物业管理培训课程

第一章绪论

（教案辅导）

、教案提示

物业经管是人们对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护与经管的一种活动。这种活动的历史渊源，从其物的对象性上说，可以一直追溯到人类的远古时代一一人们对原始居所

（巢或穴）的维护，翻开了物业经管史的第一页。

而物业经管之所以成为一种社会化、专业化的行业，则维系于现代化城市的形成和城市房地产业的发展。本章作为全书的绪论，阐述了物业经管的概念和起源，物业经管的内涵、特点和内容，以及物业经管在中国的发展及其现实意义。

、重点讲解

1、物业经管的基本概念“物业”一词原来是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港使用，其含义是单元性的房地产。如果我们根据上述对“物”或“业”的解释，我们对“物业”下一个确切的定义应该是：物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。

所谓“人工形成“，是指投入的劳动，可以是活劳动，或者物化劳动；所谓“有使用价值和价值” ，是指物业不仅能使用，还可以进入市场流通。“物业” 的价格可以随着市场供需关系的变化有涨有落，对于没有使用价值的废墟，虽然土地有其价值，但对于地上物来说，不成其为“物业” ；这里讲的“业主”，是指房屋所有权人。他可以是自然人，也可以是法人（包括国有或集体所有）。

而“建筑物”是指有顶、有墙、有内部空间的实体，中国古代称之为“六合”，现统称为房屋。随着社会和经济的发展，以及科学技术的发展，各学科划分越来越细化。现在，人们一般把构筑物，例如桥梁、隧道、寺庙、道路、码头、停机坪等，统称之为物业。其理由是，它们的力学原理、建筑材料、施工工艺和手段、产权归属、

使用价值和价值，以及使用中的维护与经管等基本相同。

这里所说的“功能”，是指物业在人类需求中的作用。例如住宅，可以满足人们挡风避雨、延续子孙的生理需要；而学习、工作、生产、购物、娱乐、休闲、阅览等活动场所，则可以满足人们社会的需要，

“设施”是指一个物业经管区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场（库）、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等；

“设备”是指一幢或几幢建筑物的业主或使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等，以及小区内的水泵、消防泵、高低压配电房等。

从以上定义中可以看出，“物业”主要包括三个部分：

1）、已建成并具有使用功能和价值的供居住或非居住的建筑物；

2）、与这些建筑物相配套的设备和设施；

3）、相关的场地。

物业经管的内涵是保持房屋的完好，附属设施设备的正常使用和相关场地的使用有序。但是，随着社会和经济的发展，人们的生活水平不仅有了普遍提高，人们的生活质量也有了明显的改善。有房屋住和住的好是经济发展的具体体现。人们对物业经管的要求已不仅仅满足于房屋及其设施设备的维修、养护与经管，还希望物业公司能提供清洁、安全、方便、舒适的居住环境，这使得物业经管的外延不断延伸。我国2003年9月1 日实施的《物业经管条例》对物业经管下了这样明确的定义：“物业经管是指业主通过选聘物业经管企业，由业主和物业经管企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、经管，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

2、物业经管权的由来

在多元产权的物业中，根据“选举产生”、“少数服从多数”的原则而推选出来的业主委员会，是业主大会的“执行机构”，体现了“权在业主”的法律关系，但在对物业的经管和维护活动的具体实施中，却是作为委托人（业主委员会）的代理人的物业经管企业。物业经管企业不仅要管物，还要管使用该物的人，而使用人却大多是业主。在民事关系中，委托人“雇人”，代理人“雇于人”。问题在于，在物业经管的实施过程中，“雇员”怎么管起“雇主”来了？似乎逻辑上不太通。那么，物业经管企业的“物业经管权”来源于哪里？其法律依据何在？首先，物业经管企业的经管权来源于“业主承诺”。所谓业主承诺，是指物业经管企

业接受业主委托，签定委托经管合同。这份以业主公约为依据，体现业主集体意志的委托合同，就物业经管企业承担该项物业经管有关的权利义务关系逐项作出明确规定。任何业主都必须接受公约和合同的约束，若有违反就得承担相应责任。我们称之为“委托经管权”。

其次，物业经管企业的物业经管权来源于“政府授予” 。所谓“政府授予” ，是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备，如供电、给排水、供热、供气、通迅、有线电视、绿化、环卫、道路等。这些设施设备原本都属于市政工程或垄断经营事业，是由政府设立或授权的专业部门来经管的。

物业被分散出售后，其售出部分属私人物品，但仍存在相当数量的公共物品。这些原本该由政府专业部门经管的公共物品，由于物业经管企业的进入与存在而以分割管辖范围的方式作了移交。我们称之为“准行政经管权”。

3、物业经管的内容按照《物业经管条例》的规定，“物业经管企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、经管，维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以，物业经管服务的内容一般包括物的经管和人的经管两个方面。

1）物的经管所谓物的经管，是指对建筑物、基地及其附属设施设备维护、改良、利用等所为的物业的经管。

（1）. 建筑物。区分所有建筑物分为专有和共用两大部分。专有部分即指单个业主单元之内的部分，属私人所有，因此，共用部分应是物业经管的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共用部分间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁，以及为维持建筑物的安全与外观所必需的支柱、屋顶、外壁等建筑物基本构造部分，也应视为共用部分，纳入物业经管的内容之中。

（2）.基地。基地包括四类：一是立体重叠上去的专有部分下的基地；二是共用部分的基地；三是建筑物至市政道路的基地；四是其他基地。

（3）.附属设施设备。即指附属于建筑物的一切设施设备，可以包括建筑物的附属物、附属的建筑物、非属专有部分建筑物的附属物等，如供电系统、供排水系统、煤气管道、空调系统、中央监控系统、消防系统、电梯系统等共用部分。

2）人的经管

所谓人的经管，是指对异产毗连（或称为“区分所有”）产权人的相邻生活关系所产生的