2017年中国房地产租赁公寓行业白皮书
探索房地产行业创新发展之路新型长租公寓模式
探索房地产行业创新发展之路：新型长租公寓模式王㊀盼摘㊀要：长租公寓的介入可以改善租客的居住体验㊁节省房东的管理成本㊁有效协助政府管理，是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾后的必然产物，面对各方（租客㊁房东㊁政府）利益诉求的不断加强，长租公寓东风将起㊂文章对房地产行业新型长租公寓模式进行了简要论述，以供同仁参考㊂关键词：房地产；长租公寓；模式；趋势一㊁租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生中国早先的长租公寓企业起源于传统的 二房东模式 ，即个人拥有大量的房源，整体出租并结合品牌化运营㊂２０１０年，在消费升级的时代背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期㊂长租公寓是互联网时代共享经济的代表之一，最大的特点是通过提供标准化服务，以解决租赁过程中产生的一系列问题，具有租赁关系稳㊁房屋质量佳㊁租住体验优㊁配套服务全等优势㊂（１）租客痛点：面临租期长短的稳定性㊁户型喜好及服务体验的错配㊂（２）房东痛点：面临资金㊁整合资源能力等方面的短板㊂（３）政府痛点：公租房承建压力大㊁流动人口管理困难㊂二㊁租赁市场政策扶持，商改住大势所趋（１）政策方面主要从市场㊁金融㊁财政等角度给予住房租赁市场支持，同时引导市场有序发展，保障租赁双方权利㊂（２）市场方面：商改住全面铺开，鼓励租售并举制度，并大力支持租赁房屋的建设与发展；在供给上增加城市租赁用地面积，核心一二线城市土地出让设置了自持比例的要求，为长租公寓提供潜在市场㊂（３）金融财政方面：允许提取公积金支付房租给予住房租赁市场金融支持；对住房租赁市场金融支持㊂三㊁租赁市场蓬勃发展，机遇与瓶颈共存不论是供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间㊂当下长租公寓市场鱼龙混杂，真正行业格局未形成，长租公寓＋互联网㊁长租公寓＋金融㊁创组公寓＋生活服务 等创新模式不断出现，按租金㊁按房源性质㊁按市场参与主体有多种分类，文章列举了开发商类背景的龙湖冠寓和创业类背景的新派公寓两个典型案例分析租赁市场百家争鸣的现状：案例１：龙湖冠寓 （龙湖冠寓曾获得２０１７年度长租公寓品牌ＴＯＰ５㊁２０１７光速成长奖和２０１８中国房地产长租公寓运营优秀企业等多项荣誉㊂）．（一）设计理念龙湖冠寓推出２０１８年全新的 空间有界，生活无限 的ＬＩＦＥ产品设计理念：Ｌ：意味着 ｌｉｍｉｔｌｅｓｓ无限 让房间功能不再单一，超越你对房间的认知；Ｉ：意味着 ｌｃｏｎ标志 ，熟悉的家具布品布置，让你不在对房间有陌生感；Ｆ：意味着 ｆｕｔｕｅｒ趋势 ，数据＋智能，让冠寓成为熟悉你的长租公寓品牌；Ｅ：意味着 Ｅａｓｙ无忧 ，智能门锁㊁科技助力，让你不用为各种生活问题而烦恼㊂（二）产品线定位冠寓产品分为核桃㊁松果㊁豆豆三大系列产品，在产品线的设定上，不以纯粹价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配，切入各细分市场，满足不同租住人群的需求㊂（三）服务配套居住在龙湖冠寓的人群，可以享受 １＋Ｘ 的 公寓＋增值业务 式生活， Ｘ 包括办公㊁社交㊁健身㊁娱乐㊁洗衣房㊁便利服务等多个方面，以上海龙湖冠寓为代表，每家门店都配备多功能公区，办公区㊁娱乐区㊁公共厨房或餐厅㊁影音吧㊁书房等各有不同；专属安保㊁智能门锁等全线配备㊂龙湖冠寓融聚 舒适 安全 便捷 时尚 社群 五大特色打造 青年社区 ，给追求生活品质的年轻人一个有温度的四㊁租赁市场未来运营发展方向长租公寓是品牌㊁产品体验㊁资本三个维度的竞争，如何定位客群㊁做好配套服务还有运营是竞争的关键㊂（一）客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键精细化和差异化发展将是长租公寓运营商品牌战略的关键㊂即使在青年群体中，性格㊁爱好㊁职业㊁收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求，针对不同的细分群体可以提供差异化㊁专业化的产品和服务㊂（二）功能定位方面，社区化和平台化的后服务空间潜力大未来可能出现以 租金为本＋服务为王 的社区化㊁平台化经营模式，因此后服务空间潜力巨大㊂便利㊁身份㊁健康㊁情感等综合在一起构成年轻群体的新的 居住生态 ，以公寓为中心㊁社交为平台，长租公寓运营商还可以提供多样化全方位的衍生服务，进而形成公寓＋餐饮㊁公寓＋购物㊁公寓＋保洁㊁公寓＋娱乐等 公寓＋服务 的服务模式㊂（三）运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势国内目前也正在就类ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）模式进行探索㊂类ＲＥＩＴｓ产品以新派公寓和赛富投资基金的合作为代表，以形成轻资产运营从而实现快速扩张㊂新派公寓创新地运用私募ＲＥＩＴｓ模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式㊂五㊁结语长租公寓市场在政策加持㊁资本追捧㊁市场升温随之而来的是问题与机遇并存㊂中国房地产存量市场刚刚拉开序幕，随着流动人口日益增多㊁房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场已不只是一个经济性的问题，更是一个社会性的责任㊂开发商的尝试㊁创业公司的逆袭㊁时代的政策和资本的狂欢，加在一起就是新的未来㊂参考文献：［１］方建国．房地产市场治理长效机智建设探析［Ｊ］．宏观经济管理，２０１９（３）．作者简介：王盼，山西省光信地产投资集团有限公司㊂４６。
18930536_蓝领公寓蜕变：从集体宿舍到员工公寓
李珍 上海报道“我们这里基本上能够达到95%的入住率。
”魔方生活服务集团旗下蓝领公寓9号楼上海临新店的工作人员告诉记者。
映入记者视野的9号楼公寓，位于上海虹桥地区扬子江国际企业广场内，是几幢办公楼中的一个，从外观看不出与其他办公楼有什么差别，但内部别有洞天，重新做了设计，针对园区及周边的工作人群，提供企业员工住宿服务。
长租公寓行业内为了区隔白领公寓、青年公寓，将这一类公寓统称为蓝领公寓(企业员工公寓)。
记者近日走访调研了上海几家大型蓝领公寓服务机构，这个以往被边缘的公寓品类，被众多企业客户和租客点赞欢迎，也获得更多资本的关注。
央视财经报道，这一行业融资额2018年突破100亿元，增长比2017年翻了一倍，成为长租公寓中一匹成长较快的黑马。
蓝领公寓由过去的集体宿舍，正在成长为长租公寓细分领域中一个新的蓝海市场。
长租公寓“新势力”蓝领公寓，也称为租赁型职工宿舍、企业员工公寓，是长租公寓行业中重要的细分领域。
诞生之初是面向服务行业人群需求，伴随发展逐渐面向企业主，专门为企业员工提供住宿服务。
公寓运营机构通常与企业签订租赁合同，为租户提供相应服务，进行统一管理。
蓝领公寓之所以成为长租公寓的“新势力”，是由于这一租客群体的兴起。
据中国新蓝领消费于成长白皮书(2017)显示，2018年我国蓝领人口约2.88亿人，呈逐年上升趋势，其中新蓝领从事新兴服务业比例均超过50%。
这一群体年龄在20岁至30岁之间，大多以90后为主，这一代年轻蓝领的需求在不断提升，更加看重居住蓝领公寓由过去的集体宿舍，正在成长为长租公寓细分领域中一个新的蓝海市场。
蓝领公寓蜕变：从集体宿舍到员工公寓蓝领公寓，也称为租赁型职工宿舍、企业员工公寓，是长租公寓行业中重要的细分领域。
蓝领公寓2018年融资额突破100亿元，增速较2017年翻了一倍，成为长租公寓中一匹成长较快的黑马。
环境的舒适和服务质量方面。
上一辈蓝领们所住的集体宿舍，已经不被他们所接受，两代人对住房的要求发生了巨大变化。
深圳长租公寓行业报告
差异化战略
品牌A注重与其他品牌的差异化，如独特 的室内设计风格、提供定制化家具和智能 家居设备等，以满足租客的个性化需求。
营销策略
品牌A采用线上线下相结合的营销策略， 利用社交媒体、租房平台和线下活动等 多渠道进行品牌推广和租客招揽。
品牌B：创新业务模式与技术应用
业务模式创新 系
品牌B在行业中率先推出“共 享空间”的概念，将公共区域 如厨房、健身房、书吧等设计 为开放式共享空间，增强了租 客之间的互动与交流。
品牌C重视员工培训和激励，提供系统的培 训计划和激励机制，确保员工的服务水平 和服务态度达到高标准。
PART 05
未来展望与建议
REPORTING
市场发展趋势预测
市场规模持续扩大
随着城市化进程加速和人口流动性的增加，长租公寓市场仍有较大 发展空间。
品质化、个性化需求增长
随着消费升级，租户对居住品质和个性化服务的需求将不断提升， 长租公寓需提供更多定制化服务。
市场认知度低
部分消费者对长租公寓的认知度不高，影响 了市场的拓展和企业的业务发展。
PART 04
成功案例分析
REPORTING
品牌A：市场定位与差异化战略
市场定位明确
品牌A在进入市场时，明确自身定位 为中高端长租公寓，提供高品质的居 住环境和配套服务。
精准目标客群
品 牌 A的 市 场 调 研 显 示 ， 其 主 要 目 标 客 群为 25-40岁的白领和商务人士，因此，在公寓 设计和配套服务上，都以满足这一客群的需 求为主。
市场规模与增长趋势
01
近年来，随着城市化进程加速和人口流动性的增加，长租公寓市 场呈现出快速增长的趋势。
02
根据相关数据，深圳长租公寓市场规模逐年扩大，预计未来几年 仍将保持较高的增长速度。
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析王睿涵(中国农业大学经济管理学院ꎬ北京㊀１０００８３)摘㊀要:二十大报告强调 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎬ国内房屋租赁行业已成为解决居民居住问题的重要方式ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的盈利模式ꎬ文章对比分析美国和日本主要的房屋租赁模式ꎬ阐述目前国内房屋租赁行业的主要模式ꎬ进而探讨国内房屋租赁行业的发展趋势ꎮ关键词:房屋租赁ꎻ轻资产模式ꎻ重资产模式中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１１－０１６３－０４㊀㊀近几年我国房屋租赁行业在政策春风推动下迎来发展期ꎮ二十大报告从 增进民生福祉ꎬ提高人民生活品质 的角度阐述了房地产发展方向ꎬ即 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎮ梳理中央政策文件ꎬ其核心在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给ꎬ未来政策支持力度有望持续提升ꎮ目前国内各种类型的企业正积极进入房地产租赁领域ꎬ未来国内房地产租赁行业何去何从成为重点关注所在ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的模式ꎬ文章首先阐述美日主要的房屋租赁运营模式ꎬ并比较国内房屋租赁行业运营模式与国际模式的差异ꎬ从而探讨国内房屋租赁运营未来的发展趋势ꎮ一㊁美国房屋租赁模式分析ＡｖａｌｏｎｂａｙＣｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ(简称:ＡＶＢ)作为美国上市公寓型ＲＥＩＴｓꎬ是美国运营规模第二大的房屋租赁运营公司ꎬ仅次于ＥｑｕｉｔｙＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌꎮＡＶＢ长期以来通过持续开发和收购不断进行扩张ꎬ截至２０１７年６月底ꎬＡＶＢ拥有的公寓社区数量为２６４个ꎬ公寓总规模为７６１５８间ꎮ总结ＡＶＢ房屋租赁模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)发挥ＲＥＩＴｓ的融资优势ꎬ快速推动规模化扩张ＡＶＢ能够在资本市场进行高效且低成本的融资主要得益于ＲＥＩＴｓ的灵活性ꎮＡＶＢ作为ＲＥＩＴｓꎬ充分发挥融资优势ꎬ通过内生物业开发和外延收购ꎬ快速实现规模化扩张ꎮＡＶＢ在１９９４年上市后的１３年期间ꎬ利用股票和债券等融资方式ꎬ从资本市场获得了规模高达数１０亿美元的融资ꎮ在上市之初ꎬＡＶＢ仅在加州北部拥有两千多间公寓ꎮ借助于高效且低成本的融资优势ꎬＡＶＢ拥有的公寓规模在１３年期间增长了３０多倍ꎬ由２０００多间增长至现在的７６１５８间ꎮ(二)盈利分为两大部分:租金收益和资产增值有了通畅的融资渠道支持ꎬ美国公寓在运营上普遍采取自持方式ꎬ以自主开发㊁改造和收购等形式获得公寓产权ꎬ再进行招租运营ꎮＡＶＢ的运营模式也以自主开发和改造为主ꎬ会综合评估所在区域和物业类型ꎬ针对性地购买未来具有发展前景的土地和物业ꎬ然后根据其特点建成相对标准化的公寓ꎮ另外ꎬＡＶＢ为了快速提升目标市场的渗透率ꎬ会直接收购相对看好的公寓资产ꎮ目前公寓出租收入是ＡＶＢ营业收入的主要来源ꎬ占比高达８０％以上ꎬ物业出售和投资收入两者合计占比则在２０％以下ꎮ作者简介:王睿涵(２００１—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ天津人ꎮ主要研究方向:国际经济与国际金融ꎮ(三)精准把握资产价格周期ꎬ实现资产超额收益ＡＶＢ根据房地产资产价格周期的变动实施不同的发展模式:第一个阶段(１９９３－２０００年)是快速扩张阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出高资产回报率的特征ꎬＡＶＢ凭借ＲＥＩＴｓ的融资优势顺势而为ꎬ在美国国内进行快速扩张ꎮ第二阶段(２０００－２００５年)是收缩出售阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出资产价格高涨和资产回报率回落的特征ꎬ因而ＡＶＢ开始主动收缩ꎬ并及时出售资产ꎮ尤其是２００１－２００３年ꎬ公司平均的综合融资成本上升到６.３％ꎬ２００３年更达到６.８％ꎬ已接近当时持续经营物业的净租金回报率(７.３％)ꎮ同时ꎬＡＶＢ抛售的非核心物业以售价计算的持有期回报率(ＩＲＲ)可以达到１５％~２２％ꎬ显著高于其继续持有这些物业的净租金回报率贡献ꎮ２００１－２００３年ꎬＡＶＢ成为物业交易市场上的净卖方ꎮ第三阶段(２００６年至今)是市场聚焦阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出核心市场资产增值㊁非核心市场资产贬值的分化特征ꎮ因而ＡＶＢ重新调整发展策略ꎬ一方面在非核心市场资产处于相对高位及时进行出售剥离ꎻ另一方面发力核心市场ꎬ加大核心市场优质资产的布局ꎬ在租赁公寓资产价格分化的背景下顺势而为完成资产结构优化调整ꎮ(四)管控效率保障出租业务的运营利润率从２０１６年ＡＶＢ公寓出租收入部分的运营成本结构来看ꎬＡＶＢ最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销ꎬ合计占到５０％左右ꎻ其次是税收和利息支出ꎬ运营利润率达２９％ꎮ相比之下ꎬ自持分散式公寓管控效率低ꎮ美国大型的分散式独户公寓管理公司ＡｍｅｒｉｃａｎＨｏｍｅｓ运营利润率仅为０.５５％ꎬ高昂的运营费用和折旧费用侵蚀了其运营利润率ꎮ集中式公寓具有明显的规模化优势ꎬ而且旗下公寓大多为自建或收购ꎮ相比之下ꎬ分散式公寓在拿房㊁装修㊁管理等方面不具有规模经济性ꎬ而且旗下公寓大多通过单个物业投标而来ꎬ因而集中式公寓较分散式公寓具有明显的成本优势ꎮ二㊁日本房屋租赁模式分析日本的房屋租赁模式与美国自持经营的主流模式存在明显的差异ꎬ前者采用的是分散式的轻资产运营模式ꎮ两者存在差异的原因主要是日本给予建造租赁住房和房屋租赁税收减免ꎬ从而鼓励租赁住房建设和房屋租赁ꎮ大东建托经过４０多年的发展ꎬ已成为日本房屋租赁规模最大的公司ꎬ２０１６年旗下管理的房间数量为９２４万间ꎮ大东建托的核心利润是建设租赁住房ꎬ稳定现金流的来源则是托管租赁ꎬ同时借助租赁平台在金融㊁护理等业务方面实现增值服务ꎮ大东建托运营模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)打造一站式服务ꎬ掌握房屋和业主资源大东建托真正以客户为中心ꎬ打造一站式服务覆盖整个房屋生命周期ꎬ其中包括房屋建筑规划㊁租赁房屋建成以及后期的物业出租㊁维修与保养ꎬ真正实现了业主对大东建托的全面委托ꎬ促成了业主与大东建托的长期信任关系ꎮ业主一旦与大东建托形成委托管理关系就会形成深度绑定ꎬ因而业主对大东建托具有很高的客户黏性ꎬ这也使后者掌握了充分的房屋和业主资源ꎮ(二)借助租赁业务作为平台入口ꎬ发挥全产业链优势大东建托业务结构不同于ＡＶＢ聚焦于出租和资产增值的模式ꎬ前者业务呈现多元化特征ꎮ大东建托借助租赁业务作为平台入口ꎬ带动房屋建筑㊁能源㊁环保㊁医疗等多元化业务ꎬ真正发挥全产业链优势ꎮ开发建造和租赁管理是大东建托的主要营收来源ꎮ２０１６年大东建托租赁管理业务营收占比为５５％ꎬ但却不是利润的主要来源ꎬ２０１６年租赁管理业务利润占比仅为２０％ꎮ其原因为大东建托的租赁管理业务是典型的二房东模式ꎬ赚取的是租客交纳租金与业主获取租金的租金差ꎬ显著低于ＡＶＢ自持公寓获取的租客租金ꎮ相比之下ꎬ开发建造既是营收主要来源ꎬ也是盈利主要来源ꎮ２０１６年大东建托开发建造业务营收占比为４２％ꎬ利润占比则高达７５％ꎮ大东建托通过土地所有者提供建造和租赁方案从而获得代建租赁房屋业务ꎬ本质上租赁业务是大东建托切入开发建造业务的核心平台入口ꎮ(三)通过高周转率实现高ＲＯＥＲＯＥ是一项综合性经营指标ꎬ能够系统反映企业投资㊁融资㊁业务和资产各项能力ꎮ２０１６年大东建托ＲＯＥ是２７.４％ꎬ同期Ａ股房地产上市公司平均ＲＯＥ是１０.０６％ꎬ万科ＲＯＥ是１９.１４％ꎬ大东建托远高于行业平均水平和优质房地产企业ꎮ根据价值投资专业网站ＧｕｒｕＦｏｃｕｓ.ｃｏｍ统计ꎬ大东建托２０１６年行业内的ＲＯＥ排名高于全球９６％的１３３２家房地产服务公司ꎮ纵向观察大东建托过去１１年的ＲＯＥ数据可以发现ꎬ并不是一开始就处于高位ꎬ２００６年至２００９年ＲＯＥ保持较稳定的水平ꎬ约１５％ꎬ和国内开发商水平相差不大ꎮ但自２０１０年开始起飙升ꎬ然后保持在了２４％~３２.５％的高位水平ꎮ高ＲＯＥ并非由于高利润带来的ꎬ实际上大东建托利润率很低ꎮ其主要原因是大东建托在２００９年果断优化业务结构ꎬ主动从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型ꎬ带来杠杆率的快速提升ꎮ(四)高效的运营能力大东建托的住宅出租率始终维持在９６.７％~９７.９％的水平ꎬ远高于专业资产管理公司行业９０％的平均水平ꎬ更高于个人出租７５％的水平ꎮ２０１６年ꎬ大东建托的房间数量和签约量比例为３.５ʒ１ꎬ即平均的租赁期为３.５年ꎬ远高于中国的８~１０个月的平均租赁期ꎬ由此大幅度地降低了获取客户的成本ꎬ同时保证了较高的出租率ꎮ三㊁国内房屋租赁模式分析目前国内长租公寓市场迎来政策红利期ꎬ国内各种类型的企业看好长租公寓未来发展前景ꎬ正积极进入该领域ꎮ总体来看ꎬ国内房屋租赁模式大致可以分为轻资产二房东模式和重资产自持模式ꎮ(一)轻资产模式 自如生活自如生活是典型的轻资产二房东运营模式ꎮ其业务不仅仅是租赁服务ꎬ还扩展至生活服务体系ꎮ传统的二房东租房业务是从房东手中收到零散房源后直接转手给租客赚取租金差ꎮ自如生活则是对房源进行相对标准化的改造升级ꎬ并利用自身的品牌影响ꎬ最终获得相对传统租房房源的品质与品牌溢价ꎮ通常来说ꎬ自如旗下的自如友家㊁自如整租等品牌产品的租金都高于周边市场的同类竞品ꎮ另外ꎬ自如生活获益途径为租赁产业链的综合收益ꎮ自如推出租赁业务已经多年ꎬ而围绕该产业链的保洁㊁维修㊁搬家等增值服务也逐渐成形ꎬ同时利用Ａｐｐ/微信等平台享受居家商品的业务也在逐渐启动ꎮ从自如生活的运营模式上可以看出ꎬ其将会从租赁业务㊁平台业务㊁家政服务业务㊁客户积累以及融资五个方面获益ꎮ自如生活围绕着租赁业务产业链正逐步探索出保洁㊁维修㊁搬家等增值服务模式ꎬ并借助Ａｐｐ/微信等平台推广居家商品的业务ꎮ(二)重资产自持运营 新派公寓和万科泊寓新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌ꎮ新派公寓发展初期借助赛富不动产基金在房地产资产价格相对低位收购了北京ＣＢＤ核心区域的优质物业ꎬ同时积极创新融资模式ꎬ运用私募ＲＥＩＴｓ模式收购或整租㊁改造物业ꎬ实现了快速复制和规模化扩张ꎮ新派公寓的盈利模式和美国ＡＶＢ模式非常类似:一方面获得了资产增值收益ꎮ一线城市现在增量土地极其稀缺ꎬ产品新增供应很有限ꎬ而一线城市人口净流入不断增加ꎬ使得供需关系持续处于不均衡状态ꎬ资产价格持续攀升ꎻ另一方面通过产品溢价模式获得了较高的运营收益ꎮ新派公寓ꎬ一方面明确目标群体是白领租客ꎬ另一方面通过物业的改造升级塑造高端产品品牌ꎬ通过供需匹配实现产品溢价的定价权ꎮ相比周边市场的同类竞品ꎬ新派公寓租金溢价率通常在３０％左右ꎮ万科泊寓是万科通过战略性亏损换取规模ꎬ最终达到边际成本的降低ꎮ万科是房地产行业龙头企业ꎬ随着房地产行业趋势性的变化ꎬ目前万科正积极向城市服务配套服务商进行转型ꎮ万科进入房屋租赁市场有助于自身业务的转型ꎬ一方面万科通过万科泊寓进入长租公寓领域ꎬ可以触及未来具有购买需求的潜在客户ꎬ有助于保障未来商品房销售的相对稳定ꎬ依靠万科泊寓的品牌影响力加宽原有商品房竞争力的护城河ꎻ另一方面可以保障多元化的拿地模式ꎬ尤其是对旧城改造项目ꎬ万科可以将原有不可拆除但符合长租公寓特性的旧物业改造升级成万科泊寓项目ꎮ四㊁国内房屋租赁发展趋势分析从美国和日本两种租赁运营模式的对比可知ꎬ国际房屋租赁模式主要包括自持物业获取稳定租金与资产增值㊁依靠房屋租赁作为获取全产业链超额利润的平台入口ꎮ这两种商业模式的差异主要体现出不同房屋租赁模式运营能力的差异ꎬ两种模式取得成功都具有较高的竞争门槛ꎮ自持物业获取稳定租金与资产增值需要充分把握房地产行业周期ꎬ并且能够具备高效低成本的融资能力ꎬ而获取全产业链超额利润则需要对产业链不同环节的协同能力以及对全产业链平台的一站式管理能力ꎮ推演到国内房屋租赁行业ꎬ进入并不难ꎬ但要做大并且持续稳健发展却并不容易ꎮ从目前国内房屋租赁行业的发展进程来看ꎬ我国很可能会先在获取全产业链超额利润模式上取得突破ꎬ然后再在自持物业获取稳定租金与资产增值这一模式上发展壮大ꎮ当然在这个过程中ꎬ也有可能会出现同时具备两种模式运营优势的大型房屋租赁企业出现ꎬ还有可能在全产业链中衍生出小而美的细分领域龙头企业ꎮ从商业运营理论角度看ꎬ自持集中式公寓在房屋租赁行业中最具有竞争力ꎬ一方面在物业获取效率㊁托管周期㊁运营效率和跨周期资产运营等方面自持集中式公寓相比轻资产模式具备明显优势ꎻ另一方面ꎬ自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量ꎮ但从现阶段实践来看ꎬ在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍ꎮ首先ꎬ由于房地产价格处于高位ꎬ租金收益率偏低ꎬ自持物业用于租赁的回报率偏低ꎮ其次ꎬ自持物业对资金实力要求较高ꎬ而国内公寓地产融资渠道尚不完善ꎮ此外ꎬ由于在房源供给端ꎬ个人持有分散房源占主导地位ꎬ因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额ꎮ考虑到运营的规模化效应和低毛利特点ꎬ未来轻资产运营领域马太效应会进一步加剧ꎬ集中度有望提升ꎮ五㊁结语从产业背景来看ꎬ国内长租公寓领域运营主体可以大致分为创业公司类型㊁房地产开发商类型㊁房地产中介类型和酒店类型ꎮ长租公寓是一个先获取资产ꎬ再通过资产运营和投资获取回报的过程ꎬ涉及金融㊁开发和运营三种能力ꎮ房地产开发商类型公寓企业背靠开发商业务积累和重资产ꎬ在融资能力和物业开发能力上都具备优势ꎬ在规模扩张阶段具备很强的竞争力ꎬ主要挑战在于在大规模扩张过程中如何做好精细化运营ꎮ目前房地产开发商正开始加强与运营方的合作ꎮ房地产中介类型公寓企业主要在分散房源获取上具备渠道优势ꎬ也是目前公寓管理规模最大的运营主体ꎮ酒店类型公寓企业具备丰富的住宿业务管理经验ꎬ在存量物业持有和获取上也具备一定优势ꎮ创业类型公寓企业入场最早ꎬ参与者最多ꎬ主要优势体现在基于互联网的产品运营能力ꎬ在金融和开发方面的竞争力有较大差异性ꎮ参考文献:[１]房晶.租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究 以南京市房屋租赁市场为例[Ｊ].中国管理信息化ꎬ２０２０(６):１５６－１５８.[２]黄朝波.租购并举时代住房租赁服务创新探究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(２１):６７－６９.[３]林婉婷.长租公寓经营和融资策略分析 以上海地区为例[Ｊ].城市开发ꎬ２０１９(２２):７２－７３.[４]杨玲.重庆住房租赁市场短板与对策[Ｊ].中国房地产ꎬ２０２１(２１):２９－３２.[５]战松.长租公寓现存问题分析及解决对策[Ｊ].上海商业ꎬ２０１９(１１):７０－７１.[６]张英婕ꎬ王洪强ꎬ徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究 以上海市中心城区为例[Ｊ].价格理论与实践ꎬ２０２０(１１):７２－７５.。
长租公寓行业现状及发展趋势研究
产业之窗120 2020年11月（上）/ 总第272期1 研究背景党的十九大报告中提出建立多元化主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
目前地方政府积极发展和推广长租公寓，以满足经济水平不断提升的国民对高品质居住环境的要求。
由此长租公寓作为一种新兴的房地产行业登上历史舞台。
长租公寓不同于以前只负责出租房屋的租赁平台，它需要对平台上的房屋进行统一装修，配齐家具等一系列“售前”服务。
与传统中介相比，业务模式更加规范标准，业务流程更加安全；与短租民宿相比提供的公寓更加长期稳定，目标客户群体更容易接受。
目前，房屋租赁市场亟需解决的最大问题是租客和房东之间的信息不对称，由此导致房东和租客双方沟通效率低下，租客不信任房东等一系列问题。
这时，就需要长租公寓这样更加规范化的平台，为租客和房东双方提供标准化的服务。
本文研究长租公寓的发展背景和发展现状，分析现有市场上不同租赁平台的特性，明确长租公寓市场目前亟需解决的问题和未来的发展趋势，为加快住房供给侧改革和建立完善的租购并举住房制度提供理论基础。
2 发展现状2.1长租公寓市场的需求与供给现阶段我国流动人口主要向一、二线城市聚集，并表现出年龄低、租房需求量大、租赁周期长的特点。
根据住建部发布的统计数据，目前我国租赁市场服务人数超过1亿人，全年租金突破1万亿元。
根据中国房地产业协会的资料显示，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。
所以在均衡状态下，只取最低比例20%，我国长租公寓需求端最少能带来的租金收入为2000亿。
因此在未来的几年中，长租公寓处于发展的“黄金时期”，房源一定会供不应求。
目前国内长租公寓行业处于初级阶段，未来还有很大的成长空间。
据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算，房源预计至2020年底会超过1千万间。
如此庞大的房源数量，可以为长租公寓的发展打下物质条件基础。
长租公寓的存量正处于一个飞速发展的阶段。
2.2长租公寓的政策支持长租公寓目前获得多项政策支持。
中国租赁居住简史
中国租赁居住简史從福利分配时代的“短缺”，到繁荣时期的“高价”，住房矛盾在不同历史时期显现出不同的特点。
本文以中国租房历史为线索，观察租住形态的变迁，为租赁市场未来的发展贡献思考。
标签：租赁住房;70年历史;租购并举;REITs2015年以来，“房住不炒，租购并举”被屡次提及，成为房地产长效机制中着力点。
中国能否通过租赁市场的建设，形成“低端有保障、租赁有自由、中端有支持、高端有市场”的国民住房长期制度？成为社会关注的热点问题。
1、1949-1979年“先生产，后生活”1.1 1949年开始的生产资料社会主义大改造1949年建国后，开始了对城市的社会主义改造，房地产市场被城市公房体系所取代。
由政府“统一修理、统一租金标准、统一房屋使用、统一租赁”。
以上海为例，经改造，私有住房面积从1949年97.2%降低至1965的20.2%。
政府成为城市公房唯一供给方。
1.2 1952-1958年工人新村—社会主义的空间样本工业化是当时社会主义建设的主要目标。
但当时简陋的居住条件影响了生产和生活。
政府下决心建设新村缓解工人的住房压力。
新村承载了国家对居民生活进行集体主义改造的乌托邦实验。
建成于1952年的曹杨新村是中国第一个工人新村。
规划上既参考了西方“邻里单元”又融入了苏联式等级化结构的设计原则。
曹杨一村的建设并不遵循“土地开发效益最大化”的经济逻辑，其设计营造出花园城市式的院落和组团，宽阔的公共空间希望培养集体主义生活。
相比地私人空间受到严格限制（人均面积低于4平方米）。
少量的工人新村样板并未根本解决居住矛盾。
1.3 1960-1976年福利供给不足带来居住条件下降分配公房的后续维护和修缮依赖职工缴纳的“租金”，但公房租金极低，根据1995年颁布的《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》每平米月租金0.12元，每户月房租2.1元，在低工资制度下只占家庭收入的2.4%，租金只及维护成本的1/3-1/2左右，日常修缮都入不敷出，带来“租难养房”的问题。
自如(长租)公寓运营模式解读【同策】-房地产-2019
链家
自如
脱离链家，独立运营
自如
快速盈利要求，导 致弊端产生
快速装修，快速出 租，品质不高，甲醛 超标。
房源租金比周边传统 模式要高
租金逐年涨价
总体质量不高，租客 反馈声音良莠不齐
2011年自如在链家旗下成立，通过链家的 网点和渠道获得大量房源，推出长租公寓 业务，并逐渐成为中国最大的分布式公寓 运营商
资自管中中中中中中中中平中财管运服调O生运操中中O 平营民寓寓寓寓寓中增业业业事
源如理心心心心心心心心台心务理营务度2 活营作心心2 台销宿· 运项工物心长务务务务
中人中
中
平中管中中O平管中
O 中中中驿管目程业
中拓拓拓中
心才心
心
台 心 理 心 心 中台 理 心
中心心心中服运管拓心展Fra bibliotek展心流
中
中
心中 中
2017.06 自如进入南京 2017.04 自如进入杭州 2017.02 自如2017年计划增长率100%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2012.01 自如首次投放地铁广告 2012.07 自如网正式开通自如客网上交租金功能 2012.09 友家2.0正式上线，100多项升级 2012.10 自如成立一周年，自如客近3万，来自 76个国家
金融业务
（二手房）
（新房） （海外置业）
房产经纪业务
（豪宅） （长租公寓） （装饰装修）
资产管理业务
自如生活组织架构
根据进入城市，自如生活旗下有5个子公司，每个子公司按照业务开展设有相关的部门。以北京在自如为例，设立了职能体 系、金融体系、客服体系、自如生活服务体系、租住体系及销售拓展体系等，其中从人员配备上，客户服务中心、家修操作 中心及业务拓展中心是最大的
分散式长租公寓盈利模式分析 ——以蛋壳公寓为例
分散式长租公寓盈利模式分析——以蛋壳公寓为例内容摘要 本文以蛋壳为例，阐述我国分散式长租公寓的发展、机遇、挑战及现状。
分析总结目前长租公寓面临的挑战，分析应对策略，供其他长租公寓的业务转型作参考。
关键词 长租公寓;重/轻资产模式;集中式租赁;分散式租赁;存量市场中国房地产行业，尤其是四大一线重点城市已经进入存量房时代，增量发展增速放缓。
另外，2015-2017年核心一二线城市房价上涨迅猛，买房门槛日渐提高。
伴随存量时代的挖掘与探讨，长租公寓应运而生。
2015年长租公寓市场的主要运营者是以私募基金投资为依托的创业型公司为主，后续房地产中介、房地产开发商纷纷加入竞争行列中。
房地产行业下半场在存量市场方面的竞争悄然拉开序幕。
与此同时，从中央到地方利好长租公寓的政策接连不断的提出，为长租公寓的长期发展正在逐步搭建政策基础。
从萌芽到现在，长租公寓走过了五年时间，目前而言仍然处于粗狂的发展阶段。
2020年全国尤其是深圳出现了长租公寓跑路，租客惨遭业主暴力驱赶、断网、拖欠租金和工资，不少深圳长租公寓都出现闭倒的情况。
而这些负页的情况主要集中在分散式长租公寓身上，这到底是偶然还是必然？1 长租公寓的生存基础2017年，根据国家卫健委对流动人群的调研数据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%，7成以上的流动人口在本地居住都是租房。
若以2017年流动人口中租房人口占比计算，2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人；《2020大学毕业生租住蓝皮书》显示，2020年毕业生平均月租金为1357元，据此粗略估计我国2020年的租赁市场规模达到2.7万亿元，市场有很大的发展空间。
而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。
1.1 长租公寓分类，以运营模式分有四类：第一，重资产分散式，特点前期重投入，建好后出租销量低；第二，重资产集中式，特点对外统一招租收购和/或建造整栋公寓楼房，集中装修和出租获得租金收益和资产升值收益；第三，轻资产分散式，特点是以房间为单位，零散分布在城市不同区位；第四，轻资产集中式，特点是和机构签约获得整栋房屋的租赁权，统一装修后集中出租。
长租公寓市场分析
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准
1
行业研究/深度研究 | 2016 年 1此刻关注租赁市场？
4
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
4
8700 万套房屋资产管理需求利好公寓企业
5
主力租房人群白领和 90 后的租房需求升级
中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住 宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展 报告（2016）》显示，2015 年我国流动人口规模达 2.47 亿人，占总人口的 18%，相当于 每六个人中有一个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020 年我国仍 有 2 亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金 475 元来测算，因 此年租金已突破万亿。人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的 发展提供了良好的市场需求。目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐 年走高，租金也快速上涨。
海外市场现千亿市值公寓企业，中国公寓企业开始回归商业本质 纵观海 外长租市场，轻资产托管路线（不包租）和持有重资产路线都能形 成规 模经济，但重资产持有运营模式成功的前提是有效的退出机制，美国 最 大出租公寓运营商 EQR 的成功就和美国 REITs的盛行离不开。至于短 租市场，到底是 HomeAway 模式的途家还是 Airbnb 模式的小猪短租更适 合中国市场？其实这两种商业模式本质是差异化竞争，都是在补充短租市 场不同需求的人群，因为性价比和安全感本就是一个博弈。目前国内 A 股 市场涉及公寓概念的上市公司仅为世联行和昆百大 A 两家，世联行定增 20 亿进军长租公寓市场，昆百大 A 可能收购我爱我家旗下的品牌公寓相寓。
2017年中国房地产行业市场分析报告
2017年中国房地产行业市场分析报告目录第一节房地产周期决定因素 (5)一、房地产市场的短期影响因素 (5)二、房地产市场的长期影响因素 (5)第二节主要发达经济体房地产市场演进 (6)一、美国房地产发展：已完成城市化，税收政策较完善，货币属性较强 (6)二、日本房地产发展：完成城市化之后，房价一直低迷 (9)三、德国房地产市场发展：行稳致远 (12)第三节中国房地产市场的影响因素和未来演绎 (13)一、影响中国房地产市场的因素 (13)1.1中国经济增长与收入水平 (13)1.2城市化进程 (14)1.3中国人口数量与结构 (15)1.4中国土地政策 (17)1.5中国的城市分层与资源分配的不平衡 (19)1.6宽松的流动性 (23)1.7居民投资渠道的缺乏——“资产荒”大背景下的房地产市场 (25)二、中国房地产市场的未来走势 (25)2.1中国房价名义价值水平及国际比较： (25)2.2房价相对水平： (27)2.3房地产杠杆水平 (31)2.4货币信贷政策 (32)2.5城镇化的推进与土地财政改革的艰难 (33)第四节小结与政策建议 (34)图表目录图表1：美国城市化率 (7)图表2：2001年后美国房价迅速上涨 (8)图表3：美联储上调联邦基金目标利率 (8)图表4：2006年后美国房价大跌 (9)图表5：日本城市化进程（城镇化率） (10)图表6：日本城市土地价格指数走势 (11)图表7：东京圈城市土地价格指数走势 (11)图表8：中国GDP总量及增速 (13)图表9：中国城镇居民家庭人均可支配收入及增速 (14)图表10：中国城镇总人口及比重 (14)图表11：中国城镇化率 (15)图表12：中国人口总量及增长率 (15)图表13：劳动年龄人口比重 (16)图表14：劳动年龄人口比重及新开工房屋面积 (16)图表15：219家地王中溢价超过50%的地块占大比例 (17)图表16：房地产市场发展与土地出让金增长高度同步 (18)图表17：土地出让金收入占政府基金收入超过八成 (18)图表18：与土地相关的收入来源渠道丰富 (19)图表19：流动人口占比不断升高 (20)图表20：常住人口与户籍人口比例 (20)图表21：三甲医院资源聚集于发达区域 (21)图表22：研究型人才数量分布 (21)图表23：城市商品房存销比出现分化 (22)图表24：一线城市土地供应增长仍然较少 (22)图表25：热门二线城市2016年的土地财政依赖度均超过50% (23)图表26：中国M2/GDP及其同比增速 (24)图表27：房地产融资占社融规模不断扩大 (24)图表28：中国城市住宅总市值与GDP (25)图表29：中国城市住宅总市值对GDP的比值 (26)图表30：中国主要城市房屋价格水平 (26)图表31：世界主要城市房价水平 (27)图表32：中国主要城市及国际同类城市房屋价格波动 (28)图表33：中国各线城市房价收入比 (28)图表34：中国各线代表城市房价收入比 (28)图表35；中国35个大中城市2015年房价收入比 (29)图表36：中国六大城市租金回报率 (29)图表37：中国十大一二线城市商品房存销比 (30)图表38：历年商品房销售面积及新开工面积 (31)图表39：新增居民中长期贷款及一二线城市住宅价格 (32)图表40：房地产开发商资产负债率 (32)第一节房地产周期决定因素众所周知，房地产具有双重属性，既是企业、居民生产生活所需要的重要实物资产，同时也具有虚拟资产的属性，因而房地产市场受到宏观经济、货币政策、土地政策、人口结构、城市化进程等多重因素影响。
2024年中国长租公寓市场分析报告
一、市场概况2024年中国长租公寓市场继续保持高速增长的态势。
随着年轻群体的崛起和消费观念的变化，长租公寓市场开始逐渐受到年轻人的青睐。
同时，政府对长租公寓市场的支持力度也在增加，使得整个市场环境趋于良好。
二、市场规模根据统计数据，2024年中国长租公寓市场规模在持续扩大。
预计该市场规模将超过1000亿元人民币，增长率达到20%以上。
三、市场竞争随着长租公寓市场发展趋势的明显，市场竞争也日益激烈。
目前市场上的主要竞争者包括传统公寓经营商、房地产开发商和互联网企业。
传统公寓经营商在本地租赁市场上积累了一定的资源和经验，但缺乏互联网和技术等方面的优势；房地产开发商在土地储备和资源方面具备优势，但对于长租公寓市场的运营和管理方面相对薄弱；互联网企业则通过大数据和技术手段提供了更便捷的租房服务，以及更高的用户黏性。
四、市场发展趋势1.互联网+长租公寓：由于互联网技术的发展，互联网企业开始进入长租公寓市场，并通过在线平台提供租房信息、签约服务以及房屋管理等一系列服务。
这使得租房流程更加便捷，也带来了更好的用户体验。
2.产品差异化：随着市场竞争的加剧，公寓经营商开始注重产品差异化。
他们通过提供不同风格、不同价位和不同服务水平的公寓来满足不同用户群体的需求。
3.长租公寓供应链整合：为了提高运营效率和用户体验，公寓经营商和开发商会更加注重与房地产物业管理公司、家具家电公司以及物流公司等的合作，建立完善的供应链体系。
4.地理布局优化：在城市快速发展的同时，一线城市租赁市场的竞争激烈，市场份额饱和。
因此，公寓经营商开始将目光转向二线及以下城市，寻找新的市场机会，并进行地理扩张。
五、市场挑战1.监管政策限制：由于长租公寓市场的快速发展，一些监管政策也开始出台。
这些政策可能对公寓经营商和互联网企业的经营模式产生一定的影响。
2.老旧房屋更新：市场上的大部分长租公寓是通过租赁老旧房屋来运营的。
如何更新这些老旧房屋，提高环境和设施的品质，是公寓经营商需要面对的挑战。
中国长租公寓行业发展现状及趋势分析
中国长租公寓行业发展现状及趋势分析一、长租公寓分类长租公寓在资本运作上可以分为重资产和轻资产两种，在管理模式上又可分为集中式管理和分散式管理的长租公寓。
也就是说，长租公寓可以分为两个维度，四种模式，即：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。
然而在实际上，几乎不存在重资产分散式的长租公寓。
不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，而其中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。
二、长租公寓现状租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关。
截止至2020年，我国的流动人口数目为2.33亿人。
根据国家卫健委在2017年对流动人群的调研数据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%，7成以上的流动人口在本地居住都是租房。
若以2017年流动人口中租房人口占比计算，2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人；《2020大学毕业生租住蓝皮书2020年毕业生平均月租金为1357元，据此粗略估计我国2020年的租赁市场规模达到2.7万亿元，市场有很大的发展空间。
与前两年步入“大跃进”式快速发展的阶段有所不同，2020年整个长租公寓行业则是被蒙上了一层阴霾，“爆雷”无疑成为了行业的年度热词，除了多次出现在新闻热搜榜上的蛋壳公寓事件外，年内全国还有多个不同规模的长租公寓品牌也都出现了问题。
尽管年初的新冠疫情给整个社会都带来了猝不及防的冲击，长租公寓行业的确也遭遇了短期运营成本上升、房屋空置率走高等问题，整个行业的生存环境面临着挑战。
三、长租公寓行业相关政策长租公寓可以快速解决居民住房问题，尤其是单价较高的一二线城市。
我国流动人口规模大，特别在人口净流入大的城市，中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺口，租赁市场的发展能够解决居民的住房问题。
此外还能为房产税的实施做好基础。
传统的房东直接面向租客的租赁市场模式下，若采取税收政策，房东会提高房租，将税收转嫁到租客身上，不利于租赁市场的稳定。
而当长租公寓达到一定规模之后，长租公寓的价格将由运营商主导，而运营商在经营的过程中已经缴税，因此将会对房产税的转嫁产生抑制作用，从而维护租赁市场的稳定。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2017 年中国房地产租赁公寓行业白皮书
根据2017 年中国房地产存量资产暨城市更新理事会统计，国内拥有规模公寓企业超过600 家，公寓间数超过120 万间。
伴随16 年房价的上涨和首次置业门槛越来越高，2017 年国家对租赁行业政策暖风频吹，国家级、各城市级的政策不断出台，租售同权的政策开始逐步完善，越来越多年轻人主动或被动选择租房。
2017《中国房地产租赁公寓行业白皮书》通过全方位的角度分析梳理了长租公寓行业的发展、现状，并对未来发展趋势以及发展前景进行多维度的研判，是整个行业规范的指导性报告。
以下为白皮书简报。
1、中国公寓行业在国民经济发展中的战略定位
1、重点城市二手房交易已超过新房交易。
随着重点城市人口聚集度越来越高，一些重点城市的核心城区呈饱和状态，二手房交易均已超越新房交易。
北京约为3.3 倍、上海3.4 倍、福州1.4 倍，而南京、天津、杭州的比值也接近1，成都、苏州、武汉等城市的二手房交易量与新房交易量之比也呈现震荡上行。
2、居高不下的房价使得部分人口从被动租赁转向主动租赁。
自2015 年以来，以深圳为代表的我国一线城市经历了房价快速上涨阶段。
根据国家统计局数据显示，深圳、上海及北京房价15 年以来累计上涨75%、45%和31%。
居高不下的房价导致我国一线城市房价收入均比高于国际主要城市。
16 年数据显示，我国一线城市房价收入比均在20%以上，明显高于其他国际城市。
较高的购房成本以及超月薪的月供负荷，使得我国购房者的首置年龄。