土地分等定级

第一节土地分等定级土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

土地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。

“分等”通常在全国范围内进行；“定级”通常以市、县为单位进行。

一、城镇土地分等（一）城镇土地分等的任务和目的1.城镇土地分等的任务城镇土地分等是通过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，提示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

城镇土地分等反映了城镇之间土地质量的地域差异。

2.城镇土地分等的目的城镇土地分等的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用现状，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地评估、土地税收征收和城镇土地利用规划、计划的制定提高科学依据。

（二）城镇土地分等原则城镇土地分等与定级应当坚持以下原则：1.综合分析原则城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然等各项因素的综合分析，按照综合差异划分土地的等和级。

2.主导因素原则城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。

3.地域分异原则城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。

城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。

4.土地收益差异原则城镇土地等、级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。

5.定量与定性分析结合原则城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。

在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主，城镇土地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。

（三）城镇土地分等的工作内容城镇土地分等的工作内容包括：（1）城镇土地分等准备工作及外业调查；（2）城镇土地分等因素选择，资料整理与定量化；（3）城镇分值计算及土地等级初步划分；（4）验证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等；（5）编制城镇土地分等成果；（6）城镇土地分等成果验收；（7）城镇土地分等成果应用与更新。

（四）城镇土地分等的技术程序城镇土地分等的技术程序如下：（1）建立影响城镇间土地等级的因素因子体系；（2）确定各因素因子的相应权重；（3）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；（4）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等级；（5）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地分等进行调整并定案；（6）编制城镇土地分等成果图件，报告和基础资料汇编。

(五) 城镇土地分等的因素指标体系城镇土地分等的因素指标体系见表6-1。

表6-1 城镇土地分等因素体系表（六）城镇土地分等的技术方法1.城镇土地分等因素因子权重的确定权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。

权重确定的原则为：权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0~1之间，各选定因素的权重值之和为1；因素所涉及的因子权重值在0~1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1；权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲测定法结合其他两种方法来确定。

（1）特尔菲测定法特尔菲测定法(Delphi方法)是一种客观地综合多数专家的经验与主观判断，以确定参评因素及其权重的方法。

通常所选的专家应当总体权威程度较高、代表面广，并由严格的专家推荐和审定程序推选。

专家的人数以10~40人为宜。

专家在指定时间内将其填写完毕的因素选择和权重评估表反馈给组织者，由组织者进行统计分析，当统计误差在设计阈值内，便以专家所选因素及其平均权重值作为参评因素和权重值。

当统计误差超过设计阈值，将信息反馈给专家重新填写，知道统计误差在设计阈值内为止。

打分轮次一般维2~3轮。

（2）因素成对比较法因素成对比较法主要通过因素间的成对比较，对比较结果进行赋值、排序，最终确定各因素的权重值。

为避免某一因素的指标值为0，通常设计一个虚拟因素，使参评的所有因素的权重值均大于该虚拟因素权重值。

采用因素成对比较法有两个重要前提：一是因素间必须具有可成对比较性，对因素所赋值应在0~1范围内，同时两因素之和为1；二是因素比较的可转移性。

设有A、B、C三个因素，如果A较B重要，B较C重要，则必定A较C重要。

因素比较时，A较B明显重要，A的权重值可设为1，B为0，如果A较B相当重要，可将A值设为0.5~1的某一数值，B的权重值为1减去A的权重值。

某一因素最终的权重值为该因素与其他参评因素相比较所得指标值之和与所有参评因素指标值之和的比值。

（3）层次分析法层次分析法（Analytical Hierarchy Process）简称AHP 法，也称多层次权重分析法。

该方法的基本原理就是把所要研究的复杂问题看做一个大系统，根据系统所涉及因素和所要达到的目标，通过对系统内的因素及相互关系的分析，划分出各因素间相联系的有序的层次结构体系；在对体系中的每一层次按某种给定准则，请有关专家对每一层次中的各因素进行客观的逐对比较和判断后，相应给出个因素的相对重要性的定量表示；进而建立判断矩阵，计算出每一层次全部因素的相对重要性的权重值，并加以排序；最后，根据排序结果即可确定参评因素及其权重值。

2. 城镇土地分等因素因子分值计算（1）城镇土地分等因素因子分值计算因素分值按照下列公式计算：F ik=∑W kj×Y ij式中：F ik—第i个分等对象第k个因素分值；W kj—第j项因子对应上层第k个因素的权重值；Y ij—第i个分等对象第j项因子的分值；n—第k个因素包含的因子个数。

（2）城镇土地分等对象的综合分值计算S i=∑W k×Y ik式中：S i—第i个分等对象的综合分值；W k—第k个因素的权重值；Y ik—第i个分等对象第k个因素分值；n—因素个数。

3. 城镇土地等的初步划分城镇土地等按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间，按从优到劣的顺序对应于1,2,3，。

，n个等别值。

土地等的数值，依不同区域的行政级别所包含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般确定：省（自治区）3~8等；直辖市3~5等；省级以下区域2~5等；全国和跨省级区域依实际情况而定；任何一个综合分等只能对应一个土地等。

城镇等的初步划分方法有数轴法、总分频率曲线法等。

（1）数轴法将综合分值点标会在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点稀少处作为等间分界。

（2）总分频率曲线法对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用效果的实际状况，选择频率波谷作为等间分界。

4．城镇土地分等成果验证和确定城镇土地分等成果验证主要有两种方法：一是利用市场资料验证城镇土地等；二是利用聚类方法验证城镇土地等。

（1）利用市场资料验证土地等市场资料验证可采取城镇基准地价分等、土地交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准资料分等中的或多种方法。

利用城镇基准地价验证时，宜以最高级别商业或用地的基准地价为主要分等依据；利用城镇商品住宅交易资料验证时，宜以商品住宅的总平均价格为主要分等依据；利用标准宗地资料验证时，宜以标准宗地的总平均价格为分等依据。

利用土地资料验证土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数的50%以上。

（2）利用聚类方法验证土地等利用聚类方法验证城镇土地等时，首先要对分等对象的因子分值进行相应的标准化处理，并确定有关因子的总排序权重；然后根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象的加权欧氏距离；最后对分等对象进行聚类，并勾画出聚类分析谱系图。

加权欧氏距离的计算公式为：D ij={∑[W kj×(F ik-F jk)]}1/2式中：D ij—第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；W k—第k项因子的总排序权重值；F ik—第i个分等对象第k项因子的评分值；F jk—第j个分等对象第k项因子的评分值。

根据多因素综合评价综合划分城镇土地等，并结合市场资料分析和聚类分析等方法对城镇土地初步分等结果进行验证，形成基本方案，并进行专家咨询和向下级土地行政主管部门征求意见，确定最终方案。

（七）城镇土地分等成果资料城镇土地分等的主要成果如下：1.城镇土地分等报告城镇土地分等报告包括工作报告和技术报告。

工作报告的主要内容为总结城镇土地分等工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在的问题等。

技术报告的主要内容包括：城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况；城镇土地分等方法，如分等因素因子体系及其权重确定、因素因子评价指标量化及标准化处理方法、土地等初步划分及验证方法、土地等确定原则与方法、技术处理过程中需要特殊说明的事项等；城镇土地分等成果；城镇土地等的分析；从土地管理角度说明城镇土地等与土地市场培养、城镇地价之间的衔接；不同等城镇为土地有偿使用服务的途径等。

2.城镇土地等别图城镇土地等别图反映城镇位置、等别等内容。

一般可根据需要编绘彩色城镇土地等别图，色彩以暖色为主，相邻等的色差不宜过大。

3.中间成果中间成果包括：分等对象所在区域的自然、社会和经济条件资料；分等对象的因素因子评价原始数据和经标准化处理的数据；分等对象的市场资料数据；城镇土地分等工作底图；各因素分值图；各因子分值图等。

二、城镇土地定级我国城镇土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。

以城镇整体为单元进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

建成区、近郊区、独立工矿以外的土地分别纳入农用土地或其他类型的土地定级范围之中。

（一）城镇土地定级的因素指标体系定级受多种因素影响，归纳起来有土地区位、城市设施和环境优劣三个基本因素，每个基本因素又可分为若干派生因素，形成一个多层次、相互联系的因素指标体系。

1.土地区位因素土地区位因素又包括商服繁华度、交通通达度二级派生因素。

商服繁华度因素下，又包括商业中心等级、距商服中心的距离等因子；交通通达度包括道路宽度、道路密度、公交便捷度等因子。

2.城市设施城市设施因素包括城市基础设施和社会服务设施等派生因素。

城市基础设施因素又包括供排水设施、供暖设施、供气设施、供电设施等因子；社会服务设施包括教育文化设施、医疗卫生设施、娱乐体育设施、基层商服网点、距公园的远近等因子。

3、环境优劣度环境优劣度因素包括环境污染状况、自然条件和人口状况等派生因子。

环境污染状况包括大气污染、水污染、噪声污染等因子；自然条件因素包括地形坡度、地基承载力、洪水淹没与积水状况和绿化覆盖率等因子；人口状况因素包括人口密度、人口流量等因子。