广州房地产中介考试思考题题目及答案

1、商品房预售的主要程序是什么？

答：１）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；

2 ）预售人办理预售登记，领取预售许可证；

3）预售人同预购人签证商品房预售合同；

4）预售合同登记备案；

5）房屋交付后，办理产权登记。

2、房地产登记的概念是什么?

答：房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权，房屋所有权，房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及此相关的事项进行记载，公示的行为.

3、在房地产抵押款中，当发生贷款银行对抵押物进行处分时，所得款项应如何分配?

答：处分抵押物所得款项，按抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配:１）支付处分抵押物的费用;

２）扣缴抵押物应缴的税费;

３）剩余金额交还抵押人.

抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的。贷款银行有权追索不足部分.

4、广州市商品房预售管理条例有哪些具体要求?

答：广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系的条例，，是由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于１９９８年７月２９日通过，１９９８年１０月１日起施行，其内容主要包括总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款的监督管理、法律责任.

5、以划拨方式取得的土地使用权能否进入拍卖市场?

答：划拨土地使用权，只有符合一定的条件才能转让和出租、抵押，如果以拍卖或招标方式实现，则必须国家把已经划拨的土地使用权收回，即县官人按照土地使用权的有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获的收益递交土地使用权出让金，只有在国家已经收回归国有

土的使用权的前提下才能采取拍卖的方式.

6、广州市购买商品房贷款抵押规定的具体内容是什么?

答：〈广州市购买商品房贷款抵押规定〉是广州市人民政府为活跃广州房地产市场，加强对购买商品房的贷款抵押管理，保障交易各方的合法权益，结合广州本地房产交易的特点制定。此规定1996-01-01正式实施，包括了对国土局、房管局、中国人民银行在商品房抵押中的权责的明确，对申请抵押贷款的条件、办理及登记进行了规范.

7、房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么?

答：有以下内容:

1.项目概念

2.开发项目用地的现状调查

3.市场分析和建设规模的确定

4.规划设计方案选择

5.开发建设计划

6.项目经济及社会效益分析

7.结论及建议

8、房地产转证合同的形式要件和主要内容是什么?

１）双方当事人的姓名或者名称、住所;

２）房地产权属证书名称和编号;

３）房地产坐落位置、面积、四至界限

４）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限

５）房地产的用途或使用性质

６）成交价格及支付方式

７）房地产交付使用的时间

８）违约责任

９）违约责任.

9、简述我国房地产法的表现形式?

答：目前我国的房地产法是由众多的房地产法律规范组成的一个整体，同统一的立法和专门的立法组成，其法律体系按照内容划分，有三部分立法组成:

1.综合性的立法，如《宪法》、《民法通则》等表现

2.专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及

其他的事实条例、细则、办法之类;

3.相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》《环境保护法》、《合同法》、《担保法》《商业

银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律规定

10、简述广州市房地产中介机构设立的条件

答：设立房地产中介服务机构应具备以下条件:

1.有自己的名称和组织机构

2.有不少于十五平方米的固定服务场所

3.注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元

4.有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有《中

华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员.

11、房屋租赁应当办理哪些手续

答：房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起３日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料:

1.房地产权证书或者其他合法权属证明

2.出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;

3.房屋租赁合同

出租房屋属于共有的，出租人应当提供其他共有人同意出租的书面证明；出租委托代管房屋的，受托人应当

提交委托人授权出租的证明；转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明.

房屋租赁双方当事人终止房屋租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起３日内，书面告知房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记备案手续.

12、简述为什么要对房地产中介从业人员进行年审?

答：为进一步规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，加强行业自律。目前房地产中介市场和中介行业经过十几年的发展，已逐步走上了健康有序发展的道路，成为推动房地产业健康持续发展的动力之一。伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，但房地产中介业务种类多，行业分工细化，专业化程度越来越高，一方面需要对从业者进行知识更新方面的素质教育，规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，故对从业者进行年审.

13、房地产中介机构接受预售人委托代销预售商品房时应向预购人明示哪些事项?

答：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项:

1.预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人

2.商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件

3.项目开发进度和竣工交付使用时间

4.项目及其配套设施的平面示意图

5.商品房的结构类型、户型、装修标准：公共和公用建筑面积的分摊办法

6.预售商品房的价格和付款办法

7.商品房预售款的专用帐户

8.物业管理事项

9.法律、法规规定的其它事项

14、房地产中介人员的素质要求是什么?

答：房地产中介服务人员应具备以下条件:

1.广博的科学文化知识和专业知识