土地估价-成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细讲明土地取得费的各组成项目及费用标准，并讲明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地治理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并讲明缘故。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并讲明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中讲明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
讲明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
讲明土地价格确定方法和结果。
1、采纳成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采纳成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采纳成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采纳上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地点政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要依照改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采纳成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
土地估价方法之成本逼近法
土地估价方法之成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。
要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。
基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。
开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。
（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
土地估价-成本逼近法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.1成本逼近法采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。
即：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数xa+区位修正系数）2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价x（1+综合修正系数）乂期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程1、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。
其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发＜江苏省建设用地审批管理暂行办法＞的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。
成本逼近法
(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分： 土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费： 非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青 苗补偿费。 按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用 耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数， 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每 一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均 年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地 补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有 生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和 安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。 耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进 行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投 资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包 括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投 资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开 发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开 发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的 单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如 果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型 的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长 短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报 率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一 般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土 地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综 合考虑上述三方面因素适当确定。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率， 估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各 项税费。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
成本逼近法 土地技术报告
(一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r3)P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替。
1.土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。
技表三土地取得费用及税费一览表价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%。
则：土地取得费(Ea)单价为116.76÷(1-15%)≈137.36（元/㎡）。
2.土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
成本法逼近法相关计算公式
成本法计算公式1、房地产价格=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润+土地增值收益) ×其他因素修正系数×年期修正系数2、土地取得费(土地成本)=征地补偿安置费+社会保障费+青苗补偿费+地上物补偿费（注：①征地补偿安置费，即土地补偿费和安置补助费之和；②土地取得费（土地成本）根据土地取得方式（三种：市场购买、集体土地征收和国有土地拆迁征收）的不同，构成和标准也不同，该公式是参照征收所在区域集体土地的重置成本来确定土地取得费的；③该项还包括其他相关费用，即）3、土地开发费（建设成本）：根据各地公布的基础设施配套造价信息进行计算（注：估价对象为房地产时，该项为建设成本，包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等）4、（土地取得）相关税费=耕地占用税+土地开垦费+土地管理费（注：此外还包括新菜地开发建设基金和政府规定的其他有关费用）5、利息=（土地取得费+税费+宗地外土地开发费）×R+宗地内土地开发费×R×0.5(注：①R为贷款利息率；②设定土地开发期一般为一年，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入)6、利润=(土地取得费+税费+土地开发费)×土地投资利润率7、成本价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润8、土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率（注：在一级土地市场上土地增值收益等于土地出让金，而在二级土地市场上，国家的土地所有权在经济上只能通过土地增值税等税费来得到体现，而不能完全由政府取得，即在二级市场上，土地增值收益并不完全等于土地出让金，增值收益剩下的绝大部分归于转让方。
）9、其他因素修正后的单位地价=（成本价格+土地增值收益）×（1+其他因素修正系数）10、其他因素修正系数：根据基准地价修正系数说明表和基准地价修正系数表相对照求得各地价影响因素修正系数，最终取得综合修正系数11、年期修正后的单位地价=其他因素修正后的单位地价×年期修正系数11、年期修正系数=[1-1/（1+r%）m](注：r为土地还原率)。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
土地估价中成本逼近法、剩余法(假设开发法)的单利、复利计算
土地估价中成本逼近法、剩余法（假设开发法）的单利、复利计算《城镇土地估价规程（GB-T 18508－2001）》中规定：成本法：5.3.6确定土地开发利息按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过一年，利息按复利计算。
剩余法：5.4.6计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
5.4.6计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
请问：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，如何算？2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，怎么理解？答：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，单利或复利随你！2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，同不动产开发后的总价值一样．不动产开发后的总价值何时得到，销售税费何时支出．因此，２者的折现年期是一样的！（销售税费何时支出，考题中另有说明除外）。
农地评估方法
农地评估方法
农地评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：以近期市场上已发生交易的类似农用地的交易价格为基础进行比较，对其进行适当修正。
2.收益还原法：将待估农用地未来各期正常年纯收益，以适当的土地还原率进行折现后加总。
3.成本逼近法：以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，然后进行使用年期等的修正。
4.剩余法：预测开发完成后农用地的正常价格，以预测价格减去预计花费的各项开发成本、利息、利润和税收等的余额作为农用地的价格。
5.评分估价法：建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，以此为依据对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观农用地单位分值价格。
6.基准地价修正法：以基准地价为基础，将待估农用地与基准地价对应的因素条件进行比较，确定适当的修正。
这些方法各有特点，评估时应根据评估对象的特点和评估目的选择相应的评估方法。
同时，评估时还应考虑土地所在地的社会经济状况、土地利用现状、土地规划用途等多种因素。
成本逼近法评估国有海域使用权的实践
研究目的和任务
目的：探讨成本逼近法在海域使用权评估中的 应用，为相关实践提供参考。
01
1. 分析成本逼近法的原理和适用性；
03
02
任务
04
2. 研究成本逼近法在海域使用权评估中的 具体应用；
3. 对比分析成本逼近法与其他评估方法的 优缺点；
VS
数据来源
收集相关海域的地理、水文、环境等基础 数据，以及海域使用权的出让合同、开发 利用情况等资料。
评估过程和方法
评估过程
确定评估范围和评估基准，进行海域使用权 的现场调查和资料收集，分析海域使用权的 开发利用现状和未来发展趋势。
评估方法
采用成本逼近法，根据海域使用权的开发成 本、市场供求关系等因素，评估海域使用权 的价值。具体包括重置成本法、市场比较法 等方法。
成本逼近法评估国有海域使 用权的实践
汇报人： 2024-01-08
目录
• 引言 • 国有海域使用权评估概述 • 成本逼近法的基本原理和应用 • 成本逼近法评估国有海域使用
权的实践案例 • 成本逼近法评估国有海域使用
权的优缺点和改进方向 • 结论和展望
01
引言
研究背景和意义
国有海域使用权评估是海洋资源管理 的重要环节，对于保障国家海洋权益 、促进海洋经济发展具有重要意义。
评估结果分析和讨论
评估结果分析
对评估结果进行详细分析，包括海域使用权的价值、开发成本、市场供求关系等方面。
评估结果讨论
根据评估结果，对海域使用权的市场价值和开发前景进行讨论，提出相应的建议和对策 。
05
成本逼近法评估国有海域使用 权的优缺点和改进方向
成本逼近法土地技术报告
( 一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r 3)P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2)式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本价格；E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费；T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率；「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地开发周期；住：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设:(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：n1+n2 n1/2+n2P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2P s=R c+r3. R c其中「3. R c以土地出让金代替。
1. 土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/ m2 (见技表三)。
技表二土地取得费用及税费一览表据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为116.76 -(1-15%)〜137.36 (元/ m)。
2. 土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通” (通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
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土地估价一、估价原则1. 预期收益原则2. 替代原则3. 最有效利用原则4. 供需原则5. 报酬递增递减原则6. 贡献原则7. 变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.1成本逼近法采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。
即：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程1、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。
其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。
综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即22.5元/m2。
1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。
1.1.4安置补助费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每一个需要安置的农业人口安置补助费最高不得超过前三年人均耕地年产值的15倍。
根据资料，被征地的人均耕地0.1亩，因而安置补助费按年产值的15倍计，待估宗地所在区域安置补助费为1500×15=22500元/亩，即33.75元/ m2。
1.1.5粮食差价款：根据徐州市人民政府《关于对建设单位征用土地收取粮食差价款有关问题的通知》（徐政发[1990]178号）的规定，待估宗地所在区域粮食差价款为2500元/亩，即3.75元/m2。
1.1.6农业重点开发建设资金：根据江苏省人民政府办公厅苏政办发（1995）62号文件规定，待估宗地所在区域农业重点开发资金为1500元/亩，即2.4元/m2。
1.1.7土地用途变更费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域土地用途变更费为1333.33元/亩，即2元/m2。
1.1.8耕地开垦费：根据江苏省人民政府苏政发（1998）8号文件规定，待估宗地所在区域耕地开垦费为3333.33元/亩，即5元/m2。
1.1.9耕地占用税及围垦造地专项资金；根据江苏省人民政府苏政发91987）85号文件《关于<耕地占用税暂行条例>实施办法》的规定，待估宗地所在区域耕地占用税为5333.33元/亩，即8元/m2 ，再根据江苏省财政办公厅苏财农税（96）26号文件规定，围垦造地专项资金为耕地占用税的10%，即0.8元/m2。
1.1.10不可预见费：根据徐政发[1999]155号文件的规定，不可预见费为除耕地占用税、围垦造地专项资金外上述费用之和的5%。
1.1.11土地管理费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域征用土地管理费为除耕地占用税、围垦造地专项资金和不可预见费外上述费用之和的3%。
综上，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费见表2：表2 土地取得费及相关税费1.2土地开发费土地开发费包括待估宗地红线外土地开发费和宗地内的土地开发费。
依据本次评估设定的地价内涵和土地估价时实际的土地开发程度，本次评估设定的开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”。
根据徐州市国土局提供的土地开发费用资料，经咨询当地建设行政部门，宗地红线外土地开发平均费用为60元/ m2，红线内土地的开发、平整费用为50元/ m2。
1.3利息1.3.1利息率、计息期的确定（1）利息率：以中国人民银行在估价期日2002年2月21日固定资产一年期贷款利息率5.31%计。
（2）计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，综合开发的实际情况，土地评估项目的土地开发周期为1年。
土地取得费与红线外土地开发费在开始建设时一次性交付，计息期为一年。
宗地红线内土地开发费在开发过程中均匀投入，计息期为0.5年。
1.3.2利息计算利息=（土地取得费+宗地红线外土地开发费）×年利息率＋宗地红线内土地开发费×年利息率×1/2=(125.05元/m2+60元/m2)×5.31%＋50元/ m2×5.31%×1/2=11.15元/m21.4利润计算1.4.1利润率的确定投资利息是把土地作为一种要素，以固定资产方式投入，发挥作用而得到回报。
根据徐州市经济发展水平及该企业投资收益实际情况，综合确定本次土地评估的投资利润率为8%。
1.4.2利润计算根据待估宗地的土地取得费，宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地开发费则利润=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费）×利润率=（125.05元/m2+60元/m2+50元/m2）×8%=18.80元/m21.5土地增值收益本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润税金和土地增值收益来确定地价。
地价=土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益上述公式中的土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发达到建设用地的某种利用税度而发生的价值增值，是土地开发后市场价格与成本之间的差额。
本报告中采用成本逼近法确定土地增值是以无限的土地市场价格的土地增值收益。
上述公式中计算的地价经年限修正后即为有限年限的土地使用权价格。
本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值。
所考虑的土地增值形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。
由于徐州市政府近几年连续加大对基础设施的投入，良好的基础设施条件为徐州市经济发展奠定了基础。
综合考虑上述两种情况，确定待估宗地增值率为10%。
土地增值收益=（土地取得费+红线外土地开发费+红线内土地整平费+利息+利润）×土地增值率=（125.05元/m2+60元/m2+50元/m2+11.15元/m2+18.80元/m2）×10%=26.50元/m21.6无限使用年限地价待估宗地无限使用年限地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+土地红线内土地开发费+利息+利润+土地增值收益=125.05元/ m2+60元/m2+50元/m2+11.15元/m2+18.80元/ m2+26.50元/m2=291.51元/ m21.7年期修正1.7.1土地还原利率的确定土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。
我们采用投资复合收益法，安全利息加风险调整值以及选择不动产收益与价格的比率三种方法综合确定。
（1）根据目前房租赁市场，购买土地使用权，银行通常提供7%的受让委估地块，贷款利息率为 5.31%，土地投资商自有资金的收益率一般要求12%-15%。
根据投资复合收益法测算土地还原率为7.7%-8%.（2）取中国人民银行1999年6月公布的固定资产一年限贷款利息率为安全利率，根据徐州市有关部门提供的资料。
经与徐州市国土局有关人咨询后，发现目前该区土地投资存在一定风险，故在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年限的贷款利息率测算土地还原利息率，测算土地还原利息率为7.5%-8%。
（3）搜集土地市场上相同和相似土地纯收益与地价等资料，通过测4宗用地土地纯收益与价格的比率的平均值为7.8%。
综合考虑上述三种方法测算的土地还原利率，最终评估土地还原利率为8%。
1.7.2年限修正系数的测算忽略自估价之日起算未来43年内土地还原利率的波动因素，年限修正系数为：年限修正系数=1-1/（1+土地还原利率）使用年限=1-1/（1+8%）43=0.96351.7.3经年限修正后的地价待估宗地使用限43年地价=待估宗地无限使用年限地价×年限修正系数=291.51元/ m2×0.9635=280.87元/m21.8区位修正1.8.1交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m，待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。
评价较优。
地价修正+2%。
1.8.2 工业区成熟度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度较优。
地价修正+2%。
1.8.3宗地自身条件：待估宗地地势较高，形状规则，面积大小对土地利用有利，宗地自身条件总体一般，评估等级一般，地价修正0。
1.8.4环境条件：待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到国家一般标准。
综合环境一般。
修正系数为0。
综合上述修正系数，即待估宗地综合修正系数为+4%。
区位修正后的地价=区位修正前的地价×(1+区位修正系数)=280.87元/ m2×(1+4%)=292元/ m2。