项目管理投融资决策管理知识分析1
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物业管理
房地产开发项目论证
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析 五 投资估算与评价 六 风险分析
是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？ 所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？
金马盈庭
大邑安仁
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析 五 投资估算与评价 六 风险分析
主要内容
引言——以房地产开发为例 导论——经济评价概述 投资项目评价体系与方法 投资决策案例评析
引言——以房地产开发为例
房地产开发流程图
办理土地
计委
使用手续
必须完 成事项
1、 签 订 土 地 出 让 规 划 局 合 同 2、 缴 纳 土 地出让金
办理土地 使用证
立项批复
提交 资料
1、 资 金 证 明 2、 项 目 建 议 书 3、 土 地 相 关 手 续
国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地
使用权
规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址 意见书》、《建设用地规划许可证》
计委：投资项目备案
规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见 通知书》、“建筑方案总平面图”。
规划放线
建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复》 施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》 施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案 施工安全监督备案
率变化
3、汇率政策
4、存款准备金政策
1.2 税收政策
1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 4、《关于加强房地产税收管理的通知》 5、《国家税务总局关于房地产开发业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ征收企业所得税问题
的通知》（31号令） 6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有
？
规划
李嘉诚 如是说
区位 区位 区位
❖ 利好规划为新都区房地产业带来良好机遇
❖ 新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布 局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。
新都区“一主两翼、南扩北控”示意图
❖ 交通规划是大丰 板块土地运营的 优势因素
❖ 按照规划，地铁 一号线将到达新 都区大丰街办， 这一规划将对大 丰板有较大的影 响，让大丰板块 与中心城区更好 地实现无缝连接。 在土地运营中， 应充分考虑此因 素，深入分析地 铁因素对土地的 影响。
1.4 其他政策
1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 2、“国八条”：
2005年4月《关于做好稳定住房价格工作的意见 》
3、“国六条” ：
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
4、《成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》 5、《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策 3 其他重大事项
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策 3 其他重大事项
❖ 1.1 货币政策 ❖ 1.2 税收政策 ❖ 1.3 土地政策 ❖ 1.4 其他政策
1.1 货币政策
1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷
业务管理的通知》
管理的通知》
359号文《关于加强商业性房地产信贷
2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利
关问题的通知》
1.3 土地政策
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《闲置土地处置办法》 3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规
定》 5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
大型项目有助于带动周边土地的进一步运营
❖ 在未来的几年内，新都区规划的多个大型项目将对周边区域产生较大 的辐射影响。如保利集团的“保利公园198”项目，将有利于三河板 块提升其区域环境，带动周边区域的房产开发，从而影响此板块土地
的运营情况。
总体规划 交通规划 其他规划
未来供给 未来需求 产品定位
提交相关资料并 缴纳异地绿化建 设费等费用 主体封顶
房管局核发 预售许可证
± 0.00或 主体封顶
核发前 提条件
审批总平面图或 初步设计方案
建委
施工
招投标 等工作
建筑工程施 工许可证
办理必 要条件
1、 建 设 工 程 规 划 许可证 2、 报 建 费 核 定 或 报建费减免审核 表 3、 报 建 费 交 费 收 据
防沙备案 园林局：草地绿化建设 供水、供气、供电申请
房管局：商品房预售许可证
规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等 部门专项竣工验收登记
建委：建筑工程竣工验收备案
房管局：办理房屋产权总登记
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
1 规划 2 区域房地产市场现状 3 区域房地产市场发展趋势
现实供求状况 房地产市场现状
①
未来土地供给状况
土
地
市
场
供
给
情 况
？ 分析地区经济发展及政策 房地产市场的区域性
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策 3 其他重大事项
政策导向 市场环境
未来供给 未来需求 产品定位
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析 五 投资估算与评价 六 风险分析
1 规划 2 区域房地产市场现状 3 区域房地产市场发展趋势
公安局：建筑工程消防设计审核
人防办：建设项目人防工程设计审查
规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线
工程建设规划许可 交纳建设项目报建费
规划局：建设工程规划许可证
建委：建筑工程施工许可证
工程施工
市政公用局：城市排水接管备案 环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘
选址意见书或 定点通知书
规划局
建设用地规 划许可证
规划局
建设工程规 划许可证
签发前 提条件
1、 放 线 、 验 线 2、 组 织 交 通 、 消 防、市政、人防 等专业部门审核 方案 3、 缴 纳 报 建 费
总产权、分 户产权
备案：建筑 工程竣工
银行办理 按揭
签发前 提条件
1、 踏 勘 现 场 2、 确 定 规 划 3、 设 计 红 线
房地产开发项目论证
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析 五 投资估算与评价 六 风险分析
是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？ 所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？
金马盈庭
大邑安仁
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析 五 投资估算与评价 六 风险分析
主要内容
引言——以房地产开发为例 导论——经济评价概述 投资项目评价体系与方法 投资决策案例评析
引言——以房地产开发为例
房地产开发流程图
办理土地
计委
使用手续
必须完 成事项
1、 签 订 土 地 出 让 规 划 局 合 同 2、 缴 纳 土 地出让金
办理土地 使用证
立项批复
提交 资料
1、 资 金 证 明 2、 项 目 建 议 书 3、 土 地 相 关 手 续
国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地
使用权
规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址 意见书》、《建设用地规划许可证》
计委：投资项目备案
规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见 通知书》、“建筑方案总平面图”。
规划放线
建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复》 施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》 施工招投标监督备案 工程质量安全监督备案 施工安全监督备案
率变化
3、汇率政策
4、存款准备金政策
1.2 税收政策
1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 4、《关于加强房地产税收管理的通知》 5、《国家税务总局关于房地产开发业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ征收企业所得税问题
的通知》（31号令） 6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有
？
规划
李嘉诚 如是说
区位 区位 区位
❖ 利好规划为新都区房地产业带来良好机遇
❖ 新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布 局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。
新都区“一主两翼、南扩北控”示意图
❖ 交通规划是大丰 板块土地运营的 优势因素
❖ 按照规划，地铁 一号线将到达新 都区大丰街办， 这一规划将对大 丰板有较大的影 响，让大丰板块 与中心城区更好 地实现无缝连接。 在土地运营中， 应充分考虑此因 素，深入分析地 铁因素对土地的 影响。
1.4 其他政策
1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 2、“国八条”：
2005年4月《关于做好稳定住房价格工作的意见 》
3、“国六条” ：
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
4、《成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》 5、《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策 3 其他重大事项
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策 3 其他重大事项
❖ 1.1 货币政策 ❖ 1.2 税收政策 ❖ 1.3 土地政策 ❖ 1.4 其他政策
1.1 货币政策
1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷
业务管理的通知》
管理的通知》
359号文《关于加强商业性房地产信贷
2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利
关问题的通知》
1.3 土地政策
1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《闲置土地处置办法》 3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规
定》 5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
大型项目有助于带动周边土地的进一步运营
❖ 在未来的几年内，新都区规划的多个大型项目将对周边区域产生较大 的辐射影响。如保利集团的“保利公园198”项目，将有利于三河板 块提升其区域环境，带动周边区域的房产开发，从而影响此板块土地
的运营情况。
总体规划 交通规划 其他规划
未来供给 未来需求 产品定位
提交相关资料并 缴纳异地绿化建 设费等费用 主体封顶
房管局核发 预售许可证
± 0.00或 主体封顶
核发前 提条件
审批总平面图或 初步设计方案
建委
施工
招投标 等工作
建筑工程施 工许可证
办理必 要条件
1、 建 设 工 程 规 划 许可证 2、 报 建 费 核 定 或 报建费减免审核 表 3、 报 建 费 交 费 收 据
防沙备案 园林局：草地绿化建设 供水、供气、供电申请
房管局：商品房预售许可证
规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等 部门专项竣工验收登记
建委：建筑工程竣工验收备案
房管局：办理房屋产权总登记
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
房管局：办理分户房屋所有权登记 国土局：办理分户国有土地使用证
1 规划 2 区域房地产市场现状 3 区域房地产市场发展趋势
现实供求状况 房地产市场现状
①
未来土地供给状况
土
地
市
场
供
给
情 况
？ 分析地区经济发展及政策 房地产市场的区域性
1 房地产相关政策—国家 2 地区经济发展及政策 3 其他重大事项
政策导向 市场环境
未来供给 未来需求 产品定位
一 项目背景分析 二 宏观层面分析 三 中观层面分析 四 微观层面分析 五 投资估算与评价 六 风险分析
1 规划 2 区域房地产市场现状 3 区域房地产市场发展趋势
公安局：建筑工程消防设计审核
人防办：建设项目人防工程设计审查
规划局：开设机动车入口规划许可 道路及排火工程建设规划许可 给水燃气、通讯、电力等管线
工程建设规划许可 交纳建设项目报建费
规划局：建设工程规划许可证
建委：建筑工程施工许可证
工程施工
市政公用局：城市排水接管备案 环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘
选址意见书或 定点通知书
规划局
建设用地规 划许可证
规划局
建设工程规 划许可证
签发前 提条件
1、 放 线 、 验 线 2、 组 织 交 通 、 消 防、市政、人防 等专业部门审核 方案 3、 缴 纳 报 建 费
总产权、分 户产权
备案：建筑 工程竣工
银行办理 按揭
签发前 提条件
1、 踏 勘 现 场 2、 确 定 规 划 3、 设 计 红 线