大型国企房地产项目开发计划纲要

大型国企房地产项目开发计划纲要

房地产项目开发计划

第一部分项目投资决策

1、项目目标与决策

1.1、可研报告的评估

1.2、项目决策分析与评价

1.3、项目目标

2、市场分析与竞争策略

2.1、市场调查

2.2、市场分析与预测

2.2.1、区位分析:区域规划价值

2.2.2、用地分析:生态规划价值

2.2.3、现状分析:配套规划价值、景观资源价值、交通便利性分析2.2.4、SWOT、PEST等分析及对策

2.3、市场战略分析

2.3.1、企业价值分析

2.3.2、相关案例分析

2.3.3、开发理念和功能地位

2.3.4、开发时序

2.3.5、市场定位

2.3.6、产品定位

1、总体原则确定

2、整体规划建议

3、建筑立面建议

4、户型设置建议

5、商业价值、功能、空间、立面

1

6、住宅:户型及分布、集配、立面效果、面积赠送方式

7、园林景观建议

8、配套设施建议

9、物业管理建议

2.4、竞争策略

3、建设方案

3.1、方案设计

3.1.1、规划理念

3.1.2、设计重点与难点

3.1.3、方案构思

3.1.4、整体布局

3.1.5、功能分析

3.1.6、空间分析

3.1.7、交通分析

3.1.8、景观分析

3.1.9、日照分析

3.1.10、场地剖面

3.1.11、天际线分析

3.1.12、外立面设计

3.1.13、经济技术指标

3.2、初步设计

3.3、施工图设计

3.4、技术、经济、工艺参数

3.5、方案比选

4、资源利用分析与评价

4.1、项目地块特征与土地资源

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4.2、能源

4.3、水资源

4.4、循环综合利用

5、投资估算

5.1、建设投资估算

5.2、建设期利息估算

5.3、流动资金估算

5.4、项目总投资与分年投资计划

6、融资方案

6.1、融资环境与条件分析

6.2、资本金筹措

6.4、债务融资

6.5、融资方案设计与优化(融资的结构、成本、风险)

7、方案的经济比选

7.1、项目成本估算

7.2、项目盈利能力估算

7.3、经济方案比选

8、环境影响评价与安全预评价

8.1、本项目环境影响评价的基础

8.2、规划环境影响评价

8.3、建设环境影响评价

8.4、环境影响的经济损益分析

8.5、产品实现过程安全评价

8.6、产品使用安全评价

9、不确定性分析与风险分析

9.1、关键因素敏感性分析

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9.2、盈亏平衡分析

9.3、风险分析与对策

10、品牌建设方案之社会评价

10.1、公众参与的社会评价

10.2、收集社会评价信息

10.3、分析社会评价

10.4、社会评价报告

第二部分项目管理计划

1、项目综合管理

1.1 项目概述

1.2 项目管理制度

1.3 项目质量、进度、成本、风险综合管理1.4 项目绩效评价

1.5 项目沟通与协调

2、项目范围管理

2.1 项目范围定义

2.2 项目范围批准

2.3 项目工作分解

2.4 项目工作大纲

2.5 项目范围变更控制

3、项目招投标管理

3.1 项目招投标工作概述

4

3.2 项目招投标管理制度

3.3 项目招投标工作程序

3.4 项目货物招投标要求

3.5 项目服务招投标要求

4、项目人力资源管理

4.1 项目人力资源管理计划

4.2 项目团队建设

5、项目进度管理

5.1 项目进度管理概述

5.2 项目工作时间估算

5.3 项目进度计划

5.4 优化项目进度计划

5.5 项目进度计划的控制与调整

6、项目成本管理

6.1 项目成本管理概述

6.2 项目成本目录

6.3 项目资源计划

6.4 项目费用估算

6.5 项目成本管理计划

6.6 项目成本控制与调整

7、项目质量管理

7.1 项目质量管理概述

7.2 各主要工作责任主体的质量责任5

7.3 项目质量管理体系

7.4 项目质量管理计划

7.5 项目质量计划的实施与调整

7.6 项目质量评审与评价

8、项目风险管理

8.1 项目风险管理概述

8.2 项目风险识别与分析

8.3 项目风险管理计划

8.4 项目风险监测与控制

8.5 项目风险管理评价

第三部分项目各专业技术工作计划

1、市场机会研究工作计划

2、项目可行性研究工作计划

3、项目立项工作计划

4、项目报建工作计划

5、项目策划工作计划

6、项目设计工作计划

7、项目采购工作计划

8、项目施工组织设计

9、项目营销工作计划

10、物业管理工作计划

房地产开发工作流程图

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招投标管理流程

纳税计算:

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一、土地使用权取得阶段:需缴纳契税、印花税(还有政府相关部门收取的交易费等)，但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。

(1)契税:是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率

(2)印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=合同金额×0.05%