零售企业定位和业态选择
经营业态分类
经营业态分类经营业态是指企业经营的形式和内容。
随着市场经济的发展，不同的经营业态逐渐出现，为消费者提供了多样化的选择。
在实际经营中，正确的经营业态分类有助于企业更好地定位市场、开拓销售渠道和制定营销策略。
下面将介绍一些常见的经营业态分类。
一、零售业态零售业态是指将产品直接销售给最终消费者的经营形式。
根据销售渠道和产品特点的不同，零售业态可以分为便利店、超市、百货商场、专卖店、连锁店等。
便利店主要满足快捷方便的消费需求，超市则提供各类商品供消费者选择，百货商场提供集中购物体验，专卖店销售特定品牌的产品，连锁店通过多家门店扩大销售规模。
二、餐饮业态餐饮业态是指提供食品和餐饮服务的经营形式。
常见的餐饮业态包括中餐厅、西餐厅、快餐店、咖啡厅等。
中餐厅提供传统的中式菜肴，西餐厅则提供西式菜肴，快餐店以快捷、便利为特点，咖啡厅则提供各类咖啡和小食。
三、服务业态服务业态是指以提供各类服务为主要经营内容的经营形式。
服务业态可以包括酒店、旅游、金融、物流、健康、教育等。
酒店提供住宿服务，旅游业提供旅行和度假服务，金融业提供各类金融服务，物流业提供货物运输和仓储服务，健康业提供医疗保健服务，教育业提供各类教育培训服务。
四、电子商务业态随着互联网的发展，电子商务成为一种重要的经营业态。
电子商务业态包括网上购物、在线支付、社交电商等形式。
网上购物通过电子商务平台实现商品的线上销售和配送，在线支付方便消费者在线完成付款，社交电商则通过社交媒体平台实现产品的销售和推广。
通过以上分类，企业可以更好地了解自己所从事行业的特点和市场需求，有针对性地制定经营策略和推广方案。
同时，消费者也可以根据自身需求和偏好，选择适合自己的经营业态，提高消费体验和满意度。
因此，正确理解和应用经营业态分类对企业和消费者都具有重要的指导意义。
麦德龙零售业态分析
十三、 SWOT分析
机会（Opportunities） （一）专注于生产自主品牌以吸 引注重价值的消费者 （二）俄国食品零售业的潜在需 求正在上升 威胁（Threats） （二）德国的萧条经济和市场条 件 （一）东欧的非食品销售下降
十四、麦德龙成功的启示 形似而神不似 授权的逻辑
店长权力 中国提速
Company Logo
（2）麦德龙中国大陆主要运营网点
城市 门店数量 运营年份 资本状况
上海
北京 广州 无锡 苏州 武汉 杭州 重庆
4
3 2 2 4 3 2 3
1996
2003 2004 2007 2007 2007 2005 2004
独资
独资 合资 独资 独资 独资 独资 独资
麦德龙零售业态分析主要内容一公司简介二麦德龙的核心价值三麦德龙的使命宣言四麦德龙的竞争战略及服务运作战略七国际经营现状五麦德龙的优势六国际发展历程八中国的麦德龙九独特的经营理念十基本特点十一麦德龙仓储式超市的营销策略十二仓储式超市的销售管理十三swot分析十四麦德龙成功的启示一公司简介麦德龙股份公司metroag常称作麦德龙超市德国最大欧洲第二世界第三的零售批发超市集团在麦德龙和万客隆仅限欧洲品牌旗下拥有多家麦德龙现购自运商场是德国股票指数dax的成分公司世界500强之beisheim博士创建目前总部位于杜塞尔多夫
一、公司简介
麦德龙成立于：1964年 雇员人数：100,000人（2010年） 麦德龙股份公司（Metro AG）常称作“麦德龙超市”--德 国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团，在麦 德龙和万客隆（仅限欧洲）品牌旗下拥有多家麦德龙现购 自运商场，是德国股票指数DAX的成分公司，世界500强之 一。 年由奥托·拜斯海姆（Otto Beisheim）博士创建，目前 总部位于杜塞尔多夫。在全球32个国家中经营现购自运制 （Cash and Carry，C＆C）商场、大型百货商场、超大型 超市折扣连锁店、专卖店等。 “现购自运”英文简称C＆C，英文全为Cash＆Carry， 简 言之就是，由麦德龙向供应商提供订货单，供应商直接送 货；顾客到商场购物，要求现金结算。OttoBeisheim博士 是这一经营理念的创始人和倡导者。
购物中心各业态选址要求
专卖店与精品店的店面设计应注重展示品牌特色和产品优势，以吸引对品牌和产品有兴趣的 顾客。
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选址时应考虑周边居民的消费水平、 年龄层次和消费习惯等因素，以便更 好地定位和经营。
服饰零售商需要与竞争对手保持一定 的距离，以避免过度竞争，同时也要 考虑与其他同类型商家的互补关系。
家居零售
家居零售业态需要选择靠近居民区或商业区的地段，以 便为消费者提供便利的购物体验。
家居零售商需要较大的展示空间，因此商铺的面积和布 局也是选址的重要考虑因素。
书店与图书馆的选址应考虑顾客的购物习惯和需求，如靠近儿童游乐区或美食街等， 以增加顾客的停留时间和消费意愿。
书店与图书馆的店面设计应注重营造舒适、安静的氛围，以吸引喜欢阅读和学习的 顾客。
艺术品与古董店
艺术品与古董店通常需要设置在较为 高端的购物中心或商业街区，以吸引 对艺术品和古董有兴趣的高端消费者。
民等，以便为目标顾客提供更好的用餐体验。
正餐餐厅的选址还应考虑租金和物业条件，以确保经营成本的
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可控性和盈利性。
咖啡厅与茶室
咖啡厅与茶室的选址应考虑周边的商业氛围和消费水平，以便为目标顾客提供高品质的饮品和小食。
咖啡厅与茶室的选址应考虑自身的品牌定位和特色，如文艺、休闲、商务等，以便吸引更多的顾客。
艺术品与古董店的店面设计应注重展 示艺术品和古董的独特魅力和价值， 以吸引对艺术品和古董有鉴赏力的顾 客。
艺术品与古董店的选址应考虑顾客的 消费心理和需求，如靠近高端服装店 或珠宝店等，以增加顾客的购物体验 和购买意愿。
零售业态的分类及其标准
零售业（retail business）是指以向最 终消费者提供所需商品和服务为主的行业。 课堂小实践:回忆你一次在百货商店买东西 的过程。
2 零售的特点 与批发相比较，零售具有下列特点。 （1）零售交易的交易规模小，交易频率高。 （2）零售范围相对较小。一般限于所在地点 附近或周围的一定地区。 （3）当场成交。多为一次性完成的现货交易 （4）即兴购买。
零售车轮理论符合绝大多数零售业态的发展过程，是 一个比较有说服力和被广泛接受的关于零售业态变迁 的理论模型。对于这一模式最常见的例子就是百货业 的发展 2．生命周期理论（retail life cycle hypothesis） 1976 年由达卫德森（Davidson，W.R.）、伯茨 （Bates，A.D.）和巴斯（Base，S.J）三人共同提出 认为，零售业态具有像人类一样的生命现象，即存在 着从产生到消亡的过程，而在各个不同阶段，零售业 态表现出不同的特征。生命周期理论将零售业态从产 生到消亡的过程分为创新、加速发展、成熟、衰退四 个发展阶段。
（5）人才优势的挑战。 国外大型跨国商业连锁集团，在人力资源的 管理上一般分两步走：市场进入阶段，先集 中培训本国人才以充分吸取母公司的精神， 再培训和提升当地经理人才；采取分散管理， 严格监控，运用人员的文化背景进行进一步 的扩张的举措。具体来说，外资商业连锁集 团对不同的员工实施不同的培训办法。
两种观点理解的零售业态 观点一：零售业态是指为满足某一特定目 标市场需求而形成的零售形态。它主要用 于说明各种店铺形态，一般不用来说明无 店铺形态。 观点二：零售业态以店铺销售和无店铺销 售、面对面销售和自我服务销售以及进货 特征为基准，分为多种形式，包括店铺和 无店铺零售等多方面的内容。
企业周边业态分析方案
企业周边业态分析方案在选择企业所在的位置时，周边环境的商业业态是一个重要的考虑因素。
周边的商业业态能够直接影响到企业的业绩和效益。
因此，进行周边业态分析能够帮助企业在选址和发展方面做出更明智的决策。
本文将介绍如何进行企业周边业态分析的方案。
第一步：收集资料在进行周边业态分析前，我们需要收集一些资料。
首先，我们需要了解周边的商业业态和竞争情况。
通常，这些信息可以通过以下途径获得：•网络搜索•媒体报道•地方政府规划•访谈当地的商户和居民此外，我们还需要了解周边人口、消费水平、市场需求等信息。
这些信息可以通过统计部门或者市场研究公司获得。
第二步：确定业态类型根据收集到的信息，我们需要确定周边的主要商业业态类型。
例如，如果周边主要是高档住宅区，那么该区域很可能缺乏以下业态：大型超市、便利店、快餐店等。
而如果周边主要是学校或者办公区，那么该区域需要提供餐厅和咖啡馆等服务。
因此，我们需要根据周边环境的特点来确定该区域需要提供哪些商业业态类型。
第三步：竞争评估在进行上述步骤后，我们需要对已有竞争商家进行分析。
以下是竞争评估的几个方面：1. 竞争对手数量需要确定周边有多少竞争对手，并且观察它们距离和特点。
这些信息可以通过网络搜索或者实地考察获得。
一般来说，如果同样商业业态的竞争对手数量过多，那么本企业的发展前景会变得相对较差。
2. 竞争对手定价策略需要确定竞争对手的定价策略，也就是价格和品质的关系。
本企业可以通过调整自己的价格和品质来争取更多的市场份额。
3. 竞争对手宣传手段需要了解竞争对手的宣传手段，以及它们在周边市场中的知名度和信誉度。
这样可以确定自己在宣传方面需要做哪些改进。
第四步：定位自己的竞争优势在了解了周边竞争对手后，需要确定自己与对手的差异化。
这些差异化可以包括以下方面：•产品和服务的独特性•产品和服务的吸引力和质量•价格的优势定位自己的竞争优势可以帮助企业在周边市场中获得更大的市场份额。
结论通过上述步骤，我们可以从周边的商业环境中挖掘出商机和风险。
零售企业定位和业态选择
准确的市场定位有助于企业在竞争中 形成差异化优势，提高品牌知名度和 忠诚度，从而获得更大的市场份额和 竞争优势。
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业态选择
业态定义与分类
业态定义
零售企业的经营形态，包括销售方式、服务方式、经营策略等。
分类
百货商店、超市、便利店、专卖店、购物中心等。
不同业态的特点与适应性
超市
商品价格实惠，方便快捷；但 商品品种相对较少。
成功定位与业态选择的案例
• 成功因素：精准的定位和业态选择，使Apple Store成为 全球最具价值的零售品牌之一。
成功定位与业态选择的案例
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案例二：Zara
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定位：快速时尚品牌，提供高 性价比的流行服饰。
业态选择：直营连锁和加盟连 锁模式相结合，快速响应市场
需求。
成功因素：高效的供应链管理 和快速的市场反应能力，使 Zara成为全球最大的服装零
业态选择
直营连锁模式。
失败因素
未能适应电子书市场的崛起，导致市场份额逐渐减少。
不同行业零售企业的定位与业态选择
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食品零售企业
如超市、便利店等，主要 定位为满足消费者日常食 品需求，业态选择包括直 营连锁、加盟连锁等模式。
服饰零售企业
如快时尚品牌、高端定制 品牌等，主要定位为提供 时尚、品质的服装和配饰， 业态选择包括直营连锁、 加盟连锁等模式。
售商之一。
定位不当或业态选择错误的案例
案例一
Blockbuster Video
定位
传统的线下DVD租赁连锁店。
业态选择
直营连锁模式。
定位不当或业态选择错误的案例
零售企业定位和业态选择
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相信相信得力量。20.10.212020年1 0月21 日星期 三3时1 8分40 秒20.1 0.21
谢谢大家！
➢零售企业市场定位须以人气为前提条件； ➢零售企业市场定位须以交通状况为先决条件； ➢零售企业市场定位须遵循集聚效应原则； ➢零售企业市场定位须特色经营； ➢零售企业市场定位须坚持科学发展观。
二、零售企业市场定位的理论
关注顾客价值 ： 菲利普科特勒认为，客户价值是客户从
某一特定产品或服务中获得的一系列利益 与在评估、获得和使用该产品或服务时引 起的客户费用之差。
（二）城市选择
1.不同的城市投资成本不同； 2.不同的城市市场竞争程度不同； 3.不同的城市经济发展水平不同（影响业态 选择）； 4.不同的城市零售企业发展规模不同。
• 跨国零售企业在中国大陆店铺 在个城市的分布情况
（三）区域选择
➢人口密集的住宅区； ➢大量人口流动的交通便利区； ➢商业活动频繁的闹市区； ➢便于产生群体效应的集聚区； ➢存在巨大发展潜力的开发区； ➢针对特殊供应对象的特定区。
（一）按商品用途 生活必需品 服务性商品 发展性商品 享受性商品
不同收入、消费阶层对不同商品的需求
需求程度/ 消费类型 生活必需品
不足温饱 型
温饱型 小康型
△△△△△ △
服务性商 品
△ △△ △△△ △△△△
发展性 商品
△ △△ △△△
享受性商 品
△ △△ △△△
• 正确的做法是除了在某一方面力求做 到最佳，还要兼顾其他方面，要在其 他方面做到平均水平或者更高。
• 中国成功零售企业定位点的实证
第二节 零售企业区域定位
（一）零售企业区域定位的依据
1.业态不同，选址的条件不同； 2.规模不同，选址的条件不同； 3.业种不同，选址的条件不同； 4.资金实力不同，选址的条件不同。
(完整版)商业街商业业态定位
商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
1-3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。
从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心(regionalmall)】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区)，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regionalmall(地区购物中心)，也就是地区购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regionalmall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
零售业态分类 国家标准
零售业态分类国家标准零售业态分类国家标准本文档旨在提供零售业态分类的国家标准，以便于各相关部门和企业进行统一的业态划分和管理。
以下为具体内容：一、超市类业态1.超市：指面积在500平方米以上，以食品、日用品、家居用品等为主要销售对象的综合性零售店铺。
2.大型超市：指面积在1000平方米以上，商品种类较丰富，服务设施较完备的超市。
3.中型超市：指面积在500-1000平方米，商品种类较多，服务设施较完善的超市。
4.小型超市：指面积在200-500平方米，商品种类相对较少，服务设施相对简单的超市。
二、便利店类业态1.便利店：指面积在50-200平方米之间，以方便、快捷为主导的小型零售店铺，主要销售饮料、糖果、零食等日常消费品。
2.加油站便利店：指便利店与加油站相结合的业态，为车辆加油的同时提供日常生活用品的销售。
三、百货商场类业态1.百货商场：指面积在10000平方米以上，以各类商品为主要销售对象的综合性商场。
2.中型百货：指面积在5000-10000平方米之间，商品种类较多，服务设施较完善的商场。
3.小型百货：指面积在2000-5000平方米之间，商品种类相对较少，服务设施相对简单的商场。
四、专业店类业态1.服装店：指以销售服装为主要经营项目的零售店铺，可根据款式、风格等细分为休闲服装店、女装店、男装店等。
2.鞋店：指以销售鞋子为主要经营项目的零售店铺，可根据种类、用途等细分为运动鞋店、时尚鞋店、皮鞋店等。
3.化妆品店：指以销售化妆品为主要经营项目的零售店铺，可根据品牌、功能等细分为护肤品店、彩妆店、香水店等。
4.电器店：指以销售家用电器为主要经营项目的零售店铺，可根据产品类型细分为大家电店、小家电店等。
五、特色店类业态1.文化创意店：指以售卖文化创意产品为主要经营项目的零售店铺，如手工艺品店、艺术品店、文具店等。
2.咖啡店：指以销售咖啡及相关产品为主要经营项目的零售店铺，可根据定位细分为咖啡连锁店、特色咖啡店等。
万达业态布局分析
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
零售业态大全
零售业态大全零售业是指将产品直接卖给终端消费者的行业。
随着经济发展和消费需求不断升级，零售业态也不断创新和改变。
本文将介绍一些常见的零售业态，并对其特点进行分析。
一、传统零售业态1. 便利店：便利店是一种小型的零售店铺，主要销售日常所需的生活用品和食品。
其特点是经营范围较窄，服务便捷，适应消费者快节奏的生活方式。
2. 超市：超市是一种大型的零售店铺，以自助购物为主要特点。
超市商品种类齐全，价格相对较低，为消费者提供了丰富的选择空间。
3. 百货公司：百货公司是一种大型的综合性零售店铺，通常包括服装、家居用品、化妆品等多个品类。
百货公司一般位于繁华地区，以大型购物中心形式存在。
二、电子商务1. 网上商城：网上商城是指通过互联网进行交易的商业平台。
消费者可以在网上商城浏览商品，下订单，并选择配送方式。
网上商城具有便捷、快速、跨地域等特点。
2. O2O平台：O2O（Online to Offline）平台是指将线上和线下商业相结合的商业模式。
消费者可以通过O2O平台查找周边商家、预约服务、下单购物等。
典型的O2O平台包括美团、饿了么等。
3. 社交电商：社交电商是指以社交媒体为平台，在用户间进行商品销售和传播的商业模式。
消费者可以通过社交电商平台浏览商品、查看评价，并通过社交媒体分享购物心得。
三、新型零售业态1. 无人零售店：无人零售店是一种通过自动化技术实现无人化运营的商店。
消费者可以通过扫描二维码、刷脸支付等方式购买商品，无需人工服务。
2. 异地购物中心：异地购物中心是一种通过物流配送将商品送达消费者就近取货点的零售模式。
消费者可以在离家较近的社区取货点领取商品，增加了购物的便捷性。
3. AI智能商店：AI智能商店是一种利用人工智能技术改造零售业的商业模式。
商店内配备智能识别技术，可以实现商品自动识别和支付，提升购物体验。
四、专业零售业态1. 专业连锁店：专业连锁店是一种在特定领域内提供专业服务和商品的零售店铺。
商业市场定位及业态规划
对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难 度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合 理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点， 准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想 的市场定位的因素包括：
o 商圈界定
o 目标消费者情况
o 市场发展空间
o 零售商的需求
o 商业部分的规模和这个项目项目整体的定位
2、商圈界定 某个项目商业商圈界定： 第一商圈 – 一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到 万人。
第二商圈 – 项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有 万 人。
第三商圈 - 北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有 万人。 分析各个商圈的特征，找出共性
由此可见，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市 场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售 以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位这个环节是非常重要的。
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位：
一、商业业态的分类：
商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
二。商业业态规划的重要性
为什么要规划商业业态我们在做商业地产顾问的过程中，经常有开发商 问我们同样一个问题：“商业业态一定要规划吗？”这样的疑问。
1、人们普遍看到，这几年随着房地产市场的持续热销（一些问题项目 另当别论），做为商铺投资十分抢手。因此时常对商业地产的需求十分强烈， 发展商的底商销售非常好。还有新的居住区产生后，由于商业配套不完善， 居民需求无法满足，从而造成市场局部空缺。
零售业态的分类及其标准
零售业态的分类及其标准零售业是指将商品直接销售给最终消费者的经济活动。
随着社会和经济的发展，零售业呈现出多样化和多层次的发展趋势。
本文将对零售业态的分类及其标准进行探讨。
一、传统零售业态传统零售业态是指以实体店铺为主要经营形式的零售业。
它包括以下几个主要分类：1. 百货商场百货商场是集合多个品牌、多个类别商品的大型商场，通常提供服装、家居、化妆品、电子产品等多种商品。
百货商场以独立经营形式存在，为消费者提供一站式购物体验。
2. 便利店便利店是小型的零售店铺，通常位于居民区、写字楼等人流密集的地方。
便利店以便捷、小规模和多元化商品为特点，提供随时购买日常生活用品的服务。
3. 超市超市是一种以自选商品为主要销售形式的零售店面。
超市通常以大规模的店面、低价商品和自选购物为特点，为消费者提供日常生活商品的采购场所。
4. 专卖店专卖店是指以销售某一品牌或特定商品为主要经营形式的零售店铺。
专卖店通常以品牌形象和产品专业性为特点，提供给消费者与特定品牌相关的产品和服务。
二、新兴零售业态随着互联网技术的快速发展，新兴零售业态逐渐崛起。
这些业态通过互联网和电子商务等方式改变了传统零售业的经营模式和消费方式。
以下是几种典型的新兴零售业态：1. 电商平台电商平台是指通过互联网提供商品销售和交易的平台。
电商平台允许消费者在网上浏览、选购和支付商品，并提供商品配送服务。
著名的电商平台包括阿里巴巴、京东等。
2. 社交电商社交电商结合了社交媒体和电商的特点，通过社交平台上的社交关系和群组来推动商品销售。
社交电商的核心是以社交关系为基础的传播和购买行为，例如拼多多、微信小店等。
3. O2O（线上到线下）O2O业态是将线上和线下购物进行有机结合的模式。
消费者可以通过线上平台选购商品，并直接在线下实体店铺取货或享受服务，例如美团、大众点评等。
三、零售业态的标准零售业态的分类标准通常包括以下几个方面：1. 经营模式零售业态根据经营模式的不同进行分类，包括实体店铺、电子商务、社交电商、线上到线下等。
新零售门店选址与布局手册
新零售门店选址与布局手册第一章：新零售门店选址概述 (2)1.1 选址的重要性 (2)1.2 选址原则与标准 (3)第二章：市场调研与分析 (3)2.1 市场调研方法 (3)2.1.1 文献资料调研 (3)2.1.2 实地调研 (3)2.1.3 数据挖掘 (4)2.2 竞争对手分析 (4)2.2.1 竞争对手基本信息收集 (4)2.2.2 竞争对手经营状况分析 (4)2.2.3 竞争对手市场地位分析 (4)2.2.4 竞争对手策略分析 (4)2.3 消费者需求分析 (4)2.3.1 消费者人口特征分析 (4)2.3.2 消费者购买行为分析 (4)2.3.3 消费者需求满意度分析 (5)2.3.4 消费者需求趋势分析 (5)第三章：门店选址策略 (5)3.1 地理位置选择 (5)3.2 交通便利性分析 (5)3.3 周边环境评估 (5)第四章：门店规模与业态选择 (6)4.1 门店规模确定 (6)4.2 业态选择与组合 (6)4.3 门店功能分区 (7)第五章：门店布局原则 (7)5.1 门店布局设计原则 (7)5.2 门店动线规划 (7)5.3 门店空间利用 (8)第六章：商品陈列与展示 (8)6.1 商品陈列原则 (8)6.2 陈列方式与技巧 (9)6.3 商品展示与促销 (9)第七章：顾客体验与互动 (10)7.1 顾客体验设计 (10)7.2 互动营销策略 (10)7.3 顾客满意度提升 (11)第八章：照明与氛围营造 (11)8.1 照明设计原则 (11)8.2 照明设备选择 (12)8.3 氛围营造方法 (12)第九章：安全与环保 (13)9.1 安全管理措施 (13)9.1.1 安全意识培养 (13)9.1.2 安全设施配置 (13)9.1.3 安全制度建立 (13)9.1.4 安全检查与整改 (13)9.2 环保标准与要求 (13)9.2.1 环保意识培养 (13)9.2.2 环保设施配置 (13)9.2.3 环保制度建立 (13)9.2.4 环保宣传与监督 (13)9.3 应急预案制定 (13)9.3.1 预案编制 (13)9.3.2 预案培训与演练 (14)9.3.3 预案修订与更新 (14)9.3.4 预案实施与监督 (14)第十章：门店运营与维护 (14)10.1 门店运营管理 (14)10.2 门店维护与保养 (14)10.3 门店效益评估与优化 (15)第一章：新零售门店选址概述1.1 选址的重要性在新零售时代，门店选址的重要性不言而喻。
金泉广场总体业态及定位规划
CB Richard Ellis | Page 10
业态规划及饕餮盛宴
F区 区
时尚精品 A区 区
特色百货 生活超市
D区 区
家的港湾
区 中坚地带 B区 E区 区 运动世界 E区 区 C区 区 城市秀场
娱乐年代
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业态规划及品牌建议
CB Richard Ellis | Page 8
市场空白点
品 牌 档 次
金泉广场项目整体定位及业态规划
1 2 5 8 6 7 4 3
业态复合度 1 2 3 4 5 盘古大观 北辰购物中心 飘亮广场 龙德广场 第五大道 6 7 8 华汇超市 华堂商场 家和、物美 本项目
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业态规划及品牌建议
B区西侧——品牌参考
金泉广场项目整体定位及业态规划
以国际知名连锁零售品牌为主要招商对象，面积在500－800平米，国内外的消费群体对此类品牌 的认知度高，忠诚度高，客流可以保证，同时商铺装修标准及形象统一，如H&M、 C&A、 I.T、 MNG、ZARA 配合以上品牌，另规划部分年轻时尚品牌。这部分年轻流行品牌的特点是消费频次高，但是同品牌 店铺的数量分布也多，因此竞争的重点在于要求各品牌店铺的规模和级别，才能保证季节性产品和 新品的到货速度最快，产品也最全，如Esprit，不仅要求有fashion系列，还要有home系列，Aimer 不仅要求要Women系列，而且要有Man系列
整体回报
区域 A
金泉广场项目整体定位及业态规划
可出租面积（平米） 平均租金（ 平米/ 第一年租金总额( 第二年（ 第三年（ 楼层 可出租面积（平米） 平均租金（元/平米/天) 第一年租金总额(元） 第二年（元） 第三年（年） B1 16,375,360 21,390,314 23,529,345 14020 4.0 B1超市 10000 1.5 4,380,000 5,721,375 6,293,513 F1 8,809,056 11,506,829 12,657,512 4190 7.2 F2 4190 5.6 6,851,488 8,949,756 9,844,732 F3 2950 4.9 4,220,860 5,513,498 6,064,848 F4 4,844,280 6,327,841 6,960,625 3950 4.2 F1—F4百货 40000 1.7 19,856,000 25,936,900 28,530,590 65,337,044 85,346,514 93,881,165 小计 79300 2.3 B B1 4845 2.8 3,961,272 5,174,412 5,691,853 F1 12217 7.0 24,972,039 32,619,725 35,881,698 F2 15,627,840 20,413,866 22,455,253 10704 5.0 F3 9315 4.5 12,239,910 15,988,382 17,587,221 F4 4853 4.0 5,668,304 7,404,222 8,144,644 影院 5000 0.7 1,022,000 1,334,988 1,468,486 小计 46934 3.7 63,491,365 82,935,595 91,229,154 F1 5,534,130 7,228,957 7,951,853 C 2527 7.5 F2 2604 5.5 4,182,024 5,462,769 6,009,046 F3 2060 4.5 2,706,840 3,535,810 3,889,391 F4 2160 4.0 2,522,880 3,295,512 3,625,063 小计 9351 4.4 14,945,874 19,523,048 21,475,353 F1 13,799,920 18,026,146 19,828,760 D 6950 6.8 F2 6950 4.5 9,132,300 11,929,067 13,121,974 F3 6950 4.2 8,523,480 11,133,796 12,247,175 F4 7450 3.6 7,831,440 10,229,819 11,252,800 小计 28300 3.8 39,287,140 51,318,827 56,450,709 E B1 5941 4.0 6,939,088 9,064,184 9,970,602 F1 6727 7.0 13,749,988 17,960,922 19,757,014 F2 6585 5.5 10,575,510 13,814,260 15,195,686 F3 5693 4.2 6,981,895 9,120,101 10,032,111 F4 5993 4.0 6,999,824 9,143,520 10,057,872 30939 4.0 45,246,305 59,102,986 65,013,285 小计 F F1 8645 5.4 13,631,436 17,806,063 19,586,670 F2 7645 5.4 12,054,636 15,746,368 17,321,005 F3 7645 3.6 8,036,424 10,497,579 11,547,337 F4 7645 3.6 8,036,424 10,497,579 11,547,337 31580 3.6 41,758,920 54,547,589 60,002,348 小计 合计 226404 3.3 270,066,648 352,774,559 388,052,015 注：第一年出租率假设为80％，以后每年平均按95％；
【策划方案】12业态策划
【策划方案】12业态策划在当今竞争激烈的商业环境中，多元化的业态组合成为了吸引消费者、提升商业价值的关键。
本策划方案旨在对 12 种不同的业态进行深入分析和规划，以打造一个充满活力、满足消费者多样化需求的商业生态系统。
一、零售业态1、时尚服饰店定位：针对年轻时尚的消费者群体，提供潮流、个性化的服装和配饰。
商品策略：紧跟时尚趋势，引入国内外知名品牌和设计师品牌，同时注重本土原创品牌的发掘。
店面设计：营造时尚、舒适的购物环境，采用开放式陈列，突出商品的展示效果。
营销活动：举办时装秀、新品发布会，与时尚博主合作进行推广。
2、美妆护肤品店定位：满足不同年龄、肤质消费者的美容需求，提供高品质的美妆和护肤产品。
商品策略：涵盖国际大牌、热门国货以及小众品牌，提供多样化的选择。
服务体验：设置美容咨询区，提供专业的皮肤测试和美容建议，开展化妆教学活动。
营销活动：推出会员制度，举办美妆讲座和促销活动。
3、家居用品店定位：为消费者提供时尚、实用的家居装饰和生活用品。
商品策略：包括家具、家纺、厨具、装饰品等，注重产品的设计感和品质。
店面设计：打造不同风格的家居场景展示，让消费者能够直观感受产品的使用效果。
营销活动：与设计师合作举办家居设计讲座，推出定制化服务。
二、餐饮业态1、中式餐厅定位：提供正宗的中式美食，满足消费者对传统口味的需求。
菜品特色：涵盖川菜、粤菜、鲁菜等各大菜系的经典菜品，注重食材的新鲜和烹饪技巧。
餐厅环境：营造具有中国传统文化氛围的用餐环境，采用中式装修风格。
服务体验：提供优质的服务，包括快速上菜、贴心的服务人员等。
2、西式餐厅定位：提供精致的西式美食，打造浪漫、优雅的用餐体验。
菜品特色：包括牛排、意面、披萨、沙拉等经典西式菜品，注重菜品的口感和摆盘。
餐厅环境：采用欧式装修风格，营造浪漫温馨的氛围。
服务体验：提供专业的西餐服务礼仪，推出套餐和定制化菜单。
3、特色小吃店定位：汇聚各地特色小吃，满足消费者对不同地域美食的探索欲望。
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
业态分类标准规范最新版
业态分类标准规范最新版业态分类标准规范是商业领域中对不同经营模式和业务类型的系统化分类，旨在帮助企业、政府部门和研究机构更好地理解市场结构，制定相应的策略和政策。
以下是最新版的业态分类标准规范内容：引言随着经济的发展和市场环境的变化，业态分类标准规范需要不断更新以适应新的商业模式和市场需求。
本规范旨在提供一个清晰、统一的分类框架，以促进行业内部的交流和外部的监管。
一、零售业态分类1. 传统零售业态：包括百货商店、超市、便利店等，主要提供商品的直接销售服务。
2. 电子商务业态：涵盖在线零售、社交电商、跨境电商等，通过互联网平台进行商品或服务的销售。
3. 专业店业态：针对特定商品或服务的专业销售点，如家电专业店、化妆品店等。
4. 专卖店业态：品牌直营或授权的零售店，专注于单一品牌的推广和销售。
二、服务业态分类1. 餐饮服务业态：包括快餐、正餐、外卖、自助餐厅等，提供食物和饮料服务。
2. 住宿服务业态：涵盖酒店、旅馆、民宿等，提供住宿及相关服务。
3. 休闲娱乐业态：包括电影院、健身房、游乐园等，提供休闲娱乐体验。
4. 教育服务业态：涉及学前教育、K12教育、职业教育、在线教育等，提供各类教育服务。
三、生产业态分类1. 制造业业态：包括轻工业、重工业、高新技术产业等，以生产加工为主要业务。
2. 农业业态：涵盖种植业、畜牧业、渔业等，以农产品的生产和加工为主。
3. 建筑业业态：包括住宅建设、商业建筑、基础设施建设等，以建筑施工为主营业务。
四、金融业态分类1. 银行业态：提供存款、贷款、支付结算等金融服务。
2. 保险业态：涉及人寿保险、财产保险、健康保险等保险服务。
3. 证券业态：包括股票、债券、基金等金融产品的交易和投资服务。
五、科技与创新业态分类1. 信息技术业态：涉及软件开发、云计算、大数据服务等。
2. 生物技术业态：包括医药研发、生物农业、生物制造等。
3. 新能源业态：涵盖太阳能、风能、电动汽车等新能源的开发和应用。
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第三章零售企业定位和业态选择
主要内容：
❿零售市场定位
❿零售企业区域定位
❿零售业态选择
❿零售企业规模定位'❿零售企业商品定位
学习重点：
❿零售企业市场定位的特点; ❿零售企业区域的选择；
❿零售业态选择；
❿零售企业规模的选择；
❿零售企业商品定位的含义和依据。
第一节零售企业市场定位
一、零售企业市场定位的特点：
A零售企业市场定位须以人气为前提条件；
A零售企业市场定位须以交通状况为先决条件;
A零售企业市场定位须遵循集聚效应原则；
A零售企业市场定位须特色经营；
A零售企业市场定位须坚持科学发展观。
二.零售企业市场定位的理论
关注顾客价值:
菲利普科特献&,客户价值是客户从某一特定产品或服务中获得的一系列利益与在评估、获得和使用该产品或服务时引起的客户
斐用之差C
»客户的利益:
■包括产品批值、服务价值.As
卜客户费用
包括货币成本,时间成本,体力成
本和精力成本•。