商业房产抵押贷款资产证券化业务(CMBS)实操研讨
上交所cmbs操作指引
上交所cmbs操作指引摘要：一、上交所CMBS 概述1.CMBS 的定义2.CMBS 的作用二、上交所CMBS 操作指引1.发行与承销1.发行条件2.承销商的角色2.信息披露1.披露要求2.披露时点与内容3.交易与结算1.交易规则2.结算流程4.风险管理1.风险防范措施2.风险处置机制三、上交所CMBS 对我国资本市场的影响1.优化融资结构2.丰富投资产品3.推动市场创新正文：随着我国资本市场的不断发展，各类金融工具层出不穷。
其中，商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）作为一种重要的融资工具，近年来在我国市场上取得了显著的发展。
为了规范CMBS 的发行与交易，上海证券交易所（上交所）出台了相应的操作指引。
一、上交所CMBS 概述CMBS 是一种以商业房地产抵押贷款为支持，以证券形式发行的融资工具。
它通过将商业房地产抵押贷款打包成证券，向投资者发行，从而实现融资。
CMBS 既能帮助房地产企业拓宽融资渠道，降低融资成本，又能为投资者提供一种相对稳定的投资产品。
二、上交所CMBS 操作指引1.发行与承销（1）发行条件CMBS 的发行需要满足一定的条件，如发行人应具备相应的信用等级、财务状况良好等。
此外，CMBS 的发行还需要遵循国家相关法律法规及政策要求。
（2）承销商的角色承销商在CMBS 发行过程中扮演着关键角色，负责组织发行、销售及定价等工作。
同时，承销商还需对发行人的信用、财务及风险状况进行尽职调查，确保CMBS 的合规性。
2.信息披露（1）披露要求发行人及承销商需按照相关要求，及时、完整地向市场披露与CMBS 发行、交易相关的信息。
信息披露的内容包括发行人的基本信息、财务状况、抵押贷款的详细情况等。
（2）披露时点与内容披露时点包括发行前、发行中及发行后。
发行前，发行人应披露与发行相关的初步信息；发行中，发行人及承销商需披露定价、配售等信息；发行后，发行人需定期披露与CMBS 相关的重大事项。
3.交易与结算（1）交易规则CMBS 在二级市场的交易需遵循上交所的交易规则，如价格涨跌幅限制、交易时间等。
资产证券化与资产支持票据实操及案例分析
资产证券化与资产支持票据实操及案例分析首先，资产证券化的实操需要对可证券化的资产进行筛选。
一般来说，可证券化的资产具有较低的流动性风险和信用风险，如抵押贷款、汽车贷款、信用卡账款等。
筛选的重点是确保资产的质量和收益稳定性。
其次，建立特殊目的公司（SPV）也是资产证券化的重要一步。
SPV是发行资产证券化产品的法律实体，它独立于原始资产的持有人和投资者，专门用于持有和管理证券化所需的资产，并确保分离发行人的信用风险。
接下来，进行证券化设计，包括划分不同级别的证券、设定证券的支付顺序和权益等。
常见的证券化产品有：资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（MBS）、商业地产贷款支持证券（CMBS）等。
然后，进行证券的发行。
一般来说，资产证券化产品的发行需要通过发行人（通常是SPV）发行证券，并由承销商进行销售。
投资者可以通过购买证券来参与资产证券化产品的投资。
最后，证券化产品进入流通和交易阶段。
投资者可以通过二级市场对证券化产品进行买卖，从而实现对资产证券化产品的流动性管理和交易。
以下是一个资产支持票据实操案例分析：假设汽车金融公司发行了一笔总规模5000万的汽车贷款资产支持票据。
该票据以汽车贷款的回款作为担保，并由一家信用评级机构对其进行评级，并从AAA到D不同级别。
首先，该公司需要对汽车贷款进行筛选，并挑选出高质量的资产作为担保。
这些汽车贷款应具有较低的还款风险和违约率。
其次，该公司成立了一个特殊目的公司（SPV），将高质量的汽车贷款转移给SPV，并由SPV发行资产支持票据。
SPV成为票据的发行人，与原始资产的持有人和投资者形成法律上的隔离。
接下来，该公司对汽车贷款进行证券化设计，并划分为不同级别的票据。
例如，AAA级票据以及高收益级别的D级票据。
不同级别的票据享有不同的支付顺序和权益。
然后，该公司委托承销商进行票据的发行，在二级市场进行销售。
投资者可以通过购买不同级别的票据来参与该资产支持票据的投资。
资产证券化的几种模式
资产证券化的几种模式资产证券化是一种金融工具，它将资产转换为可分割的证券，以便投资者能够通过各种形式的风险分散投资。
资产证券化方式多种多样，本文将介绍几种常见的模式。
一、抵押贷款证券化（MBS）抵押贷款证券化是最常见的也是最受欢迎的证券化模式之一。
它是指将多个抵押贷款捆绑成一个池子，再将该池子划分为不同的证券等级并出售给投资者。
每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。
该模式的目标是将已有的抵押贷款转换为现金流，以便更容易出售。
抵押贷款证券化的最大风险是质量不良的抵押贷款，这些贷款可能无法支付本金和利息。
从2008年次贷危机中可以看出，抵押贷款证券化可能对整个经济体系产生严重影响，因此需要监管机构的合理监管和规制。
二、资产支持证券化（ABS）资产支持证券化是将不动产、汽车贷款、信用卡贷款和其他分期支付的款项等现金流合并在一起，并将其分割成不同的证券等级。
与抵押贷款证券化类似，每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。
该模式的目标是将未来的现金流转换为现金，以便更容易出售给投资者。
与抵押贷款证券化相同，资产支持证券化也存在质量不良的风险，尤其是在信用卡和汽车贷款领域，并造成恶性循环，导致经济崩溃。
因此，在监管机构的严格检查下，资产支持证券化是一项有利的工具。
三、商业房地产证券化（CMBS）商业房地产证券化通常用于转换商业不动产的货币价值，例如零售店、办公室和酒店等。
该模式的目标是将现金流转化为可出售的证券，以便吸引更多的投资者。
商业房地产证券化的最大风险是租户违约和物业价值下跌，这可能会导致投资者无法收回投资。
但由于在商业房地产证券化过程中规则比较严格，并且投资者的风险可以通过不同证券等级的选择获得一定程度的控制，因此商业房地产证券化是一种相对安全、有效、受欢迎的投资方式。
四、未来流动资产证券化（FA）未来流动资产证券化是一种将未来流动资产转化为可交易的证券的模式。
2024年资产证券化ABSREITS实务操作及案例分析
随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。
本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。
首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。
ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。
根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。
在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。
这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。
而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。
通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。
2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。
一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。
同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。
其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。
比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。
这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。
另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。
这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。
CMBS：商业地产融资的创新方式
币的房地产 投资 中 ， 仍有六至七成资金来 自于银行 。 从紧 的货币政策将 使地产公司的触资难 度进一步加大 。因此 货
ＣＭ ＢＳ 来地产 行业资金来源将经 历结 源自性调整 ，而 Ｍ ｓ 而 ｃ Ｂ 无
险而设立的特殊实体 ，设 立目的在于 实现发 起人需要证 疑成为 了商业地产商关 注的焦点 。
行、 储贷 机构 和投资银行等 机构 随后也纷纷进 入该领域 。 上个世 纪 ９ ０年代初 期美 国储 贷机构信 用危 机的解 决成
产贷款中的商用房产抵押贷款 汇聚到一个组合抵 押贷款
池中 ， 通过证券化过程 ． 以债券形式向投资者发行 。Ｃ Ｓ ＭＢ
的价格通常根据评级机构 的评级来确定 ，投资银行在参 为商业抵押担保证券发展 的主要推动力 。 在此阶段。 评级 考评级以后 ， 确定最后发行价 格 ， 并向投资者发行。Ｃ Ｓ 机构也逐步确立 了交易的评级标准 ， ＭＢ ＭＢ Ｃ Ｓ逐渐成为一种 的销售收入将返给地产 的原始拥有者 ，用于偿还贷款本 息， 盈余则作为公司的运营资本 。运营良好的物业 ， 例如 相对成熟的融资手段 商业抵 押担 保证券是一种结构 融资的方 式 ，一套严
Ｃ Ｂ ．即商业抵押担 保证券 （ ｏ ｍ ｒ ａ Ｍｏｔａｅ Ｍ Ｓ Ｃ ｍ ｅｃ ｌ ｒ ｇ ｉ ｇ Ｂ ｃｅ ｅｕｉ ） ａｋｄＳ ｃｒｙ 是一种 商业 证券化 触资 方式 ， 将不 动 ｔ 它
同时对金翮 机构 来说．ＭＢ 将 成为 其分散风险 的有 效工 Ｃ Ｓ
具。
一
、
Ｃ Ｓ ＭＢ 在美 国的发展
具有发 行价 格低 、流动性强 、释放商业不动产价值 等优
点 。中 国目前的商业不动产正处于快速扩张期 ， 市场对资
上交所cmbs操作指引
上交所cmbs操作指引随着我国资本市场的不断发展，各种金融衍生品也逐渐得到了广泛应用。
其中，CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业抵押贷款证券）作为一种重要的金融工具，为投资者提供了多样化的投资选择。
为了帮助投资者更好地了解和操作CMBS，上交所特别制定了CMBS操作指引，以便投资者能够更加准确地进行投资决策。
首先，投资者在进行CMBS投资之前，应该对CMBS的基本概念和特点有所了解。
CMBS是通过将商业抵押贷款打包成证券化产品，再由投资者购买这些证券来实现投资收益的一种金融工具。
CMBS的收益主要来自于商业抵押贷款的利息和本金偿还，因此，投资者需要对商业地产市场的发展趋势和风险有一定的了解。
其次，投资者在选择CMBS产品时，应该根据自身的风险承受能力和投资目标进行选择。
CMBS产品的风险和收益与商业地产市场的波动密切相关，因此，投资者需要根据自己的风险偏好和投资期限来选择适合自己的CMBS产品。
同时，投资者还应该关注CMBS产品的评级情况，评级较高的产品通常具有较低的风险和较稳定的收益。
第三，投资者在进行CMBS投资时，应该注意风险管理和分散投资。
由于CMBS产品的风险与商业地产市场的波动密切相关，因此，投资者应该根据自己的风险承受能力和投资目标，合理配置CMBS产品的比例，并且在投资组合中进行分散投资，以降低整体风险。
最后，投资者在进行CMBS投资时，应该密切关注市场动态和相关政策的变化。
商业地产市场的发展受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策法规等，因此，投资者需要及时了解市场动态和相关政策的变化，以便及时调整投资策略。
总之，CMBS作为一种重要的金融工具，为投资者提供了多样化的投资选择。
投资者在进行CMBS投资时，应该对CMBS的基本概念和特点有所了解，根据自身的风险承受能力和投资目标进行选择，注意风险管理和分散投资，并密切关注市场动态和相关政策的变化。
cbms融资模式
CBMS融资模式，也称为商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），是一种以商业地产为抵押发行的资产证券化产品。
以下是CBMS融资模式的几个关键方面：
1. 低成本融资途径：对于高信用等级的企业，尤其是大型央企或国企以及它们的AAA 评级子公司，当发债额度接近用尽时，可以选择发行CMBS作为另一种低成本的融资方式。
2. 资产质量导向：主体信用不足但拥有高质量资产的企业，特别是融资需求强烈但发债空间有限的民营企业，可以通过旗下的优质物业来发行CMBS，从而获得资金。
3. 分散风险的资产组包：来自同一主体或不同主体的多个物业可以通过资产组包模式进行组合，这不仅可以提升融资人的市场参与度，同时也能降低投资者面临的单一资产风险。
4. 阳光化的融资方式：监管机构倾向于推广在公开市场发行标准化产品的融资方式，其中以商业地产为标的资产的证券化产品是监管方主推的方向之一。
CMBS作为一种资产证券化产品，能够在当前严格的房地产行业监管政策下为企业提供合法的融资途径。
5. 延长融资期限：对融资人而言，CMBS能够有效降低融资成本并拉长融资期限。
目前市场上发行的CMBS产品通常能够实现12到18年的期限，相较于最多不超过十年的经营性物业贷款，CMBS提供了更加长期的资金使用可能。
6. CBMS系统的应用：虽然与CMBS融资模式不同，但CBMS系统指的是客户关系管理系统，该系统利用信息技术来实现市场营销、销售、服务等活动的自动化，并基于客户交易行为分析及跟踪，帮助券商及经纪商类企业实现以客户为中心的管理模式。
商业地产CMBSCMBN模式最全解析
商业地产CMBSCMBN模式最全解析来源：REITs行业研究面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。
以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。
1CMBS/CMBN对商业地产的意义面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。
以CMBS、CMBN为代表的商业地产证券化则是商业地产目前最适逢其会的风口，也是未来发展方向。
（一）概述1、证券化使地产商改变原有的融资结构，重塑商业模式传统的方式是资产负债表右侧的融资方式，基于公司自身的信用。
但是实际上随着资产负债表沉重之后，其他的一些资产是有条件也有必要去盘活的，包括应收账款、远期收入，还有投资物业本身的流动性释放。
资产证券化的发展将彻底改变房地产业传统商业模型。
合理利用这个金融工具将形成稳定的循环发展模式，是未来行业发展的重要方向。
2、证券化可保持物业经营权的完整性，提升物业管理水平展开剩余95%相比住宅地产，后期的经营管理对商业地产尤为重要，其收益主要依赖于持续性的租金收入。
这种特征决定了商业地产必须委托专业的管理团队进行统一经营，才能确保整体综合效益不断提升。
而与此相矛盾的是，迫于资金回笼的压力，商业地产开发商当前的退出方式还是以散售为主，如无统一管理，极易造成经营混乱。
通过资产证券化运作，可以有效解决资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性的矛盾。
在统一的、专业的资产管理团队经营下，证券化可保持商业地产物业经营权的完整性。
通过提高商业地产品质和管理水平，最大化提升商业地产价值。
这样，良性的资本运作使商业地产实现了专业化经营管理和创造资产稳健增值的可能。
3、证券化给予中小投资者参与机会，助于商业地产形成有效激励机制资产证券化产品拓展了大众投资者的投资渠道，给中小投资者投资优质大型商业物业提供了机会。
CMBS在我国商业地产中的运用
CMBS在我国商业地产中的运用商业地产抵押支持券（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）是一种由商业地产抵押贷款所支持的证券。
随着中国商业地产市场的快速发展，CMBS在我国商业地产中的运用也越来越广泛。
CMBS的引入不仅为商业地产融资提供了新的方式，也为投资者提供了新的投资渠道。
本文将从CMBS的基本概念、在我国商业地产中的运用以及面临的挑战和前景等方面进行探讨。
一、CMBS的基本概念CMBS是一种依靠商业地产抵押贷款所支持的证券。
通常情况下，商业地产开发商或业主会向金融机构申请抵押贷款用于购买、开发或重新开发商业地产项目。
这些抵押贷款所形成的资产池会被打包成证券，由信托公司发行。
投资者可以通过购买这些证券来获得与商业地产抵押贷款相关的收益。
CMBS通常是由多个商业地产抵押贷款所组成的资产池支持的，并且会划分为不同的等级，以满足不同投资者的需求。
在美国和欧洲等发达国家，CMBS已经成熟并且具有相当规模的市场。
而在中国，CMBS 的发展相对较晚，但是随着商业地产市场的发展和金融市场的改革，CMBS的运用也逐渐受到重视。
二、CMBS在中国商业地产中的运用在我国，CMBS主要用于商业地产融资。
由于商业地产项目通常需要大量资金用于购买、开发或重新开发，而传统的融资方式主要依赖于银行贷款或股权融资，因此CMBS的引入为商业地产融资提供了新的方式。
通过发行CMBS，商业地产开发商或业主可以获得更多的资金用于项目的开发。
CMBS的发行也为投资者提供了新的投资渠道，他们可以通过购买CMBS 来分享商业地产项目所产生的收益。
除了融资之外，CMBS还可以为商业地产资产管理提供更多的灵活性。
由于CMBS通常会被划分为不同的等级，因此商业地产项目的收益可以有不同的分配方式，可以更好地满足不同投资者的需求。
CMBS的发行也可以为商业地产开发商或业主提供更多的融资来源，减轻他们的融资压力。
我国商业地产资产证券化的金融模式分析
回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。
尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。
头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。
展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。
1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。
CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。
与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。
不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。
自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。
CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。
特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。
2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。
1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁 温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。
CMBS产品解析及投资建议
CMBS产品解析及投资建议周伟君近年来，在房地产企业融资渠道受限的背景下，商业房地产抵押贷款资产支持证券（CMBS）火热兴起，成为商业银行投资的新标的。
与其他资产证券化产品相比，CMBS交易结构相对复杂。
商业银行在进行投资时，需要重点关注CMBS底层物业现金流预测的依据和估值的合理性，完善投资决策。
CMBS市场的主要特点CMBS是一种资产证券化产品，它以商业房地产作为抵押，以商业房地产产生的租金及酒店收入等运营收入作为资金偿还来源。
CMBS于1983年在美国诞生。
2016年，我国发行首单CMBS——高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划。
近年来，我国CMBS的发行规模快速增长，CMBS市场主要呈现以下特点：（一）市场规模迅速增长，审核管理日趋规范根据中国资产证券化分析网的数据，2019年上半年，我国CMBS的发行规模为375.94亿元；截至2019年6月末，我国CMBS的存量规模为1727.06亿元。
近期，多家大型房企均开展了CMBS融资，CMBS成为房地产企业重要的融资工具。
目前，上海证券交易所正在加快产品标准化审核，推进市场规范发展。
（二）单只产品发行规模较大，次级证券占比较低由于物业资产具有经营持续、现金流相对稳定等特点，以物业资产作为基础资产的CMBS产摘要：本文梳理了我国CMBS市场的主要特点，分析了CMBS的产品结构，重点探讨了商业银行在投资CMBS时需要关注的问题，并提出完善商业银行风险控制和拓展客户服务方式的相关建议。
关键词：CMBS 产品结构 现金流预测 风险控制品发行规模较大。
截至2019年6月末，以物业资产作为基础资产的CMBS单只平均发行规模为24.77亿元。
在发行CMBS之前，现金流估值机构和资产支持专项计划管理人需要根据物业现金流回款情况测算融资规模。
为防止实际运营现金流不能有效覆盖CMBS优先级证券应偿还规模，在交易结构中往往会增加担保人的信用担保，以此实现产品增信。
因此，绝大多数CMBS优先级证券的评级都在AA+级以上，次级证券的占比不高。
资产证券化在我国房地产行业的探索
BUSINESS CULTURE 商业文化文 / 李子涵现 状房地产行业作为资金密集型产业，建设周期较长，从拿地到进行商业开发都需要大量资本投入，但回笼资金较慢，因此相较于依靠于自有资金，房地产企业更多的是通过不同的融资手段来进行业务发展。
从 2000 年开始,我国的房地产行业快速发展，尤其是2008年金融危机以后，国家为了保证国民经济的稳定发展，减少了房地产行业的种种限制，许多房企选择通过高负债来支持其扩张。
根据国家统计局公布的数据显示，从2017年到2019年全国房地产开发企业本年资金如表所示。
从表中可以看出虽然近几年国家对于房地产融资进行了诸多限制并多次强调去杠杆的必要性，负债经营仍是房地产企业的主要经营模式。
从图表中可以发现我国主要房企的资产负债率比较高，目前仍属于银行贷款支持下的高负债经营模式。
高负债问题1 高负债房企极易受到宏观政策和相关政策的影响当前情况下银行商业贷款作为房企主要融资手段，自2008年金融危机之后，国内货币政策偏于宽松的情况下，大量资金流入房地产市场，企业融资成本降低，造成了房地产市场的快速发展,房地产价格持续上涨，房地产企业的金融性风险也进一步加大。
为了遏制房地产市场过快过热的发展，2018年以来国家加强了对房地产企业融资的监管压力。
对于大型房企来说由于具有较强的现金流管控能力和优质信用资质，所受影响有限。
但对于中小型房企来说，一旦政策收紧，融资成本必然增加，同时难以从银行获得新的资金来偿还即将到期的短期债务，从而导致公司资金链断裂乃至破产。
因此房地产企业融资易受到国家宏观政策和相关政策的影响，具有较大的不确定性。
2 高负债会使企业财务风险增加由于房地产开发周期较长，在项目前期需要投入大量资金来购买原材料，支付人工，和项目建设。
建设中期资金需在众多人员或者公司间流转。
项目末期需要完成销售来回收资金。
在这种长达数年的建设销售周期中，如果其中任何一个环节出现问题，都将影响项目的整体发展，因此不确定因素及风险也相应增加。
CMBS在我国商业地产中的运用
CMBS在我国商业地产中的运用CMBS，即商业房地产抵押支持证券，是指将商业地产抵押贷款进行再次打包，形成一个证券化产品，然后再通过发行证券的方式募集资金。
这一产品形式在全球范围内已经非常成熟，在我国商业地产领域也逐渐得到了广泛运用。
首先，CMBS能够提供更为灵活的融资方式。
由于商业地产市场的高效性，使得很多品种的商业地产难以获得传统的银行贷款，而CMBS则为这些资产提供了更为灵活的融资渠道。
通过资产证券化的方式，原本很难获得融资的商业地产项目，能够通过CMBS获得投资者的支持，从而动态地、及时地获得资金支持。
其次，CMBS能够提高风险分散度。
在过去，银行贷款是商业地产资产的主要融资方式。
但是，银行借贷面临的一个问题就是信贷风险的集中化。
如果银行对于某个特定项目提供了大量贷款，一旦这个项目出现问题或者竞争力下降，银行将承担巨大的风险。
而CMBS的证券化过程，可以将多种不同的商业地产资产进行包装，从而实现风险分散，使得多个风险点的组合可以稳定地提供出资产保值增值的收益。
第三，CMBS能够增加商业地产市场的流动性。
由于CMBS被设计成了一个灵活的证券产品，这种证券化的特性能够使得商业地产项目变得更加具有流动性。
买家可以更容易地买进和卖出各种规模的投资，而不必自己去进行针对一特定资产的对冲操作。
这也意味着，资金可以得到适当的利用，不必将大量的资金呆在实物资产上，从而提高了商业地产市场的流动性。
综上所述，CMBS是商业地产领域不可或缺的重要工具，它能够为商业地产项目提供灵活的融资方式、提高风险分散度以及增加市场流动性，为商业地产市场的发展提供了重要的支持。
未来，随着我国商业地产市场的进一步发展，CMBS的运用将会更加广泛。
CMBS业务介绍及流程
一、CMBS的主要特征1、基本概念2、特征二、CMBS各业务环节的风险控制1、客户选择的风险控制2、基础资产筛选的风险控制3、尽职调查的风险控制（1）租金收入的不稳定风险（2）存量债务风险（3）“优质资产+低评级主体”困境4、过桥资金风险控制5、物业解质押风险控制6、现金流归集兑付风险控制7、承销及每个开放期再销售风险控制（1）投资人的流动性风险，承销存在困难（2）评级下降风险一、CMBS的主要特征1、基本概念CMBS在国内主要是指原始权益人先设立资金信托或借助委贷银行，向实际融资方（房地产商或业主）发放以标的物业为抵押的抵押贷款，信托受益权或委托贷款债权形成后以其为基础资产的资产证券化产品。
自2016年8月24日高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划作为国内首单交易所CMBS发行以来，这一新型融资方式在国内走过一年多的历程。
CMBS在盘活商业房地产存量上，在推动重资产的房地产开发商转型上，拥有广阔的发展空间。
2、特征CMBS的基础资产为目标物业所在项目公司作为借款人的信托受益权或委托贷款，采用目标物业抵押模式，不涉及产权转移，形成一个债权，以物业租金和未来的增值作为还款来源。
其基础资产类型与交易结构使其拥有以下特点：第一，基础资产的筛选相对严格。
CMBS最大的风险来源于租金收入的不确定性。
因而只有那些信誉优良、地理位置优越、知名度高和运营状况好的商业地产才得以顺利发行，并成功吸引投资者的青睐；第二，入池资产数量多样化，包括商场、写字楼、酒店、仓储、工业地产、购物中心、医护社区、混合用途等；第三，项目周期长，证券的期限与租户的租期存在错配，风险溢价高。
商业房地产抵押贷款的期限决定了CMBS的期限不会太短（一般在十年以上），两者期限也不完全一致。
而一般来说，金融产品期限越长，其风险溢价也越大；第四，抵押物类型为商业地产。
其价值受到多种因素的影响，包括地理位置、房屋质量、物业类型、运营管理、经济周期等，这决定了在评估时需要充分的历史数据和较高的专业能力；第五，CMBS以目前证监会主管的资产支持专项计划作为产品载体，以信托计划和委托贷款作为SPV。
资产证券化abs案例
资产证券化abs案例资产证券化（Asset-Backed Securities，ABS）是将各种资产转化为可交易的证券产品的金融工具。
通过将资产的现金流转化为证券产品，ABS有助于提高资金流动性、分散风险，并为投资者提供更多种类的投资选择。
以下是一些资产证券化ABS的案例：1. 房屋抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）：这是最常见的ABS类型之一。
房屋抵押贷款作为资产被打包成证券产品，投资者可以购买这些产品以获取与贷款抵押房屋相关的现金流。
MBS市场在2007年的次贷危机中曾经出现问题，但仍然是一个重要的ABS 市场。
2. 车辆贷款证券化（Auto-Backed Securities）：汽车贷款也可以用于资产证券化。
汽车贷款被打包成证券产品，并通过发行这些证券来吸引投资者。
汽车贷款证券化市场在过去几年中增长迅速，吸引了许多投资者的关注。
3. 学生贷款证券化（Student Loan-Backed Securities）：学生贷款也可以作为ABS进行证券化。
由于学生贷款具有较长的偿还期限和固定的利率，这些证券产品通常具有较低的风险和较高的收益。
学生贷款证券化市场在过去几年中也有所增长。
4. 信用卡贷款证券化（Credit Card-Backed Securities）：信用卡贷款也可以被转化为证券产品进行交易。
信用卡贷款证券化通常具有较高的收益率，但也伴随着较高的风险。
5. 商业贷款证券化（Commercial Mortgage-Backed Securities，CMBS）：商业贷款，如商业地产贷款，也可以用于证券化。
CMBS市场通常与房地产市场密切相关，并且在经济增长时期通常出现较好的表现。
总之，资产证券化ABS是一种将各种类型的资产转化为证券产品的金融工具。
这些证券产品提供了多元化的投资选择，并有助于提高资金流动性和分散风险。
然而，投资者在购买这些证券产品时需要注意相关的风险，并进行充分的尽职调查。
cmbs发行案例
cmbs发行案例
CMBS一般是指商业抵押贷款支持证券，是通过将商业贷款打包出售给投资者，然后发行证券化债券的一种融资方式。
下面是一个CMBS
发行案例：
某不动产公司旗下拥有多家商业物业，想要融资扩大业务规模。
该公司联系了一家银行进行融资，但银行只愿意提供有限的贷款额度。
于是该公司决定通过发行CMBS来筹集资金。
该公司与银行达成协议，将旗下物业的租赁收入作为还款来源，
租赁股权质押给银行作为担保。
接着，该公司联系了证券公司，将这
些资产打包成证券化债券进行发行。
在CMBS的发行过程中，证券公司通过将证券化债券分为多个不
同级别的利率和分级偿付方式，以不同的定价方式向投资者进行发售。
最终，该公司通过这种方式成功地筹措了所需资金，投资者也获得了
有吸引力的回报。
一文搞懂CMBS的典型交易结构
一文搞懂CMBS的典型交易结构一、CMBS的基本概念商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial MortgaGE-BAcked Securities）：以商业地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。
与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力、以及资产负债表表外融资等。
根据我们的经验，通常情况下CMBS的抵押率高于银行经营性物业贷的抵押率，可以帮助房地产商获得更多的融资；另外，若采取公募形式发行，则CMBS与银行经营性物业贷相比或存在一定的利差空间。
二、CMBS与REITS的区别三、国内已发行的部分CMBS产品四、 CMBS的典型交易结构与国内主要的融资租赁类、企业应收账款类资产证券化（以下简称“一般ABS”）相比，CMBS由于涉及到底层物业资产、贷款的发放、物业未来收益（租金等）的监管、资产的管理，开放退出与回购、物业的出售和置换等特殊安排，交易结构明显更为复杂。
证券交易所发行的CMBS产品多采用信托贷款形式的双SPV结构，并以商业房地产抵押、商业房地产未来收入进行质押等作为信托贷款还款来源，以信托受益权作为基础资产设立资产支持专项计划。
1、CMBS典型交易结构图2、CMBS的贷款发放结构CMBS的底层核心是向借款人发放贷款并形成债权。
因为我国法律法规对贷款发放主体资格有严格的限制，通常计划管理人不具有发放贷款的主体资格。
目前市场上的CMBS主要采用以下两种方式发放贷款：一种是借助信托公司成立信托计划向借款人发放信托贷款，从而形成信托计划和专项计划的双SPV结构；另一种是借助委贷行向借款人发放委托贷款，发放委贷无需另设SPV，从而形成只有专项计划的单SPV结构。
（一）通过信托发放贷款的双SPV结构（二）通过委贷行发放贷款的单SPV结构通过信托端发放贷款的双SPV结构是市场上比较普遍的做法，通过委贷行发放贷款的单SPV结构则相对比较少见。
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的其他未完成手续或事项。同时要求融资人为拟证券化的标的不 • 适度介入其他直辖市、计划单列市、东部沿海的省会城市及经济
动产物业购买财产保险，以降低意外事故对标的不动产物业造成
发达城市和其他省会城市核心地段的标的不动产物业项目；
的损失。
• 对于本行总Ａ类客户、房地产白名单第一层级客户以及主体评级
AAA客户可提供增信的项目，可适当放宽不动产物业区位准入标
二是具有较大仓储物业需求的优质主体，如：海尔电器、苏宁电
3. 鼓励介入国内著名旅游城市或4A级（含）以上旅游景区周
边、交通便利、游客稳定且现金流稳定的酒店；
2.对于物流地产项目原则上仅选择符合下列要求之一且主体评级
AA+（含）以上的企业准入：
4. 已投入商业运营时间2年（含）以上，具有经过审计的财务 一是物流地产行业龙头、市场占有率前十的企业，；
报告、近两年净经营现金流连续两年为正值，酒店经营良好；
银行内部流程，不确定性较大
CMBS
经营性净现金流的12-16倍 最高可达标的物业公允价值的70% 可设计为单期3-5年，到期续发 参照公募债券用途，使用较为灵活 根据产品评级，市场化定价 通过结构设计，可使产品评级高于主体评级 主要通过物业自身增信，也可增加外部增信
通过技术安排，可与未来REITs交易
2. 收入来源：包括租金收入、广告收入、物业费收入、房费收入等；
写字楼、宾馆酒店 商业中心、商铺 物流仓库
资产
现金流
租金收入
广告、物业、房费、 餐饮收入
商业物业准入标准
权属要求
区位准入
• 标的不动产物业的产权清晰并取得合法的权属证书，购置或自留 • 标的不动产物业所在地需有本行分支机构；
产权的相关交易税费确定已缴清。标的不动产物业之上的原抵押
定价
增信措施
后续交易
风险资产 占用
操作流程
经营性物业抵押贷款
经营性净现金流的6-8倍 通常不高于标的物业公允价值的50% 最长10至12年 严格按照《固定资产贷款管理办法》使用 银行审批政策
通常要求股东提供保证担保
银行要求融资人股权结构稳定，不能接受融资人股东退出
银行表内资金投放，风险资产为100%
准。
准入标准——综合商业中心、写字楼
综合商业中心（包括：Байду номын сангаас物中心、城市综合体、百货商场等）
写字楼
1.物业选址为中心商业区、大型社区或毗邻城市郊区交通枢纽；
2.物业已落成并持续稳定运营1年以上；
3.物业自建成后出租率稳定，且历史出租率保持在85%以上;
4.不得涉入区域市场竞争激烈、业态落后、同质化严重、受电 商冲击较大、品牌优势不突出的不动产物业项目。
变现的一种融资工具。
公募 产品
银行间ABN 交易所ABS
不动产类
应收/应付 账款
CMBS/CMBN Reits
物业管理费
发行方式
私募 产品
本行自营资金、理财 资金直接认购财产权
信托
北金所、中证机构 间私募产品报价与
服务系统
品种
融资租赁 保理融资 收费收益权
发行载体
1.2商业房产抵押贷款资产证券化定义与分类
1.选择一、二线城市甲级写字楼物业，重点选择位 于城市中心商务区优质写字楼物业；
2.优先支持已与租户签订长期租赁合同，且租户为 大型、优质企业，信誉良好的写字楼物业；
3.历史出租率不低于85%。
准入标准——酒店、物流地产
酒店
物流地产
1. 原则上要求位于一、二线城市的五星级酒店，酒店为全球知 考虑到物流地产土地性质为工业用地，未来经营环节及处置环节
目录
一、CMBS\CMBN含义与市场概况 二、 CMBS业务银行准入要求 三、CMBS业务交易结构要点
合格物业定义
2.1 物业准入要求
1. 定义：是指已完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量充裕，经营效益良好，还款来源稳定的 写字楼、宾馆酒店、综合商业中心、商铺及物流仓库等较易变现的工业物业。
银行表内资金认购，若产品评级为AA-以上，风险资产仅为20%
公开透明
5
适用客户
产品优势
1.4产品优势目标客户
CMBS模式 • 较高融资规模（物业评估价值约60%~70%以下） • 较长融资期限（公募最长20年） • 不受发行人净资产规模限制 • 市场化价格
目标客户
• 持有优质不动产物业的大型企业，满足企业融资、释放不动产存量价值等需求 • 客户关注融资规模、融资效率
商业房产抵押贷款资产证券化业务（CMBS）实操研讨
目录
一、CMBS\CMBN含义与市场概况 二、 CMBS业务银行准入要求 三、CMBS业务交易结构要点
1.1 企业资产证券化分类
• 企业资产证券化：指非金融企业为实现融资目的，通过发行载体发行的，由基础资产所产生的现金流作为
收益支持的，按约定以还本付息等方式支付收益的证券化融资工具。本质是将特定资产的未来现金流在当前
权利（如有）可随债权债务关系的解除而解除（发行前/发行后）；• 优先选择一二线城市等经济发达地区且地处核心地段的标的不动
产物业项目；
• 标的不动产物业对应的土地使用权证规定用途与实际用途一致，
且为非住宅用途。
• 鼓励介入具有唯一性、垄断性的国家4A级及以上景区周边优质
物业；
• 标的不动产物业已经取得消防验收证明，且无影响物业正常运营
商业房地产抵押贷款支持票据（ Commercial Mortgage Backed Notes，CMBN ）
私募 产品
非标资产
1.3CMBS与经营性抵押贷款区别
按照国外的经验，CMBS是对经营性物业抵押贷款非常好的补充和优化，对主体信用依赖度比较弱，适用范 围也非常广。两种产品对比如下：
融资规模
期限 资金用途
• 商业房地产抵押贷款资产证券化：指以特定物业经营现金流为主要还款来源、以向持有物业
的项目公司发放的抵押贷款为基础资产、以财产权信托作为证券化产品发行载体的商业物业抵押 贷款证券化业务。
• 商业房地产抵押贷款资产证券化的分类
公募 产品
商业房地产抵押贷款支持证券（ Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS ）
名品牌，管理团队稳定且具有丰富的酒店管理经验；
都存在较大不确定性，应严格遴选优质主体、优质项目准入：
2. 适度介入国内排名前列、具有品牌及规模优势的连锁酒店集 1.优先选择列入国家发展改革委现代物流重大工程项目库内的项
团；
目， 禁止介入以物流园区为名、实际上主要建设商业地产项目的
“伪物流园区”项目。