房地产企业所得税预征与结转的税务处理
房地产企业预交税费的相关会计处理
童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。
关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。
２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。
房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。
预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。
会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
企业所得税-房地产企业收入确认的税务会计处理
贷：银行存款 175 税收处理： 销售在建工程（未完工），2014 年预收 3500 万，同样办法纳税调增 3500*15%3500*5%=350 万。
贷：主营业务收入 6500 借：营业税金及附加 325
贷：应交税费--应交营业税 325 税收处理： 与项目一类似，2013 年预收 2500 万，按预计计税毛利率扣减营业税纳税调增 2500*15%-2500-5%=250 万。至于 2014 年有没有交付，既然已经完工，企业肯定 要么是办了大产权证了，要么就是办了竣工结算了，或者是已经实际投入使用了。 这个时候再纳税调减 250 万。 项目三：在建未完工，直接借记银行存款，贷记预收账款。 会计处理： 借：银行存款 3500
房地产企业预收款收入确认
项目一：今年完工交付，之前的预收款全部结转，按 5%的税率缴纳营业税。 会计处理： 借：预收账款 10000贷：主营业务收入 1来自000 借：主营业务成本 7500
贷：开发产品 7500 借：营业税金及附加 500
贷：应交税费--应交营业税 500 税收处理： 2013 年预收 4000 万时，纳税义务即发生，但成本没有结转，故按毛利率 15%计 入应纳税所得额，相应的营业税可以扣除。所以 2013 年应纳税调增 4000*15%4000*5%=400 万。到 2014 年该 400 万则要调减回来。 项目二：完工未交付，收到预收款同样要交营业税，只是结转成本不用做分录。 会计处理： 借：预收账款 6500
国税发[2009]31号：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
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国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日一、收入：（一）收入范围原分：预售收入和完工产品销售收入新：开发产品销售收入——未完工开发产品销售收入和完工开发产品销售收入（二）收入实现——时间和金额四+41．一次收款2．分期收款3．按揭贷款4．委托方式：收取手续费、买断、基价分成、包销（三）视同销售：1．范围2．视同销售收入实现——时间和方法（四）代收款项的处理：新31号第五条（五）预租价款的处理：新31号第十条二、预计毛利（一）阶段划分的标志——完工（二）未完工开发产品的预计毛利额的确定和处理1．未完工开发产品销售收入2．预计计税毛利率3．纳税调整——完工前调增，完工后调减三、扣除项目（一）销售成本——已售完工开发产品计税成本1．会计成本和计税成本（1）计税成本对象的确定原则：新增的，第26条（2）计税成本的内容：土前基建公（第17条、18条）开，第34条（3）计税成本核算程序：第一步：区分成本和期间费用，考虑预提和待摊，第32条第二步：区分直接成本、间接成本和共同成本——直接成本直接计入，间接成本和共同成本分配计入第三步：分配方法：适用成本项目和方法运用第四步：区分期前已完工成本对象、本期已完工成本对象和本期未完工成本对象，并进行成本分配期前已完工成本对象的成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期已完工成本对象成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期未完工成本对象单独归集2．未完工和已完工开发产品计税成本、未售和已售完工开发产品计税成本可售面积单位工程成本的计算公式：第14条已销开发产品成本的计算公式：第14条（二）期间费用1．总的原则：第12条2．维修费用3．保证金4．境外代销手续费和佣金5．利息支出6．财产损失：第22、23条7．自用开发产品的折旧（三）营业税金及附加（包括土地增值税）四、特殊事项（一）以非货币性交易方式取得土地使用权的：第31条、第37条（二）合作建房的：第36条房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
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（ 直面“ 七） 预提费用”
毛利率分别下降了 ５ 个百分点（ 除经济适用房等项目外） 。
值得特别关注的是， 国家税务总局关于房地产开发企业所得税 与《 预缴问题的通知》国税函［ ０］ ９ ２０ 年 ４ １ 日发布） （ ２ ８ ９ 号， ８ ０ ２ ０ 月 １ 规定相 比又另有明显不同。国税函［ ０］ ９ ２ ８ ９ 号规定： ０ ２ 企业在（ 除经济适用房等 外） 未完工前采取预售方式销售取得的预售收入， 按照规定的预计利润 率分季（ 或月） 计算出预计利润额预交企业所得税 ， 且预计利润率分别 高于匡 发［ ０１１ 弼ａ ２ ６ 号中相同项 目的计税毛利率 ５ ０ ３ 个百分点。
多少年以来 ，ห้องสมุดไป่ตู้提费用 ”不论是对房地产企业工作的同仁而 “ 言， 还是对从事房地产行业税收征管 、 稽查的人士而言 ， 都是一个难 以解开的“ 。 结”是个“ 言之不尽 、 挥之不去” 老大难” 的“ 问题 ， 也是税
、
整体框架
熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发［ ０１１ ２ ９ 号文后应 ０ ３
该不难发现 ， 国税发［ ０］１ ２ ９３ 号文是在《 ０ 国家税务总局关于外商投资
房地产开发经营企业所得税 管理问题的通知》 国税发 ［ ０１４ （ ２ １１２ ０ 号）《 、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通 知》 国税发［ ０１１ ， ： ０ 年前 ， （ ２ ６３ 号 注 ２ ８ ０ ０ 该文仅适用于内资房地产开
如前文所述若企业在进行2008年度企业所得税预缴时对于取得的预售收入已经按国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号规定的方法及预计利润率预缴了2008年度的税款那么在年度汇算清缴时务必要按国税发2009131号文规定的方法及要求计算预售收入应税的预计毛利额再合并计算2008年度应纳税所得额以此计算申报缴纳企业所得税
解读房地产企业所得税预征的税务处理
预售收＾乘 计税毛利 率后的毛利减去 当期实际发生 的与
之 相美 的 期 间 费用 、 金 及 附 加 （ 预 售 收 ＾ 计 征 缴 纳 的 税 税 按
金及附加 ｌ 。采用计税毛利率法更加科学 、 理、 棱： 台 台 营业 聿 『 ｉ
润 率 法 在 取 得 预 售 收 人 的 当期 却 不 考 虑 纳 税 人 实 际 发 生 的 费 用 、 金 及 附 加 律 实 行统 一 比 例 ． 完 工 后 还 应 对 以 税 一 对 前 发 生 的 费 用 、 金 及 附 加 进 行 暗 算 账 “ 从 而 给 纳 税 州 税 秋 ．
交税金及附加
在 其 束完 工 前 采 取 预
售方式锖售的， 顼售收入先接预计计税毛利率分季（ １ 其 或月 计 算 出 当 期 毛 利 额 ， 除 相 关 的 期 间 费 用 业 税 金 及 附 加 后 再 扣 营 计 人当 期应 纳税 所 得额 ， 开 发产 品 结算 计税 成 本后 再 行 调整 待 预 汁计 税 毛 利率 由 国 家 税 务 总 局 进 行 了 明 确 ： 济适 用 经 房 其 预 售收 人 韵 计 税 毛利 率 不 得 低 于 ３ ：非 经 济 适 用 房 开 ％ 发项 目址于省 、 自治 区 、 辖 市 和 计 划 单 列 市 人 民 政 府 所 在 直
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运 营 指 南
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增 值 税 ３ ６ ０ Ｏ５ 万 元 ， （０ ｘ ．％） 当季 应 纳 所 得 税 计 算 如 下 ：
收 人 确 认 的 原 则 ． 使 企 业 按 规 定 及 时 地 将 预售 收 人 确 认 为 促 实 际销 售收 入 ， 同时 结 转 其 对 应 的 计 税 成 本 。 此 ． 税 人 应 对 纳 高 度重 视 。 免 由 于 开 发 产 品 完 工 ， 及 时 将 预 售 收 人 确 认 避 不 为 实 际 销 售 收 ＾ 转 其 对 应 的计 税 成 本 ＋ 被 主 管 税 务 机 结 而 关确定或核定其计税成本 ． 来税收上的风险。 带 完 工 开 发产 品 的税 务处 理 如 下 ：
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。
计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。
, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。
, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。
, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产企业预交所得税的会计处理
房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。
在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。
房地产结转税金会计分录
房地产结转税金会计分录在房地产行业中，结转税金是一个重要的财务管理环节。
房地产企业在进行资产负债表编制和报表分析时，需要将已交的税金进行结转。
下面将以房地产结转税金会计分录为标题，详细介绍房地产企业如何进行税金的结转。
一、房地产税金的结转背景房地产企业在经营活动中，需要缴纳各种税金，如企业所得税、增值税、土地使用税等。
这些税金是企业经营活动不可避免的成本，对企业的经营状况和财务状况有着重要的影响。
为了准确反映企业的财务状况，需要对已交的税金进行结转。
二、房地产税金的结转过程1. 确定结转的税金类型：首先需要确定要结转的税金类型，如企业所得税、增值税等。
2. 计算待结转税金金额：根据税务部门提供的相关税金信息，计算待结转税金的金额。
3. 编制税金结转凭证：根据税金结转的金额和税金类型，编制税金结转凭证。
凭证的内容应包括借方和贷方的科目名称、金额和摘要说明。
4. 进行会计分录：根据编制的税金结转凭证，进行会计分录。
具体的会计分录根据税金类型的不同而有所差异。
以企业所得税为例，企业所得税的结转会计分录如下：借：企业所得税费用金额贷：应交企业所得税金额其中，借方科目“企业所得税费用”表明将企业所得税计入当期费用，贷方科目“应交企业所得税”表明将企业所得税计入应交税款，从而将待结转的企业所得税进行了结转。
三、房地产税金结转的影响房地产税金的结转对企业的财务状况和经营状况有着重要的影响。
1. 财务状况影响：税金的结转会影响企业的资产负债表和利润表。
结转后，相关税金将体现在资产负债表的负债部分，增加了企业的负债总额。
在利润表中，结转后的税金将计入当期费用，减少了企业的净利润。
2. 经营状况影响：税金的结转对企业的经营状况有着直接的影响。
结转后，企业需要支付的税金减少，增加了企业的现金流量。
这对企业的经营活动和经营决策具有积极的影响，可以提高企业的资金运作能力。
四、房地产税金结转的注意事项在进行房地产税金结转时，需要注意以下几个方面：1. 税金结转的准确性：在结转税金时，需要确保计算准确，避免出现漏报或错报的情况。
企业所得税处理之——房地产企业所得税政策
详细列明房地产企业的各项收入，确保无遗 漏、无错误。
正确计算应纳税所得额
根据收入、成本费用等数据准确计算应纳税 所得额。
合理确认成本费用
按照税法规定确认成本费用，注意与财务会 计的差异调整。
填报附表和附报资料
根据税务机关要求填报相关附表和附报资料 ，确保申报完整。
税务检查与风险防范
房地产项目销售阶段税务处理
销售收入确认时点与金额
确认时点
房地产销售收入的确认时点一般为签订销售合同并交付房屋 时。对于采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同 或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入的实现。
确认金额
销售收入确认金额应等于销售合同或协议约定的总价款，包 括现金、实物、有价证券和其他经济利益。对于合同或协议 约定的销售价款与实际销售价款不一致的情况，应按照实际 销售价款确认收入。
05
房地产企业所得税汇算清缴工作 要点
汇算清缴时间节点把握
确定汇算清缴年度
明确需要进行企业所得税汇算清缴的年度，确保按时进行申报。
了解汇算清缴时间
熟悉汇算清缴的时间节点，包括申报、缴纳税款等，避免错过重 要时限。
延期申报与审批
如遇特殊情况需延期申报，应提前向税务机关申请并获得批准。
申报表填报注意事项
房地产企业所得税是指对房地产企业 生产经营所得和其他所得征收的一种 税。
随着我国房地产市场的快速发展，房 地产企业所得税政策也在不断调整和 完善，以适应市场变化和经济发展需 要。
政策目的与意义
促进房地产市场健康发展
增加财政收入
通过征收企业所得税，可以引导房地 产企业合理开发、经营土地和房屋， 防止过度投机和浪费资源。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法
国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知国税局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)2008年1月1日起执行2009-03-26 17:41国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
房地产企业的税务处理规定(京国税发[2002]314号)
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房地产企业的税务处理规定（京国税发[2002]314号）《北京市国家税务局转发国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知的通知》（京国税发[2002]314号）现将《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）（以下简称“通知”）转发给你们，并就若干具体问题进一步明确如下，请一并依照执行。
一、关于预征企业所得税问题（一）根据通知第二条有关规定，对外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款应当预征企业所得税。
房地产企业的预收款应包括：①以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及②其他具有预收款性质的各种款项。
（二）考虑到我市外商投资房地产企业的实际困难并结合以前竣工结算结果的实际情况，对外商投资房地产企业取得的预收款除经北京市城市建设综合开发办公室批准建设的“经济适用房”项目可按3%预计利润率征收企业所得税以外，一律按10%的预计利润率预征企业所得税。
二、关于建设期汇算问题（一）根据通知第三条有关规定，外商投资房地产企业应于房地产开始销售（取得①工程合格证明，②交付使用权，③办理首笔产权转让）起一年半内向主管税务机关报送由中国注册会计师或注册税务师出具的建设期汇算报告。
同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。
企业在向主管税务机关报送建设期汇算报告的同时还应附送：1、房屋销售情况说明；2、已缴预征企业所得税的完税证明（复印件）；3、外商投资企业和外国企业与其关联企业业务往来情况年度申报表；4、主管税务机关要求报送的其他有关资料。
（二）主管税务机关应于接到上述报告后六个月内依照本通知的要求进行全面的实地审核，具体包括确定企业收入、审核企业成本费用并连同办理建设期汇算期间核定征收的企业所得税一并办理税款多退少补等手续。
房地产开发企业预收账款征收企业所得税
房地产开发企业预收账款征收企业所得税开办房地产企业，除了企业股东要缴纳个人所得税外，企业本身需要交纳企业所得税。
今天小编就给大家讲讲下房地产开发企业预收账款征收企业所得税问题，欢迎大家阅读。
房地产企业所得税预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项。
要用以后的商品或劳务偿付。
房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式(包括预收定金)从事其项目的开发与经营。
正是由于经营活动的特殊性。
使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动，并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。
一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费。
而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。
作为一项流动负债。
预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。
否则将面临税法的惩罚。
案例：创恒房地产开发有限公司2006、2007年分别开发义国春天、大夏庭院2个居民住宅小区，其中义国春天小区于2007年7月开发完毕。
已交付使用.实现收入6000万元。
大夏庭院小区于2007年4月开工建设，分三期开发，一期工程开发商住综合楼3栋。
其中商业店铺32套，住宅96套.计划2008年7月完工并交付使用。
2007年已签订预售房屋销售合同80份，合同金额为4000万元，已预收售房款1500万元，2007年度公司损益表显示公司利润总额为300万元。
假设该地区的计税毛利率为10%，企业所得税税率各年均为33%。
该公司2007年度预收账款涉税处理如下：一、营业税(附加税费略)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。
其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
据此.计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。
账务处理亦有两种方式。
涉税账务处理一：1、收到预售房款：借：银行存款(或现金)1500万，贷：预收账款1500万;2、缴纳营业税：借：应交税费一营业税75万，贷：银行存款(或现金)75万。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。
为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。
2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。
企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。
3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。
（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。
（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。
（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。
5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。
6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。
7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。
8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。
（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。
成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
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5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
完工开发产品的税务处理如下：实际销售收入毛利额=预售收入确认的实际销售收入—计税成本（预售收入相对应的成本）预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额+当期应纳税所得额当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%三、所得税预征操作案例及注意的事项【案例】：某房地产开发有限公司2008年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。
当年发生经济业务如下：一季度发生期间费用25万元，收到预售收入300万元，“预收帐款”余额300万元；1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
二季度发生期间费用30万元，收到预售收入500万元，“预收帐款”余额800万元；三季度发生期间费用28万元，收到预售收入469万元，“预收帐款”余额1269万元；该项目共发生房屋开发成本1400（含土地款500、利息支出30）万元，商品房可售面积为12000平米，售价0.225万元/平米。
至三季度末累计预售5640平米。
四季度发生期间费用50万元，剩余6360平米全部售完，取得收入1431万元。
该公司适应的税率：营业税率5%、城建税7%、教育费附加3%、土地增值税预征率1%、计税毛利率15%、所得税税率25％。
假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下：一季度：发生期间费用25万元，营业税金及附加16.5（300×5.5％）万元，土地增值税3（300×1％）（万元），当季应纳所得税计算如下：应纳税所得额=300×15％-25-16.5-3=0.5（万元）应纳所得税=0.5*25%=0.125（万元）二季度：发生期间费用30万元，累计期间费用55万元。
累计交纳营业税金及附加44（800×5.5％）万元，累计交纳土地增值税8（800×1％）（万元），当季应纳所得税计算如下：累计预征应纳税所得额=800×15％-55-44-8=13（万元）应纳的所得税=13×25%-0.125=3.125（万元）三季度：发生期间费用28万元，累计期间费用83万元。
累计交纳营业税金及附加69.795（1269×5.5％）万元，累计交纳土地增值税12.69（1269×1％）万元，当季应纳所得税计算如下：累计预征应纳税所得额=1269×15％-83-69.795-12.69=24.865（万元）当季应纳所得税=24.865×25%-0.125-3.125=2.96625（万元）1-3季度累计已经交纳所得税=0.125+3.125+2.96625=6.21625四季度：10月份开发产品完工，按国税发[2009]31号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。
计算如下：单位成本=1400/12000=0.1167（万元/平米）1-3季度预售面积相对应的计税成本=5640×0.1167=658.188（万元）1-3季度实际销售收入毛利额=1269-658.188=610.812（万元）1-3季度预售收入计税毛利额=1269×15％＝190.35（万元）四季度剩余6360平米全部销售，实现销售1431万元(6360×0.225)，发生期间费用50万元，结转销售成本=6360×0.1167=742.212（万元），营业税金及附加78.705万元（1431×5.5％）。
应补交的土地增值税：（1）计算允许扣除项目金额＝土地款500＋房屋成本870＋利息30＋开发费用（500＋870）×5％＋营业税金及附加(69.795+78.705)+加计扣除（500＋870）×20％＝1891（万元）（2）增值额＝（1269+1431）－1891＝809（万元）（3）增值率＝809÷1891×100％＝42.78％（4）应交纳土地增值税＝809×30％＝242.7（万元）（5）应补交土地增值税＝242.7－12.69＝230.01（万元）应纳税所得额=实际毛利与预售毛利差额（610.812-190.35）+第四季度所得额1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
（1431-742.212-78.705-50-230.01）=750.535（万元）应交纳的所得税=750.535×25%=187.63375（万元）应补交的所得税=187.63375-0.125-3.125-2.96625=181.4175（万元）采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。
企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。