基准地价系数修正法

土地估价

一、估价原则

1. 预期收益原则

2. 替代原则

3. 最有效利用原则

4. 供需原则

5. 报酬递增递减原则

6. 贡献原则

7. 变动原则

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择

1、土地估价方法的选择

收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

2、土地估价的技术路线

2.2基准地价系数修正法

首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：

地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正

（二）估价过程

2、基准地价修正法

2.1 宗地位置、用途

待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。

2.2 基准地价的确定

徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。

3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用

根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：

表3 工业用地地价修正系数表

表4 工业用地使用年限修正系数表

表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表

*应在同级别中比较

2.4 影响待估宗地地价的各项因素评估

根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。评估过程如下：

①基础设施状况：供水保证率在98%，供电保证率100%，排水状况较好，供暖保证率在95%以上，雨污合排，评价较优。

②交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m，待估宗地所在区域有三环路出

口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。评价较优。

③宗地自身条件：待估宗地形状为规则矩型，形状利于待估宗地土地利用。面积适中，地势较高。评价一般。

④环境质量：待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到国家一般标准。综合环境一般。

⑤集聚程度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度较优。

⑥与相关企业配套程度：待估宗地所在区域内无相关配套企业。

⑦规划限制：规划对待估宗地的用途和使用强度均有一定限制，评价一般。

⑧地基条件：待估宗地地基承载力10t/m2以上，建设时仅需作一般的基础处理，地基条件一般。

⑨其他条件：较不利，评价较劣。

3.5 宗地地价修正系数的确定

综合影响待估宗地地价的区域因素和个别因素的评价结果，对照徐州市市区工业用地地价修正系数表及说明表，待估宗地地价修正系数评估结果见表6：

表6 因素修正系数结果表

2.6待估宗地地价测算

待估宗地无限期使用地价= 基准地价×（1+综合修正系数）

= 240元/m2×(1+0.021)

= 245.04元/m2

2.7期日修正

在采用基准地价系数修正法评估待估宗地时必须进行期日修正，由于近年来金山桥开发区的工业用地地价以每年2%的幅度程平稳增长的趋势，从2000年6月底到估价期日的32个月内，地价增长了5.33%，故本次评估地价指数取1.053。

期日修正后的地价=245.04元/m2×1.053 =258.03元/m2

2.8年限修正

上述评估的待估宗地地价为无限期使用年限地价，需进行年限修正。

年限修正后的地价=年限修正前的地价×年限修正系数

=258.03元/m2×[1-1/（1+土地还原率）使用年限]

=258.03元/m2×[1-1/（1+8%）43]

=258.03元/m2×0.9635

=248元/m2

2.9开发水平修正：由于待估宗地设定的开发水平为红线外达到通路、通

电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及待估宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“一平”，与五级地基准地价内涵宗地红线外“五通”内“一平”不一致，故需要进行开发水平修正。根据《成果》，待估宗地所在区域红线外通暖的平均费用为10元/m2，红线内“五通”的平均费用为45元/m2，所以开发水平修正后的地价=248元/m2＋10元/m2＋45元/m2=303元/m2。

三、地价的确定

分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地地价进行了评估，两种方法的测算结果较接近，主要是由于待估宗地位于低级地段，采用成本逼近法进行地价测算时，各项政策规定皆取值于基数，受基差收益影响小。而基准地价参数合理，估价正确可靠，符合当地实际。估价人认为：采用两种评估方法测算结果的算术平均值作为待估宗地的最终地价，即（292元/m2+303元/m2）÷2 =297.50元/m2，待估宗地面积为3331.9m2，总地价为297.50元/m2×3331.9m2=991240.25元，大写人民币玖拾玖万壹仟贰佰肆拾元贰角伍分。