零售店的选址分析
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或交通要道、交通枢纽的商业街。
2018/7/30
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二、区域位置选择
? （三）耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 ? 耐用消费品：长期使用，购买频度低；有目
标，反复比较。 ? 特殊性需求的商品:购买偶然性大，频率更小，
顾客分散。 ? 选择：商圈范围大，客流集中的中心商业区
或专业性的商业街道。
2018/7/30
零售店的选址
2018/7/30
1
零售业“圣言”
?店铺是金
?“一步差三市”
ＬＯＣＡＴＩＯＮ，
ＡＮＤ ＬＯＣＡＴＩＯＮ．
选址，选址，还是选址
2018/7/30
2
第一节 零售店选址的重要性
? 一、店址选择是一项战略性长期的投资 ? 二、店址是零售店确定营销组合策略的
重要依据 ? 三、店址选择是影响零售店经济效益的
大的面积，通常会选择城市的城郊结合部来建
造。中国二线城市这样的地段有很多选择的机
会，并且价格相对较低。 而目前北京、上海等
城市的中心地段可供开发的地段价格太高，甚
至接近欧洲的地价。
2018/7/Hale Waihona Puke Baidu0
14
第三节 零售店开设区域的选择
? 一、商业群类型 ? （一）城市中央商业区（最繁华） ? 云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、
豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是 全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较 小城镇，中央商业区是这些城镇唯一的购物 区。
2018/7/30
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第三节 零售店开设区域的选择
? （二）城市交通要道和交通枢纽的商业街 （次要的商业街）
? 交通要道、地铁的中转站、车站、火车站所 在地，这些地方是人流必经之处。在节假日、 上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点 就是为了便利来往人流购物。
零售饱和指数（ IRS=（[ C*RE） 120元
/RF]）
210000 105元
22500 160元
三个地区商业圈商店饱和指数分析 :3区应该是
选择目标。 2018/7/30
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四、市场发展潜力
? 顾客不一定在所居住的本地区购物，顾客到 外地区的商店购物的现象的存在，所以使饱 和指数不能真实反映本地区的发展潜力。
2018/7/30
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三、零售店的饱和程度
? 饱和指数：特定市场地区每平方米的潜在需求
IRS ＝ C ＊RE ／RF
? IRS ：某地区某类商品零售饱和指数 ? C： 某地区购买某类商品的潜在顾客数量 ? RE ： 某地区每一顾客平均每周购买额 ? RF ： 某地区经营同类商品商店营业总面积
? 思考：饱和度高好呢？还是饱和度低好呢？就
12
案例：东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址
? 2008年4月9日，东南欧规模最大的商业 地产开发商特克莫公司（ Turk Mall）高调 宣布，其在中国投资的首个项目 ——沈阳 星摩尔购物广场破土动工。
? 有着如此的经济实力和丰富运营经验，星 摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较 高的一线城市，而转身在选址过程中主攻 二线城市？
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案例：东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址
? 为此，负责人表示，大型商业在选址过程中通
常会选择在人口最密集、消费力强的城市中心
繁华区。然而，随着城区 核心地块的稀少 以及
地价等因素的影响，在城市 城郊结合部 寻找合
适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方
向。由于购物广场要求有良好的区位条件和较
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第三节 零售店开设区域的选择
? （三）城市居民区商业街和边沿区商业中 心
? 城市居民区商业街的顾客，主要是附近居 民，在这些地点设店是为了方便附近居民的 就近购买。
? （四）郊区购物中心 ? 部分城市中的居民迁往郊区，形成郊区住宅
区，为适应郊区居民的购物需要，不少商店 设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。
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二、区域位置选择
? （一）日常生活必需品 ? 商品特征：同质性大，选择性不强，价格较低，
购买频繁，求方便。
? 选择：接近居住地区，辐射范围以半径300米 以内，步行10分钟内。
? （二）周期性需求的商品 ? 商品特征：定期购买、比较选择、购买少量、
周期性。 ? 选择：商业网点相对集中，地区性的商业中心
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五、可能开设的商店数量
? 吸引力，可能进入者的数量多，结构类同，这个 地区就失去它的吸引力。
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六、其它因素
? 1. 仓库系统和商品配送。 ? 2．广告宣传的成本和有效性； ? 3．劳动力成本和有效性； ? 4．地方政府针对新商店的政策和法律。
2018/7/30
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第二节 零售店开设地区的选择
? 二、购买力 ? 购买力水平：一个地区的收入、可支配收
入等
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三、零售店的饱和程度
? 如果一个区域内，出售同类商品的商店太 少，无法满足人们对商品的需要，就是商 店稀缺。
? 如果这个区域内，同类的商店太多了，以 至于一些商店倒闭，这就是商店过剩。
一个重要因素 ? 四、店址是零售商市场形象的基础
2018/7/30
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零售店选址“三部曲”
地区分析
2018/7/30
区域分析
商圈分析4
第二节 零售店开设地区的选择
? 一、需求测量
? 人口统计资料：人口规模、性别、年龄、人均 收入、家庭规模、类型等等。
? 例如，美资市场百货 REEL 进入中国时，有两 套方案，上海和深圳。从人口总数来说，上海 的人口规模远远高于深圳，但在深圳人口结构 中女性比例较大，年龄较小、平均年龄仅为 30 多岁，收入高。 REEL 百货的目标客户以年轻 时尚、收入中上水平的女性为主，因此最终选 择了落户深圳。
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想想找什么地方开一家咖啡店呢？
? 繁华喧闹的商业街、高档写字楼多的 地方、居民区？
? 居民区——普通居民区、高档居民区？
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案例：家乐福（ Carrefour ）选址秘 诀——十字路口
? 家乐福1999年销售额达789.7多亿美元，居世界第二， 欧洲第一。其 选址的科学化也是 备受称道。那么其通 用的选址原则到底是怎样的呢？请您往下看：
是哪种情况对商店更有利？
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三、零售店的饱和程度
【例 5-1】有三个地区，每个区的顾客与商店情况都是 已知的（表 5-1）
?
1区
2区
3区
购买商品的顾客数（ C）
60000 30000 10000
每个顾客平均购买额（ RE）
30
35
40
经营同类商品的营业总面积（ RF）15000 平方米
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二、区域位置选择
? （三）耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 ? 耐用消费品：长期使用，购买频度低；有目
标，反复比较。 ? 特殊性需求的商品:购买偶然性大，频率更小，
顾客分散。 ? 选择：商圈范围大，客流集中的中心商业区
或专业性的商业街道。
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零售店的选址
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零售业“圣言”
?店铺是金
?“一步差三市”
ＬＯＣＡＴＩＯＮ，
ＡＮＤ ＬＯＣＡＴＩＯＮ．
选址，选址，还是选址
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第一节 零售店选址的重要性
? 一、店址选择是一项战略性长期的投资 ? 二、店址是零售店确定营销组合策略的
重要依据 ? 三、店址选择是影响零售店经济效益的
大的面积，通常会选择城市的城郊结合部来建
造。中国二线城市这样的地段有很多选择的机
会，并且价格相对较低。 而目前北京、上海等
城市的中心地段可供开发的地段价格太高，甚
至接近欧洲的地价。
2018/7/Hale Waihona Puke Baidu0
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第三节 零售店开设区域的选择
? 一、商业群类型 ? （一）城市中央商业区（最繁华） ? 云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、
豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是 全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较 小城镇，中央商业区是这些城镇唯一的购物 区。
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第三节 零售店开设区域的选择
? （二）城市交通要道和交通枢纽的商业街 （次要的商业街）
? 交通要道、地铁的中转站、车站、火车站所 在地，这些地方是人流必经之处。在节假日、 上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点 就是为了便利来往人流购物。
零售饱和指数（ IRS=（[ C*RE） 120元
/RF]）
210000 105元
22500 160元
三个地区商业圈商店饱和指数分析 :3区应该是
选择目标。 2018/7/30
9
四、市场发展潜力
? 顾客不一定在所居住的本地区购物，顾客到 外地区的商店购物的现象的存在，所以使饱 和指数不能真实反映本地区的发展潜力。
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三、零售店的饱和程度
? 饱和指数：特定市场地区每平方米的潜在需求
IRS ＝ C ＊RE ／RF
? IRS ：某地区某类商品零售饱和指数 ? C： 某地区购买某类商品的潜在顾客数量 ? RE ： 某地区每一顾客平均每周购买额 ? RF ： 某地区经营同类商品商店营业总面积
? 思考：饱和度高好呢？还是饱和度低好呢？就
12
案例：东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址
? 2008年4月9日，东南欧规模最大的商业 地产开发商特克莫公司（ Turk Mall）高调 宣布，其在中国投资的首个项目 ——沈阳 星摩尔购物广场破土动工。
? 有着如此的经济实力和丰富运营经验，星 摩尔为何没有选择上海、北京等购买力较 高的一线城市，而转身在选址过程中主攻 二线城市？
2018/7/30
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案例：东南欧最大商业地产商“特克莫” 中国如何选址
? 为此，负责人表示，大型商业在选址过程中通
常会选择在人口最密集、消费力强的城市中心
繁华区。然而，随着城区 核心地块的稀少 以及
地价等因素的影响，在城市 城郊结合部 寻找合
适物业已成为大型商业在选址时的重点考虑方
向。由于购物广场要求有良好的区位条件和较
2018/7/30
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第三节 零售店开设区域的选择
? （三）城市居民区商业街和边沿区商业中 心
? 城市居民区商业街的顾客，主要是附近居 民，在这些地点设店是为了方便附近居民的 就近购买。
? （四）郊区购物中心 ? 部分城市中的居民迁往郊区，形成郊区住宅
区，为适应郊区居民的购物需要，不少商店 设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。
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二、区域位置选择
? （一）日常生活必需品 ? 商品特征：同质性大，选择性不强，价格较低，
购买频繁，求方便。
? 选择：接近居住地区，辐射范围以半径300米 以内，步行10分钟内。
? （二）周期性需求的商品 ? 商品特征：定期购买、比较选择、购买少量、
周期性。 ? 选择：商业网点相对集中，地区性的商业中心
2018/7/30
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五、可能开设的商店数量
? 吸引力，可能进入者的数量多，结构类同，这个 地区就失去它的吸引力。
2018/7/30
11
六、其它因素
? 1. 仓库系统和商品配送。 ? 2．广告宣传的成本和有效性； ? 3．劳动力成本和有效性； ? 4．地方政府针对新商店的政策和法律。
2018/7/30
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5
第二节 零售店开设地区的选择
? 二、购买力 ? 购买力水平：一个地区的收入、可支配收
入等
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三、零售店的饱和程度
? 如果一个区域内，出售同类商品的商店太 少，无法满足人们对商品的需要，就是商 店稀缺。
? 如果这个区域内，同类的商店太多了，以 至于一些商店倒闭，这就是商店过剩。
一个重要因素 ? 四、店址是零售商市场形象的基础
2018/7/30
3
零售店选址“三部曲”
地区分析
2018/7/30
区域分析
商圈分析4
第二节 零售店开设地区的选择
? 一、需求测量
? 人口统计资料：人口规模、性别、年龄、人均 收入、家庭规模、类型等等。
? 例如，美资市场百货 REEL 进入中国时，有两 套方案，上海和深圳。从人口总数来说，上海 的人口规模远远高于深圳，但在深圳人口结构 中女性比例较大，年龄较小、平均年龄仅为 30 多岁，收入高。 REEL 百货的目标客户以年轻 时尚、收入中上水平的女性为主，因此最终选 择了落户深圳。
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想想找什么地方开一家咖啡店呢？
? 繁华喧闹的商业街、高档写字楼多的 地方、居民区？
? 居民区——普通居民区、高档居民区？
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案例：家乐福（ Carrefour ）选址秘 诀——十字路口
? 家乐福1999年销售额达789.7多亿美元，居世界第二， 欧洲第一。其 选址的科学化也是 备受称道。那么其通 用的选址原则到底是怎样的呢？请您往下看：
是哪种情况对商店更有利？
2018/7/30
8
三、零售店的饱和程度
【例 5-1】有三个地区，每个区的顾客与商店情况都是 已知的（表 5-1）
?
1区
2区
3区
购买商品的顾客数（ C）
60000 30000 10000
每个顾客平均购买额（ RE）
30
35
40
经营同类商品的营业总面积（ RF）15000 平方米