万达商业地产模式

万达商业地产模式

万达是中国商业地产的急先锋，是商业业态中最为成熟的百货业态。万达的三代产品可以从不同的侧面进行分析，万达的产品组合更利于不同类型的资产组合，真正获得商业资产证券化的发展。万达商业地产的发展为三个阶段，即单店模式、组合模式和城市综合体模式。万达的三类产品说明：

第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式

（1）选择省会或中心城市布局；

（2）选址都在城市最核心商圈；

（3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；

（4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；（5）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；（6）建筑形态都为单个盒子式。

案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场

第二代产品：2004年纯商业组合式

（1）选择省会或中心城市布局；

（2）选址都在城市最核心商圈；

（3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；

（4）主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。

案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场

第三代产品：2006年后多产品综合体

（1）选择省会或中心城市布局；

（2）选址在城市副中心或新区的中心；

（3）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；

（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；

（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；

案例：宁波万达广场、上海万达广场

从三类产品所处位置而言，一般地产或商业从业人员都能看出其物业价值最能体现的是第一、二代产品，因为都是省会城市的中心区域或最繁华区域。同样这2类产品拿地时间均在2005年之前，相对07年而言地价相对便宜。而没有十全十美的结局是万达当初拿地背了一个很大包袱——沃尔玛。以08年的眼光来看，在城市中心区域设立一个租金低廉的大型超市简直就是浪费，而也正是沃尔玛当年世界第一零售巨头的头衔，使的万达能够与地方政府形成互惠互利，轻松获得这些地块。然而从之前看到的物业平均收益看，也正是沃尔玛的因素，造成第一、二代产品并没有发挥其高租金高回报的优势。

万达的第三代产品从某个侧面来讲也是其无奈之举。最重要的是发达及快速发展中城市中心地块几乎处于零供应状态。其次近年来越来越高的土地出让价格也是开发商望而却步。再次经过一番零售业知识的“普法”教育，政府也开始对沃尔玛等这类零售500强企业不在那么的在乎或关注了（因为即使没有500强，土地仍旧可以卖的很好

很贵）。因为万达不得不考虑如何再发展，再获得新土地的来源，因此所谓的“城市综合体”概念韵语而生。

中国的城市化进程中，最为常见的就是各级城市不断的从中心向外围发展，“造城运动”一时风靡全国。历届政府为追逐政绩也不断的开始了更大规模的造城运动。仅扬州而言，三任领导就发展了三个新区。最先一任大力发展西城区，引进台湾京华城，搬迁市政府等职能部门；下一界又开始着力打造东部的广陵新城，引进现代服务业和信息产业为核心，现任目前正在图谋城市北部13平方公里的蜀岗生态产业园的发展。那么新造城运动自然就成为万达再发展的主要目标。

新城市发展中对于商业最致命的就是人口导入问题，没有人口是没有了消费机会。虽然政府为加大招商引资力度，可以以非常低的土地价格引进万达，但是对于一个远离市区的商业项目而言，人口导入非企业所能为，即使政府参与支持其导入的速度也是非常之缓慢。为降低商业自有成本，那就是要增加可出售物业比重，其中住宅、办公能就成为了首选。通过简单商业地产杠杆原理，有效商业面积（尤其是万达已经在全国获得了一定知名度的前提下）能够翘动周围物业的价格，那么住宅、办公在成功高溢价销售的情况下，商业土地成本也自然下降。这就是所谓“城市综合体”某一方面的本质。

万达是中国商业地产资产证券化的先锋，不可否认的是王健林在此方面的高屋建瓴。尤其是目前国内发行REITS的政策已经获得国务院的批复，中国商业地产的新发展模式也将问世。从 08年下半年金融风暴在资本市场上的表现看，多物业形态组合将更加能够抗击风

险。在香港上市的4个REITS中，多物业组合的“领汇”就较“泓富”、“冠君”、“越秀”表现更为稳定。