject include the planning of the whole project and total design of one building. The initial planning of this project, overall project planning, and design part of a complete monomer. The overall plan includes commercial shopping center, five-star hotels, top grade office buildings, and apartment four parts. Design sites are located in Daqing city center - Ranghulu District, prominent location. The design should fully consider the urban environment, building function, size of body and other requirements. This paper introduces the office of this part of the overall planning and design of the program single concept and design process.The first part introduces the background of the design.The second part illuminates the integral flat layout. It includes the analysis of area, traffic, landscape and so on. In the design, I try my best to create a modernized office building which not only fulfills the demand of the function, but could become the symbol of Daqing .The third part discuses the project. It includes the introduction of integral idea, function, structure and molding.百度文库- 好好学习，天天向上-IV The forth part summary of the whole article.Keywords：office building，synthesis，high-rise building百度文库- 好好学习，天天向上-V 目录摘要 (I)Abstract ................................................................................................................. I II 第1章绪论 .. (7)1.1 设计背景 (7)1.1.1 项目区位分析 (7)1.1.2 未来城综合体项目背景 (7)1.1.3 选题目的 (9)1.2设计任务书的拟定 (10)设计内容： (10)设计说明 (12)第2章总平面布局 (14)2.1 用地分析 (14)2.1.1 区位分析 (14)2.1.2 交通流线分析 (14)2.1.3 关于办公楼建筑的设计 (15)2.2 高层办公楼基本功能要求 (18)2.2.1 高层办公楼功能组成 (18)第3章方案论述 (20)3.1 方案的构思 (20)3.1.1 符合大庆市城市环境特色 (20)3.1.2 满足办公建筑的使用要求 (20)3.2 功能与防火分区 (22)3.3 建筑的结构与交通组织 (23)3.3.1 结构体系推敲： (23)3.3.2 交通组织推敲： (23)第4章结论 (24)致谢 (25)参考文献 (26)百度文库- 好好学习，天天向上附录一 (28)-VI百度文库- 好好学习，天天向上-VII 第1章绪论1.1设计背景1.1.1项目区位分析地段位于大庆市世纪大道与东环路交口，在整个大庆市中处于显要位置，虽算不上市区中心，却有极大地发展潜力。
商场前期筹备工程方案范文
商场前期筹备工程方案范文一、项目背景随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们的消费需求也逐渐增加。
商场是指以大型超市、专业市场为主导的商业综合体，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性商业建筑。
商场的兴起为城市的商业发展提供了新的动力，也丰富了市民的消费选择。
因此，在城市发展规划中，商场的建设成为一项重要的任务。
二、商场前期筹备工程的必要性商场前期筹备工程是商场开发项目的第一步，是商场建设的基础。
在商场前期筹备阶段，通过认真而科学的前期筹备工作，可以为商场的建设奠定坚实的基础，为商场的后续发展打下良好的基础。
商场前期筹备工程的必要性主要有以下几点：1.明确建设目标和规划方向，为后续工作提供指导；2.对项目进行全面的市场调研和分析，为项目定位和市场营销提供依据；3.确定商场建设的可行性和经济效益，为项目的投资决策提供依据；4.制定建设规划和设计方案，为后续施工提供依据；5.进行相关手续的办理和相关人员的招聘，为商场的正式开发做好准备。
三、商场前期筹备工程的内容商场前期筹备工程的内容主要包括市场调研、项目规划、设计方案、投资估算、手续办理和人员招聘等方面。
1.市场调研市场调研是商场前期筹备工程的重要内容，通过市场调研可以了解市场需求、供求情况、竞争对手等信息，为商场项目的定位和市场营销提供依据。
市场调研的内容主要包括对社会、经济、政策、人口、消费结构等方面的调研，以及对商场所在地区的发展现状、商业环境等方面的调研。
2.项目规划项目规划是商场前期筹备工程的关键内容，项目规划包括对商场的定位、市场定位、功能分析、规模定位、运营模式等方面的规划。
项目规划是商场建设的基础，它直接影响到商场的后续发展。
通过项目规划，可以明确商场的发展目标和规划方向，为后续工作提供指导。
3.设计方案设计方案是商场前期筹备工程的重要内容，设计方案包括对商场建设的基本要求、总体设计、建筑设计、装修设计、设备配置等方面的设计。
购物中心前期筹备工程方案
购物中心前期筹备工程方案一、项目概况随着人们生活水平的不断提高，购物中心成为了城市的必备场所，也成为了人们日常生活中的重要部分。
购物中心不仅是人们购物消费的场所，也是人们休闲娱乐的场所，更是城市的一个重要标志之一。
因此，筹建购物中心需要进行细致的规划和前期准备工作，以确保项目的顺利实施和后期的良好运营。
二、前期筹备工作1.项目规划和选址在购物中心筹备阶段，首先需要确定项目规划和选址。
通过市场调研和人口密度分析，确定购物中心所在地的消费主体群体和消费需求。
选址要考虑城市规划、交通便利性和周边竞争情况等因素，确保项目在地理位置上的优势。
2.项目可行性分析进行购物中心项目的可行性分析，包括市场需求分析、项目投资估算以及盈利预测等方面的工作。
明确项目的目标和定位，确定项目的规模和投资规模。
3.项目立项和申报根据前期筹备工作的成果，编制项目立项申请报告，提交相关管理部门审批。
项目立项申报需要充分考虑当地政策法规和发展规划，确保项目的合法性和可行性。
4.土地资源获取购物中心项目需要大量的土地资源，因此前期需要进行土地资源获取工作。
可以通过购买、租赁或经营权转让等方式获取土地资源，并与相关部门进行土地使用权的协商和签订。
5.项目筹建组织机构建立建立项目筹建组织机构，确定项目的组织结构和领导班子。
组建项目筹建工作组，明确工作分工和职责，确保各项工作有序推进。
6.环境评估和规划设计进行项目场地的环境评估和规划设计，确定购物中心的用地规划和建筑设计方案。
考虑项目的功能定位和使用需求，确保规划设计符合市场需求和城市发展规划。
7.资金筹措根据项目投资规模和可行性分析结果，制定项目资金筹措方案。
包括贷款、股权融资、政府补贴等方式，确保项目的资金需求得到保障。
8.政策法规遵循购物中心项目需要遵循相关的政策法规，包括土地规划管理、建设工程管理、商业经营管理等方面的法律法规，确保项目的合法性和稳健性。
三、前期筹备工作成果经过前期筹备工作，项目的规划和选址得到确定，具体可行性分析结果获得认可，项目立项已获得审批，土地资源已经获取，项目筹建组织机构已经建立，环境评估和规划设计已经完成，资金筹措方案已经制定，政策法规遵循的工作也得到保障。
【商业地产】大庆三永湖项目前期策划报告_125PPT
单位/万m²
600
400
573
200
397
146
2005 2006 2007
★如图所示05-07年大庆房地产开 发量迅猛增加，说明房地产市场 正处于快速增长期； ★在07年的573万m²供应量中， 包含07年土地放量250万m²，06 年后续开发量223万m²，及油公 司经济适用房100万m²。07年实 际土地放量低于06年。
PRODUCE BY ENABLE TOO & SOURCE ORGANIZATION
从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高——低——高的增 长趋势，具体原因如下： ★05年大庆房地产市场供应量严重不足，市场需求巨大。 ★06年所开项目多位于规划开发的新区，配套不足等因素制约了价格的 提升。例：滨洲湖北岸的八个项目均价多在2400—2600元／m²之间。 ★07年价格上升主要是由于所开项目多位于市区内，且环境优美，临近 商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳 音乐花园等项目临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元／m²。
CIHAF 2006中国营销策划机构 TOP10
PRODUCE BY ENABLE TOO & SOURCE ORGANIZATION
整体市场去化量对比
300 250 200 150 100
50 0
单位：万平米
去化量
2005年 137
2006年 255
截止2007年6月 42
Байду номын сангаас
CIHAF 2006中国营销策划机构 TOP10
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PRODUCE BY ENABLE TOO & SOURCE ORGANIZATION
商业综合体前期策划方案
商业综合体前期策划方案随着城市化进程的不断推进，商业综合体这一新型经营模式逐渐崭露头角，成为现代城市中不可或缺的一部分。
商业综合体以其多元化的业态布局和创新的消费体验，给人们的生活带来了便利与活力。
然而，在追求商业综合体建设的过程中，前期策划方案的制定显得尤为重要。
下面，我们就来探讨一些商业综合体前期策划方案。
首先，商业综合体前期策划方案需要充分调研市场需求、人口分布和竞争情况。
调研可以帮助我们了解当地市场的特点和消费者的需求，从而有针对性地制定商业综合体的业态规划。
同时，了解竞争情况也是必要的，这可以帮助我们找到自身的定位，避免与其他商业综合体过度重叠。
悬念服装城就是一个成功的例子。
在这个综合体中，他们经过市场调研发现当地消费者对品牌服饰的需求很大，于是在规划过程中，重点引进了众多品牌服饰店，使得商业综合体在市场中占有一席之地。
其次，商业综合体前期策划方案需要注重建筑设计和空间布局。
商业综合体以其复合式的特点，涵盖了购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能。
在设计时，我们需要充分考虑各个业态的需求，使得商业综合体内部空间布局合理，流线清晰。
此外，建筑外观也需要注重设计，以符合当地的风土人情和建筑风格。
那些形似沙丘的大型商业综合体，独特的外观设计成为了城市标志性建筑，吸引了大量的游客。
因此，在前期策划过程中，注重建筑设计和空间布局，可以为商业综合体的成功运营打下坚实的基础。
第三，商业综合体前期策划方案需要注重服务和管理的规划。
商业综合体经营的成功与否，不仅依赖于业态布局和建筑设计，还与服务质量和管理规范密不可分。
因此，在策划阶段，我们要注重制定服务和管理规范。
提供优质的服务可以增加顾客的满意度，提高顾客的忠诚度。
此外，建立健全的管理机制，完善的运营体系也是至关重要的。
只有通过良好的管理，才能保证商业综合体的正常运营，达到长期盈利的目标。
最后，商业综合体前期策划方案需要注重可持续性发展的考虑。
商业综合体的建设不仅仅是为了眼前的利润，更是为了长久的发展。
大庆的商业街概念规划完美的商业街概念规划
设计风格
融科智地（大庆）投资 研发设计部
活力广场
创造宜人尺度空间，为商业人群提 供交流聚集空间
轴线对称
强化法式风格商业街，营造大气、优 雅的空间气质。
会所造型研究
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
建筑造型研究
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
3、各栋平面、剖面图
——绿色保健街 ——特色餐饮街 ——休闲广场
风情内街
增加商业趣味，提高场所高雅品质， 吸引消费人群。
沿岸优雅
利用天然水，体，打造沿河休闲生活氛围。
景观氛围
融科智地（大庆）投资 研发设计部
地块鸟瞰---方案A
融科智地（大庆）投资 研发设计部
地块鸟瞰---方案A
融科智地（大庆）投资 研发设计部
地块顶视图---方案A
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
现代古典风格
融科智地（大庆）投资 研发设计部
法式新古典风格
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
融科智地（大庆）投资 研发设计部
效果表现图
大庆当地创业计划书怎么写
大庆当地创业计划书怎么写一、市场分析1.1 当前市场形势大庆是一个工业城市，拥有丰富的石油资源和相关产业链。
随着国家经济的快速发展，大庆市场需求不断增长，尤其是在能源、化工等领域。
同时，大庆还有着庞大的消费市场，市民对于高品质生活的需求也日益增加。
因此，在大庆创业可以充分利用市场需求优势，找到适合自己的商机。
1.2 竞争分析虽然大庆市场需求巨大，但市场竞争也十分激烈。
各行业涌入的创业者众多，形成了激烈的竞争格局。
因此，创业者需要通过不断创新和提升产品和服务的竞争力，才能在市场中立于不败之地。
1.3市场机会在大庆创业拥有着广阔的市场机会，如石油、化工、食品等领域有着丰富的商机。
同时，随着大庆经济的不断发展，人们对于文化、教育、旅游等消费需求也在逐渐增长。
因此，在大庆创业可以根据市场需求，巧妙地找到商机，开拓市场。
二、创业项目2.1 项目概述本创业项目主要以某某为主题，通过创意设计，精心打造一家集咖啡厅、休闲餐饮、文化艺术等多功能于一体的综合性场所。
致力于为大庆市民提供高品质的生活方式，打造独特的消费体验。
2.2 项目优势本项目具有以下几项优势：(1)市场需求大：大庆市民对于高品质生活的需求不断增加，本项目将紧密关注市场需求，精心打造符合消费者口味的产品和服务。
(2)地理位置优越：项目选址地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，有着巨大的发展潜力。
(3)品牌影响力：本项目将注重品牌建设，通过不断提升产品和服务的品质，树立良好的品牌形象，吸引更多消费者的关注和青睐。
2.3 项目规划本项目将分为三个阶段进行规划：(1)前期准备阶段：包括项目策划、选址、装修设计等工作。
(2)营运阶段：进行试营业，不断完善产品和服务，吸引更多消费者。
(3)扩张阶段：根据市场需求和消费者反馈，逐步扩大规模，开拓更广阔的市场。
三、创业团队本项目的创业团队由经验丰富、业务能力强的团队成员组成，团队成员互补，各自擅长不同领域，能够有效协作，共同打造创业项目。
Get格雅大庆万D百货项目规划定位报告48页
优势： 1、九年的经营运作和流行时尚的高档定位，使其拥有大量的、稳定的高档客群。 2、凭借着市场份额，对品牌具有一定的掌控力。 3、发挥大商集团多年百货业运作经验的优势，管理精细、营销创新，提升速度快，开展成熟。 4、销售队伍成熟、稳定。 劣势： 1、缺少知名国际品牌。 2、购物环境与高档消费不匹配。 3、交通不便，停车场小。 4、企业文化建设较弱，团队凝聚力、向心力缺乏。
30
3152
销售状况
778 714 640 334 289 220 296 176
790
482
408
346 337
333
206
175
130 180 65 190 346 329 50 376 231 451 182 187 288 252 207 185 948 971 1156 332 217 150 494 283 178 125 93 134 120 121 329 157
大庆的经济开展和高水平的消费能力和潜力，吸引的众多商家的入驻。随着大商 集团、沃尔玛、国美、苏宁的进入后，目前除万千百货外，王府井百货、哈尔滨松 雷商厦、华联商场也将抢滩大庆市场，同时当地地产也在开发百货工程，如新潮国 际、银座尚品、新美百货等，大庆百货业竞争即将进入前所未有的白热化。 6、新兴商圈兴起，打破原有商业格局。
城市商圈分析
商场活动前期策划方案模板
商场活动前期策划方案模板一、活动背景（简要说明活动的背景和目的，包括为什么选择这个时间、地点和主题）二、活动目标（明确活动的主要目标和具体细分目标）主要目标1.2.细分目标1.2.三、目标人群（详细描述目标人群的特点和数量，如年龄、性别、消费能力、喜好等）四、活动主题（确定活动的主题和口号，突出活动的特色和亮点）五、活动内容（列举活动的具体内容和流程安排）1. 主题相关活动--2. 参与互动环节--3. 节目表演安排--4. 特色展示区域设置--5. 礼品赠送和抽奖安排--六、预算（详细列出活动所需的费用预算和支出明细）1. 人员费用--2. 场地租赁费用--3. 物料费用--4. 宣传费用--5. 其他费用--总计：七、合作伙伴（列出活动所需的合作伙伴及其职责，如赞助商、活动策划公司等）1.2.八、宣传推广（详细说明活动的宣传推广计划，包括渠道选择和具体推广策略）1. 线下宣传--2. 线上宣传--3. 合作推广--九、风险评估（评估活动可能面临的风险，并提出相应的应对措施）1.2.十、执行计划（制定详细的时间计划和责任分工，确保活动顺利进行）时间计划表时间内容负责人责任分工表职责负责人-十一、评估与绩效考核（制定评估活动的指标和方法，并确定绩效考核的依据）1.2.十二、活动后期工作（规划活动后期的工作，如总结报告、客户回访等）十三、附录（附上活动所需的相关资料，如海报、宣传册等）以上为商场活动前期策划方案模板，希望对您的活动策划工作有所帮助！。
营销策划大庆市某商住广场项目定位策划报告
（营销策划）大庆市某商住广场项目定位策划报告大庆市项香目榭报麗告舍廣場第一部分：市场篇壹、大庆市况概述一、区域环境二、经济运行三、国民收入状况四、国民消费状况五、2010年远景规划六、重大项目建设贰、大庆商业运行现状叁、区域商用房市场分析一、百货大楼二、商场三、沿街商铺1、东风新村地区2、萨尔图火车站地区3、让胡路地区肆、大庆房地产住宅市场总体分析一、年市场总体推案量统计二、年市场总体去化量统计三、大庆房地产总体市场概述伍、大庆房地产住宅市场细分第二部分：基地篇壹、基地四至贰、项目区位概述叁、项目SWOT分析（住宅为主）第三部分：商场规划篇（原则）壹、产品属性贰、产品规划原则第四部分：商场开发篇壹、开发定位与构想研拟一、基地发展潜力和限制二、开发策略研拟与分析三、开发策略建议四、市场定位建议五、单元划分建议六、业态划分建议七、商场道路建议贰、出售与出租对比分析叁、运营方向分析第五部分：商场业务篇—销售策略一、“商场百分百引爆式销售行动”二、商场引爆式销售活动——酝酿期（2个月）三、商场引爆式销售活动——引导期（2—3个月）四、商场引爆式销售活动——开盘引爆五、商场百分百引爆式销售活动优势点第六部分：住宅规划篇附录一：项目商圈分析一、圆形商圈二、以都市人口、商业量及距离设定商圈三、城市中心层级发展四、商圈设定附录二：大庆市消费分析第一部分：市场篇壹、大庆市况概述区域环境1、地理位置大庆市位于黑龙江省西部，松嫩平原中部。
地理位置北纬45°46’至46°55'，东经124°19'至125°12'之间，东南距哈尔滨市159公里，西北距齐齐哈尔市139公里。
2、气候条件大庆市地处祖国北疆，四季气候分明，年平均气温4.7摄氏度，无霜期134天，日照2658.1小时，年降水量351毫米，蒸发量1421.6毫升。
气候总体特征为：冬季寒冷有雪；春秋季风多。
黑龙江商业计划书项目策划手记
黑龙江商业计划书项目策划手记八月底九月初，我出差黑龙江大庆市，为当地一家龙头企业，做了一个融资商业计划书的项目，这个项目获得当地政府的大力支持。
这个商业计划书项目，前期工作是双剑破局机构总裁沈坤先生联系的。
去黑龙江前，我问他，商业计划书是个相对简单的项目，难道他们不会做，非得出高价，让我们千里迢迢，从祖国最南方，去到祖国最北方，做这个简单的项目呢？沈总说，他们没有这方面的经验，且没这方面的人手，所以需要请我们来做。
这种回答本来较是含糊，但因为其它事情，所以我们没有进一步就这个问题进一步去探究。
东北人的热情豪爽大方，这次让我领略无遗。
人没到，住处都已帮我们安排好，是他们自己公司开的一家温泉会馆。
到以后的前两天，由于他们的负责人有事不在，我们享受着会馆里各项目优质服务，却什么事也不做。
无所事事的时候，浑身技痒。
繁忙习惯的人，突然碰到这样闭暇无所事事的机会很难得，没有的时候，做梦都在想，但真正有了这样的机会，真是时光难捱。
传说日本某企业要搞一个发明，把一群有创意的人带到一个吃喝玩乐都很爽的地方，前期也是让他们整天吃喝玩乐，无所事事，等到他们确实厌倦了这种生活，才给他们创意的机会，这时候他们会思路开阔，创意便如滔滔长江，连绵不绝。
由此看来，这确实是个好主意。
他们董事长终于露面了。
开门见山地谈项目情况。
听完这个项目的介绍，我觉得，这与我判断的情况差不多，确实是个不太复杂的项目。
简单地说，是他们有一块油田，一直没有开发，因为现在石油价格飚升，所以到了加大力度开发的时候了，因而需要资金；他们有一个钻井队，是国内目前最大的民营钻井企业，2006年纯利润达1.8亿。
近年来由于国家加快石油勘探开采力度，且中国石油钻井业务海外业务增长迅猛，他们订单猛增，队伍需要扩大，也需要资金。
他们还有一个石油钻井机械项目，主要生产的产品是为石油抽油设备的配套产品，安装后可以提高每口油井日产量的一半。
目前这个产品是国际同类产品使用寿命的三倍。
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2011.1.9
第一部分
Contents目录
一、大庆市概况 二、大庆市整体商业规划概况 三、项目概况 四、项目SWOT分析 五、项目定位及USP导向
前
言
本案主要由市场分析、推广方案及公司简介三部分组成，具体 包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项 目建议；项目的推广策略及公司简介。
■车辆激增带火大庆汽车后市场 产值达10亿
汽车后市场，是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中 的各种服务，包括汽保行业;汽车维修及配件行业;汽车精 品、用品、美容、快修及改装行业;二手车及汽车租赁行 业等
近年来，大庆市民的购车热，不仅使我市机动车的保有 量逐步攀升，而且使汽车后市场逐渐发展壮大起来。
■经营模式定位
经营模式——市场化经营，商场化统一管理模式设想： 敞开式经营、统一管理、统一经营。即统一开
市收市 时间，统一服装形象等。
■品牌定位
通过对本项目的整合推广，使本项目成为大庆市品牌 项目，而使开发商也成为大庆明星企业，从而达到双赢的 目的。 项目“USP”的提炼通过对于项目的分析以及市 场定位，西宾认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。 ● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄 金地段、全框架结构，任意分割组合） ● ① ② ③ 高位嫁接，从形象上提升USP； 时尚性（外观设计的前瞻性） 高贵性（购物品质的全面提升） 便利性（交通的便利，生活的便捷）
■大庆市同类项目业态分布
一、五金分布： 主要集中在萨尔图区的中桥路 二、汽配城分布： 北方汽配城（让胡路新潮） 祥阁汽配城 团结路（万宝） 五排地区 三、小商品分布集中在萨尔图区（小商品集贸城）
■大庆市同类项目业态分布图
■大庆市同类项目市场概况
五金类：
• 中桥路：500家商铺，一家商户面积共208㎡分上下层每层 都是104㎡，另有赠送的 92㎡地下，共计300㎡。根据 地理位置的不同商服年租金在6万元~10万元之间。商服售 价1.2万/㎡，平均年收入80万元左右。经营者约有2000人， 建房约30年，经营时间约10~20年，本地人口经营约占25%， 外地人口经营约占75%。
■大庆汽车保有量统计
年度 2005 2006 2007 2008 新车注册量 10000 27000 31000 35000 保有量
2009
2010 2011
54860
56577 第一季度13000
274623
324000 414573
■大庆汽车保有量统计
• 2010年有56577辆新车注册，比2009年多出994辆新车， 平均每天增长236辆新车落户。保有量为32.4万辆。 • 2011年，第一季度有1.3万辆新车落户。现有车辆414573 辆。预计2011年的新车落户数量将与2010年持平。
■项目概况
位置 项目位于大庆市萨尔图区万宝三期。
经营项目 五金、汽配、小商品
商业面积情况 占地面积：约23万㎡ 项目由于是独立的商业开发地段，商业开发可塑性大，宜根据项 目将来经营定位来规划设计，直接开发符合经商需要的商业物业模式。
■ 项 目 区 位 图
项目地
■项目SWOT分析
■项目优势（Strength）分析
市汽配修商会会长冯德强说，所谓汽车后市场是指汽车 销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，包括汽保行 业;汽车维修及配件行业;汽车精品、用品、美容、快修及 改装行业;二手车及汽车租赁行业等。目前，在我市，这 个市场每年创造的产值能达到10亿元之多。
■机动车总量攀升催热后市场
截至目前，全市机动车保有量已经超过了31万辆，汽车销售的火热为汽车 后市场创造了巨大的商机。 祥阁汽配城附近的一家汽车美容店商户介绍说店内面积虽然不大，可是顾客 很多。 “现在做汽车美容生意很火，尤其是正值换季时期，冬季的防冻液、机油等 产品一天能卖好几箱。” 三年前5元钱就能洗一辆车，现在洗台车得个20、30元的，最便宜也得15元。 经了解，位置较好、善于经营、服务满意率较高的洗车店生意十分红火，就 算是在11月份，每天也能洗60-70辆车，夏季能达到130台左右，部分洗车店 高峰时日洗车量达到200台。洗车工的工资也都涨到了千元以上，但即便如此， 熟练的洗车工还是非常难招到。 不仅汽车美容、洗车店火爆，汽车维修、保养、装潢等各类门店竞相开业， 大庆汽车的后市场日趋火爆。
第二部分
Contents目录
一、大庆市商业发展特征 二、大庆市同类项目业态分布 三、大庆市同类项目市场概况 四、大庆市房地产开发按量概述
■大庆市商业发展特征
大庆市商品市场通过十几年的发展,取得了一定成绩,但 也存在一些有待解决的问题: 部门分割,多头管理,发展后劲不足;缺乏合理规 划与创新,重复建设现象严重;市场管理水平不高,低层次 问题较多等。应加强宏观调控,规范市场经济秩序;改造提 升传统批发产业;营造公平有序的市场环境,依托优势建设 一批专业性商品市场,做响一批大型商业品牌。不断扩大 专业商业业态规模,引导商业资源向专业化、国际化方向 发展,增强其贸易功能,发挥市场配置商品资源的作用,提 高大庆市场的集聚辐射能力。
以下是具体的市场定位实施：
■形象定位
1） 优良的形象品质---------以建---------打造黄金地段，发展前景 及 旺铺概念 3） 物业保证---------开发商所属物业托管，后期保 障 4） 环境感官---------在装修和环境上力求突破以往 的商业化模式，打造绿色购物空间，绿色经营 空间。
■项目潜在威胁（Threat）分析
1）项目未来几年内面临一定的竞争压力 大庆地区在近几年内将推出大量的商业项目，商 业中心更趋向于集中，项目将面临一定的竞争压力。 2）专业市场会进一步涌现 越来越多的商业投资者已经意识到项目区域的商 业空白，更多的中高档专业市场将会涌现。
■项目定位及USP导向
西宾经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入 研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的 基础；同时这作为打造专业化市场的发展也是一条途径 因此本案定位的总原则是：综合化专业类市场体系
汽配类：
• 五排：410家，各家商服的面积约80㎡，年租价在2万元左右，经营人 数约1650人，本地经营约占20%。根据经营状况不同，保底收入7万元 左右，10万~50万一部分，50万~100万一部分，150万的占一部分， 200万元收入的约有20家。 • 团结汽配：325家商铺经营汽配修理，人数约1300多人，一户 的面积为240㎡，上下三层，每层的面积都是80㎡。年租金在5万~7万 之间。商服的售价是1.2万/平方米。现在经营者年收入8万~50万之间， 本地人经营约占30%。 • 北方汽配：208家商服，177家经营汽配修理，人数约为708人。 A类商服的面积为300㎡，分上下三层，每层的面积为100㎡，年租金 在10万元左右。B类商服的面积为180㎡，分上下三层，每层的面积为 60㎡，年租金在6万元左右。北方汽配城成立于1998年，其中外地人 占70%。经营汽配的年收入在10万、50万、80万、100万、200万不等。 • 祥阁汽配：40家4S店，86家商服。86家商服有30家是经营汽配 修理约120人，年收入10万~80万之间。商服上段的年租价是在5万~10 万之间，下段的租价是在3万~5万之间。商服的售价是1.3万/平方米。
■魅力大庆
■大庆市概况
• 大庆市地理位置优越，为黑龙江省地区的中心城市，区域人口规 模较大，大庆市2011年登记总人口为300万； 大庆市历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为石化特区， 在各类政策上得到国家的倾斜与支持； 大庆市交通便捷，高铁的建成贯通将有利带动区域经济的发展， 对本项目产生极大的利好； 大庆市经济稳定增长，增速较快，年增幅约为12%，在全黑龙 江省处于经济领先地位，经济实力及居民消费能力较强，2010年 城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为20000元和8000 元、增长10.1%和22%；
本案仅仅是体现了西宾对于贵项目在运作过程中的一些思路 和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免 有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还需经双方协商达成一 致意见后另行制定。 因为本项目具有比较独特的项目特色，需通过营销造势来形成 影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的 各种资源整合之后，将本方案的重点定位于商铺销售的整合推广。
■北方汽配城
■重点提示
• 五排汽配将要拆迁，其中经营较大的商家在不同的区都有 店面。团结路汽配城商铺现租用率在35%左右，五排拆迁后 团结路前景可观。对项目产生极大的影响。
■大庆五排汽配街
• 中五路，百姓俗称的五排公路是汽修店的聚集地，自1987年 第一家汽修店成立以来，至今已经增加到了400多家，他们 在服务百姓的同时，也严重地影响了周边环境。同时，中五 路各家门户规模较小，经营范围、品种档次、维修技术、经 营方式雷同，缺乏特色，不能满足现代汽车后市场经济的需 求。 随着汽车后市场的成熟，行业会进行细分，潜在 市场很大，从这一角度来说，汽车后市场前景相当广阔。 今年，我市将对中五路、中强北街进行集中改造，重新规划， 并择地建设汽车工业园，全面搬迁和整合沿路汽车配件商店。
小商品类
• 小商品批发：集中在火车站附近的地区，约共有2400家 6000人经营小商品。90%是外地人在大庆经营小商品批发， 他们大多数在大庆置业。年收入在16万~150万之间， 占 地总面积大约在2.5万平方米，共有7个商品批发城，商贸 批发的年房租价是在2万到5万之间，其里面大多是做服装 生意，其余5家批发城的年租价均为2万到3万
1）项目地理位置发展前景优越，居民平均消费力强，是项目经营的保障。 2）交通发达，公共交通出行便利，对商业发展提供了有利的条件。 3）发展商有较高的品牌知名度，是投资商及承租商的信心保障。 4）项目区域及周边将是近年内房地产开发的热点，在住宅销售成为热点后， 商业物业将 是市场追捧的对象。