房地产投资成本分析.pptx
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– 条件：投资25%以上或基础工程完工后 – 比例：不得超过房价70%，开工时40%
，建一半时30%
承包商带资承包建设工程 房地产投资的预售款是指由承包商垫资 进行建设工程施工的筹资方式 – 好处： – 合作：
第三节 房地产投资资金筹措 方案分析
资金筹措方案的涵义
筹措方案：是指房地产投资者在筹措资金之前 所制定的计划方案。
利用外资分析
– 利用政府贷款：利率低、期限长
– 国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期 限也较长（25年），审查严格
– 外国商业银行：利率根据国际金融市场行情 来决定的，利率较高，期限较短
– 与外资合营：中方投地、外方投钱
– 发行国际债券：通过国内大银行和国际信托 投资公司等金融机构，在国际金融市场上发 行房地产债券吸收外资的方式。利率略低于 银行贷款
– 期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计 息
银行贷款分析
2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为 条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括： 土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷 款。
– 抵押条件：
– 贷款额不超过现行房地产作价70%
利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期 限浮动；国外可分固定、浮动两种
筹资成本的间接费用：指以某种方式 筹资时非直接付出的费用，包括：
1、筹资风险调整和风险保护费 2、由资金使用的某种限制条件引起的 费用 3、筹资后企业负债上升，资信下降， 以致下一次再度筹资时筹资成本上升 4、筹资的风险损失
房地产投资成本分析的目的
通过投资成本分析，来得到判断和计算 筹资成本的指标和方法，选择低成本的 筹资方案
– 结算：按季从帐户中扣除
– 强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要 求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人 的利益
集资分析
房地产投资的集资：指以房地产开发经营企
业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力， 运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金， 主要有发行房地产股票和房地产债券两种。
1、发行房地产股票分析 – 发行股票的目的：
房地产投资成本分析的内容
1、房地产投资资金来源分析 2、房地产投资资金筹措方案分析 3、房地产投资筹资成本分析
第二节 房地产投资资金来源分析
自有资金分析
– 企业自有资金：生产发展基金、后备基金和 职工福利基金等
– 主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结 余、当年地方财政超收分成、地方预算预备 费用、地方财政掌握的预算外资金等
– 房地产股票发行的程序：申报准备工作 、申报、股票发行3个阶段
– 股票筹资的好处：
集资分析
2、发行房地产债券的分析 – 债券的分类：记名式和无记名式 – 发行债券的种类：短期债券：1年
中期债券：1—10年 长期债券：10年以上 – 发行债券的好处 ：灵活、不存在中途 停贷的危险、对公司进行了宣传、信 誉好
投资筹措方案中的资金流通模型：
指房地产投资项目在何时用多少资金的 表格或图形
1、资金投入表
– 资金投入表的依据：项目的建设进度计
划、设备材料和劳动力的投入时间要求、工 程承包合同中确定的工程付款计划
– 投入表的资金分类：
投资筹措方案中的资金流通模型
2、资பைடு நூலகம்回收表
– 资金回收表的依据：房地产租售量计 划、房地产租售价格估算和初定结果 、房地产租金或售价的受款计划
房地产投资经济分析
第五章 房地产投资的成本分析
第一节 概述
房地产投资成本的涵义 – 房地产投资成本的概念 – 房地产筹资成本的概念
投资成本的概念
房地产投资成本是指房地产投资者为 取得和使用房地产投资而付出的代价。 包括支付给资本金所有者的红利以及筹 资过程中所支付的有关费用等。
在筹措资金过程中所支付的有关费用 成为筹资成本，分为直接费用和间接费 用。
– 回收表的资金分类：
投资筹措方案中的资金流通模型
3、资金流通表 – 资金流通表的依据：资金投入表和资
金回收表
– 流通表的资金分类：两种，如图
投资筹措方案中的评价选择 – 两种不同的观点：利用筹资来解决所需资金
；房地产投资成功要利用自有资金 – 筹资的目的：房地产项目的开发经营能顺利
完成并做到成本低廉 – 分级评估方法：
– 方案：币种、数量、期限、成本 – 方案的内容：资金筹措的币种和数额
资金筹措的流量 资金来源结构 资金筹措的风险评价 资金筹措成本 资金筹措方式 资金筹措的步骤
投资筹措方案的制定过程 – 确定筹资的最终目标 – 调查资金需要 – 调查资金的来源渠道 – 设定所筹资金的币种、数量、期限、成本 – 研究筹资风险 – 确定筹资方式 – 提出筹资资金的分阶段工作计划 – 准备筹措资金方案文件 – 形成正式的资金筹措方案
财政拨款分析
房地产的财政拨款是指国家各级政府无 偿投入房地产项目的土地和资金。
– 政府拨出一定资金或地块给国有房地 产公司（微利房）
– 政府拨出一定资金给企事业单位为其 职工建房（本企业职工居住）
预售款分析
房地产投资的预售款是指房地产投资者 在商品房交付使用前，预先向购房者收 取的房款。
– 好处：买主 卖主
安全性：筹资风险尽可能低 经济性：筹资成本尽可能小 可行性：筹资渠道和筹资方式尽可能稳妥 – 不同筹资方案比较
安全性
风险消除措施 金融机构资信 代理资信 意外事故
A级 基本消除 等级高 等级高 可能性小
– 联营单位资金：设立独立企业，可作自有资 金
规定：开发公司自有资金不得低于年度投资 工作量的30%
银行贷款分析
1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担 保
– 条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由 流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理 机构和财务管理机构、具备有权部门下达的 年度开发计划和经有权机关批准的开发项目 规划设计、开工前预收购房款不低于开发项 目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提 供相应的开发方案或可行性研究报告
筹资成本的直接费用：
筹资成本的直接费用指以某种方式从 某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付 出的费用，包括：
1、借款利息及有关的手续费、管理费、 承诺费等各种附加费；
2、股票、债券的发行费用； 3、其他直接费用，如必要的印刷费、广 告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和 其它杂费
筹资成本的间接费用
，建一半时30%
承包商带资承包建设工程 房地产投资的预售款是指由承包商垫资 进行建设工程施工的筹资方式 – 好处： – 合作：
第三节 房地产投资资金筹措 方案分析
资金筹措方案的涵义
筹措方案：是指房地产投资者在筹措资金之前 所制定的计划方案。
利用外资分析
– 利用政府贷款：利率低、期限长
– 国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期 限也较长（25年），审查严格
– 外国商业银行：利率根据国际金融市场行情 来决定的，利率较高，期限较短
– 与外资合营：中方投地、外方投钱
– 发行国际债券：通过国内大银行和国际信托 投资公司等金融机构，在国际金融市场上发 行房地产债券吸收外资的方式。利率略低于 银行贷款
– 期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计 息
银行贷款分析
2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为 条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括： 土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷 款。
– 抵押条件：
– 贷款额不超过现行房地产作价70%
利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期 限浮动；国外可分固定、浮动两种
筹资成本的间接费用：指以某种方式 筹资时非直接付出的费用，包括：
1、筹资风险调整和风险保护费 2、由资金使用的某种限制条件引起的 费用 3、筹资后企业负债上升，资信下降， 以致下一次再度筹资时筹资成本上升 4、筹资的风险损失
房地产投资成本分析的目的
通过投资成本分析，来得到判断和计算 筹资成本的指标和方法，选择低成本的 筹资方案
– 结算：按季从帐户中扣除
– 强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要 求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人 的利益
集资分析
房地产投资的集资：指以房地产开发经营企
业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力， 运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金， 主要有发行房地产股票和房地产债券两种。
1、发行房地产股票分析 – 发行股票的目的：
房地产投资成本分析的内容
1、房地产投资资金来源分析 2、房地产投资资金筹措方案分析 3、房地产投资筹资成本分析
第二节 房地产投资资金来源分析
自有资金分析
– 企业自有资金：生产发展基金、后备基金和 职工福利基金等
– 主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结 余、当年地方财政超收分成、地方预算预备 费用、地方财政掌握的预算外资金等
– 房地产股票发行的程序：申报准备工作 、申报、股票发行3个阶段
– 股票筹资的好处：
集资分析
2、发行房地产债券的分析 – 债券的分类：记名式和无记名式 – 发行债券的种类：短期债券：1年
中期债券：1—10年 长期债券：10年以上 – 发行债券的好处 ：灵活、不存在中途 停贷的危险、对公司进行了宣传、信 誉好
投资筹措方案中的资金流通模型：
指房地产投资项目在何时用多少资金的 表格或图形
1、资金投入表
– 资金投入表的依据：项目的建设进度计
划、设备材料和劳动力的投入时间要求、工 程承包合同中确定的工程付款计划
– 投入表的资金分类：
投资筹措方案中的资金流通模型
2、资பைடு நூலகம்回收表
– 资金回收表的依据：房地产租售量计 划、房地产租售价格估算和初定结果 、房地产租金或售价的受款计划
房地产投资经济分析
第五章 房地产投资的成本分析
第一节 概述
房地产投资成本的涵义 – 房地产投资成本的概念 – 房地产筹资成本的概念
投资成本的概念
房地产投资成本是指房地产投资者为 取得和使用房地产投资而付出的代价。 包括支付给资本金所有者的红利以及筹 资过程中所支付的有关费用等。
在筹措资金过程中所支付的有关费用 成为筹资成本，分为直接费用和间接费 用。
– 回收表的资金分类：
投资筹措方案中的资金流通模型
3、资金流通表 – 资金流通表的依据：资金投入表和资
金回收表
– 流通表的资金分类：两种，如图
投资筹措方案中的评价选择 – 两种不同的观点：利用筹资来解决所需资金
；房地产投资成功要利用自有资金 – 筹资的目的：房地产项目的开发经营能顺利
完成并做到成本低廉 – 分级评估方法：
– 方案：币种、数量、期限、成本 – 方案的内容：资金筹措的币种和数额
资金筹措的流量 资金来源结构 资金筹措的风险评价 资金筹措成本 资金筹措方式 资金筹措的步骤
投资筹措方案的制定过程 – 确定筹资的最终目标 – 调查资金需要 – 调查资金的来源渠道 – 设定所筹资金的币种、数量、期限、成本 – 研究筹资风险 – 确定筹资方式 – 提出筹资资金的分阶段工作计划 – 准备筹措资金方案文件 – 形成正式的资金筹措方案
财政拨款分析
房地产的财政拨款是指国家各级政府无 偿投入房地产项目的土地和资金。
– 政府拨出一定资金或地块给国有房地 产公司（微利房）
– 政府拨出一定资金给企事业单位为其 职工建房（本企业职工居住）
预售款分析
房地产投资的预售款是指房地产投资者 在商品房交付使用前，预先向购房者收 取的房款。
– 好处：买主 卖主
安全性：筹资风险尽可能低 经济性：筹资成本尽可能小 可行性：筹资渠道和筹资方式尽可能稳妥 – 不同筹资方案比较
安全性
风险消除措施 金融机构资信 代理资信 意外事故
A级 基本消除 等级高 等级高 可能性小
– 联营单位资金：设立独立企业，可作自有资 金
规定：开发公司自有资金不得低于年度投资 工作量的30%
银行贷款分析
1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担 保
– 条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由 流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理 机构和财务管理机构、具备有权部门下达的 年度开发计划和经有权机关批准的开发项目 规划设计、开工前预收购房款不低于开发项 目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提 供相应的开发方案或可行性研究报告
筹资成本的直接费用：
筹资成本的直接费用指以某种方式从 某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付 出的费用，包括：
1、借款利息及有关的手续费、管理费、 承诺费等各种附加费；
2、股票、债券的发行费用； 3、其他直接费用，如必要的印刷费、广 告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和 其它杂费
筹资成本的间接费用