成都温江光华大道商业市场调查报告(20页)

温江光华大道区域商业地产市场调查报告二、周边环境1、温江新区规划2、温江房地产市场的区域划分随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位于光华大道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。

温江城区房地产市场的地域分类，可以初步划分为这样三大板块：其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项目为代表的连接温江城区及成都市区的温江新城片区。

其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项目在内的柳城片区。

其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。

从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。

其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。

3、周边现有楼盘分布状况4、温江主要区域物业基本情况国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，现在售意大利馆，面积20㎡-300㎡，一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000，三楼6-7000元/㎡，主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。

因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。

产权销售的统一经营统一管理、固定回报、翘脚老板的字眼早就让投资者司空见惯并没有了敏感度，太多的固定回报不兑现事件让投资者对开发商失去了信心，但这一套方法在置信的国色天乡却依然有效。

究其原因是有置信强大的品牌号召力保障了经营无虞，三年回购保证投资无风险，投资者以其精明的前瞻性预测到未来的发展状况及商机，其逐利本性促使交易，所以出现了郊区商业比主城区贵的奇迹。

温江主城区：不管是新兴的赞元街还是最繁华的大南街，还是置信打造的五环假日广场都摆脱不了经营的难度，商业恐高症现象尤为明显。

一楼租金普遍在25-65元/月/㎡，只有极少数特级口岸能达到180元/月/㎡。

繁华时代商业广场：最高售价15000元/㎡，最低7000元/㎡，可自行出租也可委托项目招商部统一招商，但都系独立经营，各自为阵，虽地处温江核心位置，并引进国美坐镇，但终因其经营管理与营销欠火候，致使一楼租金从30-90元/月/㎡不等，与销售价格的回报不匹配，且步行内街大量空置。

边城·香格里：边城香格里是一座浸染现代西班牙乡村韵味的纯叠院洋房社区。

建筑外观以西班牙的风格为主。

建筑设计上结合了成都本地的自然环境与生活习惯。

本盘特色为从一层至六层户型面积越来越小（户型面积为75-180㎡），到六层是一梯一户，每户均有大的花园，底层均带产权地下室。

小区共有1200余户，所有的生活配套依赖于本小区内一期的二层配套商业（如咖啡厅、活动室）和二期的临街小商业、家乐福、旁边规划中的100亩纯商业区。

香瑞湖·香草国际：该项目是由蓝光开发的，只因为此而吸引了大批品牌消费者。

项目紧邻成都七中，由高层阔景电梯洋房及别墅组成。

电梯公寓户型以88㎡—138㎡为主，有入户花园、大客厅、大生活阳台、多个超大面积花园露台设计。

现位于中央的别墅已销售大部分，电梯公寓开始排号中，6月23日推出第三批次，。

该项目的配套主要依赖于奥林匹克花园、家乐福商业。

西花汀：该项目由11—24层电梯洋房组成。

户型区间为90-200㎡，其中110-140㎡为主力户型。

从销售状况来讲，一批次推出的三幢房屋销售率为70%左右，并不算理想。

项目优势在于紧邻大型公园，且有几幢可以看到公园内。

另外，邻光华大道处由珠江地产打造的家乐福将为本盘增色不少。

但从劣势上来讲，该项目被隔在紧临光华大道的珠江地产后面，交通不大方便。

该项目的配套主要依赖于小于自身的500平米左右临街小商铺、两站路以外的温江农贸市场、待建的家乐福。

森宇·美茵河谷：从光华大道上看过去，美茵河谷位于江安河对岸沿河而立，临花博会公园、翰墨林公园和河滨公园，地理位置很不错。

美茵河谷占地108亩，总户数1108户，绿化率达50%，建筑设计以欧洲田园风情为主，由6层电梯洋房和11层板式电梯洋房呈半围合式分布。

从户型上看没有大的特别之处。

但从交通上看，目前交通还不大方便。

目前该项目自身无商业配套，入住后也仅依赖于待建的家乐福。

仁和春天大道：该项目紧挨光华大道，位于成都七中正对面，且被江安河环抱，地理位置相当优越。

该项目总占地600亩，规模相当地大，加之江安河的原生态景观，开发商的名气效应等因素，该盘销售情况很好。

位于中央的别墅因为户户临水而几乎全部卖完，电梯公寓的一期也全部卖完，二期排号也因客户太多而暂时中止。

该项目户型中的特色是现在最流行的六米挑高阳台，其余无大的特别之处。

项目在临光华大道的底楼设计了400米左右的步行街，也将设置自己的仁和春天百货以供业主及周围人群作为生活配套。

万科朗润园：该项目位于仁和春天大道和奥林匹克花园中间，规模不大，仅由两幢电梯及一幢多层组成，且有相当一部分房屋会临街道。

该项目的多层下面部分设计了临街商业以作为小区配套。

泰基花溪谷：该项目位于光华大道旁，温江花博会主场馆正对面，毗邻温江新行政中心，地理位置较好。

项目总占地近140亩，分为50亩和90亩两个地块，总建筑面积22万平方米，绿化率45%以上,容积率2.35。

采用现代欧式建筑风格。

主要产品有第三代台地式叠拼别墅、花园洋房、云岭电梯洋房。

项目以近7000㎡湖泊为轴心，形成“一湖、一河、两带”的景观格局，3个相对独立的组团分别将叠拼别墅、云岭高层及花园洋房组合在一起。

该项目第一组团将于八月及九月分批次推出。

商业配套主要依托于待建的家乐福。

利贞·境界：该项目地处光华大道和南熏大道的交汇区域，距光华大道约50米，视野开阔，具备较好的自然条件。

户型区间为84－215平方米。

与温江的近距离使该项目能享受到温江主城区的繁华。

项目一期为多层建筑，入户花园、屋顶花园、退台皆有体现。

二期将推出电梯高层及社区商业，社区商业为两层的中小型商业。

该项目未来住户的生活配套主要依靠该项目自身的二层商业及待建的家乐福。

彩叠园：该项目是由和记黄埔斥巨资打造的大型低密度的高档生态居住区。

该项目位于光华大道三段，与花博会会馆、七中实验学校相临，占地规模达到560亩，容积率仅1.3，是目前温江容积率最低的地产项目之一。

彩叠园以低密度产品为开发主线，有独立别墅、联排别墅、叠拼别墅和少量高层景观洋房。

现暂未向外公开。

项目自身配备了商品街、超市、诊所等。

珠江国际花园：珠江国际花园位于光华大道花博会旁、江安河畔，温江区政府新城市广场对面，集住宅、商业、酒店式公寓于一体。

东临碧落湖公园，100米建筑新高度，最高达32层的上层建筑群，是区域标志性建筑之一，商业中心规划有集成大型购物中心（规划为家乐福卖场），改变光华大道单纯居住功能现状，提升都会升值潜力与生活价值。

同时毗邻规划中的五星级酒店与100亩大型欧式商业街（该项目暂未对外公开）。

锦绣森邻：与本案相邻，南面和西面分别有30米和50米宽的绿化带与道路相隔，西邻“花博会”的主场馆，北望江安河，交通便利，适合居住。

项目以“森林”为主题的规划，组团通过森林分割形成四大环岛。

三面采光、270度景观、超大楼间距的“独栋板式小高层”。

锦绣森邻原创了“开放式退台花园洋房”，意味着锦绣森邻的洋房退台被移转到了围合之外。

该项目商业配套全部依赖于奥园项目。

金河谷：项目北临光华大道，南临规划中的华星南路，西与成都七中隔七星路相望，东紧邻江安河。

项目引活水入园环抱，水景观效果明显。

项目总占地面积近600亩，与对面的仁和春天大道一样的大规模。

该项目现尚未开盘。

项目中规划有150米沿江安河亲水商业街区，300米沿光华大道步行商业街区，配7500㎡集中大型商业中心可供业主及周边住户作为生活配套。

香颂岛：位于光华大道与温江西一环交汇处，地处温江新城区，紧临花博会主会场。

项目四面环水，总占地107亩，共建别墅151套，是目前国内罕有的纯岛居别墅项目。

规划有联排、双拼、独幢三种建筑形态，主力户型面积区间为200㎡-300㎡，每家配备半地下车库。

建筑为现代法式风格，打造的现代人居的高端住所。

临河水岸线规划有30—50米宽的环岛景观带，岛内空间通过桥梁与外界相连，确保了岛内的私密和宁静。

项目与温江很近，可以享受温江主城区和光华大道的各种配套。

锦里花街：建筑面积1万余平方，40户商家，平方租金60-100元，是以体验经济为市场导向的休闲娱乐项目。

街区内遍布西式酒吧、咖啡吧、西餐吧、茶坊、酒楼、欧式小酒店、本土特色小吃、娱乐会所、保健会所、儿童游乐以及出售带有浓郁异域风情的各种工艺品的精致小店。

整个项目以欧式建筑风格为主，喷泉广场、穿梭的马车、街边表演行为艺术的艺人、穿着欧洲服装忙碌的服务生……这一切组成了一幅浪漫而富有情调的欧洲生活画卷。

“锦里花街”以创造休闲娱乐的极限体验为宗旨，集合了成都、温江本土吃喝玩乐的特色，还定期举行具有异域风情的各种狂欢节以及活泼生动的节目表演，力争打造出一个成都玩家的“花花世界”，花博会的10天中人流如织，但该项目因位置、交通限制及为温江花博会而生的市场定位导致花博会转身离去后，街区商业与主会场尴尬矗立，陷入冷清之中沉睡至今，租金从100元降至如今的20元，商家仍不愿续租，纷纷要求撤场理赔。

市场特征总结：·项目地段：本项目所在位置处于成都至温江的中间连接点上，吸引力强、成长性高；·区域配套：项目周边的基本生活配套相对滞后，特别是在就医、购物、餐饮等方面表现突出。

·居住状况：本项目所在区域内目前居住氛围较弱、居住人数较少；但居住者（以本案前期入住业主为主）的经济收入状况、素质、社会地位等相对较高，是典型的潜力股。

·销售状况：随着区域认同度的提高和人居环境的肯定，目前光华大道多数楼盘销售顺畅，周期较短。

·户型产品：住宅主流产品仍以80-140平米左右的套二套三户型大中户型和实用型别墅为主，少量小户型。