东莞三旧改造流程及地价款的确定解析
1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南
1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南附件 1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。
一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。
第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作：1. 开展权属调查。
由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。
2. 编制和审批单元规划。
由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。
各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。
具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。
3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15 日。
其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。
改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。
具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。
如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。
“三旧”改造政策分析——以东莞市为例
“三旧”改造政策分析——以东莞市为例刘云刚黄思骐袁媛摘要2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造在广东省正式推开。
本文以东莞市为例分析了“三旧”改造政策的实施过程及其创新点并运用博弈论对“三旧”改造政策进行了综合评价进而探讨了政策的实施前景。
研究发现在“三旧”政策框架下城市中心区及发展条件较好的工业区的改造意愿和改造可行性将增强而市区外围、低效厂房和偏远旧村则将成为政策死角。
针对这些问题应进行市镇协调、平衡开发等补充政策。
关键词“三旧”改造政策分析政策创新博弈论东莞市【中图分类号】TU984 “三旧”是一个代名词最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中此后逐渐被社会舆论和政府沿用用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。
相应地“三旧”改造是指针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造包括城镇辖区内的旧民居、旧商铺、旧厂房、城中村、空心村、旧物业等的改造和市容村貌的整治等1。
2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。
关于“三旧”改造已有杨廉、袁奇峰2010针对佛山联滘案例具体展示了基于“三旧”改造的村庄改造实施过程和土地整理模式2。
但是“三旧”改造政策究竟对原有政策体系有何突破对现有改造模式有何影响政策实施产生哪些影响等等问题还需进一步深入分析。
当然关于城中村与旧村改造、城市更新与旧城改造、旧厂与旧工业区改造等主题的研究已经有很多3-12但这些研究并未直接回答“三旧”改造本身的问题。
从根本上看“三旧”改造是广东省面向城市更新的一次积极的政策尝试是一个政策创新过程因此它必然带有不同于之前主题改造的特点。
本文在此以东莞市为例分析广东的“三旧”改造政策希望能够通过该案例分析揭示该政策的创新点和实施前景为进一步完善“三旧”改造也为其他地区的类似更新提供政策借鉴。
2017-6-19 东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行) (附件1-4)
附件1
地价计收标准一览表
注：序号2-7对应的计收标准均为单位地面地价，单位为元/平方米。
附件2
区片市场评估价表
元/平方米
附件3
修正系数表
一、容积率修正系数
表3-1 商服用地容积率修正系数表
率。
表3-2 住宅用地容积率修正系数表
7.0之间时，容积率修正系数= （2÷r）0.125，其中r为综合容积率。
二、剩余使用年期修正系数
表3-3 商服用地剩余使用年期修正系数表
表3-4 住宅用地剩余使用年期修正系数表
表3-5 工业用地剩余使用年期修正系数表
附件4
折扣系数表
- 15 -
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注：R为改造后商服用地或住宅用地的综合容积率。
- 26 -。
世联：2016年东莞市三旧改造政策全流程解读
（3）申报改造方案（土地流转，
集体转国有的报省厅批准后报市政府 ， 国有的报市政府即可） （4）供地和改造 （5）实施监督
本报告是严格保密的。
5
1.3、东莞市“三旧”改造基本概念
1、标图建库：
指每宗“三旧”地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建 立“三旧”监管数据库。 能否纳入标图建库是判断一个项目是否符合三旧改造条件的依据。
东莞市三旧改造政策解读
东莞世联·事业二部 2016年12月
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目录
一 东莞市“三旧”改造全流程解析
二
“村企合作”改造模式解读
（1）集体经济组织到镇国土分局申请土地权属地类调查； （2）镇国土分局组织开展地籍调查，核查土地权属是否存在纠纷，填写《 “三旧”改造土地权属 调查明细表》并进行公示（公示期15天）； （3）公示期满无异议的，国土分局向市国土局“三旧”专责小组申请违法用地处罚；
按违法用地发生时间所处的三个不同阶段分别进行违法用地处罚：
本报告是严格保密的。
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1.3、东莞市“三旧”改造基本概念
东莞“三旧”改造专项规划案例
本报告是严格保密的。
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1.3、东莞市“三旧”改造基本概念
本报告是严格保密的。
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1.3、东莞市“三旧”改造基本概念
东莞“三旧”改造专项规划案例
本报告是严格保密的。
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1.3、东莞市“三旧”改造基本概念
东莞“三旧”改造专项规划案例
的模式（简称“ 村
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2013.08.16•【字号】东府办[2013]126号•【施行日期】2013.08.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知（东府办〔2013〕126号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2013年8月16日东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法为贯彻实施《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》（东府办〔2012〕114号），鼓励和规范旧厂房用地整合改造，发展产业类项目，促进产业转型升级，根据有关法律、法规及政策，制定本办法。
第一章总则第一条年度实施计划管理。
“三旧”改造产业类项目实行年度实施计划管理，只有纳入“三旧”改造产业类项目年度实施计划（以下简称“年度实施计划”）的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策。
年度实施计划由各镇（街道）申报，市“三旧”办会有关职能部门编制，市政府审定和印发实施。
第二条产业准入目录管理。
申请纳入年度实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录。
产业准入目录包括工业制造业和生产性服务业两部分。
（一）工业制造业。
除《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委2011年第9号令）淘汰类以外的工业制造业。
（二）生产性服务业。
在原有建筑物基础上进行改建的生产性服务业项目按照本办法办理，拆除重建的生产性服务业项目须符合控规，按市政府关于产业基地的政策办理。
本办法所称的生产性服务业包括：1．现代物流业：快递、仓储、货代、运输、综合物流。
2．高技术服务业：研发设计、信息服务，软件开发应用、信息系统集成服务、互联网增值服务、信息安全服务和数字内容服务、地理信息、检验检测、知识产权和科技成果转化等科技支撑服务。
月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
某标杆房企三旧改造交易流程与合作协议
东莞某项目: 三旧改造一、交易基本情况1、【东莞“旧厂房”三旧改造基本流程介绍】第一步：标图建库（标图建库指每宗“三旧”地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立“三旧”监管数据库。
）第二步：申请三旧改造并取得政府三旧办同意实施三旧改造的批复，同时确定三旧改造实施主体（东莞允许且一般为原土地使用权人作为实施主体进行三旧改造）。
第三步：协议出让，签署国有土地使用权出让协议，补缴土地出让金领取新不动产权证。
第四步：拆迁安置、土地平整，实施房地产开发。
2、【本项目基本情况及交易步骤】目标公司通过司法拍卖竞得目标地块（现土地性质为工业用地），仍未领取不动产权证。
目标地块已标图建库，满足申请三旧改造的基本条件但仍未提出改造申请。
我司拟收购目标公司100%股权以获得目标地块进行房地产开发。
交易步骤如下：第一步：目标公司领取目标地块不动产权证（工业用地）确认权属；第二步：我司收购目标公司70%股权并完成工商登记，并同时办理法定代表人、董事、总经理等变更。
本次股权收购完成，我司支付第一笔合作价款。
第三步：目标公司原股东负责办理如下事项：（1）目标地块三旧改造申请，取得同意目标公司作为改造主体的批复；（2）完成协议出让手续、补缴土地出让金手续、领取土地变性为R2（即商住用地）的新不动产权证；（3）完成拆迁、土地平整等工作。
但补缴土地出让金及税费、拆迁安置补偿资金、原有有效负债清偿等由我司投入股东借款解决。
第四步：我司收购剩余的30%股权，支付完毕全部合作价款。
二、交易要点1、三旧改造项目如何确定合作价款？三旧改造项目在新规划条件确定前，难以确定最终计容可建建筑面积。
同时，目标公司原有负债、土地变性所需补缴的土地出让金、所能取得的有效成本发票（即可以列入目标公司土地增值税、企业所得税税前扣除的成本发票）等都是合作价款所需考虑的重要因素。
因此，三旧改造项目往往按照如下方式确定合作价款：总合作价款按照约定单价×计容可建建筑面积确定，前提是可取得约定数额的有效成本发票，如发票数额不足，则相应扣减合作总价款。
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。
从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。
结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。
国企和央企在政策和资金方面更具有优势。
2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。
4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。
5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。
6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。
7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。
虎门镇三旧改造城更新(可编辑修改word版)
虎门镇“三旧”改造（城市更新）地价分配办法及实施细则（试行）第一章总则为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。
第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实施细则。
第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。
第二章地价计收分配第一节政府主导改造第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。
第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。
政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。
上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。
第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。
政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。
东莞“三旧”改造实施细则2024年
东莞“三旧”改造实施细则2024年合同目录第一章：总则1.1 改造目的与原则1.2 改造范围与条件1.3 改造的法律依据第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格2.2 参与方的权利与义务2.3 参与方的资格审核第三章：“三旧”改造项目申报3.1 项目申报条件3.2 项目申报程序3.3 项目申报材料第四章：改造规划与设计4.1 规划编制原则4.2 设计审查与批准4.3 规划与设计的变更第五章：土地使用权处理5.1 土地使用权确认5.2 土地使用权的收回与补偿5.3 土地使用权的出让第六章：改造实施程序6.1 改造方案制定6.2 改造方案审批6.3 改造施工管理第七章：资金管理与使用7.1 资金来源与筹措7.2 资金使用规定7.3 资金监管与审计第八章：改造成果的验收与交付8.1 验收标准与程序8.2 交付条件与流程8.3 质量保证与责任第九章：争议解决与法律责任9.1 争议解决机制9.2 违法改造的法律责任9.3 违约责任第十章：附则10.1 合同生效与备案10.2 合同的解释权10.3 其他补充规定签字栏改造主体（甲方）签字：____________参与方（乙方）签字：____________签订日期：____年____月____日签订地点：东莞市____________附件清单：____________（注：附件应包括改造项目批准文件、土地使用权证明等相关文件）合同编号___________第一章：总则1.1 改造目的与原则本细则旨在规范东莞市“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造活动，提升土地利用效率，促进城市可持续发展。
1.2 改造范围与条件“三旧”改造适用于东莞市规划区内需更新改造的区域，应符合城市规划和土地利用总体规划。
1.3 改造的法律依据本细则依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规制定。
第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格改造主体应为具有独立法人资格的单位，具备相应的资金实力和改造能力。
8月15日，东莞市自然资源局发布《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本
8月15日，东莞市自然资源局发布《东莞市“三旧”改造拆迁
补偿成本
8月15日，东莞市自然资源局发布《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引（公开征求意见稿）》，作为全市“三旧”改造政策的拆迁补偿成本核算依据。
意见稿重点内容如下：
（一）非住宅类物业改造中，改造为商服、住宅用途的。
1、被拆迁土地为国有出让建设用地的，按照权籍调查确认的土地面积 1:0.4 比例核定置换物业的建筑面积。
2、被拆迁土地为集体建设用地的，按照权籍调查确认的土地面积 1:0.5 比例核定置换物业的建筑面积。
（二）住宅类物业改造中，集体土地及地上住宅房屋。
1、对于取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，四层（含）以下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品房和最高不超过1:0.5比例保障型商品房。
项目不具备保障型商品房置换条件的，四层（含）以下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。
2、未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，四层（含）以下不超过 600 平方米的已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换 1:0.5 比例商品房和最高不超过 1:0.5 比例保障型商品房。
项目不具备保障型商品房置换条件的，四层（含）以下不超过600 平方米的已建房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。
不得不说，这个拆赔比例最高才1:0.75，东莞的城市更新改造还能进行的下去？
大家有什么看法呢，欢迎评论区探讨。
#东莞头条##东莞#。
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知-东府〔2017〕50号
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》的通知东府〔2017〕50号各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:现将《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
东莞市人民政府2017年6月19日东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)第一章总则第一条为适应土地市场变化,完善差别化的“三旧”改造地价激励政策,发挥地价杠杆对“三旧”改造的推进作用,根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》(东府〔2009〕144号)及有关法律、法规和政策规定,制定本办法。
第二条本市经批准的“三旧”改造项目,国有建设用地使用权以出让方式供应的,其改造地价计收和分配,适用本办法。
第三条“三旧”改造地价计收和分配遵循以下基本原则:(一)市场地价评估原则,以第三方专业评估确定的区片市场评估价作为“三旧”改造地价计收体系基础。
(二)公平公正公开原则,“三旧”改造地价计收体系经专家评审、公开征求意见、集体决策等程序后对外发布实施,并报省国土资源厅备案,抄送市审计局。
(三)支持产业发展原则,鼓励盘活存量用地建设产业转型升级基地和科技企业孵化器项目,支持科技创新和加工贸易转型升级。
东莞旧改政策解读
特点——土地产权置换开发商物业
186亩的东城万达广场，是东城主导改造的鼎力
之作，打响了总面积达385亩的新世博商贸中心 区的头一炮。通过货币、土地置换、房产置换等 多种补偿方式，东城顺利完成4户居民、6家工业
三旧9年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12 月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定 2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。东莞市的先行改造试点之一东 城区在11月18日率先启动20项重点工程项目，其中拟投入80亿元用于“三旧”
国 有 + 出 让 自 行 + 国 有 + 划 拨 自 行 + 国 有 + 收 购 集 中 +
拆 迁
拆 迁 土 地 使 用 权 +
土 地 使 用 权
政府主导改造流程
政府主导改造流程：
1. 开展土地和房屋权属调查工作；
2. 编制并申报单元规划； 3. 编制并申报改造方案；
4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改
该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，建议大量参与
原土地使用权人自行改造流程
有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程： 1. 编制并申报单元规划；
2. 编制并申报改造方案；
3. 有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇 街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批； 4. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可 等手续。
2020年6月东莞城市更新政策解读
汇报时间：2020年06月01政策沿革概述02三类改造操作流程03关键政策梳理04案例参考CONTENTS目录01政策沿革概述东莞城市角色国际制造业名城广深科技走廊投资热土城市更新新风口东莞投资新时代总体情况鼓励起步规范管理加强统筹2009-2013年2014-2017年2017-至今☐培育市场：政府让利，鼓励改造☐规范管理，推动连片改造☐工作机构：17年城市更新局成立☐引入实力企业，推进高品质建设品质提升导向：数量——质量——高质量截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中：旧厂2万亩旧村0.86万亩旧城0.26万亩直接拉动投资约1131亿元社会资金投入1030亿元✓东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩✓至2020年纳入标图建库面积达25万亩数据来源：市自然资源局政策解读资料面积准入门槛提高旧办法新办法✓最小单元面积是1公顷✓拆除重建无要求✓标图建库无要求✓实施改造等无要求✓最小单元面积是10公顷✓拆除重建占比50%✓标图建库占比60%✓实施改造占比70%改造模式“一减一增”旧办法✓政府主导✓权利人自改✓村企合作新办法✓取消村企合作改造模式✓增加单一主体挂牌招商模式（主要改造模式）审批流程批次计划（前期研究报告）控规调整改造方案征地收地收储供地旧办法新办法单元划定挂牌招商“1+N ”方案报批（前期研究报告、改造方案、征地、收地、收储、供地）控规调整签订土地出让合同02三类改造操作流程模式一：政府主导类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果市土地储备中心或镇街政府组织开展不动产权益核查与确认、土地及建筑物评估市土地储备中心或镇街政府开展收储补偿协商、签订补偿协议1、土地储备市属土地整备开发公司与属地镇街、村集体、权属人协商谈判，组建项目公司项目公司协助镇街政府开展不动产权益核查与确认，土地及建筑物评估2、土地整备开发3、镇村开发项目公司开展拆迁补偿协商，签订补偿协议村集体与镇街政府签订收储合作协议村集体协助镇政府开展不动产权以核查与确认、土地及建筑物评估村集体组织协助拆迁补偿协商，签订补偿协议镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门集中审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复土地出让：属于土地储备和镇村合作的，采用招拍挂出让，属土地整备的，可协议出让给项目与公司镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与模式二：权利人自行改造类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与取得集体经济组织同意1、出让、划拨1、土地权利人自行改造2、集体流转土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）3、涉及完善历史征地手续2、集体经济组织自行改造土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）模式三：单一改造主体挂牌招商类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府自行实施或委托服务商开展挂牌招商前期工作实施单一主体挂牌招商确认成交镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与单一改造主体与镇街政府签署监督协议前期工作实施挂牌实施方案编报产权注销土地供应及入库实施监管编报更新单元划定方案核查和确认不动产权益征询不动产权益人意愿拟定拆迁补偿方案确定政府（集体）综合收益编报挂牌招商方案委托挂牌公告和挂牌报名和资格审核政府（集体）综合收益报价确定成交方不动产权益要约收购招引前期服务商招引前期服务商具体流程《关于深化改革全力推进城市更提升城市品质的意见》指出，前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。
东莞市三旧改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔
东莞市三旧改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。
一、总体要求（一）基本原则1.规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。
编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。
2.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。
根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。
要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。
3.成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。
4.公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与，充分发挥各级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各方共识，增强规划的可操作性。
2024东莞“三旧”改造实施细则
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024东莞“三旧”改造实施细则本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义第二条：改造项目范围与内容2.1 改造项目地点2.2 改造项目范围2.3 改造项目内容第三条：改造实施步骤与时间3.1 项目前期准备3.2 项目立项审批3.3 项目规划设计3.4 项目施工建设3.5 项目验收与交付第四条：改造投资估算与资金筹措4.1 改造总投资估算4.2 各方投资比例4.3 资金筹措方式第五条：改造项目权益分配5.1 土地使用权变更5.2 改造项目收益分配5.3 改造项目风险承担第六条：合作方式与责任分工6.1 合作方式6.2 甲方责任与义务6.3 乙方责任与义务6.4 丙方责任与义务第七条：合同的履行与监督7.1 合同履行主体7.2 合同履行期限7.3 合同履行监督第八条：违约责任与争议解决8.1 违约行为及责任8.2 争议解决方式第九条：合同的变更与终止9.1 合同变更条件9.2 合同终止条件第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约保密责任第十一条：合同的生效、修改与解除11.1 合同生效条件11.2 合同修改条件11.3 合同解除条件第十二条：法律法规与政策遵循12.1 遵守法律法规12.2 遵循政策规定第十三条：其他约定13.1 甲方其他义务13.2 乙方其他义务13.3 丙方其他义务第十四条：合同附件14.1 附件一：改造项目规划设计方案14.2 附件二：投资估算明细表14.3 附件三：权益分配协议14.4 附件四：合作方责任分工表14.5 附件五：保密协议第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.4 改造项目：指位于东莞市镇（街道）的“三旧”改造项目，包括但不限于旧厂房、旧村庄和旧城镇的改造。
1.5 “三旧”改造：指旧厂房改造、旧村庄改造和旧城镇改造的简称。
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• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%， “工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起 始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适 用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土 地面积占比确定起始价系数。
注意
1．新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。
2．宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案 评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市 场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。
其改造方案申报审批流程如下：
三、东莞市三旧改造项目流程时间节点
四、土地出让金标准
• （一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二 类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面 地价）。
• （二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街 为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。
评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起 始价系数
2．涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计 算公式为： 地价款起始价＝公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市 场评估价－拆迁补偿评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交 公共设施成本）×起始价系数
五、地价款的确定
3．集体物业补偿成本，即集体经济组织取得的补偿物业的建造成本， 具体按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积
五、地价款的确定
注意
• 4．配建并无偿移交公共设施成本按工程造价评估，如涉及单一主体为 政府承担的综合整治工程，按镇人民政府（街道办事处）确认的工程估 算价计入该项予以扣除。
东莞三旧改造流程及地 价款的确定 解析
一、项目改造类型及现状
一、项目改造类型及现状
• 东莞市三旧改造项目的前提条件 • 一：标图建库。即：各镇区三旧办将该地块列入标图建库的范围内。 • 二：控规为商住。
二、东莞市三旧改造项目流程
二、东莞市三旧改造项目流程
• 项目属于原土地使用权人自行改造中的有偿出让的国有建设用地使用权人申请自 行改造类，且属于按照控规进行“三旧”改造的情况，按政策规定项目不用编制 “三旧”改造单元规划，项目只需按照改造方案审批程序开展报批工作。
六、镇街分类
• 根据全市地价水平，将全市各镇街分为三个类别。
• 第一类：莞城、东城、万江、南城；
• 第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、 凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；
• 第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、 石排、东坑、茶山。
总结：
• 1、目前东莞推进的较好的项目均为工厂自行改造，产权单一， 规划符合条件，无需调整规划。主要是因为东莞有足够的招拍挂 及二手地，但随着市场的发展，未来干净的旧改用地将价值快速 提升，开发商可以在相对前期的阶段囤地。
• 2、东莞旧改从申报后，就不能再改变主体，即：申报的公司就 是未来开发的项目公司。因此，一个旧改项目从申报时开始，就 最好使用一个干净的项目公司，而且这个公司要有房地产开发资 质。如果是单一产权用地，可以通过鉴证交易，将原土地使用权 过户到新的项目公司名下，鉴证交易税费约为交易价款的14%。
• （三）不改变用途的经营性用地申请提高容积率，补缴的土地出让金标准参照第（一） 执行。
• （四）宗地补缴土地出让金由宗地所在镇街类别的楼面地价乘以宗地拟改造容积率所得。
五、地价款的确定
（一）计算公式
1．不涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下， 计算公式为：
地价款起始价＝（新规划条件下出让地块的市场评估价－拆迁补偿
总结：
• 3、标图建库及控规符合条件是做旧改项目的二大前提。
• 4、东莞三旧改造补交地价不高，随着房价的快速上涨，土地获 取成本不高，有利润空间。但目前政府正在研究新的旧改政策， 要提高补交地价的标准。新标准为评估地价扣除原有土地残值， 相对比较高。
• 5、带票成本的认定：除了原始土地成本或者鉴证交易成本、补 交地价款外，拆迁成本是否能入票，还没有很确定的说法；部分 开发商认为拆迁成本不能入票，即使能入票，也是很少的金额。