不动产估价的其他估价方法

第八章其他估价方法

重点提示：本章介绍了不动产估价的其他方法的基本内容及其应用。其中，路线价法的估价步骤、深度百分率的编制、长期趋势法的估价步骤以及高层建筑地价分摊的主要方法应是复习的重点。

不动产估价的方法除上述以外，还有以下几种类型，一是基本估价方法或应用估价方法的派生，如残余估价法、路线价法、购买年法、标准宗地系数修正法、现金流量贴现法等；二是现代数学在估价中的应用，如长期趋势法、模糊估价法等；三是价格分配法，如高层建筑地价分摊法、产权价格分割法等。本章根据其他估价方法应用的广度，主要介绍路线价法、长期趋势法、高层建筑地价分摊法。

第一节路线价法

在地价评估过程中，基本估价方法通常都是针对特定条件下个别宗地的地价评估的，而路线价法同基准地价系数修正法一样，是一种适用于在短期内完成对大片土地进行公平合理估价的方法。

一、路线价法基本原理

1．路线价法定义

路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

2．路线价法的基本原理

路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。路线价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

3．路线价法的基本计算公式

路线价法的一般公式为：

宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额

或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率

对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小，此时适用

公式：

宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积

路线价法，在英美早已实行，常用于课税标准价格的评定上，尤其在美国，这种估价技术已十分完善。日本在1923年开始使用这种方法，在关东大地震后为复兴城市办理市地重划事业时，用于确定科学的补偿标准，以后主要用于课税额的评价，在方法的应用上并不完全与英美相同，且另具特色。

4．路线价法的特点与适用范围

（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法，路线价是标准宗地的单位地价，而面临同一街道的各宗地土地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，进行各种适当修正的结果，评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率的正确运用。

（2）路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合，而一般的土地估价法仅适用于估算单宗地块。

（3）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。

（4）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。

（5）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格评估的精度。

（6）路线价法能够快速估算多宗土地的价格。由于路线价主要取决于宗地的临街深度，影响地价的因素较少，因此，计算过程耗费的时间较少，速度较快。

（7）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价的估算是先设定标准深度，求得宗地平均单价，然后用深度指数表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线价和修正体系。

二、路线价法估价步骤

1．划分路线价区段

一个路线价区段，是指具有同一路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。普遍是以一街道长为准，即原则上街道不同者，路线价也不同。但繁华街道有时需将一街道长作多段划分，附设不同的路线价。而某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道，另外，在同一街道上，若某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可划分为两种不同的路线价，这时在观念上应视为两个路线价区段。

2．设定标准深度

设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分的深度为18米，则其标准深度应为18米。如果临街宗地普遍的深度为20米，则其标准深度也应为20米，如此才能使路线价的计算达到简化的目的。因为

如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指数表将使以后多数宗地的地价计算，都要用深度指数加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。

3．测算路线价

路线价是设定在路线价区段上的标准地价的具有代表性的平均单位地价。路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们的单位地价。然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价。

4．制定深度修正系数表

土地使用价值同其与道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。

（1）深度指数修正的原理

随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。

(2)深度修正的各种方法介绍

路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数的方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。

５．编制其他宗地条件修正系数表

在一个路线价区段内，虽然临接同一街道，但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同，需要在深度修正的基础上，进行其他因素修正。

（1）宽度修正。对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。

（2）宽深比率修正。在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度与深度比即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。

（3）容积率修正。一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。

（4）出让、转让年期修正。土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：

⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=

n r r a P )1(11 式中：P —— 地价；