土地经济学第十五章 土地产权制度

5．改革开放后，城市土地产权制度的改革 ．改革开放后， 1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向城市土地使 年 用者有所差别地收取土地使用费； 用者有所差别地收取土地使用费； 1984年, 《中共中央关于经济体制改革的决定》认为土地不是 年 中共中央关于经济体制改革的决定》 商品,并以此区别社会注意商品经济和资本主义商品经济 抚顺,广 并以此区别社会注意商品经济和资本主义商品经济.抚顺 商品 并以此区别社会注意商品经济和资本主义商品经济 抚顺 广 州等城市开始按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的费 用. 1986年, 《中华人民共和国土地管理法》,规定土地不得出租 年 中华人民共和国土地管理法》 规定土地不得出租 或以其他形式转让. 或以其他形式转让 1987年9月9日，深圳市政府以协议的方式将面积为 年 月 日 深圳市政府以协议的方式将面积为5321.8平 平 方米的住宅用地按每平方米200元、使用期 年，有偿出让给中 方米的住宅用地按每平方米 元 使用期50年 国航空技术进出口深圳工贸中心。 国航空技术进出口深圳工贸中心。 1987年12月29日，广东省出台《深圳经济特区土地管理条 年 月 日 广东省出台《 明确规定，特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度， 例》，明确规定，特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度， 市政府统一垄断经营、统一有偿出让特区内国有土地使用权； 市政府统一垄断经营、统一有偿出让特区内国有土地使用权； 1988年4月12日，第7届全国人大第一次会议通过《宪法》修 年 月 日 届全国人大第一次会议通过《 届全国人大第一次会议通过 宪法》 正案，明确规定“土地使用权可以依照法律的规定转让” 正案，明确规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。
• 二、中国城市土地产权制度的历史沿革与创新 （一）中国城市土地产权制度的历史沿革 1．接管和没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政 帝国主义、 ．接管和没收帝国主义 官僚资本主义、 府及反革命分子等占有的城市土地，无偿地把它们变 府及反革命分子等占有的城市土地，无偿地把它们变 为国有土地。 为国有土地。 资本主义工商业、 2．改造资本主义工商业、私营房地产公司和房地产 ．改造资本主义工商业 业主拥有的城市地产， 赎买的办法将它们转变为国 业主拥有的城市地产，用赎买的办法将它们转变为国 有财产。 有财产。 3．1955年前后，为适应高度集中的计划经济发展的 年前后， ． 年前后 需要，我国各大城市相继取消城市土地使用税（ 需要，我国各大城市相继取消城市土地使用税（费）。 初步形成以“三无”即无偿、无限期、 初步形成以“三无”即无偿、无限期、无流动为主要 特征的城市土地产权制度安排。 特征的城市土地产权制度安排。 4．1982年通过法律程序（城市土地属于国家所有）， 年通过法律程序（ ． 年通过法律程序 城市土地属于国家所有）， 将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。 将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。
第十五章 土地产权制度
1．本章内容 ． 在介绍土地产权制度的基础上， 在介绍土地产权制度的基础上，重点 分析我国土地产权制度的演变、 分析我国土地产权制度的演变、现状及 其对我国社会经济发展的贡献， 其对我国社会经济发展的贡献，并分别 从城市土地产权制度创新和农村土地产 权制度创新两个方面分析了我国土地产 权制度进一步改革的难点、 权制度进一步改革的难点、目标和方向 等。
(二) 中国农村集体土地产权制度的创新 二 1．家庭联产承包责任制的绩效分析 ． 1979—1984年间中国农业总产出增长的 年间中国农业总产出增长的 48.64%来源于农村改革的贡献，46.89%来源于 来源于农村改革的贡献， 来源于农村改革的贡献 来源于 农村土地产权制度重构， 农村土地产权制度重构，45.79%来源于农业投 来源于农业投 入的增加。（林毅夫——生产函数法） 。（林毅夫 生产函数法） 入的增加。（林毅夫 生产函数法 家庭联产承包责任制对农业增长的贡献为 42.20%，远远超过价格的作用（贡献率为 ，远远超过价格的作用（ 15.98%）。（林毅夫——供给反应函数） ）。（林毅夫 供给反应函数） ）。（林毅夫 供给反应函数
（二）西方经典产权经济学家对产权的理解 二 1．产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。—— ．产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。 科斯（ 科斯（Coase. R） ） 2．产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它 ．产权是一种社会工具， 们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预 这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。 期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。 产权包括一个人或其他人受益或受损的利。 产权包括一个人或其他人受益或受损的利。——德姆 德姆 塞茨（ 塞茨（H.Demsetz） ） （三）认识总结 产权是由法律、习俗、道德等界定和表达的、 产权是由法律、习俗、道德等界定和表达的、得到 人们相互间认可的关于财产的权利。一般可分解为所 人们相互间认可的关于财产的权利。一般可分解为所 有权、占有权、使用权、收益权、处分权。 有权、占有权、使用权、收益权、处分权。产权是制 度界定的结果，一旦某一制度安排确定以后， 度界定的结果，一旦某一制度安排确定以后，产权安 排也就相应地得到了确定。 排也就相应地得到了确定。
5．改革开放后，城市土地产权制度的改革 ．改革开放后，
1988年，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用 年 国务院发布《 税暂行条例》 开征土地使用税;土地使用费改成土地使 税暂行条例》，开征土地使用税 土地使用费改成土地使 用税。海口、厦门、广州、天津等地先继出台相关办法。 用税。海口、厦门、广州、天津等地先继出台相关办法。 1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用 国务院发布《 年 国务院发布 权出让和转让暂行条例》 对土地使用权出让 转让、 对土地使用权出让、 权出让和转让暂行条例》,对土地使用权出让、转让、出 租、低押、中止等问题作出了明确规定。 低押、中止等问题作出了明确规定。 国务院发布了国务院发布《 国务院发布了国务院发布《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》 地暂行管理办法》。 199４年，通过《中华人民共和国城市房地产管理 通过《 ４ 法》，明确了我国国有土地有偿、有限期使用的制度。通 明确了我国国有土地有偿、有限期使用的制度。 基本农田保护条例》 对城市建设征用农田作了规定。 过《基本农田保护条例》，对城市建设征用农田作了规定。
第二节 中国土地产权制度的改革与创新
一、中国农村集体土地产权制度的历史沿革与创新
（一）解放后中国农村集体土地产权制度的历史沿革 第一阶段：土地改革阶段（ 第一阶段：土地改革阶段（1949-1952） ） 1950年6月28日，中央人民政府颁布《中华人民共和国土地改 年 月 日 中央人民政府颁布《 革法》规定， 废除地主阶级封建剥削土地所有制， 革法》规定，“废除地主阶级封建剥削土地所有制，实行农民的 土地所有制，借以解放生产力，发展农业生产， 土地所有制，借以解放生产力，发展农业生产，为新中国的工业 化开辟道路。 化开辟道路。” 第二阶段：农业合作化阶段（ 第二阶段：农业合作化阶段（1953-1957） ） 分为两个阶段：初级合作社阶段和高级合作社阶段。 分为两个阶段：初级合作社阶段和高级合作社阶段。 前一个阶段包括互助组和初级社阶段， 前一个阶段包括互助组和初级社阶段，该阶段的农村土地所有 权归农民个人所有， 权归农民个人所有， 后一个阶段是高级社阶段，该阶段土地所有权收归合作社所有。 后一个阶段是高级社阶段，该阶段土地所有权收归合作社所有。
第一节 土地产权制度概述
一、产权 国内学者对产权概念具有多种不同的理解： （一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解： 1．产权是财产权（property—rights），是有关财产的各项权利 ．产权是财产权（ ），是有关财产的各项权利 ）， 的总称——《现代实用民法词典》 的总称 《现代实用民法词典》 2．产权是财产所有权。——《辞海》 ．产权是财产所有权。 《辞海》 3．产权既是权利，又是规则。——刘世锦《经济体制效率分析 ．产权既是权利，又是规则。 刘世锦《 刘世锦 导论》 导论》 4．产权是财产关系的法律体现。——王国平《公有产权论》 ．产权是财产关系的法律体现。 王国平《 王国平 公有产权论》 5．产权是指除所有权以外的各项权利的总和，产权制度明确资 ．产权是指除所有权以外的各项权利的总和， 源的利用和使用问题。 源的利用和使用问题。——高尚权 高尚权 6．产权是两种平等的所有权之间的权责利关系。——段毅才。 ．产权是两种平等的所有权之间的权责利关系。 段毅才。 段毅才
2．农村土地承包经营权稳定与交易的绩效分析 ． 土地的自由流转具有边际产出拉平效应和交易收益 效应。 效应。 边际产出拉平效应： 边际产出拉平效应：指土地的自由流转可以促使土 地边际产出较小的农户将土地租让给边际产出较高的 农户，在边际报酬递减规律的支配下， 农户，在边际报酬递减规律的支配下，两者的边际产 出趋于相等。 出趋于相等。 交易收益效应：指土地可交易性的提高增加了土地 交易收益效应： 拥有者找到土地需求者的概率， 拥有者找到土地需求者的概率，同时也增加了土地投 资实现其价值的概率， 资实现其价值的概率，由此可提高农民土地投资的积 极性。 极性。 土地产权的稳定性对农户的长期投资具有积极的推 动作用（姚洋——托宾模型估计） 托宾模型估计） 动作用（姚洋 托宾模型估计
三、市场经济条件下土地产权的基本要求 （一）产权必须明晰，避免产生不确定性 产权必须明晰， 互相侵权→无法形成有效而又稳定的预期 产权界定不清 →互相侵权 无法形成有效而又稳定的预期 土 互相侵权 无法形成有效而又稳定的预期→ 地低效利用 （二）产权必须是排他的或专一的 土地产权不具有排他性 →“搭便车”问题 → 成本收益பைடு நூலகம்以聚焦 “搭便车” 一体。 一体。 （三）产权必须是安全的 （四）产权必须是可转让的 产权可转让→资源从效率低的利用流向效率高的利用 在市场机 产权可转让 资源从效率低的利用流向效率高的利用→在市场机 资源从效率低的利用流向效率高的利用 看不见的手” 资源配置的帕累托改进 资源配置的帕累托改进。 制“看不见的手”→资源配置的帕累托改进。 （五）权能责任利益必须是对称的 （六）产权必须是可实行的 （七）产权的行使必须受到必要的限定。 产权的行使必须受到必要的限定。 土地利用→很强的外部性 国家干预 土地利用 很强的外部性→国家干预（应基于对公平公正原则以 很强的外部性 国家干预（ 公共权力为基础。） 公共权力为基础。）