论承租人优先购买权的若干法律问题

论承租人优先购买权的若干法律问题

优先购买权亦称“先买权”是特定人依约定或法律规定于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。承租人先买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定或双方约定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。先买权制度在我国历史上最早最完备，早在我国唐律中就规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。当时先买权制度的功能在于保护封建宗族的完整性与稳定性，以免自家土地房屋被其他宗族所占有。在国外民法上关于此制度可以追溯到古希腊、罗马时期。拜占庭时期的罗马法上就有所谓Jus Protimiseos。中世纪意大利学说上有所谓Jusretractus。亦属一种先买权，德国普通法中Retraktrecht一语即由此而来。现代大陆法系各国民法典中也大都规定了这一制度。《法国民法典》第815—14条至815—16条规定了共有人的优先购买权及其行使规则。法国的其他法律还规定了各种先买权。如佃农对承租土地的先买权。《德国民法典》中的先买权分为债权先买权和物权先买权。第504条至514条是以约定方式设立债权先买权的规定，第570b条规定了承买人先买权。第1084条至1104条是以约定方式设立物权先买权的规定。第2034条—2047条共同继承人先买权的规定是法定的物权先买权。德国其他法律还规定了法定的物权先买权。物权先买权的客体只能是不动产，债权先买权的客体可以是物或权利，物权先买权有对抗第三人效力，而债权先买权则不具有对抗效力。《瑞士民法

典》第681条规定法定先买权的原则，行使方式，变更与放弃，第682条规定共有人和建筑权人的先买权，农业经营和土地的先买权。《日本民法典》第905条共同继承人的应继份取回权与先买权具有同等效果。我国《澳门民法典》第408—417条规定约定先买权，第1308—1309条规定共有人的先买权，第1970条规定共同继承人的先买权。台湾地区民法第919条规定了典权的留买权，土地法规定的先买权有第34条之一共有人的优先承购权，第104条地上权人、典权人或承租人及其他所有权人的优先购买权，第107条耕地承租人的优先承买权，第124条永佃权人的优先承买权；耕地三七五减租条例规定的先买权有第15条的优先承买权。

“法律不仅是一个规则体系，而且也是一个制度体系。法律制度直接体现了法律原因的精神内核，法律所追求的价值目标及社会的现实需求，并由此而成为相应规则产生和变更的依据……制度之完善决非朝夕蹴就，亦非立法者单纯的天才设计所能造成。制度必须根植于实践，具有应然和实然的正当性，才可能具有旺盛的生命力。”承租人优先购买权的意义首先在于它符合我国的家族观念和伦理观念，着眼于社会经济发展的公序良俗的维持，不独在农业社会有其作用，即使在当今工商高度发达之社会其立法本旨仍有相当注意之处。从某种意义上讲，承租人的先买权并不能从法律逻辑中直接推导出来，她是一种习惯的沉淀。这也验证了“法律的生命不是逻辑，而是经验”这句话。其次承租人基于占有、使用出租人房屋这一事实，必然会围绕该房屋在社会上形成诸如生产、生活许多方面的特定联系，因此当出租人要出

卖该房屋时理应满足承租人购买的特殊需要。其三有利于保障财产所有权各种权能的统一，使标的物所有权与使用权集于一人。承租人通过先买权获得租赁房屋的所有权，比原来租赁房屋所有权分别由不同的人行使来得更有效率。其四符合我国现阶段社会经济生活条件的客观需要。我国当前住房还比较紧张，用法律规定优先购买权可以防止因房产关系过大变动而影响广大人民的工作和生活。通常情况下，承租人租房是为了自己居住，租赁房屋的所有权关系是否稳定是有关承租人生存利益的居住权能否得到保障，而出租人出租房屋仅是为了获取财产上的利益，根据两利相权取其重的原则，在承租人居住权与所有人自由处分权相冲突的情况下，应当是承租人的权利优于出租人的利益。然而当今先买权制度价值受到了一定的挑战，一种说法认为先买权对所有权作出了不合理的限制，不利于于保护善意买受人的利益；先买权妨碍交易形成，不利于鼓励交易。①先买权的存废，应从社会习惯与其制度的功能两方面考虑。先买权制度在成文法和习惯法中均有体现，符合人们的习惯心理，应当得到立法的尊重。在今天市场经济条件下，先买权除了在私法领域中保留其传统的功能之外，还负载着维护国家利益和社会公共利益的任务。

一、承租人先买权的法律性质

1、承租人的先买权是一种法定先买权。先买权按其发生原因进行分类可分为法定先买权和约定先买权。所谓法定先买权是指法律上明文规定的先买权。约定先买权是指由当事人以合同约定的先买权。1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：房

屋所有人出买出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称意见）第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从这些法律、行政法规，司法解释看，承租人的先买权是一种法定优先购买权，即无须当事人约定，承租人当然即享有的权利。

2、承租人的优先购买权是一种具有准物权性质的附条件的形成权。依王泽鉴先生的观点认为：法定优先承买权和约定优先承买权之成立方式虽有不同，但基本性质应无差异，故关于其法律性质应为统一解释。依买卖契约订立请求权之理论，买卖契约之成立，尚须义务人之同意，论其实质，无异于要约，因此义务人得予拒绝，与一般买卖契约之成立，并无区别，不能合理说明优先承买权之本质。优先承买权，无论其为法定或约定，论其性质系属形成权，即优先承买权人得依一方之意见，形成以义务人出买与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。惟此项形成权附有停止条件，须俟义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。②史尚宽先生更认为，普通先买权为附条件之形成权，因权利人一方之意思表示，而使相对人负有移转其不动产于自己之义务，固无须相对人之为承诺也。③ 关于承租人的优先购买权有物权说和债权说两种意见。债权说认为承租人之