不动产估价的其他估价方法

第八章其他估价方法
重点提示：本章介绍了不动产估价的其他方法的基本内容及其应用。

其中，路线价法的估价步骤、深度百分率的编制、长期趋势法的估价步骤以及高层建筑地价分摊的主要方法应是复习的重点。

不动产估价的方法除上述以外，还有以下几种类型，一是基本估价方法或应用估价方法的派生，如残余估价法、路线价法、购买年法、标准宗地系数修正法、现金流量贴现法等；二是现代数学在估价中的应用，如长期趋势法、模糊估价法等；三是价格分配法，如高层建筑地价分摊法、产权价格分割法等。

本章根据其他估价方法应用的广度，主要介绍路线价法、长期趋势法、高层建筑地价分摊法。

第一节路线价法
在地价评估过程中，基本估价方法通常都是针对特定条件下个别宗地的地价评估的，而路线价法同基准地价系数修正法一样，是一种适用于在短期内完成对大片土地进行公平合理估价的方法。

一、路线价法基本原理
1．路线价法定义
路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

2．路线价法的基本原理
路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。

路线价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。

因此，路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

3．路线价法的基本计算公式
路线价法的一般公式为：
宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额
或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率
对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小，此时适用
公式：
宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积
路线价法，在英美早已实行，常用于课税标准价格的评定上，尤其在美国，这种估价技术已十分完善。

日本在1923年开始使用这种方法，在关东大地震后为复兴城市办理市地重划事业时，用于确定科学的补偿标准，以后主要用于课税额的评价，在方法的应用上并不完全与英美相同，且另具特色。

4．路线价法的特点与适用范围
（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法，路线价是标准宗地的单位地价，而面临同一街道的各宗地土地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，进行各种适当修正的结果，评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率的正确运用。

（2）路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合，而一般的土地估价法仅适用于估算单宗地块。

（3）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。

（4）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。

（5）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。

否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格评估的精度。

（6）路线价法能够快速估算多宗土地的价格。

由于路线价主要取决于宗地的临街深度，影响地价的因素较少，因此，计算过程耗费的时间较少，速度较快。

（7）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。

路线价的估算是先设定标准深度，求得宗地平均单价，然后用深度指数表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线价和修正体系。

二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段
一个路线价区段，是指具有同一路线价的地段。

因此，在划分路线价区段时，接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。

普遍是以一街道长为准，即原则上街道不同者，路线价也不同。

但繁华街道有时需将一街道长作多段划分，附设不同的路线价。

而某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道，另外，在同一街道上，若某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可划分为两种不同的路线价，这时在观念上应视为两个路线价区段。

2．设定标准深度
设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

例如，某路线价区段的临街宗地大部分的深度为18米，则其标准深度应为18米。

如果临街宗地普遍的深度为20米，则其标准深度也应为20米，如此才能使路线价的计算达到简化的目的。

因为
如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指数表将使以后多数宗地的地价计算，都要用深度指数加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。

3．测算路线价
路线价是设定在路线价区段上的标准地价的具有代表性的平均单位地价。

路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们的单位地价。

然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价。

4．制定深度修正系数表
土地使用价值同其与道路的关系有密切关系。

深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。

因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。

（1）深度指数修正的原理
随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。

(2)深度修正的各种方法介绍
路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数的方法。

如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。

５．编制其他宗地条件修正系数表
在一个路线价区段内，虽然临接同一街道，但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同，需要在深度修正的基础上，进行其他因素修正。

（1）宽度修正。

对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。

由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。

其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。

（2）宽深比率修正。

在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。

另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度与深度比即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。

（3）容积率修正。

一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。

因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。

（4）出让、转让年期修正。

土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。

根据地价计算公式：
⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=
n r r a P )1(11 式中：P —— 地价；
a——土地年地净收益；
r——资本化率；
n——出让、出租或转让、转租年期。

可计算出宗地的出让、转让年期修正系数。

（5）朝向修正。

对住宅用地而言，建筑物的朝向不同决定了房屋的坐落不同，房屋的坐落、朝向又会对房屋的销售价格产生影响。

那么从房屋售价中扣除成本后剩余的地价，也因朝向不同而有所差异，需进行地块环境条件影响修正。

（6）地价分配率修正。

地价分配率是将土地单价（或平面地价）调整、分摊到各楼层的比率。

一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。

为了评估需要，必须制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低，楼面地价在地块总价格中所占的比例。

第二节长期趋势法
一、长期趋势法基本原理
1．长期趋势法的基本原理
长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法。

它的种类有简易平均趋势法、移动平均趋势法、指数修匀趋势法、季节指数法、趋势延伸法等。

2．长期趋势法的特征
长期趋势法与前面几种估价方法相比，具有以下特点：
（1）估价结果具有预测性
长期趋势法是根据不动产价格的历史资料进行估价的，其前提是假设不动产价格的历史变动趋势会延伸到未来，但我们知道，影响不动产价格的因素是错综复杂、不断变化的，不动产市场也不可能是过去的简单重复。

因而这种以预测为主的估价方法，常常会影响估价结果。

因此，长期趋势法一般在不动产估价中不宜单独运用，只能作为其他估价方法的补充和验证。

（2）依据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规律性
以时间序列排列的不动产价格，从具体的数据资料看，表现为时而上升时而下降的状态，从价格变动类型看，可以表现出下列几种趋势变化状态：
①长期趋势变动状态。

从长期时间序列看，不动产价格或呈上升趋势，或呈下降趋势，或呈平稳发展趋势。

②循环变动状态。

国民经济乃至世界经济的发展，都有一定的循环周期，如资本主义经济的循环周期一般由繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段组成。

国际经济形势的变化会影响外来投资，进而对我国不动产价格产生影响。

同时，我国的经济发展也有一定的周期性。

从农业看，一般由丰年、平年、歉年的变动周期；从固定资产投资及国民经济看，也有一
定的循环周期。

这就使不动产价格出现周期性循环变动。

③不规则趋势变动状态。

由于战争、政局、自然灾害以及心理等突发或偶发因素都会影响不动产的价格，这种价格变动往往没有规律可循。

因此，作为预测基础的不动产价格资料，有的具有规律性，如长期趋势变动、季节性变动和循环变动，有的则没有规律性。

而且，即使是呈规律性变化的不动产价格，由于不动产的个别性及交易过程的单独性，往往呈现出明显的非规律性。

而长期趋势法，就是把时间序列作为随机变量序列，运用数学方法，消除偶然因素影响，对委估不动产的价格进行判断和估计。

④季节性变动趋势。

这主要是由于有些不动产的供需因素的变化呈现季节性特征，或者由于某些不动产的销售受到明显的季节性影响，而使其价格的变动表现为季节性趋势。

（3）趋势法不考虑价格变动的因果关系
不动产价格受众多因素的制约和作用，但是，趋势法对于这些因素与不动产之间的关系并不考虑，它只是根据不动产价格的历史数据，预测、判断现在乃至未来的不动产价格。

3．长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤
（1）适用前提
运用长期趋势法对不动产估价的前提是，是否具有长期的、足够的和真实的不动产价格资料和数据，越是长期的数据，越能够消除短期变动和意外变动对不动产价格的影响。

（2）适用范围
长期趋势法适用于预测不动产的未来价格总体水平及其“走势”。

可用于两宗或两宗以上不动产价格发展趋势或潜力的比较，填补某宗不动产价格历史资料不完整的缺陷，对土地、建筑物的估价和对不动产买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格的评估，只要具备有足够和真实的历史数据，都可运用这一方法。

另外，运用假设开发等估价方法，往往还要运用长期趋势法的估价结果加以对照和验证。

在运用市场比较法对有关比较实例交易日期的修正，也可借助长期趋势法。

（3）长期趋势法的运用步骤
运用长期趋势法进行不动产估价的步骤如下：
①收集委估不动产价格的历史数据和资料。

不动产价格历史数据和资料的收集，需要根据委估对象的具体情况，两者之间要保持一致，如果为商住混合楼，则应收集商住混合楼方面的价格资料。

②整理分析收集到的价格资料，并排成时间序列。

不动产价格的个别性十分突出，因此，对于收集的不动产价格资料需要进行分析整理，分析整理的原则是可比性，并按照时间先后排成序列。

③分析时间序列，找出变化规律。

通过对时间序列数据的分析，判断委估不动产的价格属于何种变化趋势及其变化的规律性，并总结出数学模型。

④选择适当的长期趋势法进行估价。

根据时间序列所呈现出来的规律性，判断其所属的长期趋势模型，并将整理和求得的数据代入相应的计算公式，即可估算出预测值。

4．长期趋势法的评价
（1）优点
①长期趋势法的适应范围较广，因为不动产价格的变动一般都具有长期变化趋势。

②估价结果完全由历史数据和长期趋势得出，其中不含有主观因素，不同的估价人员对同一宗不动产的估价，只要能合理和正确地运用长期趋势法，得出的预测结果可能相同，因此，长期趋势法可以避免一些争论。

③估价成本较低。

运用长期趋势法所需付出的成本仅是前期搜集、整理不动产价格的历史数据所需费用，对待估对象地价的评估只需运用现成的计算公式，而无需作大量而繁杂的调查考证工作。

④所需资料较易获取。

因所需资料都是现成历史数据。

⑤它可以撇开价格变动的因果关系。

长期趋势法依靠不动产价格的历史数据，预测、判断现在和未来的不动产价格，而可以不考虑影响不动产价格的因果与不动产之间的关系。

（2）缺点
①只考虑不动产价格的过去与未来的关系，忽视价格变化的因果关系，估价结果带有预测性。

②在不动产市场不完善或缺乏较长期不动产价格历史资料的地区无法使用这种方法。

③运用长期趋势法估价不动产，其估价结果的准确程度取决于价格数据选取的时间。

如果使用较短的时期，则得出的趋势很可能算不上长期趋势，而不能外推到下期；如果使用很长的时期，则得出的趋势可能是太长时期的趋势，从而忽略近期的变化，这样会使预测失去灵敏性。

④准确性易受人为因素和政策因素的影响。

当不动产政策由扩张变为紧缩时，不动产及其价格的外部环境随之发生剧变，此时不动产的价格的变化将处于无趋势状态，这一切都是长期趋势法所无法体现的，其预测结果也将不准确，因此，运用长期趋势法，要注重因素分析以便相互参照，力求真实反映不动产价格的变化实况。

⑤这种方法如果运用于某栋建筑物或某块土地的估价，其估价结果往往偏离实际。

二、线性趋势分析法
如果不动产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，那么，它的价格发展趋势就是线性趋势，因此可用线性趋势估价方法来评估不动产的价格。

常用的方法有平均增减量趋势法和直线回归趋势法。

１．平均增减量趋势法
如果从不动产价格的时间序列中看，价格逐年的增减量大致相同，我们便可以认为这是该宗不动产价格变化的长期趋势。

那么，下一年的价格也应当符合这一趋势，即下期价格较现期的增减量大致相同于逐年的增减量。

据此便可以预测下一期的价格，其计算公式如下：
d n P n
P +=0ˆ 式中：n P
ˆ—— 不动产价格的趋势值； 0P —— 第一期不动产价格的实际值；
n —— 趋势值的顺序数；
d —— 逐年上涨额的平均值。

d 的计算公式如下：
i
P P P P P P P P d i i )()()()(1123201--++-+-+-= 式中 i —— 第二期至末期趋势值的顺序数；
1P ，2P ，3P …,i P —— 第二期至末期的不动产价格的实际值。

２．直线回归趋势法
将不动产价格资料按时间顺序绘成动态折线图，若图中的数据点围绕某一直线上下波动，则可用直线模型来描述该不动产的趋势价格。

直线趋势方程为：
bt a P +=ˆ 式中：b ,a 为待定常数，t 为时间序号，P
ˆ为不动产预测价格。

b ,a 的值通常根据已知t 和P 的数据用最小二乘法来确定。

用最小二乘法公式求得的b ,a 值为：
N
t
b p a ∑∑-= ()∑∑-∑∑∑-=
22t t N p t pt N b
式中：N 为时间数列的项数，∑t , ∑t 2, ∑p , ∑pt 的数值，可以分别从时间数列
的实际值中求得。

运用上述方法推算未来不动产价格的方法称为直线回归趋势法。

三、非线性趋势分析法
如果估价对象不动产过去价格的时间序列变动较大，从点状图分析离直线偏差较大，此时就不宜用直线趋势进行描述，而应采用非线性趋势评估方法来评估该类不动产的趋势价格。

非线性趋势评估方法有移动平均趋势法、指数平滑法、指数曲线法和二次曲线法等。

1．移动平均趋势法
当不动产价格受某些不定因素的影响，表现为时高时低，变动较大，价格变动趋势也不太明显时，可采取扩大时距计算移动平均数，通过移动平均消除价格的随机变化，从而揭示价格的变动趋势，这种方法称为移动平均趋势法，具体分为简单移动平均和加权移动平均两种方法。

（1）简单移动平均趋势法
简单移动平均趋势法是将n 个时期的实际价格的简单算术平均值作为该n 个时期的中间时期的理论趋势价格值，然后根据这样形成的一系列理论趋势值的变动规律来评估该类不动产未来的价格。

这里的n 称为移动平均法的移动项数，它既可以取奇数项，也可以取为偶数项。

确定移动项数的原则是：当价格资料时间数列序数多，变动周期长，包含了较多的随机成分时，通常应取较多的项数来计算移动平均数；而估计数列中的趋势会发生变化时，为了灵敏地反映价格的变化，则应取较少的项数。

（2）加权移动平均趋势法
加权移动平均趋势法，是将估价期日前每若干时期的不动产价格的实际值进行加权平
均，再采用类似简单移动平均趋势法的方法进行趋势估计。

用加权平均比算术平均更能使评估价格接近或符合实际。

权数的选取通常需根据不动产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来确定。

2．指数平滑趋势法
指数平滑趋势法是将本期的实际值和本期的预测值作为依据，经过平滑后得出下一期的预测值。

用公式表示为：
t
P aP t P t ˆ)1(1ˆα-+=+ )ˆ(ˆt
P P P t -+=α 式中：1ˆ+t P 为（t +1）时期预测值，t
P 为t 时期的实际值，t P ˆ为t 时期的预测值，α为平滑系数，0≤α≤1。

从公式中可以看出，对估价误差)ˆ(t t P
P -进行平滑修正后，作为下一期的预测值，实际上可起到及时调整下期预测值的准确性的作用。

用指数平滑法进行预测的关键在于α值的选择，一般可通过试算来确定。

例如，对同一个预测对象可用0.1,0.3,0.5,0.7,0.9进行试算，选择使预测值与实际值误差最小的那个数作为α值。

3．指数曲线趋势法
如果估价对象不动产价格时间序列满足条件：第t 年（t =2，3，……，n ）的价格t P 与1-t 年的价格1-t P 的比值基本相同时，该序列显然为近似的等比数列，因此，该类不动产价格呈指数曲线变化趋势，故可用指数曲线趋势法对该类不动产的未来价格进行评估。

指数曲线趋势法分为平均发展速度趋势法和指数曲线回归趋势法两种。

（1）平均发展速度趋势法
价格发展速度通常采用环比方式进行比较分析，即以报告期价格与报告前一期价格对比求得。

若逐期环比发展速度的数值基本一致，即可用平均发展速度来预测该类不动产未来的价格。

平均发展速度的值可用下式求得：
n X X X X n 21=
n P P P P P P n n 1
1201-= n
P P n 0
= 式中：n X 为第n 年的价格发展速度（n =1，2，……，n ），n P 为第n 年的实际交易价格（n =0,1,2,……，n ），又为平均发展速度。

预测公式为
t t X P P
0ˆ= （2）指数曲线回归趋势法
如果估价对象各期环比发展速度大体相同，则可用指数曲线回归趋势方法。

指数曲线的方程为：
t ab P
t =ˆ
式中：b ,a 为待定常数。

将上述方程两边取对数，则方程变为：
b t a P
t log log ˆlog += 再设,log ,log ,ˆlog ˆb B a A P C
t t ===则上式变为： t t B A C
+=ˆ 因此可用直线回归的方法求出待定常数A 和B ，再用反对数求得常数a 和b ，即可求得指数曲线回归趋势方程，从而可对未来不动产价格进行预测。

四、二次曲线趋势法
如果不动产过去的价格按二级增长量大体相同的规律变化，则可用二次抛物线曲线趋势进行描述和预测。

二次抛物线的一般方程为：
c bt at t
p ++=2ˆ 式中：c b a ,,为待定常数。

不动产价格呈二次曲线趋势的待征是，每期价格的增长量按相同的增长量增长，因此称为二级增长量相等。

我们分别把t=1,2,3,4,5,6代入上式，可看出：
P 1=a+b+c, P 2=4a+2b+c, P 3=9a+3b+c,
P 4=16a+4b+c, P 5=25a+5b+c, P 6=36a+6b+c
△P 1=P 2-P 1=3a+b, △P 2=P 3-P 2=5a+b
△P 3=P 4-P 3=7a+b, △P 4=P 5-P 4=9a+b,
△P 5=P 6-P 5=11a+b,
△P 2-△P 1=2a, △P 3-△P 2=2a, △P 4-△P 3=2a,
△P 5-△P 4=2a
即满足二级增长量相同的条件。

上述方程中c ,b ,a 的求解，可采用回归拟合方法求得。

即根据实际资料，求解标准方程组，从而确定二次曲线趋势方程。

标准方程组为：
∑∑∑++=∑∑∑∑∑++=∑++∑=∑2342232t
c t b t a P t t
c t b t a tp nc
t b t a P t t t
解出c ,b ,a 后，将其代入趋势方程，即可用二次曲线趋势法对该类不动产的未来价格进行评估。

第三节 高层建筑地价分摊法
为了满足人们日益增长的房地产需求，增加城市房地产供给，可选择横向向城市外围地区扩张的平面发展模式，也可选择纵向向高空拓展和向地下延伸的立体发展模式。

随着。